Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-25038/22

г. Москва

30 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 ноября 2022 года 

Решение в полном объеме изготовлено 30 декабря 2022 года 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Летяго, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью "Поиск" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третьи лица: Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о расторжении договора аренды земельного участка от 30.06.2017 № 23/17, обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010203:151

при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Поиск"  (далее – ответчик, ООО "Поиск") о расторжении договора аренды земельного участка от 30.06.2017 № 23/17 и обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010203:151.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Ответчик представил отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении заявленных требований. 

Дело рассмотрено в порядке статей 121-123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителя третьего лица - Министерства имущественных отношений Московской области, надлежащим образом уведомленного о времени и месте рассмотрения дела, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца и третьего лица настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве, указал на несоблюдение истцом досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора. 

Исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения сторон, суд считает, что исковое требование о расторжении договора аренды земельного участка от 30.06.2017 № 23/17 подлежит оставлению без рассмотрения, в удовлетворении остальной части иска следует отказать по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 30.06.2017 между Администрацией муниципального образования городской округ Люберцы и ООО «ПОИСК» заключен договор аренды земельного участка № 23/17 с кадастровым номером: 50:22:0010203:151, расположенного по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Красная, д. 19, с видом разрешенного использования «для административного здания».

Решением Совета депутатов городского округа Люберцы Московской области от 21.06.2017 № 63/8 учрежден Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области (далее - Комитет) осуществляющий полномочия по управлению и распоряжению муниципальным имуществом, а также выступающий арендодателем по всем договорам аренды.

Соглашением от 29.06.2020 срок аренды установлен до 29.06.2023.

В рамках земельного контроля 13.10.2021 администрацией проведен осмотр земельного участка, находящегося в аренде у ответчика, выявлено использование участка не в соответствии с видом его разрешенного использования. 

Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Истцом в материалы дела представлен Акт осмотра земельного участка от 13.10.2021 № 485/2021, которым установлено, что земельный участок по адресу: Московская область, 

<

...> огорожен, доступ ограничен, на территории участка ведется коммерческая деятельность по приему черных и цветных металлов, а также ремонту автомобилей.

В соответствии с п. 4.4.3.- 4.4.4 договора арендатор обязался использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования - для административного здания.

Согласно п. 4.4.17. арендатор обязан не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих территорий.

В связи с нарушением условий договора и размещением на земельном участке объектов с целевым назначением, не предусмотренного договором, администрацией 15.10.2021 направлена претензия об устранении указанных нарушений.

Поскольку до настоящего времени указанные недостатки не устранены, истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении спорного договора аренды, в связи с нарушением существенных условий договора.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

На основании подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на ряд категорий: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса (пункт 1). Все названные категории земель используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 619 и п. 3 ст. 615 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

Так, в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 названного Кодекса право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Возражая относительно исковых требований, ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что представленная в материалы дела претензия в адрес ООО "Поиск" от 15.12.2021 была направлена по адресу Московская область, г. Люберцы, ул. Комсомольская, д.15, офис 2. 

Между тем, местонахождение ООО "Поиск" с 23.07.2020 изменилось, о чем Администрация была уведомлена телефонограммой. По указанной причине претензия не была получена ответчиком. 

Ответчик полагает, что надлежаще исполнял обязательства, предусмотренные п.4.4.17 договора аренды в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). 

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. 

Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения.

В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, претензией от 15.10.2021 исх.№722/1-1-22 (л.д. 28) истец уведомил ООО «Поиск» о выявленных признаках нарушения земельного законодательства в части ст. 8.8. КоАП РФ, в связи с чем уведомил о необходимости устранения допущенных нарушений в тридцатидневный срок. 

Между тем, исходя из буквального толкования текста претензии от 15.10.2021, суд приходит к выводу, что истец не направил в адрес ответчика предложения о расторжении договора.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу действующего законодательства, соблюдение претензионного порядка разрешения спора подразумевает собой не просто формальное направление требования другой стороне, а предоставление ей возможности в установленный законом срок разрешить обращение заявителя и дать на него мотивированный ответ.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд. Цели такой претензии - довести до сведения предполагаемого нарушителя требование предъявителя претензии. 

Судебная практика применения процессуальных норм, касающихся соблюдения претензионного (досудебного) порядка, свидетельствует о том, что суды рассматривают претензионный порядок как досудебную процедуру, которую сторонам необходимо пройти в тех случаях, когда она предусмотрена в целях урегулирования спора, именно до обращения в арбитражный суд. 

Для целей правильного порядка обращения в арбитражный суд, предусмотренного Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, необходимо в случаях, предусматривающих досудебный порядок урегулирования спора, направление истцом претензии, получения им уведомления о ее получении и результата ее рассмотрения, либо истечения установленного законом или договором либо требованием предъявителя в претензии срока для ответа на претензию. 

Только при соблюдении такого порядка истец вправе обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением, предотвратив процессуальные риски и последствия, связанные с возможным оставлением иска без рассмотрения. В противном случае создается ситуация, при которой нивелируются принципы диспозитивности, свободы, обязательности договора, равенства его участников, нарушается правовая определенность в отношениях участников гражданского оборота.

Кроме того, в подтверждении доказательств направления претензии от 15.10.2021 истец представил в материалы дела копию списка почтовых отправлений, согласно которому претензия направлена ООО «Поиск» по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Комсомольская, д.15, офис 2.

Между тем, выпиской из ЕГРЮЛ подтверждается, что местом нахождения ООО «Поиск» как юридического лица является: 140074, Московская Область, Люберцы Город, Преображенская Улица, Дом 3, Пом/Офис 11/7, о чем в реестр внесена соответствующая запись от 23.07.2020 № 22050036474621.

Доказательств направления претензии с предложением о расторжении договора аренды от 30.06.2017 № 23/17 по юридическому адресу ООО «Поиск» в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом в материалы дела не представлено доказательств соблюдения установленного порядка досудебного урегулирования спора с ответчиком о расторжении спорного договора аренды. 

Кроме того, суд полагает, что не подлежит применению правовая позиция, изложенная в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015), о том, что при отсутствии надлежащих доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора такой спор подлежит рассмотрению судом по существу, если из поведения ответчика не усматривается намерений добровольно и оперативно урегулировать возникший спор, действие ответчика направлено на необоснованное затягивание судебного процесса.

В судебном заседании ответчик пояснил, что выражает намерение урегулировать спор в досудебном порядке, между тем претензию о расторжении договора не получал. 

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Таким образом, исходя из предмета и оснований исковых требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковое заявление комитета в части требований о расторжении договора аренды от 30.06.2017 № 23/17 подлежит оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Ввиду оставления требований о расторжении договора без рассмотрения, соответственно не подлежат удовлетворению требования истца об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010203:151, в связи с чем в удовлетворении иска в указанной части следует отказать. 

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования о расторжении договора аренды от 30.06.2017 № 23/17 оставить без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья А.А. Летяго