Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-13641/2019

30 сентября 2019 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 23 сентября 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 30 сентября 2019 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры  в составе судьи Чешковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СУ-195» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Администрации города Сургута об оспаривании отказа от 05.06.2019 № 31-02-1832/19 в перерасчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.10.2017 № 210,

при участии представителей:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 09.01.2019,

от заинтересованного лица – ФИО3 по доверенности от 27.03.2017 № 107,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СУ-195» (далее - заявитель, общество) обратилось в суд с заявлением к Администрации города Сургута (далее – заинтересованное лицо, Администрация) об оспаривании отказа от 05.06.2019 № 31-02-1832/19 в перерасчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.10.2017 № 210.

Лица, участвующие в деле, о времени и места судебного разбирательства извещены надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание обеспечили. 

Заинтересованное лицо с заявленными требованиями не согласно по мотивам, изложенным в отзыве на заявление. 

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела,  20.07.2012 между Администрацией и закрытым акционерным обществом «Торстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 560. По условиям договора Администрация передала, а арендатор принялв пользование на срок до 15.07.2015 земельный участок площадью 25940 кв. м. с кадастровым номером 86:10:0000000:40, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> территориальная зона ОД.2.-19, для строительства многофункционального комплекса с помещениями офисного, культурно-оздоровительного, торгового назначения, предприятиями общественного питания и гостиницы.  Пунктом 1.5 договора стороны предусмотрели, что по истечении срока аренды действие договора прекращается. Использование участка в дальнейшем допускается только после заключения нового договора аренды, при этом арендатор имеет преимущественное право на его заключение.

На основании договора уступки прав и обязанностей (цессии) по договору аренды от 11.09.2012 права и обязанности арендатора по договору аренды от 20.07.2012 № 560 перешли к обществу с ограниченной ответственностью «СУ – 195» (далее так же - ООО «СУ-195»).

Дополнительным соглашением от 01.09.2014 к договору аренды стороны определили площадь земельного участка в размере 26 833 кв. м.

10.11.2016 обществу выдано разрешение на строительство № 86-ru86310000-131-2016 для строительства объекта капитального строительства «Многофункциональный комплекс, с помещениями офисного, культурно-оздоровительного, торгового назначения, предприятиями общественного питания и гостиницы. 1 этап строительства. Гостиница».

Срок действия разрешения на строительство №86-ru86310000-131-2016 до 10.04.2017. 

25.11.2016 В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ООО «СУ-195» на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 81 кв. м., степень готовности объекта 3 процента, назначение: «Многофункциональный комплекс, с помещениями офисного, культурно-оздоровительного, торгового назначения, предприятиями общественного питания и гостиницы. 1 этап строительства. Гостиница», адрес объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>.

Договор был заключен на срок до 15.07.2015. По истечении названного срока действие договора прекратилось. Использование земельного участка было возможно только после заключения нового договора. Пунктом 3.1.14 договора предусмотрена обязанность арендатора в 10-тидневный срок после прекращения договора передать участок арендодателю.

В рамках рассмотрения дела № А75-1445/2017 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югра установлен факт владения и пользования ООО «СУ-195» земельным участком.

Земельный участок обществом с ограниченной ответственностью «СУ-195» возвращен не был. 

На основании постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2017 по делу № А75-1445/2017, оставленного без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.11.2017, между Администрацией (арендодатель) и ООО «СУ-195» (арендатор) заключен новый договор аренды земельного участка от 04.10.2017 № 210 (далее – договор), в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 26833 кв.м. с кадастровым номером 86:10:0000000:40, расположенный в территориальной зоне ОД.1 по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>. Участок предоставляется для строительства многофункционального комплекса, с помещениями офисного, культурно-оздоровительного, торгового назначения, предприятиями общественного питания и гостиницы (пункты 1.1-1.4 договора).

Срок аренды земельного участка устанавливается с 15.08.2017 по 14.08.2020 по истечении указанного срока действие договора прекращается (пункт 1.5 договора).

Размер арендной платы и порядок расчетов предусмотрен в разделе 4 договора.

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке на основании решения арендодателя в связи с изменением порядка определения размера арендной платы, категории земель, кадастровой стоимости земельного участка, разрешенного использования земельного участка, но не чаще одного раза в год (пункт 4.3 договора). 

05.02.2019 общество получило новое разрешение № 86-ru86310000-13-2019 сроком до 05.02.2021 на строительство объекта «Гостиничный комплекс в микрорайоне № 31 Б», который согласно разрешению входит в имущественный комплекс, состоящий из 12 зданий (л. д. 37).

Администрация пришла к выводу, что строительство объекта в соответствии с проектной документацией не было завершено в установленные разрешительной документацией сроки, поскольку первоначальный договор аренды земельного участка от 20.07.2012 № 560 был заключен на срок с 16.07.2012 по 15.07.2015, разрешением на строительство от 10.11.2016 № 86-ru86310000-131-2016 объекта «Многофункциональный комплекс, с помещениями офисного, культурно-оздоровительного, торгового назначения, предприятиями общественного питания и гостиницы. 1этап. Гостиница» срок строительства был установлен до 10.04.2017, в связи с чем произвела расчет арендной платы за 2017, 2018 годы с учетом применения коэффициента строительства в размере «2,0», ссылаясь на постановление Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 02.12.2011 № 457-п «Об арендной плате за земельные участки населенных пунктов».

Не согласившись с данным перерасчетом, ООО «СУ-195» обратилось к Администрации с требованием о перерасчете размера арендной платы и примененииза 2017-, 2018 г.г. понижающего коэффициента равного «1», а с даты подачи заявления об установлении коэффициента с приложением разрешения на строительство № 86-ru86310000-13-2019 - коэффициента строительства, равного «0,1».

Письмом от 05.06.2019 № 31-02-1832/9 Администрация сообщила о том, что применение коэффициента строительства в размере «2,0» является законным и изменению не подлежит, поскольку учтен весь период владения обществом земельным участком, а также отсутствуют правовые основания для применения коэффициента строительства в размере «0,1» (л. д. 20-21).

Не согласившись с данным отказом в перерасчете арендной платы и применении понижающего коэффициента, общество обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

Заявление подано в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и рассматривается судом применительно к нормам данной главы.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ). 

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 

Право аренды земельных участков предусмотрено статьей 22 ЗК РФ. 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. 

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

С 01.03.2015 пункт 3 статьи 65 ЗК РФ утратил силу (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ). Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ в ЗК РФ введена статья 39.7, в соответствии с пунктом 1 которой размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 

Как следует из материалов дела, расчет размера исковых требований основан на постановлении Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 02.12.2011 № 457-п «Об арендной плате за земельные участки населенных пунктов» (далее - Постановление № 457-п). 

Так, Постановлением № 457-п установлен порядок определения размера арендной платы за земельные участки земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, и земельные участки земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов. 

В соответствии с пунктами 4, 7 Постановления № 457-п размер арендной платы за использование земельного участка устанавливается в договоре аренды земельного участка и, если федеральными законами или настоящим Порядком не предусмотрено иное, определяется по формуле: А = (КС x С / 100) x Кп x Кст x Ксп x Кпр x Ксз, где: 

А - годовой размер арендной платы за земельный участок, руб.; КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; 

С - ставка арендной платы, определяемая в соответствии с разделом IV Порядка; 

Кп - коэффициент переходного периода; 

Кст - коэффициент строительства; 

Ксп - коэффициент субъектов малого и среднего предпринимательства, устанавливается равным 0,5; Кпр - коэффициент приоритета, устанавливается равным 0,8;

Ксз - коэффициент сезонности работ, устанавливается равным 0,5. 

Коэффициент строительства (Кст) применяется при передаче в аренду земельного участка для строительства и устанавливается равным: 

0,1 - в течение первого года; 

0,5 - в течение второго года; 

1 - с даты заключения договора аренды до даты подачи арендатором заявления о применении коэффициента строительства с приложением разрешения на строительство, а также в течение третьего года и следующих лет в пределах нормативного срока строительства, указанного в разрешении на строительство; 

2 - при превышении нормативного срока строительства, указанного в разрешении на строительство, в том числе в случае продления срока действия разрешения на строительство.

Заявитель получил право аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0000000:40 в результате подписания 11.09.2012 договора уступки прав и обязанностей по договору аренды от 20.07.2012 № 560 и пользовался земельным участком в соответствии с его назначением до окончания срока действия указанного договора - 15.07.2015.

Повышающий коэффициент строительства «2,0» при расчете арендной платы по договору аренды от 04.10.2017 № 210, был определен арендодателем с учетом превышения срока строительства, указанного в разрешении на строительство от 10.11.2016 № 86-ru86310000-131-2016, так как в общей сложности объект обществом строится более 7 лет.

Суд находит необоснованными доводы заявителя о том, что при применении коэффициента строительства надлежит исходить только из срока пользования земельным участком по договору аренды от 04.10.2017 № 210, который был заключен Администрацией с обществом по решению суда, последовавшему после оспаривания отказа заключить такой договор.

Между тем, как верно указывает в своем отзыве Администрация со ссылкой на пункт 9 Постановления № 457-п, при заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для целей применения коэффициента строительства период пользования земельным участком определяется с учетом всех ранее установленных периодов его пользования, определенных в соответствии с пунктом 8 настоящего Порядка.

При этом суд полагает, что заключение договора аренды по результатам рассмотрения судебного спора и вынесении решения суда, обязывающего Администрацию заключить с ООО «СУ-195» новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0000000:40, площадью 25940 кв. м, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, мкр. 31-Б, сроком на 3 года, для окончания строительства объекта «Многофункциональный комплекс с помещениями офисного, культурно-оздоровительного, торгового назначения, предприятия общественного питания и гостиницы. 1 этап строительства. Гостиница», не исключает применение вышеуказанного подхода при установлении коэффициента строительства, исходя из положений пункта 9 Постановления № 457-п, так как Восьмой арбитражный апелляционный суд в постановлении от 15.08.2017 № А75-1445/2017 констатировал незаконность решения Администрации об отказе в заключении договора аренды с обществом на новый срок по основанию, указанному в подпункте 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Судом установлено, что арендодателем применялся коэффициент строительства при расчете арендной платы для заявителя по договору аренды от 20.07.2012 № 560 в соответствии с Постановлением № 457-п в следующем порядке: 0,1 – в течение первого года аренды; 0,5 – в течение второго года аренды; 1,0 – в течение третьего года аренды.

Данный факт заявителем не оспаривается и подтверждается представленными Администрацией расчётами.

Исходя из положений пункта 8 Постановления № 457-п, для целей применения коэффициента строительства первым годом являются двенадцать месяцев с даты подачи арендатором заявления о применении коэффициента строительства с приложением разрешения на строительство.

В отношении договоров аренды, заключенных до 1 июля 2013 года, первым годом являются двенадцать месяцев с даты передачи земельного участка в аренду.

Поскольку арендатор фактически владел на праве аренды земельным участком с 2012 года, после прекращения действия договора аренды № 560 земельный участок арендатору не возвращался, договор аренды на новый срок заключен без торгов, с учетом положений подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, к нему применим абзац 2 пункта 8 Постановления № 457-п, соответственно, коэффициенты строительства Администрацией при заключении договора на новый срок были установлены в соответствии с действующим на дату заключения договора аренду от аренды от 04.10.2017 № 210.

С учетом того, что первый договор аренды с обществом был заключен до 1 июля 2013 года, в первый год аренды в соответствии с Постановлением № 457-п (на двенадцать месяцев с даты передачи земельного участка) обществу Администрацией обоснованно был установлен коэффициент строительства «0,1». Для установления коэффициента «0,1» вновь, после получения нового разрешения на строительство в 2019 году на основании нового договора аренды и подачи соответствующего заявления правовые основания отсутствуют.

В этой части заявление общества удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем, в части отказа в перерасчете размера арендной платы без применения коэффициента строительства равного «2,0» за 2017, 2018 г.г. Администрацией не учтено следующее.

Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 03.10.2018 № 69-АПГ18-6 оставлено без изменения решение суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 18.04.2018, которым абзац пятый пункта 7 Порядка (об установлении коэффициента строительства «2,0»), действующего в редакции Постановления № 208-п, признан недействующим с момента вступления в законную силу решения суда. 

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части» установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречит нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, суд в соответствии с частью 2 статьи 253 ГПК РФ признает этот нормативный правовой акт недействующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени.

Если нормативный правовой акт до вынесения решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его недействующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу. 

При этом в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобой общества с ограниченной ответственностью «Альбатрос» разъяснено, что последствием признания судом нормативного правового акта недействующим является его исключение из системы правового регулирования, и что арбитражный суд должен исходить из того, что нормативный правовой акт в части, признанной не соответствующей иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, не может применяться в деле вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим. 

Так, в соответствии со статьей 13 ГК РФ, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. 

Одним из предусмотренных статьей 12 ГК РФ способов защиты гражданских прав является неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону. 

С учетом изложенного, руководствуясь приведенным выше конституционно-судебным истолкованием Конституционного Суда Российской Федерации положений действующего законодательства по вопросу о порядке применения нормативного правового акта (его части), признанного недействующим, суд приходит к выводу о том, что положения Постановления № 457-п, признанные недействующими, не могут применяться при рассмотрении настоящего дела по спору об определении объема обязательств общества по уплате арендных платежей на основании условий договора аренды.

Признание нормативного правового акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять лицу, являющемуся получателем платежей на основании соответствующего нормативного акта, возможность получать такие платежи за период до момента вступления в силу решения о признании нормативного акта недействующим.

Данная позиция согласуется с разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов», согласно которому нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествовавший такому решению период, а также с разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2016 № 63 «О рассмотрении судами споров об оплате энергии в случае признания недействующим нормативного правового акта, которым установлена регулируемая цена», относительно того, что признание нормативного правового акта недействующим, в том числе с даты, отличной от дня его принятия, по смыслу статьи 13 ГК РФ, не является основанием для отказа в защите гражданских прав, нарушенных в период действия этого акта. 

Иной подход ведет к возникновению у арендатора права на получение незаконно установленной регулирующим органом цены (стоимости) аренды.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что абзац 5 пункта 7 Постановления № 457-п, признанный недействующим, не может применяться при рассмотрении настоящего конкретного спора, в том числе в случае, когда задолженность на основании соответствующего пункта начислена за период, предшествующий дате признания данной части недействующей.

Учитывая изложенное, требования заявителя в части неприменения при расчете арендной платы за 2017, 2018 годы коэффициента строительства равного «2,0» подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, суд отклоняет доводы заявителя о наличии оснований для применения коэффициента строительства в размере 0,1, по основаниям, изложенным выше.

В этой части требования заявителя удовлетворению не подлежат.

С учетом частичного удовлетворения требований заявителя, исходя из положений статьи 201 АПК РФ, суд полагает необходимым указать в решении об обязанности администрации произвести перерасчет арендных платежей обществу за 2017, 2018 г.г. в целях восстановления его нарушенного права.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 67, 68, 71, 167-170, 176, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

заявление удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ администрации города Сургута произвести перерасчет арендных платежей по договору аренды земельного участка от 04.10.2017 № 210 за 2017, 2018 годы, изложенный в письме от 05.06.2019 № 31-02-1832/19.

Обязать администрацию города Сургута произвести перерасчет арендных платежей по договору аренды земельного участка от 04.10.2017 № 210 за 2017, 2018 годы исходя из подлежащего применению коэффициента строительства равного «1».

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Взыскать с Администрации города Сургута в пользу общества с ограниченной ответственностью «СУ-195» судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба может быть подана в течение одного месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Судья              О. Г. Чешкова