АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

29 августа 2025 года

Дело №

А21-11251/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Салтыковой С.С., ФИО1, 

рассмотрев 20.08.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Домбери» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.10.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2025 по делу № А21-11251/2023,

у с т а н о в и л:

Администрация городского округа «Город Калининград», адрес: 236022, Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Виктория Т», адрес: 236022, Калининград, ул. Чернышевского, д. 24, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ООО «Виктория Т»), обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Домбери», адрес: 236023, Калининград, Красная ул., д. 139А, пом. VII, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ООО «СЗ «Домбери»), обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 1», адрес: 236038, Калининград, Старокаменная ул., д. 3, этаж 1, пом. 2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ООО «СМУ № 1»), о признании объекта незавершенного строительства (строящийся многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121328:52 по адресу: Калининград, ул. Чернышевского, 26Б, самовольной постройкой и обязании ответчиков в течении двенадцати месяцев со дня вступления решения суда в законную силу снести или привести указанный объект незавершенного строительства в соответствие с параметрами разрешения на строительство от 06.12.2016 № 39-RU39301000-323-2016 и проектной документацией, получившей положительное заключение экспертизы от 28.11.2016 № 77-2-13-0453-16.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области, адрес: 236007, Калининград, ул. Д. Донского, д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Министерство регионального контроля), Министерство градостроительной политики Калининградской области, адрес: 236007, Калининград, ул Д. Донского, д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Министерство градостроительной политики).

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ООО «Виктория Т» просило исключить его из числа ответчиков ввиду того, что оно не является ни лицом, осуществившим спорную постройку, ни заказчиком самовольной постройки, что также поддержано Администрация. 

С согласия Администрации ООО «Виктория Т» исключено из числа ответчиков по настоящему делу. 

Решением суда первой инстанции от 10.10.2024 иск удовлетворен.  

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции от ФИО2 поступило ходатайство о привлечении ее к участи в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, как участника долевого строительства спорного объекта.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2025 в удовлетворении ходатайства ФИО2 отказано, решение от 10.10.2024 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «СЗ «Домбери», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 10.10.2024 и постановление от 01.04.2025, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

По мнению подателя жалобы, судом апелляционной инстанции необоснованно отклонено его ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы; к участию в деле не привлечены участники долевого строительства, в частности дольщик ФИО2, права которых затрагиваются судебными актами по настоящему делу.

Подателем жалобы направлено в суд округа ходатайство о приобщении дополнительных доказательств.

С учетом разъяснений, изложенных в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», дополнительные доказательства не подлежат приобщению к материалам дела. Ввиду того, что они поступило в кассационный суд в электронном виде, возврат подателю жалобы на бумажном носителе не осуществляется.

В отзывах на кассационную жалобу Администрация и ООО «Виктория Т» просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

ООО «Виктория Т» направило в суд округа ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.

Участвующие в деле лица извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок площадью 7614 кв.м с кадастровым номером 39:15:121328:52, находящийся по адресу: Калининград, ул. Чернышевского, 26Б, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирные жилые дома с этажностью 5-8 этажей далее (далее – земельный участок), 01.04.2015 зарегистрировано право собственности ООО «Виктория Т».

ООО «Виктория Т» получило разрешение от 06.12.2016 № 39-RU39301000-323/2016 на строительство на земельном участке многоквартирного жилого дома общей площадью 24 223,32 кв.м, количеством этажей – 7, два из которых являются подземными, со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой, сроком действия до 06.12.2020 (далее – разрешение на строительство). Впоследствии срок разрешения продлен до 06.04.2024.

ООО «Виктория Т» (арендодатель) и ООО «СЗ «Домбери» (арендатор) 30.04.2021 заключили договор аренды земельного участка сроком на 5 лет с правом арендатора завершить строительство расположенного на участке объекта незавершенного строительства – многоквартирный жилой домой со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и встроено-пристроенной подземной автостоянкой. 

В разрешении на строительство наименование застройщика изменено с ООО «Виктория Т» на ООО «СЗ «Домбери». 

ООО «СЗ «Домбери» (заказчик) и ООО «СМУ № 1» (генеральный подрядчик) 17.05.2021 заключили договор № 1 генерального подряда на выполнение комплекса работ по строительству многоквартирного жилого дома.

ООО «СЗ «Домбери» обратилось в Министерство градостроительной политики с заявлением от 15.06.2023 № 2815909370 о внесении изменений в разрешение на строительство от 06.12.2016 в связи с изменением в проектной документации.

Не согласившись с данным отказом, ООО «СЗ «Домбери» оспорило его в судебном порядке.

Решением от 21.06.2023 № РСКАП-20230616-13128342260-4 Министерство градостроительной политики отказало во внесении изменений в разрешение от 06.12.2016 на основании несоответствия представленных документов разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату принятия решения о внесении изменений в разрешение на строительство.  

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 23.04.2024 по делу № А21-11495/2023, оставленным без изменения постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.202 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.02.2025, Обществу отказано в удовлетворении требования о признании решения от 21.06.2023 незаконным.

Министерством регионального контроля 09.08.2023 проведено контрольное (надзорное) мероприятие, по результатам которого установлено, что на земельном участке возводится здание с превышением количества этажей, установленного разрешением на строительство; на момент проверки количество этажей здания составило девять; на восьмом-девятом этажах объекта выполнены следующие работы: кладка наружных и внутренних стен и межкомнатных перегородок, бетонирование колонн и перекрытий, балконных плит, кладка парапетов, кладка стен и бетонирование покрытий выходов на кровлю, а также частичное оштукатуривание стен и перегородок на восьмом этаже. Результаты проверки отражены в акте инспекционного визита от 09.08.2023 № СН-3/А-282.

Министерством регионального контроля в адрес Администрации направлено уведомление от 14.08.2023 № СН-9/СП-95 о выявлении самовольной постройки, в связи с чем Администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

Суды первой и апелляционной инстанций признали иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (абзац четвертый пункта 2 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление № 44) разъяснено, что постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента. Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 13 Постановления № 44, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. При этом, если земельный участок передан во временное владение и (или) пользование (например, по договору аренды или безвозмездного пользования), ответчиком по иску о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки будет являться лицо, во владении и (или) пользовании которого находится такой земельный участок, если не будет установлено, что самовольная постройка возведена (создана) до возникновения прав владения и (или) пользования земельным участком у этого лица.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, сносу, а также по эксплуатации зданий, сооружений регулируется законодательством о градостроительной деятельности.

В силу части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешений на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с частью 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 18 Постановления № 44 правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ). При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Согласно Генеральному плану городского округа «Город Калининград», утвержденному решением городского Совета депутатов Калининграда от 06.07.2016 № 225 (в редакции постановления Правительства Калининградской области от 05.08.2021 № 474) спорный земельный участок отнесен к функциональной зоне «Зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденными решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.12.2017 № 339 земельный участок расположен в территориальной зоне застройки среднеэтажными жилыми домами (индекс «Ж-2/В»). Для зоны застройки среднеэтажными жилыми домами (Ж-2) установлены подзоны А, Б, В, Гр (градостроительного регулирования центра города). Для каждой из подзон установлены предельные параметры в соответствии со статьей 38 ГрК РФ, законодательством Калининградской области и местными нормативными актами. Рассматриваемый земельный участок в настоящее время отнесен к подзоне «В» зоны застройки среднеэтажными жилыми домами. Предельная высота объектов среднеэтажного жилищного строительства в указанной зоне Ж-2/В не должна превышать 18 метров.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в совокупности, установив факт возведения ответчиками объекта недвижимости в параметрах, не предусмотренных разрешением на строительство, суды обоснованно признали спорный объект самовольной постройкой.

Учитывая, что и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), суды указали на необходимость приведения спорного объекта в соответствии с параметрами разрешения на строительство.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ООО «СЗ «Домбери» не заявляло о назначении судебной экспертизы; ходатайство о проведении экспертизы, заявленное ответчиком в суде апелляционной инстанции, судом апелляционной инстанции отклонено с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 АПК РФ и разъяснений, изложенных в абзаце втором пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в отсутствие объективных обстоятельств, препятствовавших заявлению такого ходатайства в суде первой инстанции.

Выводов о правах и обязанностях участников долевого строительства, в том числе ФИО2, обжалуемые судебные акты не содержат.

Доводы кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании норм права, не опровергают выводов судов, а лишь выражают несогласие с ними.

Суды двух инстанций установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. 

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.10.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2025 по делу № А21-11251/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Домбери» – без удовлетворения.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

С.С. Салтыкова

ФИО1