АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-7294/2021

г. Уфа

19 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 28.04.2022

Полный текст решения изготовлен 19.05.2022

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Аминевой Г.М. , рассмотрев заявления 

Прокуратуры Республики Башкортостан 

к 1) Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), 

2) ООО «Норт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

3) ИП ФИО8 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 

4) ООО «Флагман-Финанс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

5) ООО «Управляющая компания «СтоунХедж» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

6) ООО «Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Развитие» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

7) АО «ИнвестКапиталСервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

8) ФИО1 (ИНН 

<

***>)

9) ООО «Пилот-Инвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

 1) о признании недействительным (ничтожным) договора от 06.04.2020 № 7/рас-20 о предоставлении земельного участка в собственность за плату с рассрочкой платежа, заключенный между управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа и ООО «Норт».

2) о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 08.09.2020 № ДСД-2020 о выплате действительной стоимости доли участника ООО «Норт», заключенноемеждуФИО8 и ООО «Норт», в части передачи в собственность последнему земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661.

3) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 13.10.2020, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО8 и ООО «Флагман-Финанс», в части передачи в собственность ООО «Флагман-Финанс» земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661.

4) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 11.12.2020№ЗУ-661, заключенный между ООО «Флагман-Финанс» и ООО «Управляющая компания «СтоунХедж» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион», в части передачи в общую долевую собственность владельцев паев Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированного «РичЮнион» земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661.

5) об истребовании из незаконного владения ООО «Управляющая компания «СтоунХедж» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион», ФИО1, ООО «Пилот-инвест», ООО Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Развитие», АО «ИнвестКапиталСервис» в пользу Республики Башкортостан земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон- Восточный».

и заявление Третьего лица с самостоятельными требованиями: 

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

-о признании недействительным договора№7/рас-20 от 6 апреля 2020 года о предоставлении земельного участка в собственность за плату с рассрочкой платежа, заключенный между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «Норт»;

-о применении последствий недействительности ничтожной сделки - обязать   ООО «Управляющая компания «СтоунХедж» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион», ФИО1,  ООО Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Развитие», АО «ИнвестКапиталСервис возвратить земельный участок с кадастровым номером: 02:55:050233:661, расположенный по адресу: г. Уфа, р-н Ленинский, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный» в муниципальную собственность городского округа г. Уфа Республики Башкортостан 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора:

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

индивидуальный предприниматель ФИО8  (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 320028000088271)

общество с ограниченной ответственностью «Флагман-Финанс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «СтоунХедж» Д.У.  Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Развитие» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

Акционерное общество «ИнвестКапиталСервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

ФИО1 (ИНН 

<

***>)

Закрытое акционерное общество «Первый специализированный депозитарий» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

Акционерное общество «Национальная кастодиальная компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

 Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы России №39 по Республике Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

 

при участии в судебном заседании:

От истца – ФИО2 удостоверение ТО № 306219, по доверенности от 28.02.2022 №8-10-2022

От УЗИО - ФИО3, доверенность от 30.12.2021 года № Д-129. 

От ООО «Флагман-Финанс»  – ФИО4, удостоверение №2238, доверенность от 25.05.2021

От ООО «НОРТ»  – ФИО5 доверенность от 28.09.2021 №28/9, паспорт

От ООО «Управляющая компания «СтоунХедж» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион»  - ФИО6  доверенность от 31.08.2021, паспорт

От АО «ИнвестКапиталСервис» - ФИО6  доверенность от 31.08.2021, паспорт

От ООО «Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Развитие» - ФИО6  доверенность от 31.08.2021, паспорт

От Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – ФИО7, Доверенность - от 20.01.2022 года № НП-04-1/567 (посредством веб-конференции)

От Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  - ФИО3 доверенность от 24.03.2022 №01-05-00811/13, диплом 100204 0013818 от 26.06.2015, паспорт 

От иных сторон – не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ

 

Прокуратура Республики Башкортостан  обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – управление, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью «Норт» (далее – общество «Норт», ответчик), индивидуальному предпринимателю ФИО8 (далее – предприниматель ФИО8, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью «Флагман-Финанс» (далее – общество «Флагман-Финанс», ответчик), обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «СтоунХедж» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион» (далее – общество «Управляющая компания «СтоунХедж»), обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Развитие» (далее – общество «БизнесПрофТрейдинг», ответчик), акционерному обществу «ИнвестКапиталСервис» (далее – общество «ИнвестКапиталСервис», ответчик), ФИО1 (далее – ФИО1, ответчик) со следующими требованиями:

- о признании недействительным (ничтожным) договора от 06.04.2020 № 7/рас-20 о предоставлении земельного участка в собственность за плату с рассрочкой платежа, заключенного между управлением и обществом «Норт»;

- о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 08.09.2020 ДСД-2020 о выплате действительной стоимости доли участника общества «Норт», заключенного между предпринимателем ФИО8 и обществом «Норт», в части передачи в собственность последнему земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661;

- о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 13.10.2020, заключенного между предпринимателем ФИО8 и обществом «Флагман-Финанс», в части передачи в собственность обществу «Флагман-Финанс» земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661;

- о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 11.12.2020 № ЗУ-661, заключенного между обществом «Флагман-Финанс» и обществом «Управляющая компания «СтоунХедж», в части передачи в общую долевую собственность владельцев паев закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированного «РичЮнион» земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661;

- об истребовании из незаконного владения общества «Управляющая компания СтоунХедж», ФИО1, общества «Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг», общества «ИнвестКапиталСервис» в пользу Республики Башкортостан земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный».

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, закрытое акционерное общество «Первый специализированный депозитарий» (далее – общество «Первый специализированный депозитарий»), акционерное общество «Национальная кастодиальная компания» (далее – общество «Национальная кастодиальная компания»), Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы России № 39 по Республике Башкортостан.

Одновременно с исковым заявлением прокурор заявил ходатайство о принятии обеспечительных мер, в соответствии с которым просил:

1) запретить управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан производить регистрационные действия по государственной регистрации перехода прав на земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон Восточный»; регистрировать права на здания, строения и иные сооружения на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный»;

2) запретить обществу «Национальная кастодиальная компания» вносить в реестр владельцев инвестиционных паев закрытого инвестиционного фонда комбинированного «РичЮнион», заблокировать по лицевым счетам владельцев инвестиционных паев ФИО1, общества «Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Развитие»;

3) запретить обществу «Первый специализированный депозитарий» вносить в реестр владельцев инвестиционных паев закрытого инвестиционного фонда комбинированного «Развитие», заблокировать по лицевым счетам владельца инвестиционных паев общества «ИнвестКапиталСервис».

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.04.2021 заявление об обеспечении иска удовлетворено частично. Суд запретил управлению Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии по Республике Башкортостан производить регистрационные действия по государственной регистрации перехода прав на земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный». В удовлетворении остальной части заявления отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2021 определение суда оставлено без изменения.

Постановлением арбитражного суда Уральского округа от 11.10.2021 (резолютивная часть 05.10.2021) определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.04.2021 по делу № А07-7294/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2021 по тому же делу оставлено без изменения, кассационная жалоба Заместителя прокурора Республики Башкортостан – без удовлетворения.

От третьего лица без самостоятельных требований  Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан поступило заявление, поименованное, как от третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, просит признать недействительным договор №   7/рас-20 от 6 апреля 2020 года о предоставлении земельного участка в собственность за плату с рассрочкой платежа, Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "Норт"; применить последствия недействительности ничтожной сделки - обязать ООО "Норт" возместить истцу стоимость земельного участка, приобретенного по недействительной сделке, в размере 35 127 015 руб.  Кроме того, Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан ходатайствовала о вступлении либо о привлечении в дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями.

Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями – Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан, исключив из числа третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора.

Через канцелярию Арбитражного суда Республики Башкортостан  19.05.2021 поступило встречное исковое заявление от ответчика Управления  земельных и имущественных отношений  Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в соответствии с которым просил признать недействительным договор № 7/рас-20 от 6 апреля 2020 года о предоставлении земельного участка в собственность за плату с рассрочкой платежа, Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "Норт"; применить последствия недействительности ничтожной сделки - обязать ООО "Норт" возместить истцу стоимость земельного участка, приобретенного по недействительной сделке, в размере 35 127 015 руб.

Судом встречное исковое заявление Управления  земельных и имущественных отношений  Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан возвращено, о чем вынесено отдельное определение.

В связи с уточнением исковых требований, Определением от 30.09.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ИП ФИО8 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 320028000088271), ООО «Флагман-Финанс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ООО «Управляющая компания «СтоунХедж» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ООО «Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Развитие» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), АО «ИнвестКапиталСервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО1, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Закрытое акционерное общество «Первый специализированный депозитарий» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), акционерное общество «Национальная кастодиальная компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Межрайонную инспекцию Федеральной налоговой службы России  39 по Республике Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

К предварительному судебному заседанию 30.06.2021 через канцелярию Арбитражного суда Республики Башкортостан от Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан поступило заявление о привлечении в качестве третьего лица с  самостоятельными требованиями. 

Судом отказано Управлению Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан во вступлении в дело в качество третьего лица с самостоятельными требованиями, о чем так же вынесено отдельное определение.

Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2021 об отказе во вступлении в дело третьего лица по делу № А07-7294/2021. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2021 (Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2021 года) определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2021 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан - без удовлетворения

В судебном заседании 11.11.2021 Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан представила уточнение требований, согласно которого просила:

1.Признать недействительным (ничтожным) договор от 06.04.2020 № 7/рас-20 о предоставлении земельного участка в собственность за плату с рассрочкой платежа, заключенный между Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа и ООО «Норт».

2.Признать недействительной цепочку сделок по отчуждению земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661, заключенной  между ФИО8 и ООО «Норт», ИП ФИО8 и ООО «Флагман-Финанс», «Флагман-Финанс»    и  ООО «Управляющая компания «СтоунХедж» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион»;

3.Применить последствия недействительности ничтожной сделки – обязать ООО «Управляющая компания «СтоунХедж» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион», ФИО1, ООО «Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Развитие», АО «ИнвестКапиталСервис» возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон- Восточный» в муниципальную собственность городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

В судебном заседании 11.11.2021  судом уточнение Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан не принято, поскольку указанные в пункте два требования является дополнительным, новыми, не заявленными администрацией первоначально, что недопустимо в силу положений ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец, в процессе производства по делу неоднократно уточнял исковые требования на основании ст. 49 АПК РФ, в последней редакции уточнений, сформулированной в судебном заседании 25.03.2022, истец изложил требования, аналогичные первоначально заявленным.

В судебном заседании 25.03.2022 истец поддержал уточненные требований, направленные посредством системы Мой арбитр 24.03.2022, в соответствии с которым истец просил: 

1.Признать недействительным (ничтожным) договор от 06.04.2020 № 7/рас-20 о предоставлении земельного участка в собственность за плату с рассрочкой платежа, заключенный между управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа и ООО «Норт».

2.Признать недействительным (ничтожным) соглашение от 08.09.2020 № ДСД-2020 о выплате действительной стоимости доли участника ООО «Норт», заключенное между ФИО8 и ООО «Норт», в части передачи в собственность последнему земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661.

3.Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 13.10.2020, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО8 и ООО «Флагман-Финанс», в части передачи в собственность ООО «Флагман-Финанс» земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661.

4.Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 11.12.2020№ЗУ-661, заключенный между ООО «Флагман-Финанс» и ООО «Управляющая компания «СтоунХедж» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион», в части передачи в общую долевую собственность владельцев паев Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированного «РичЮнион» земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661.

5.Истребовать из незаконного владения ООО «Управляющая компания «СтоунХедж» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион», ФИО1, ООО «Пилот-Инвест», ООО Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. Закрытый паевой инвестиционныйкомбинированныйфонд«Развитие», АО «ИнвестКапиталСервис» в пользу Республики Башкортостан земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный».

Уточнение судом было принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом, при принятии уточнений исковых требований  судом учтено, что данные требования Прокуратуры не являются в данном случае новыми или дополнительными требованиями и не нарушает принцип состязательности сторон в арбитражном процессе, установленный статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как были заявлены ранее первоначально при обращении в суд. 

По ходатайству представителя третьего лица (Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан) судебное заседание назначено с использованием системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседание). 

К онлайн-заседанию явка представителя третьего лица обеспечена.

Судебное заседание продолжено после перерыва.

Представителем ответчиков (5-7)  ФИО6 было заявлено ходатайство о назначении по делу экспертизы с целью определения площади, пространственных координат и ориентиры земельного участка, которые необходимы для эксплуатации и использования объектов; вопрос о соответствии площади земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 площади земельного участка, который необходим для использования объектов. В судебном заседании 28.04.2022г. представил письмо Администрации, поддерживает ранее заявленное ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Представители ООО «Флагман-Финанс»,  ООО «НОРТ» поддерживают ходатайство о назначении экспертизы.

Представитель истца возражает относительно назначения экспертизы, поскольку на момент совершения сделки купли-продажи на земельном участке находился один объект недвижимости, доказательств нахождения иных объектов на земельном участке не представлено, в связи с чем, предполагает что эксперт не сможет достоверно определить нахождение иных объектов на момент совершения сделки – 06.04.2020. Кроме того, ссылается на фотографии, представленные истцом, подтверждающие нахождение одного объекта. В случае назначения экспертизы, просил суд поставить перед экспертом вопросы представленные истцом. 

Представитель истца также озвучил позицию, что заключение специалиста, представленное  ООО «НОРТ», выполнено лицом, у которого отсутствуют необходимые познания.  

Поскольку вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу, рассмотрев ходатайство ответчиков о назначении экспертизы, выслушав доводы заявителей, возражения сторон по ходатайству сторон, суд отказывает в назначении экспертизы ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В силу положений статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Назначение и проведение судебной экспертизы представляет собой сложную многоступенчатую процедуру, требующую значительных временных, организационных и материальных затрат. При достаточности представленных в дело доказательств и отсутствии необходимости в специальных познаниях для анализа доказательств, назначение и проведение экспертизы приведет к необоснованному затягиванию арбитражного процесса и увеличению судебных издержек, что не отвечает целям процессуальной экономии.

Кроме того, установление площади и границ земельного участка необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, принадлежащих ответчику, не исключает правомерность требований истца с учетом предмета и основания иска.

Исходя из совокупности доказательств, суд полагает, что проведение экспертизы, заключение и выводы эксперта, сделанные по состоянию на сегодняшний день на поставленный вопрос относительно площади земельного участка необходимого для эксплуатации объектов недвижимости капитального характера, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050233:661 по состоянию на 06.04.2020г. (в данной части) не могут быть положены в основу судебного акта, поскольку на момент 06.04.2020 не все объекты были построены, земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661  был выкуплен для последующего ведения строительства, а не для эксплуатации имеющихся объектов, что и не оспаривается сторонами.

Объекты, построенные в настоящее время (после 06.04.2020г.), выводы о необходимой площади земельного участка для их эксплуатации, не смогут повлиять на оценку выводов и правомерность/неправомерность предоставления земельного участка в собственность на дату заключения договора купли-продажи (06.04.2020г.).

С учетом представленных сторонами документов, проведение экспертизы разрешению возникшего спора содействовать не будет. Таким образом, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения ходатайства ответчика и назначения по делу экспертизы.

С учетом вышеизложенного, суд считает ходатайство ответчика о назначении экспертизы не подлежащим удовлетворению.

Представитель истца уточненные исковые требования поддержал (уточнение направлено через систему Мой арбитр 24.03.2022), считает, что оснований для предоставления земельного участка не имелось, площадь земельного участка несоразмерна площади объекта, находящегося на нем; считает что сделка была аффилированной.

Представители ответчиков с требованиями Прокуратуры Республики Башкортостан и Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  Республики Башкортостан  не согласны.

ООО «Флагман-Финанс» ссылается на неверный способ защиты нарушенного права, полагает требования, заявленные третьим лицом с самостоятельными требования не затрагивают их права, теоретически предполагает, что такие требования могут быть заявлены Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Представитель Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан поддерживает заявленное требование.

Представитель истца исковые требования поддержал по тем же основаниям, который указаны в уточнении исковых требований. 

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений РБ требования истца считает подлежащими удовлетворению, считает, что земельный участок должен быть возвращен в собственность Республики Башкортостан.

Представитель Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан возражает, считает, что земельный участок должен быть возвращен в муниципальную собственность городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, поскольку применяется реституция, поскольку денежные средства должны будут выплачены Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан, при этом одновременно земельный участок не может выбыть из владения Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан путем передачи в собственность Республики.

Неявка или уклонение лиц, участвующих в деле, от участия при рассмотрении дела не свидетельствует о нарушении предоставленных им Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации гарантий защиты и не может служить препятствием для рассмотрения дела по существу.

Дело рассмотрено по правилам статьей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежащим образом извещенных не явившихся сторон.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 06.04.2020 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «Норт» заключен договор №7/рас-20 о предоставлении в собственность за плату с рассрочкой платежа земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный», площадью 336 538 кв. м., с видом разрешенного использования «специальные спортивно-развлекательные сооружения: автодром, мотодром, велотрек, картингдром; физкультурно-оздоровительные сооружения: стадионы с комплексом площадок и устройств различного спортивного назначения».

02.11.2020г. в адрес администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан Прокуратура Республики Башкортостан вынесла Представление № 70302020 об устранении нарушений земельного законодательства (л.д. 57 т.2).

Поскольку в результате указанных действий нарушены интересы публично-правового образования - Республики Башкортостан (в связи с принятием Закона Республики Башкортостан от 02.11.2020 № 319-з о передаче полномочий по распоряжению земельными участками государственная собственность на которые на разграничена), а также интересы неопределенного круга лиц, истец обратился с настоящим иском в суд.

Истец, обращаясь с настоящим иском указывает, что в нарушение норм закона 06.04.2020 земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661 Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа без проведения торгов предоставлен в собственность ООО «Норт» по договору №7/рас-20.

Третье лицо с самостоятельными требованиями относительно предмета спора - Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан в обоснование своих самостоятельных требований ссылается на то обстоятельство, что заключение договора №7/рас-20 от 06.04.2020 привело к нарушению прав муниципального образования город Уфа, поскольку лишило права распоряжения им, а также привело к недополучению доходов, в связи с его продажей по льготной цене, а не по рыночной стоимости. При этом Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан просит возвратить земельный участок с кадастровым номером: 02:55:050233:661, расположенный по адресу: г. Уфа, р-н Ленинский, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный» в муниципальную собственность городского округа г. Уфа Республики Башкортостан.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично, а также самостоятельные требования Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании частей 1 и 2 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

Согласно Закону Российской Федерации от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокуратура Российской Федерации в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства осуществляет надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации, федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 1 Закона о прокуратуре прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Таким образом, арбитражным судам при определении полномочий прокурора по обращению в арбитражный суд с исковым заявлением (заявлением) либо по вступлению в дело, рассматриваемое арбитражным судом, следует руководствоваться статей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 ст. 168 ГК РФ).

В пунктах 74, 75 и 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 № 25) содержатся следующие разъяснения.

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу подп. 2 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 названного Кодекса (далее - уполномоченный орган).

На основании п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 названной статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего кодекса. 

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение. 

В силу п. 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

В соответствии с названными нормами, земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов. 

В соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 (сформированной в период действия статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и являющейся актуальной, поскольку правовое регулирование ситуации не изменилось), правовой режим земель занятых объектами незавершенного строительства имеет особенности. 

Поскольку такие объекты не могут быть использованы в соответствии с назначением до завершения строительства, ввода объекта в эксплуатацию, приобретение земельного участка в собственность допустимо только в установленных законом случаях.

Судом установлено, что 31.01.2012 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО «Норт» заключен договор № М8-12 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный», площадью 336 538 кв. м, с видом разрешенного использования «для строительства спортивного комплекса», сроком с 14.11.2011г. по 13.11.2014г.

25.10.2013отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - Отдел) ООО «Норт» выдано разрешение № 02-RU03308000-996-П на строительство в границах указанного участка объекта «Спортивный комплекс - первый этап первой очереди строительства в составе административного здания и гоночной трассы (этажность здания - 2, общая площадь - 456,52 кв. м., общая длина гоночной трассы - 2180 м)».

05.02.2014на государственный кадастровый учет поставлено сооружение с кадастровым номером 02:55:050233:1024, расположенное в границах спорного земельного участка по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный», протяженностью 2190 м (гоночная трасса).

Согласно акту от 20.10.2015 указанный договор № М8-12 от 31.01.2012 аренды земельного участка прекращен с 26.01.2015.

01.10.2018между УЗИО и ООО «Норт» заключен договор аренды № 579-18 названного земельного участка «для завершения строительства спортивного комплекса» сроком до 26.01.2020.

05.06.2019Отделом взамен разрешения № 02-RU03308000-996-П от 25.10.2013ООО «Норт» выдано разрешение № 02-RU03308000-1644П-2019 на строительство в границах спорного участка объекта «Спортивный комплекс «Белая река» на левом берегу р. Белой в южной части жилого района «Затон-Восточный» в Ленинском районе городского округа город Уфы Республики Башкортостан. 1этап 1-й очереди строительства».

Согласно представленной проектной документации, разработанной ООО АСК «АрхиТэк», строительство спортивного комплекса разделено на 3 этапа.

Первый этап предусматривает две очереди строительства, из которых 1-я очередь - административное здание (площадью 456,5 кв. м., площадь застройки 523,7 кв. м.) и гоночная трасса, 2 очередь - база отдыха. Второй этап предусматривает строительство гостиницы и аквапарка, третий – торгово-развлекательного многофункционального комплекса.

11.12.2019Отделом ООО «Норт» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «Спортивный комплекс «Белая река» на левом берегу р. Белой в южной части жилого района «Затон-Восточный» в Ленинском районе городского округа город Уфы Республики Башкортостан. 1 этап 1-й очереди строительства» (нежилой объект, гоночный трек для проведения кольцевых видов автотранспортных состязаний) (л.д. 5-8 т.2).

25.12.2019в Единый государственный реестр недвижимого имущества и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «Норт» на двухэтажное нежилое здание общей площадью 479,8 кв. м. с кадастровым номером 02:55:050233:1371, расположенное на спорном земельном участке.

Разрешение на ввод в эксплуатацию других этапов строительства, предусмотренных проектной документацией, не выдавалось.

Сформированный для предоставления в аренду земельный участок имел целевое назначение - для завершения строительства спортивного комплекса.

 06.04.2020 между УЗИО и ООО «Норт» заключен договор № 7/рас-20 о предоставлении в собственность за плату с рассрочкой платежа земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный», площадью 336 538 кв. м, с видом разрешенного использования «специальные спортивные- развлекательные сооружения: автодром, мотодром, велотрек, картингдром; физкультурно-оздоровительные сооружения: стадионы с комплексом площадок и устройств различного спортивного назначения», цена участка составляет 56 523 500 руб..

Из совокупного толкования п. 21 ст. 3 Закона № 137-Ф3 в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и ст. 239.1 ГК РФ следует, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

 В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765 по делу № А63- 18660/2018).

Таким образом, после истечения срока действия договора от 01.10.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 (26.01.2020) ООО «Норт» вследствие неисполнения цели по завершению строительства спортивного комплекса не имело правовых оснований на приобретение данного участка на каком-либо праве.

Объект незавершенного строительства не может служить основанием для реализации права перехода от аренды к приватизации земельного участка, что находит отражение в определении ВАС РФ от 17.04.2008г. № 4917/08 по делу № А32-10284/2007-36/284.

Частичное возведение Обществом с ограниченной ответственностью «Норт» на спорном земельном участке вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечет возникновение права на приобретение в собственность такого участка по основаниям ст. 39.20. ЗК РФ.

Напротив, п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.200г. № 137-ФЗ предусматривает, что в случае недостижения цели однократного предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на три года в аренду после 01.03.2015г., уполномоченный орган обращается в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, что соответствует определению Судебной коллегии по экономическим спорам ФЗ РФ от 16.04.202г. № 308-ЭС19-25765 по делу № А63-18660/2018.

Между тем, несмотря на указанные обстоятельства, в нарушение названных норм 06.04.2020 земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661 Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа без проведения торгов предоставлен в собственность ООО «Норт» по договору №7/рас-20.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. 

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. 

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. 

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 вышеназванного постановления). 

Исходя из названного, отчуждение земельного участка, находящегося в публичной собственности и отчуждаемого без проведения торгов, с определением выкупной стоимости, в результате которой уменьшаются поступления в доход местного бюджета, свидетельствует о недействительности сделки как ничтожной.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.9 названного Кодекса предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Приватизация земельного участка осуществляется собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, приобретение такого участка определяется в той части, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

Положения приведенных норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 названного Кодекса земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Таким образом, в настоящем деле ООО «Норт» должно доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположен принадлежащий заявителю объект недвижимого имущества, для эксплуатации которого требуется весь испрашиваемый земельный участок.

Имеющимися в деле доказательствами, в том числе договором аренды земельного участка от 21.06.2011 № М 105-11, подтверждается, что договор с ООО «Норт» заключен на земельный участок с видом разрешенного использования «для строительства спортивного комплекса».

В заявлении о выкупе земельного участка от 20.02.2020г. (л.д. 32 т.1), по итогам рассмотрения которого Управлением было принято спорное решение, в качестве основания передачи в собственность земельного участка заявителем указано на наличие на земельном участке объектов недвижимого имущества: нежилое здание общей площадью 479,8 кв.м. с кадастровым номером 02:55:050233:1371, мототрасса протяженностью 2190м. с кадастровым номером 02:55:050233:1024, дорога протяженность 1018 м. с кадастровым номером 02:55:050233:1025.

При этом, зарегистрированные права собственности на общество на указанные объекты отсутствовали, сведения в ЕГРН отсутствуют, заявитель ссылался на разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства от 11.12.2019г.

В то время как, из письма Администрации ГО г.Уфа Республики Башкортостан от 05.08.2020г. № 01-15-1262  следует, что 11.12.2019г. было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию «Спортивный комплекс «белая река» на левом берегу р.Белой в южной части жилого района «Затон-Восточный» в Ленинском районе городского округа город Уфы Республики Башкортостан. 1 этап 1-ой очереди строительства» № 02-03308000-1644П-2019. Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан в порядке, установленном ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию с кадастровыми номерами 02:55:050233:1024,   02:55:050233:1025, 02:55:050233:1026, 02:55:050233:1064 не выдавались. (л.д. 212 т.1).

25.12.2019г. в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Норт» на двухэтажное нежилое здание общей площадью 479,8 кв.м. с кадастровым номером 02:55:050233:1371, расположенное на спорном земельном участке.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Из системного толкования указанных норм следует, что возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу (постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08, определение Верховного Суда РФ от 01.09.2016 № 305-КГ16-10488, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.04.2017 №Ф09- 1180/17).

Как уже было указано, предоставленный в аренду Обществу с ограниченной ответственностью «Норт» на основании договора аренды от 01.10.2018г. № 79-18 земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661 имел назначение «для завершения строительства спортивного комплекса».

Учитывая, что названное административное здание является лишь первым этапом строительства планируемого объекта (согласно представленной проектной документации Общество с ограниченной ответственностью АСК "АрхиТэк"), цели для которых земельный участок предоставлялся в аренду - завершение строительства спортивного комплекса, на момент заключения договора купли-продажи спорного земельного участка от 06.04.2020г. ООО «Норт» не достигнуты, следовательно, исключительное право на выкуп спорного земельного участка, предусмотренное п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, у ООО «Норт»  не возникло.

 Судом принят во внимание ответ Государственного комитета РБ по жилищному и строительному надзору от 28.02.2020 №7326, в которой последний сообщил, что исходя из названия объекта в разрешении на строительство № 02-RU03308000-1644П-2019 («Спортивный комплекс «Белая река» на левом берегу р. Белой в южной части жилого района «Затон-Восточный» в Ленинском районе городского округа город Уфы Республики Башкортостан. 1этап 1-й очереди строительства») на строительство которого выданы разрешения, следует, что сооружение "гоночный трек" является частью проектируемого спортивного комплекса "Белая река".  Ввиду отсутствия проектной документации на строительство всего объекта "Спортивный комплекс «Белая река» на левом берегу р. Белой в южной части жилого района «Затон-Восточный» в Ленинском районе городского округа город Уфы Республики Башкортостан" в полном объеме, определить капитальность трека (ни в представленной Росреестром проектной документации, ни в разрешении на строительство не упоминается о материале покрытия трек), его способность выступать в гражданском обороте в качестве отдельного объекта гражданских прав не представляется возможным. Представленная проектная документация разработана на административное здание, описание остальных частей комплекса лишь упоминаются в ней. Необходимость получения разрешения на строительство и, по его завершении, на ввод объекта в эксплуатацию определяется исходя из капитальности и характеристик объекта.

Доказательства использования указанных объектов как единого спортивного сооружения не представлены. Доказательства иного в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, надлежащие доказательства в их достаточной совокупности того, что все объекты, расположенные на спорном земельном участке, фактически используются в качестве единого спортивного сооружения, элементы которого связаны общим функциональным назначением не представлены.

Соответственно, ООО «Норт»  не доказал, что разрешенное использование земельного участка соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, что в соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации также является основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка на «специальные спортивно-оздоровительные сооружения: автодром, мотодром, велотрек, картингдром, физкультурно-оздоровительные сооружения» за 3 месяца до заключения договора от 06.04.2020г. о передаче в собственность Общества с ограниченной ответственностью «Норт» земельного участка, в связи с чем выкуп указанного участка осуществлялся в соответствии с его целевым назначением, является формальным, поскольку не меняет сущность и предмет заключенного договора аренды от 01.10.2018г. № 579-18, цель которого – завершить строительство и ввести в эксплуатацию объекты капитального строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией.

Вид разрешенного использования земельного участка не влияет на цель сложившихся арендных отношений, иное толкование свидетельствует о злоупотреблении правом.

Кроме того, с учетом суммарной площади объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, ответчик не представил доказательства того, что весь земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661 был необходим для цели эксплуатации указанных объектов на дату выкупа 06.04.2020г..

Между тем, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Площадь земельного участка, выкупленного ООО «Норт», составляет 336 538 кв.м., площадь находящегося в собственности данного общества единственного объекта недвижимости (кадастровый номер 02:050233:1371) составляет 479 кв.м, то есть 0,14 % от площади спорного участка.

Сформированный для предоставления в аренду по договору № 579-18 от 01.10.2018 земельный участок имел целевое назначение - для завершения строительства спортивного комплекса, то есть цель, в соответствии с которым он предоставлен на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 06.04.2020 ООО «Норт», не достигнута. Документов, подтверждающих необходимость предоставления в собственность земельного участка площадью 336538 кв.м для использования здания несоизмеримо меньшей площадью застройки, ООО «Норт» при заключении договора №7/рас-20 от 06.03.2020 о предоставлении земельного участка в собственность за плату с рассрочкой платежа в Управление земельных и имущественных отношений администрации ГО г. Уфа РБ предоставлены не были.

Несоразмерность предоставленного ООО «Норт» земельного участка, площади необходимой для функционирования и использования расположенного на нем объекта, является не единственным основанием для признания сделок ничтожными и истребования земельного участка.

Осмотром спорного земельного участка установлено, что на нем расположено двухэтажное деревянное строение площадью 299,09 кв. м., будка охраны, трансформаторная подстанция, дороги отсыпанные щебенкой, участок частично огорожен, на въезде расположены металлические ворота, что подтверждается актом осмотра территории от 21.07.2020 № 2040/о.

Судом также учтено обстоятельство, что на объекты, поставленные на кадастровый учет с кадастровыми номерами 02:55:050233:1024, 02:55:050233:1025, 02:55:050233:1026, 02:55:050233:1064, в границах спорного земельного участка какие-либо права за ООО «Норт» не зарегистрированы.

08.02.2018 ООО «Норт» обратилось с заявлением о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 02:55:050233:1024, 02:55:050233:1025, 02:55:050233:1026, 02:55:050233:1064.

19.02.2018 ООО «Норт» получено уведомление о приостановлении государственной регистрации указанных объектов ввиду непредставления правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661.

Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к управлению с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 в части условия о начальной дате срока аренды, с которой подлежит уплате арендная плата (пункты 3.1, 4.1, 4.2, 4.6 договора) и условия о возмещении стоимости неотделимых улучшений (пункт 8.6 договора).

Решением суда от 11.05.2018 по делу № А07-38608/2017 исковые требования удовлетворены, спорные условия договора приняты в редакции общества.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2018  решение суда оставлено без изменения.

Постановлением арбитражного суда Уральского округа 23.11.2018 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.05.2018 по делу № А07-38608/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2018 по тому же делу оставлены без изменения.

14.05.2018 ООО «Норт» обратилось с заявлением о возобновлении государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 02:55:050233:1024, 02:55:050233:1025, 02:55:050233:1026, 02:55:050233:1064.

21.05.2018 Управлением Росреестра по Республике Башкортостан вынесено уведомление об отказе в государственной регистрации прав №02/377/001/2018-1375, 1378, 1380, 1381. В основу отказа положен ответ Администрации городского округа город Уфа об отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, расположенных по адресу: г.Уфа, Ленинский район, на левом берегу р.Белая в южной части жилого района "Затон-Восточный", а также отсутствие представленных правоустанавливающих документов на земельный участок.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13 указано, что термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества".

Как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в вышеуказанном постановлении, требования о государственной регистрации прав установлены только в отношении недвижимости как категории гражданского права, если объект является вспомогательным и не имеет самостоятельного назначения, такие объекты не могут рассматриваться в качестве отдельных гражданских прав.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Таким образом, площадь отчуждаемого по договору купли-продажи публичного земельного участка существенно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Норт»; объекты недвижимости как единый имущественный комплекс не зарегистрированы.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что после истечения срока действия договора от 01.10.2018 аренды земельного участка (26.01.2020) ООО «Норт» вследствие неисполнения цели по завершению строительства спортивного комплекса не имело правовых оснований для приобретения данного участка на каком-либо праве.

Цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду,  завершение строительства спортивного комплекса, состоящего из трех этапов, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 06.04.2020 ООО «Норт» не достигнута, следовательно, исключительное право на выкуп спорного земельного участка, предусмотренное п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, у ООО «Норт» не возникло.

Более того, в соответствии с проектом планировки территории южной части жилого района «Затон-Восточный», ограниченной улицами Шмидта, ФИО11, автодорогой «Уфа-Затон», рекой Белой в Ленинском районе ГО г. Уфа РБ, утвержденном постановлением главы администрации городского округа г. Уфа № 2677 от 30.06.2015, земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661 частично расположен на территории общего пользования, открытых плоскостных сооружений и активного отдыха населения.

Данное обстоятельство подтверждается письмом Главного управления архитектуры и строительства от 21.08.2020 №7-8736/5 на №2-пр-2020 от 18.08.2020.

Красные линии применительно к указанному земельному участку ранее также были установлены постановлением главы администрации городского округа г. Уфа РБ № 3157 от 02.06.2011 «Об утверждении проекта планировки территории южной части жилого района «Затон-Восточный» в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», то есть до предоставления в аренду земельного участка. 

Согласно п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

В силу п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661 не подлежал предоставлению в собственность, как расположенный на территории общего пользования.

Выкупная стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014№ 629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках» и составила 50 % от его кадастровой стоимости.

Согласно п. 4 названного постановления Правительства РБ лица, не указанные в пунктах 1-3 данного постановления и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки:

- до 1 июля 2015 года - по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя;

- с 1 июля 2015 года по 31 декабря 2020 года - по цене в размере 50 процентов кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя;

- с 1 января 2021 года до 1 июля 2021 года - по цене в размере 75 процентов кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя;

- с 1 июля 2021 года - по цене, равной кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя, если иное не установлено федеральным законодательством.

Цена оспариваемого договора купли-продажи от 06.04.2020г. составила 56 523 500 руб.

При этом, из кадастрового паспорта земельного участка от 17.03.2020г. № 02/20/1-275140 следует, что кадастровая стоимость земельного участка 02:55:050233:661 составляла 1 113 732 126 руб. 44 коп. (л.д. 32 т.3).

27.12.2019г. в Управление  земельных и имущественных отношений  Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан поступило обращение  Общества с ограниченной ответственностью «Норт» о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 в собственность за плату для обслуживания нежилого здания и мототрассы.

Ответом от 03.02.2020г. (исх. № И-22110) за подписью Первого заместителя начальника Управления ФИО9 в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату отказано в соответствии с п. 19 ст. 39 ЗК РФ ввиду расположения его в границах красных линий, то есть территории общего пользования.

Данный отказ в судебном порядке обжалован не был, незаконным не признан.

20.02.2020г. в Управление повторно поступило заявление Общества с ограниченной ответственностью «Норт» о предоставлении указанного земельного участка в собственность за плату.

Из представленного в материалы дела Представления Прокурора № 7-3-2020 02.11.2020г. (л.д. 57 т.2) следует, что изучением материалов землеустроительного дела в отношении спорного земельного участка, имеющегося в Управлении, установлено, что ответ на обращение Общества с ограниченной ответственностью «Норт» от 27.12.2019 и служебная записка юридического отдела по земельным вопросам о наличии оснований для отказа в предоставлении земельного участка в землеустроительное дело не приобщены.

При этом, в качестве оснований для заключения договора и расчета выкупной стоимости в договоре № 7/рас-20 от 06.04.2020г. указано обращение Общества с ограниченной ответственностью «Норт» от 27.12.2019г. (№ И-22110). Расчет цены выкупа земельного участка произведен исходя из кадастровой стоимости по состоянию на 01.06.2014г., установленной решением ВС Республики Башкортостан от 16.04.2019г. № 3-375/2019, то есть 113 047 000 руб., действующей на дату подачи Общества с ограниченной ответственностью «Норт» заявления о выкупе земельного участка от 27.12.2019г., на которое Управлением дан мотивированный отказ.

Суд считает данный отказ правомерным. Указанное заявление общества следует оценивать как не повлекшее юридически последствий в виде возникновения у Управления  земельных и имущественных отношений  Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обязанности по заключению с Обществом с ограниченной ответственностью «Норт» договора, так как  земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661 не подлежал предоставлению в собственность, как расположенный в границах красных линий, то есть на территории общего пользования, о чем судом уже было указано выше.

В связи с чем заявление от 27.12.2019г.  не может являться основанием для расчета выкупной стоимости.

Как следует из представленного в материалы дела Решения Верховного суда РБ от 6 ноября 2020 года ООО «НОРТ» (л.д. 41-45 т.3) обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости (дело № 3га-1135/2020).

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:050233:661. Установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года и 12 марта 2020 года значительно превышает рыночную стоимость, что влечет увеличение налоговых платежей, на основании изложенного, административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости по состоянию на указанные даты.

Судом было установлено, что Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года № 1443 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 категории «земли населенных пунктов» была утверждена в размере 1 113 732 126,44 рублей.

А также, после внесения изменений в формулировку вида разрешенного использования земельного участка кадастровая стоимость земельного участка категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером № 02:55050233:661 утверждена в размере 1 113 806 164,80 рублей актом Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 20 марта 2020 года №54, имеет дату определения 12 марта 2020 года, дату внесения 2 апреля 2020 года (л.д.43 т.3).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил в суд Отчеты об оценке, подготовленный ООО «Топограф» №№Н-13-2020 от 12 мая 2020 года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 - 99 960 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года, и 96 120 000 рублей на 12 марта 2020 года.

По ходатайству представителя административного истца, с целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка, определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 5 октября 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО «Информ-Эксперт» ФИО10

Согласно заключению эксперта ООО «Информ-Эксперт» ФИО10 № 64/20 от 19 октября 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 - 100 232 234рубля 33 копейки по состоянию на 1 января 2019 года и 91650515 рублей 33 копейки по состоянию на 12 марта 2020 года.

Таким образом, согласно решению ВС РФ от 06.11.2020г. кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019г. составила 100 232 234 руб., по состоянию на 12 .03.2020г. – 91 650 515 руб. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 28 августа 2020 года.

Определением от 12.02.2021 (резолютивная часть оглашена 10.02.2021) Четвертым апелляционным судом общей юрисдикции по делу №66а-375/2021 (номер дела в суде первой инстанции 3га-1135/2020) решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 6 ноября 2020 года оставлено без изменения.(л.д. 46-53 т.3)

Данные обстоятельства сторонами в ходе рассмотрения настоящего дела №А07-7294/2021 не оспаривались.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, преюдициальное значение имеют факты, установленные вступившим в законную силу решением суда, обстоятельства, которые установлены таким решением, не подлежат доказыванию вновь в делах с участием тех же лиц.

На основании изложенного, в случае расчета выкупной цены земельного участка по обращению Общества с ограниченной ответственностью «Норт» от 20.02.2020г. исходя из кадастровой стоимости 1 113 732 126 руб. 44 коп., с учетом применения положений постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014г. № 629 размер цены выкупа составил бы не менее 556 866 063 руб. 22 коп.

Учитывая, что в настоящее время строительство спортивного комплекса не завершено, его продажа по указанной цене способна повлечь за собой причинение ущерба в виде недополученных доходов.

Помимо изложенного установлено, что ООО «Норт», зная о заключении указанного договора с нарушением требований законодательства, 13.08.2020 решением № УК-1 единственного участника ООО «Норт» ФИО8 в состав участников общества принята директор указанной организации ФИО11, доля которой определена в размере 0,03 % уставного капитала номинальной стоимостью 31 548,90 руб.

Указанное решение единственного участника общества направлено на обход установленного п. 2 ст. 26 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» запрета на выход из состава участников общества, в результате которого в нем не остается ни одного участника.

Также указанным решением принят дополнительный вклад ФИО8 в уставной капитал общества в размере 105 051 536,9 руб. и увеличена номинальная стоимость доли данного участника, до внесения данного вклада доля ФИО8 в обществе составляла 100 % номинальной стоимостью 80 тыс. руб. Внесение дополнительного вклада ФИО8 произведено путем зачета денежных требований по договорам займа, цессии, заключенным в 2018-2020 гг.

02.09.2020ФИО8 подано заявление о выходе из состава участников общества.

08.09.2020в Единый государственный реестр юридических лиц внесены сведения о выходе последнего из состава участников ООО «Норт» и отчуждении доли участника общества в пользу ООО «Норт».

В этот же день, 08.09.2020 между участником ООО «Норт» ФИО8 и обществом заключено соглашение № ДСД-2020 о выплате действительной стоимости доли участника ООО «Норт», в соответствии с которым ФИО8 в собственность переданы земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661 и расположенное на нем нежилое здание с кадастровым номером 02:55:050233:1371.

При этом действительная стоимость участника общества, подлежащая выплате вышедшему участнику определена в размере 96 953 509 руб., что меньше номинальной стоимости доли ФИО8 в уставном капитале ООО «Норт» (105 131 451,10 руб.).

Также 13.10.2020 между ИП ФИО8 и ООО «Флагман-Финанс», которое создано 31.08.2020, заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 и расположенного на таком участке нежилого здания с кадастровыми номерами 02:55:050233:1371.

Право собственности на земельный участок и нежилое здание зарегистрировано за ООО «Флагман-Финанс» 21.10.2020.

В соответствии с п.п. 2.1, 2.2 договора купли-продажи от 13.10.2020, заключенного между ИП ФИО8 и ООО «Флагман-Финанс», цена имущества составила 240 млн. руб., в том числе 230 500 000 руб. - за земельный участок, 9 500 000 руб. - за нежилое здание с гоночным треком. Оплата производится денежными средствами в срок до 01.04.2021.

При этом пунктом 2.3 указанного договора стороны установили, что передаваемое имущество не является предметом залога в пользу продавца до полной оплаты стоимости покупателем, что противоречит требованиям ст. 488 ГК РФ и существу возмездной сделки.

11.12.2020между ООО «Флагман-Финанс» и ООО «Управляющая компания «СтоунХедж» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион» (далее - Управляющая компания) заключен договор купли-продажи недвижимости № ЗУ-661, в соответствии с которым продавец обязуется передать в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированного «РичЮнион» (далее - ЗПИФК «РичЮнион», Фонд), находящегося в доверительном управлении Управляющей компании, земельный участок и нежилое здание с кадастровыми номерами 02:55:050233:661,02:55:050233:1371.

Согласно Правилам доверительного управления ЗПИФК «РичЮнион», утвержденным приказом директора Управляющей компании от 01.09.2020 № 0109-1, специализированным депозитарием Фонда является АО «Национальная кастодиальная компания».

По информации АО «Национальная кастодиальная компания» от 25.01.2021, 27.01.2022 владельцами инвестиционных паев ЗПИФК «РичЮнион» является ФИО1, ООО «Пилот-Инвест», ООО Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Развитие» под управлением ООО УК «БизнесПрофТрейдинг» по 12500,00000 паев у каждого. Владельцем инвестиционных паев Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Развитие» является АО «ИнвестКапиталСервис».

В соответствии с постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

В пункте 8 Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 №126, разъяснено, что разрешая вопрос о добросовестности приобретателя и определяя круг обстоятельств, о которых должен был знать, суд учитывает родственные и иные связи между лицами, участвующими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершивших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними.

Проверкой установлено, что ФИО1 зарегистрирован в качестве владельца инвестиционных паев 09.10.2020, то есть за 4 дня до заключения между ИП ФИО8 и ООО «Флагман-Финанс» договора купли-продажи недвижимости.

Учредителями ООО «Флагман-Финанс» являются ФИО12 (95 % доли) и ФИО13 (5 % доли). Кроме того, ФИО14 является директором ООО «Флагман-Финанс» и ООО «Пилот-Инвест», в котором 99,995 % доли принадлежат ООО «Регион-Капитал» (ОГРН 

<

***>).

Участниками ООО «Регион-Капитал» являются ФИО13 (90 % доли) и ФИО1 (10 % доли), последний является директором данного общества, также ФИО1 является руководителем и участником (10 %) ООО «Пилот- Инвест».

Указанные связи между лицами, участвующими в названных сделках, совмещение функций руководителя и учредителя в одних и тех же организациях, а также непроявление сторонами сделки должной разумной осторожности и осмотрительности относительно незначительного периода времени между сделками по отчуждению спорного участка (08.09.2020, 13.10.2020, 11.12.2020), свидетельствует о недобросовестности приобретения ответчиками земельных участков.

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения , она не повлекла возникновение у Общества с ограниченной ответственностью «Норт» права собственности на данный участок, в связи с чем последующие сделки по продаже земельного участка являются также недействительными (ничтожными), ИП ФИО8, ООО «Флагман-Финанс», ООО «Управляющая компания «СтоунХедж» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион» не могут быть признаны добросовестными приобретателями спорного земельного участка, приобретённого в целях строительства объектов с нарушением порядка  выкупа и действующего законодательства.

Таким образом, в результате ничтожности заключенного между УЗИО и ООО«Норт» договора 06.04.2020 №7/рас-20 о предоставлении в собственность за плату с рассрочкой платежа все последующие сделки, связанные с распоряжением земельным участком с кадастровым номером 02:55:050233:661, также ничтожны.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22) спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 35 постановления № 10/22 разъяснено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. ст. 301, 302 ГК РФ.

Положения указанного пункта не могут быть истолкованы как исключающие право лица, считающего себя собственником имущества, предъявить иск о признании недействительными сделок с этим имуществом, совершенных сторонними лицами. Однако если такое имущество из владения собственника выбыло, то его возврат из чужого незаконного владения возможен лишь путем удовлетворения виндикационного иска, а не посредством заявления требований о применении реституции по сделкам, стороной которых он не является (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 № 15278/10).

В пункте 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. ФИО15, ФИО16, ФИО17 и ФИО18» разъяснено, что, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск).

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (абзацы второй и третий части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Органы прокуратуры не имеют иного способа защиты публичных интересов и возврата спорного земельного участка, кроме как предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке ст. 301 ГК РФ.

Суд не усматривает наличие в действиях Прокуратуры РБ злоупотребления и о том, что признание сделки недействительной не восстановит права неопределенного круга лиц, а только нарушит права участников сделки, судом отклоняется.

В данном случае Прокуратура РБ после проведенной проверки на основании ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилась с иском о признании сделки недействительной, что в полной мере соотносится с ее целями и задачами органа, осуществляющего надзор за законностью. Каких-либо злоупотреблений правом в действиях истца судом не установлено.

Напротив, суд пришел к выводам о злоупотреблении своими правами именно сторонами сделки, поскольку, как указывалось выше, земельный участок площадью 336 538 кв. м. был предоставлен без торгов в несколько раз превышающий площадь объектов, находящихся на нём.

Пленум Верховного Суда РФ, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 32 постановления № 10/22 от 29.04.2010 разъяснили, что применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Из положений, содержащихся в пунктах 32, 34, 35 постановления № 10/22 от 29.04.2010 следует, что имущество может быть истребовано из чужого незаконного владения, если отсутствуют отношения, связанные с последствиями недействительности сделки (не владеющий собственник и приобретатель имущества не являются сторонами сделки по распоряжению имуществом, спорное имущество приобретено у третьего лица).

Из пунктов 37, 38, 39, 41, 43 Постановления № 10/22 следует, что отсутствие государственной регистрации права собственности истца (прекращение записи о его праве в связи с первой сделкой по отчуждению недвижимого имущества) не препятствует рассмотрению виндикационного иска.

Данные выводы соответствуют пунктам 3.1, 3.2 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П, аналогичные выводы содержатся в постановлениях Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.05.2015 по делу № А21-2180/2014, от 05.11.2015 по делу № А21-6168/2009. 

В пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Спорный земельный участок 02:55:050233:661, фактически выбыл из владения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, являющейся правообладателем спорного земельного участка на момент совершения сделки 06.04.2020г.  

Таким образом, поскольку ранее заключенный договор аренды с Обществом с ограниченной ответственностью «Норт» прекращен, суд считает необходимым истребовать из незаконного владения ООО «Управляющая компания «СтоунХедж» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион», ФИО1, ООО «Пилот-Инвест», ООО Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Развитие», АО «ИнвестКапиталСервис» в пользу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный», которая являлась правообладателем на момент заключения первоначальной сделки купли-продажи.

Суд полагает необходимым отметить, что обязание ответчиков возвратить земельный участок администрации, не нарушает интересы третьего лица - Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, по осуществлению им полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

При этом, возвращение спорного земельного участка не препятствует собственнику объекта недвижимости, право которого зарегистрировано надлежащим образом,  оформить расположенный под ним участок после определения в установленном порядке границ земельного участка, необходимого для эксплуатации в порядке ст. 39.20 ЗК РФ.

В силу пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" № 10/22 от 29.04.2010, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец Прокуратура Республики Башкортостан освобождена от уплаты государственной пошлины.

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчиков пропорционально удовлетворенным требованиям в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования   Прокуратуры РБ удовлетворить частично. 

Требования Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор от 06.04.2020 № 7/рас-20 о предоставлении земельного участка в собственность за плату с рассрочкой платежа, заключенный между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «Норт».

Признать недействительным (ничтожным) соглашение от 08.09.2020 № ДСД-2020 о выплате действительной стоимости доли участника ООО «Норт», заключенноемеждуКидрасовым Юлаем Фаукатовичем и ООО «Норт», в части передачи в собственность последнему земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 13.10.2020, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО8 и ООО «Флагман-Финанс», в части передачи в собственность ООО «Флагман-Финанс» земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 11.12.2020№ЗУ-661, заключенный между ООО «Флагман-Финанс» и ООО «Управляющая компания «СтоунХедж» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион», в части передачи в общую долевую собственность владельцев паев Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированного «РичЮнион» земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661.

Истребовать из незаконного владения ООО «Управляющая компания «СтоунХедж» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион», ФИО1, ООО «Пилот-Инвест», ООО Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Развитие», АО «ИнвестКапиталСервис» в пользу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный».

В остальной части требований Прокуратуры Республики Башкортостан отказать.

Взыскать с ООО «Норт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере  6 000 руб.

Взыскать с ИП ФИО8 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере  6 000 руб.

Взыскать с ООО «Флагман-Финанс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере  6 000 руб.

Взыскать с ООО «Управляющая компания «СтоунХедж» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере  3000 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в силу по ходатайству взыскателя.

Исполнительные листы на взыскание госпошлины в доход федерального бюджета выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его  в  полном  объеме)  через  Арбитражный  суд  Республики Башкортостан.                                   

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

 

Судья                   Э.Р.Абдуллина