АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-18767/20

10 февраля 2021 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   03 февраля 2021 г.

Полный текст решения изготовлен            10 февраля 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д. 

            при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации города Ростова-на-Дону

            к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания «Динамо» ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>  

            об изъятии путем выкупа объектов недвижимого имущества

            третье лицо - МКУ «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры» г. Ростова-на-Дону

            при участии:

            от истца – представитель ФИО2 по доверенности № 59.1/418 от 06.11.2020, представитель ФИО3 по доверенности № 59.1/410 от 06.11.2019;

            от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности б/н от 07.09.2020;

            от третьего лица – представитель ФИО5 по доверенности № 271 от 20.10.2020. 

            при участии специалиста-оценщика: ФИО6 (паспорт). 

установил:

Администрация города Ростова-на-Дону обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания «Динамо» с требованием об изъятии путем выкупа, о прекращении права собственности. 

           В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме. 

           Ответчик представил отзыв на исковое заявление, против удовлетворения иска по существу не возражал, заявил ходатайство о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости выкупаемого участка. 

Судом исследованы материалы дела, допрошен эксперт, представителями сторон даны объяснения о фактических обстоятельствах дела и их правовой оценке. Судом установлено следующее.

            ООО «Торгово-промышленная компания «Динамо» на праве собственности принадлежат: земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071101:30, общей площадью 532 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, р-н Советский, пер. 2-й Рекордный, № 16, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства; нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0000000:158057, этажность - 2, а также подземных 1, общей площадью 196,8 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, р-н Советский, пер 2-й Рекордный, № 16; нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0000000:160094, этажность - 2, общей площадью 313 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, р-н Советский, пер 2-й Рекордный, № 16.

            Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 14.11.2019 № 1037 установлено изъять земельные участки для муниципальных нужд, связанных с размещением линейного объекта: «Реконструкция путепровода через железнодорожные пути по ул. Малиновского (с реконструкцией автомобильной дороги от ул. Факельная до ул. Типографская)».

            Согласно п. 3 указанного постановления при недостижении с собственниками соглашения о выкупе правовому управлению Администрации г. Ростова-на-Дону предъявить в суд иск о выкупе изымаемых объектов.

            МКУ «ДИСОТИ» были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения об изъятии земельного участка и объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемых земельного участка и объекта недвижимого имущества; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

            Оценка рыночной стоимости изымаемого земельного участка (категория земель: категория земель: земли населённых пунктов; вид разрешённого использования: для садоводства; площадь: 532 кв. м; кадастровый номер: 61:44:0071101:30, находящегося по адресу: Российская Федерация, Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Советский район, пер. 2-й Рекордный, №16) и расположенных на нём объектов недвижимого имущества (нежилое здание: нежилое строение; площадь: общая 196,8 кв. м; литер: А; этажность: 2; подземная этажность: 1; кадастровый номер 61:44:0000000:158057; и нежилое здание: нежилое здание; площадь: общая 313 кв. м; этажность: 2; кадастровый номер 61:44:0000000:160094, а также расчет размера убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, изымаемые в связи с реализацией объекта «Реконструкция путепровода через железнодорожные пути по ул. Малиновского (с реконструкцией автомобильной дороги от ул. Факельная до ул. Типографская)», была проведена ООО «Твой город».

            04.03.2020 экспертным учреждением представлен отчёт об оценке № 5317/7-5/2020 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, в соответствии с которым размер рыночной стоимости объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием (без учета НДС), составляет: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071101:30 - 3 124 000 рублей (НДС не облагается); рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 61:44:0000000:158057 - 3 027 000 рублей (без НДС); рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 61:44:0000000:160094 - 3 114 000 рублей (без НДС); убытки, причиненные организации изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества в целях обеспечения реализации проекта составляют 0 (ноль) рублей.

Размер возмещения составляет 9 265 000 рублей.

            Отчёт об оценке, по мнению истца, отражает рыночную стоимость изымаемых земельного участка, расположенных на нем объектов недвижимого имущества и составлен в соответствии  с  требованиями  законодательства  об  оценочной  деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объектов, которые послужили основанием для выкупной цены в вышеуказанном размере.

            Учитывая Экспертное заключение (положительное) № 99/05-20 от 11.03.2020, подготовленное СРО Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», протоколом заседания городской комиссии от 13.03.2020 № 06 результаты оценки утверждены муниципальным органом.

            Ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии земельных участков для муниципальных нужд с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе до настоящего времени не достигнуто.

Часть  3 статьи  35 Конституции Российской Федерации  устанавливает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника. 

Статья 235 Гражданского кодекса Российской Федерации к числу оснований прекращения права собственности относит отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд по решению суда (статья 282 ГК РФ).

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (часть 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Согласно части 2 статьи  49 Земельного кодекса Российской Федерации  изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов.

В соответствии со статьей 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято на основании ходатайств об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, с которыми в уполномоченные органы исполнительной власти вправе обратиться организации, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 11 ст. 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации   правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом "О почтовой связи" предусмотренного подпунктом 3 пункта 10 настоящей статьи заказного письма.

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

Проект согласования об изъятии получен ответчиком 18.03.2020. иск предъявлен после истечения установленного законом срока.

Рассмотрев требования истца по существу, суд установил, что само решение об изъятии участка не оспаривается ответчиком, разногласия сторон вызвала оценка спорного имущества.

В соответствии со статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

 При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Частью 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. Реализация судебного принудительного изъятия обусловлена определением сроков, размера возмещения и других условий, на которых оно осуществляется, судом (часть 6 статьи  279 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи  56.8 Земельного кодекса Российской Федерации  размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных рассматриваемой статьей.

Результаты оценки стоимости возмещения содержатся в отчёт об оценке № 5317/7-5/2020 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, в соответствии с которым размер рыночной стоимости объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием (без учета НДС), составляет: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071101:30 - 3 124 000 рублей (НДС не облагается); рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 61:44:0000000:158057 - 3 027 000 рублей (без НДС); рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 61:44:0000000:160094 - 3 114 000 рублей (без НДС); убытки, причиненные организации изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества в целях обеспечения реализации проекта составляют 0 (ноль) рублей.

Размер возмещения составляет 9 265 000 рублей.

Не оспаривая права на выкуп по существу, ответчик заявил возражения по размеру выкупной стоимости имущества, заявленной истцом.

Ответчиком в материалы дела представлен отчет № 9 от 02.03.2020, выполненный ООО «Компанией ВЕАКОН – АрсГор».

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении, рыночная стоимость изъятия составляет: земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071101:30 – 2 830 000 рублей (НДС не облагается); рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 61:44:0000000:158057 – 3 448 333 рубля (без НДС); рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 61:44:0000000:160094 – 5 485 000 рублей (без НДС).

Размер возмещения составляет 11 763 333 рубля.

В связи с разногласием сторон в части размера выкупной стоимости имущества, по ходатайству ответчика по делу назначена оценочная экспертиза.   

            Суд ходатайство удовлетворил. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1) определить рыночную стоимость изымаемого земельного участка: с кадастровым номером 61:44:0071101:30, нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0000000:158057, нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0000000:160094; 2) в случае если рыночная стоимость не покрывает имущественных потерь ответчика от изъятия указанных объектов, определить их размер.

            Проведение экспертизы суд поручил ООО «Межрегиональный центр экономических исследований», эксперту ФИО7, предоставив в распоряжение экспертной организации следующие документы: отчет № 5317/7-5/20, отчет № 9, постановление Администрации города Ростова-на-Дону от 14.11.2019 № 1037 с приложением, договор аренды от 01.02.2020 № 2, договор аренды от 31.10.2019 № 4, договор от 01.01.2019 № 3. Суд  обязал стороны обеспечить доступ эксперту к объектам обследования.

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении, рыночная стоимость изъятия составляет: земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071101:30 - 3 080 000 рублей (НДС не облагается); рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 61:44:0000000:158057 – 4 580 000 рублей (без НДС); рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 61:44:0000000:160094 – 7 290 000 рублей (без НДС); убытки, причиненные организации изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества в целях обеспечения реализации проекта составляют 0 (ноль) рублей.

Размер возмещения составляет 14 950 000 рублей.

Истцом указанное заключение оспорено. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 своими объяснениями не устранила сомнение суда в достоверности выводов, изложенных в заключении.

Так, отказ от затратного подхода к оценке обоснован ею ссылкой на наличие на рынке предложений о продаже  значительного количества аналогичных объектов. Суд признал это объяснение не только неубедительным, но и недопустимым.

Согласно статье 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. По правилам статьи 11 Федерального закона отчет может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

В соответствии с пунктом 7 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Пунктом 11 Приказа установлено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Раздел V. Требования к проведению оценки названного приказа в пункте 23 устанавливает, что проведение оценки включает как этап  применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

Из приведенных законоположений  следует, что выбор подходов и методов оценки не может быть произвольным, что оценщик обязан обосновать отказ от какого-либо подхода, который по стандартам оценки признан основным.

В данном случае отказ от одного из подходов обоснован, по существу,   ссылкой на возможность применения другого. В основе такого обоснования лежит грубый логичский порок, что недопустимо. Цель оценки – выявление наиболее достоверных сведений о цене и установленная стандартами совокупность походов направлена именно на это, произвольное сужение оценочного инструментария является безусловным пороком процедуры и влечет критику и отклонение отчета ка доказательства по делу.

Кроме того, по ходатайству истца судом допрошен оценщик ФИО6, составивший отчёт об оценке № 5317/7-5/2020.

По его объяснениям,  его отказ от сравнительного подхода при определении рыночной стоимости нежилых зданий обоснован разницей в виде разрешенного использования земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем. Так, назначение здание коммерческое  (офисные помещения), тогда как участок имеет разрешенное использование для садоводства. Это недопустимое противоречие препятствует оборотоспособности объектов, которые не могут быть отчуждены или обременены по отдельности, исходя из законодательного принципа единства юридической судьбы земли и находящейся на ней недвижимости.

Из этого следует не только обоснованность отказа от сравнительного подхода при составлении отчета об оценке № 5317/7-5/2020, но и вывод о критике  применение указанного подхода при проведении экспертизы экспертами ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» и ООО «Компанией ВЕАКОН – АрсГор». Суд нашел, что его применение при описанных обстоятельствах является недопустимым. Это повлекло отклонение судом отчета как доказательства по делу.

При таких обстоятельствах суд признал исковые требования подлежащими удовлетворению с установлением цены выкупа в соответствии с выводами отчёта об оценке № 5317/7-5/2020, представленного истцом – в сумме рыночной стоимости 9 265 000 рублей.

Отчет об оценке, положенный в основание исковых требований,  как доказательство по делу не оспорен и не опорочен.

Поскольку представленное истцом доказательство рыночной стоимости объектов в установленном законом порядке не опровергнуто, сам по себе факт определения экспертом и иным  оценщиком иной рыночной цены не является основанием для отклонения отчета, представленного истцом. Поэтому суд принимает как доказанный для целей выкупа размер рыночной стоимости объектов, заявленный истцом и полагает необходимым удовлетворить заявленные требования о выкупе на условиях, определенных истцом.

При этом судом принято во внимание недобросовестное поведение ответчика как на досудебной стадии согласования выкупа имущества, так и в процессе судебного разбирательства. Он как собственник объектов проигнорировал предложения муниципального органа о выкупе, в установленный законом срок не направил встречного предложения, не обосновал иной цены, чем повлек для истца продолжительное ожидание для обращения в суд. В процессе разбирательства в течение длительного времени не заявлял позиции и не направлял представителя в судебное заседание. После проведения экспертизы неоднократно просил об отложении для представление отчета и проведения примирительных процедур, на которые истец согласился и меры к которым истец принимал.

Однако обоснованные ожидания истца ответчик оставил без результата, отказавшись от заключения мирового соглашения при том, что препятствий к принятию для его заключения какого-либо из результатов проведенной разными оценщиками оценки по существу не было.

При таких обстоятельствах, учитывая публичный источник средств для возмещения (бюджет) и значимость разрешаемого спора для муниципального образования, его населения и экономики, суд приходит к убеждению о необходимости определить цену выкупа в размере, заявленном и доказанном со стороны истца, а ответчиком в требуемой процессуальной форме не опровергнутом.

При этом суд исходит из возможности заключения сторонами мирового соглашения на стадии исполнения судебного акта.

Истцом заявлено также ходатайство об обращении решения к немедленному исполнению со ссылкой на то обстоятельство, что невозможность немедленного изъятия препятствует проведению реконструкции путепровода через железнодорожные пути по ул. Малиновского (с реконструкцией автомобильной дороги от ул. Факельная до ул. Типографская), чем в значительной мере затрагиваются интересы населения города, лишенного возможности пользования транспортной инфраструктурой на указанном направлении. 

В силу положений части 1 статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение арбитражного суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, в порядке, установленном настоящим Кодексом и иными федеральными законами, регулирующими вопросы исполнительного производства.

Поскольку обращение решения к немедленному исполнению является исключительной мерой, постольку ее принятие допускается лишь в особых обстоятельствах, при наличии неопровержимых доказательств, свидетельствующих о том, что без принятия такой меры решение суда будет невозможно исполнить после его вступления в законную силу в порядке, установленном законом, либо истцу будет причинен значительный ущерб.

Проанализировав приведенные истцом доводы, суд признал ходатайство соответствующим диспозиции приведенной процессуальной нормы и полагает необходимым вменить ответчику незамедлительное предоставление земельного участка для выполнения работ по реконструкции путепровода. Для этого следует обратить решение к немедленному исполнению.

При этом суд принял во внимание то обстоятельство, что решение об изъятии объектов не оспорено, возражений против перехода их в муниципальную собственность по существу не заявлено, а потому их юридическая судьба определена. В части же размера выкупной стоимости решение может быть обжаловано ответчиком, исполнение судебного акта этому не препятствует.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 28.06.2014 N 198-ФЗ) и при подаче настоящего иска сумма государственной пошлины не уплачивалась, ее сумма подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

           Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

            Изъять у общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания «Динамо» ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>  путём выкупа в муниципальную собственность г. Ростова-на-Дону:

            -  земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071101:30 по цене 3 124 000 рублей 00 копеек;

            - нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0000000:158057 по цене 3 632 000 рублей 00 копеек (с учетом НДС);

            - нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0000000:160094 по цене 3 737 000 рублей 00 копеек (с учетом НДС).

            Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания «Динамо» ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины по иску.

Обратить решение к немедленному исполнению.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяПипник Т. Д.