ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-77169/2016

04 декабря 2018 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     27 ноября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 декабря 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Самарчук Ю. В., 

при участии: 

от истца: Селуянов М. В., по доверенности от 02.08.2018; 

от ответчика: Проволоцкий В. В., по доверенности от 28.12.2017; 

от третьего лица ГУП СПБ "Городское управление инвентаризаций и оценки недвижимости": Фанова А. Ю., по доверенности от 09.01.2018; Мороз Н. Г., по доверенности от 09.01.2018;

от АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»: представитель не явился, извещен надлежащим образом; 

рассмотрев апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-17371/2018, 13АП-14623/2018) ООО «Барс» и Комитета имущественных отношений СанктПетербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.05.2018 по делу № А56-77169/2016 

(судья Герасимова Е.А.), принятое по иску ООО "Барс" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об урегулировании разногласий, 

третьи лица: 1) СПБ ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»; 2) АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Барс" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об определении условий пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения 21н, кадастровый номер 78:5547:11:3:15, расположенного по адресу: 195297, Санкт-Петербург, ул. Ушинского, д. 35, к. 1, литера А, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 25 000 000 рублей».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП «ГУИОН») и акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее – Фонд имущества).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.05.2018 определены условия пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения 21н, кадастровый номер 78:10:0005547:3300, расположенного по адресу: 195297, Санкт- Петербург, ул. Ушинского, д. 35, к. 1, лит. А, в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 45 100 000 руб., НДС не облагается». С ООО «Барс» в пользу Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» взыскано 62 000 рублей расходов по оплате повторной судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Барс» и Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обжаловали решение суда в апелляционном порядке.

ООО «Барс» в апелляционной жалобе просит решение суда изменить, утвердить пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения 21н в предложенной истцом редакции, определив рыночную стоимость объекта в размере 25 000 000 рублей. По мнению истца, суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы. 

Комитет в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на отсутствие у Общества преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку в установленный законом срок истец не подписал проект договора купли- продажи, направленный ответчиком, а также в силу того, что у истца имеется задолженность по договору аренды. 

Определением апелляционного суда от 15.08.2018 производство по делу № А56-77169/2016 приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «Северо-Западное региональное бюро экспертизы и оценки».

05.10.2018 ООО «Северо-Западное региональное бюро экспертизы и оценки» представило заключение от 17.09.2018 № 15881.

Определением апелляционного суда от 09.10.2018 производство по делу возобновлено.

СПБ ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» представило замечания на заключение эксперта от 17.09.2018 №СЭ-15881.

Представитель ООО «Барс» заявил ходатайство» о вызове и допросе эксперта ООО «Северо-Западное региональное бюро экспертизы и оценки» Кабачкова Юрия Юрьевича.

Суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство ООО «Барс» и вызвал в судебное заседание эксперта ООО «Северо-Западное региональное бюро экспертизы и оценки» Кабачкова Юрия Юрьевича для дачи пояснений по представленным СПБ ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» замечаниям.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы, против удовлетворения жалобы истца возражал, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы. 

Представитель СПБ ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» позицию ответчика поддержал, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы. 

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика, а также против удовлетворения ходатайств о назначении дополнительной и повторной экспертизы. 

В судебном заседании апелляционной инстанции 27.11.2018 стороны задали вопросы эксперту ООО «Северо-Западное региональное бюро экспертизы и оценки»  Кабачкову Юрию Юрьевичу по представленному им заключению от 17.09.2018 № 15881. 

Апелляционная коллегия отказала в удовлетворении ходатайств о проведении дополнительной и повторной экспертизы на основании статьи 87 АПК РФ, поскольку в рассмотренном случае суд не усматривает неясности в выводах эксперта.

Законность судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом и Обществом заключен договор аренды от 29.09.2003 № 04- А002072, по условиям которого объектом аренды является нежилое помещение 21н, кадастровый номер 78:5547:11:3:15, расположенное по адресу: 195297, Санкт-Петербург, ул. Ушинского, д. 35, к. 1, лит. А (далее – Объект). 

На основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон № 159-ФЗ) Общество обратилось с заявлением от 18.07.2013  в Комитет о выкупе арендуемого нежилого помещения. 

Письмом от 14.08.2013 № 3979, Комитет отказал Обществу в реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта. 

Общество оспорило указанное решение Комитета в судебном порядке. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.11.2013 по делу № А56-53683/2013 решение Комитета об отказе в реализации преимущественного права признано недействительным, суд обязал Комитет в порядке,  предусмотренном  Законом            № 159-ФЗ принять решение об условиях приватизации арендуемого объекта. 

Письмом от 18.02.2015 № 1094 Комитет отказал Обществу в рассмотрении заявления о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта, сославшись на отсутствие документов, подтверждающих согласование проведенной перепланировки.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.08.2015 по делу № А56-33400/2015 признано недействительным решение Комитета об отказе Обществу в реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ушинского, д. 35, корп. 1, пом. 21Н, оформленное письмом от 18.02.2015 № 1094. Суд обязал Комитет в порядке, предусмотренном Законом                  № 159-ФЗ совершить действия, направленные на принятие решения об условиях приватизации арендуемого Объекта с учетом преимущественного права Общества на приобретение арендуемого имущества. 

В 2016 году по заданию Комитета ГУП «ГУИОН» подготовлен отчет об оценке от 28.07.2016 № 31-8-0110(076)-2016, согласно которому рыночная стоимость Объекта по состоянию на 18.07.2013 составила 48 100 000 рублей.

Во исполнение распоряжения Комитета об условиях приватизации помещения путем его продажи Обществу вручено уведомление с предложением о заключении договора купли-продажи помещения и проект договора купли-продажи, согласно пункту 2.1 которого: «Цена продажи Объекта составляет 48 100 000 (Сорок восемь миллионов сто тысяч) рублей».

Полагая, что цена помещения является завышенной и определена неверно, Общество направило Фонду имущества и Комитету письмо с приложением договора купли-продажи помещения, подписанного с протоколом разногласий, в котором предложило пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 25 000 000 рублей». 

Письмом от 05.10.2016 № 3524/30 Фонд имущества сообщил о невозможности принятия пункта 2.1 договора в редакции, указанной в протоколе разногласий.

Поскольку во внесудебном порядке стороны к соглашению о цене договора купли-продажи не пришли, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции на основании заключения эксперта ООО «Лабриум-Консалтинг» Корнеевой Е.А. № Э-0118-04/А56-77169/2016 определил условия пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения 21н, кадастровый номер 78:10:0005547:3300, расположенного по адресу: 195297, Санкт- Петербург, ул. Ушинского, д. 35, к. 1, лит. А, в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 45 100 000 руб., НДС не облагается». 

Суд апелляционной инстанции усмотрел основания, предусмотренные статьей 87 АПК РФ, и удовлетворил заявленное ООО «Барс» ходатайство о назначении повторной экспертизы. 

На основании заключения эксперта ООО «Северо-Западное региональное бюро экспертизы и оценки» Кабачкова Ю. Ю.  от 17.09.2018 № 15881 суд апелляционной инстанции считает, что условия пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения 21н, кадастровый номер 78:10:0005547:3300, расположенного по адресу: 195297, Санкт-Петербург, ул. Ушинского, д. 35, к. 1, лит. А, подлежат утверждению в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 24 379 067, 80 рублей, НДС не облагается».

Выводы суда основаны на следующем. 

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в законе, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо от 30.05.2005 N 92), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 11 Закона N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Действуя в соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 2, 3 Информационного письма от 30.05.2005 N 92, для проверки достоверности выполненного ГУП "ГУИОН" отчета об оценке, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 82 - 87 АПК РФ, назначил экспертизу.

По результатам судебной экспертизы представлено заключение эксперта ООО «Лабриум-Консалтинг» Корнеевой Е.А. № Э-0118-04/А56-77169/2016, согласно которому величина рыночной стоимости Объекта на дату оценки (18.07.2013) составляет 45 100 000 рублей.

В связи с выявленными в ходе рассмотрения апелляционных жалоб недостатками указанной экспертизы судом апелляционной инстанции была назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту                       ООО «Северо-Западное региональное бюро экспертизы и оценки» Кабачкову Ю. Ю.  

Согласно заключению судебной экспертизы от 17.09.2018 № 15881, выполненному экспертом ООО «Северо-Западное региональное бюро экспертизы и оценки» Кабачковым Ю. Ю., рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ушинского, д.35, корп.1, пом. 21Н, по состоянию на 18.07.2013 - дату подачи заявления о выкупе составляет 24 379 067, 80 рублей (без учета НДС). 

Доводы Предприятия о несоответствии заключения эксперта Закону N 135-ФЗ подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.

В силу статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами в их совокупности и взаимосвязи. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Суд апелляционной инстанции, исследовав заключение эксперта, установил, что оно соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, подготовлено по итогам анализа рынка объекта оценки и его эффективного использования; содержание и результаты исследований с указанием примененных подходов и методов отражены в тексте заключения эксперта и ответе на поставленный судом вопрос; в нем содержатся однозначные выводы по поставленному вопросу, методика раскрыта, оно обоснованно, достаточно ясно и полно; материалы, положенные в его основу, в данном заключении перечислены.

Несогласие Предприятия с выводами эксперта не свидетельствует о какой-либо порочности (недостаточной полноте или ясности) экспертизы.

Принимая во внимание замечания СПБ ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»  и пояснения эксперта, данные в судебном заседании 27.11.2018, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение данной судебной экспертизы соответствует требованиям АПК РФ и действующему законодательству об оценочной деятельности, выводы эксперта не противоречивы, не опровергнуты совокупностью доказательств, имеющихся в деле. 

В отсутствие недостаточной ясности или неполноты указанного заключения эксперта, у суда апелляционной инстанции не имеется предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для назначения дополнительной и повторной экспертизы.

Довод Комитета об отсутствии у Общества преимущественного права на приобретение нежилого помещения, отклоняется апелляционным судом, поскольку Общество в установленный законом срок подписало договор купли-продажи с разногласиями и обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при его заключении.

Таким образом, Общество не утратило преимущественное право на приобретение спорного нежилого помещения.

Ссылка ответчика на наличие у истца задолженности по договору аренды спорного нежилого помещения, не принимается апелляционным судом, поскольку документально не подтверждена.  

Доводы подателей жалоб сводятся лишь к несогласию с размером рыночной стоимости спорного помещения определенным экспертом.

Учитывая изложенное, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.05.2018 по делу № А56-77169/2016 отменить. 

Принять новый судебный акт. 

Определить условия пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения 21н, кадастровый номер 78:10:0005547:3300, расположенного по адресу: 195297, Санкт-Петербург, ул. Ушинского, д. 35, к. 1, лит. А, в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 24 379 067, 80 рублей, НДС не облагается». 

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Барс» 6 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение иска, уплаченной по чек- ордеру от 27.10.2016 (операция 357), а также 3 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, уплаченной по чек- ордеру от 22.05.2018 (операция 100). 

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу ООО «Северо-Западное региональное бюро экспертизы и оценки» 15 000 рублей на основании выставленного счета от 04.10.2018 № 15881 за производство экспертизы по делу № А56-77169/2016.   

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

 

Судьи

В.И. Желтянников

 И.А. Тимухина