АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-14337/2024

г. Нижний Новгород                                                                                  30 сентября 2024 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 10.09.2024,

Полный текст решения изготовлен 30.09.2024,

 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Кузнецовой А.В., 

(шифр дела 19-293), при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кашиным А.С., рассмотрев в судебном заседании с использованием системы веб - конференции дело по иску ИП ФИО1 

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>), г. Абакан, 

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Альбион-2002»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), г. Нижний Новгород,

о внесении изменений в договор субаренды нежилого помещения №895/21 от 26.10.2021,

при участии представителей сторон: 

от истца: ФИО2 по доверенности от 11.01.2022, диплому, 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 09.01.2024, диплому, 

 

установил:

предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Альбион-2002" о внесении с 08.11.2023 изменения в заключенный сторонами договор субаренды нежилого помещения № 895/21 от 26.10.2021, изложив пункт 4.2.2 договора в следующей редакции: «Размер постоянной части арендной платы рассчитываются исходя из стоимости 1 (одного) кв.м. арендуемой площади, а именно - 564,85 рублей, и составляет 72 187 руб. 83 коп., в месяц, НДС не облагается».

Исковые требования основаны на статьях 12, 421, 424, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В процессе рассмотрения спора истец настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик иск оспорил, указав, что в соответствии с условиями пункта 4.2.4 договора субаренды пересмотр постоянной части арендной платы возможен лишь по соглашению сторон, односторонне изменение постоянной части арендной платы договором субаренды не предусмотрено; оснований для внесения изменений в условия договора аренды в судебном порядке также не имеется; инфляционные процессы не являются изменившимися обстоятельствами, с которыми закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке. Условия договора аренды сохраняют свою силу и не подлежат изменению в предложенной истцом редакции.

Ответчик выразил согласие на увеличение размера арендной платы с 01.06.2024.

Подробные возражения ответчика изложены в отзыве на иск, дополнениях к нему и поддержаны устно представителем в ходе судебного разбирательства.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

01.06.2021 между Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана (Арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (Арендатор) заключен договор №107 аренды, согласно которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 181 кв.м., с кадастровым номером 19:01:040102:1641, для использования под магазин, предприятие бытового обслуживания.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема - передачи от 01.06.2021.

26.10.2021 между предпринимателем ФИО1 (Арендатор) и ООО "Альбион - 2002" (Субарендатор) заключен договор №895/21 субаренды вышеуказанного нежилого помещения.

Нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, пом.60Н, общей площадью 127,8 кв.м., этаж1, принадлежащее арендатору, с целью использования в пределах срока действия договора в качестве магазина розничной купли - продажи алкогольной и табачной продукции, товаров народного потребления, продовольственных товаров и прочей продукции, передано субарендатору по акту приема - передачи от 08.11.2021.

В соответствии с пунктом 1.5 договора настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует девять лет, начиная с даты подписания сторонами настоящего договора. Условия настоящего договора распространяются на отношения сторон, возникшие с момента подписания настоящего договора.

Согласно пункту 4.1 договора стороны договорились, что арендная плата складывается из двух частей: постоянная и переменная части арендной платы.

Пунктом 4.2.2. договора установлено, что размер постоянной части арендной платы рассчитывается исходя из стоимости 1 (одного) кв.м. арендуемой площади, а именно – 550 рублей, и составляет 70 290 рублей в месяц, НДС не облагается.

В соответствии с п. 4.2.4 договора субаренды пересмотр постоянной части арендной платы возможен по соглашению сторон, не ранее чем через два года с даты начала начисления постоянной части арендной платы, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения, исходя из размера ежегодного базового индекса потребительских цен, а при его отсутствии - индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики за декабрь к декабрю предшествующего года, не более чем на 3% от размера постоянной части арендной платы, действующего в предыдущий период аренды.

Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

На основании данных, размещенных на сайте Красноярскстата, размер индекса потребительских цен в Республике Хакасия по состоянию на июль 2023 года к декабрь 2022 года составляет 102,7%

Истцом сделан вывод о возможном повышении постоянной части арендной платы в соответствии с условиями пункта 4.2.4 договора субаренды.

В письмах от 30.08.2023, от 04.10.2023  истец обратился к ответчику с предложением о заключении дополнительного соглашения к договору субаренды, изменяющего с 08.11.2023 (по истечении 2-х лет с даты принятия помещения ответчиком и начала начисления постоянной части арендной платы) размер постоянной части арендной платы на 1897,83 руб., что по мнению истца не превышает максимально установленный договором размер повышения арендной платы. 

Данные уведомления оставлены ответчиком без должного удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили истцу в соответствии с положениям статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В пункте 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон предусмотрена в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 43 Постановления Пленума N 49, условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

По смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия (пункт 45 Постановления Пленума N 49, пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах".

Ответчик в письменных отзывах на исковое заявление просил в удовлетворении исковых требований отказать. Указал, что из буквального толкования пункта п. 4.2.4 договора аренды следует, что существует только потенциальная возможность корректировки арендной платы и включение в договор аренды условия, согласно которому арендная плата может быть изменена, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. 

Согласно позиции ответчика, в пункте 4.2.4 договора аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон (пункт 3 статьи 614 ГК РФ), а не по требованию одного из контрагентов в досудебном либо судебном порядке. 

Однако путем толкования условий договора в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу о том, что сторонами зафиксирован размер постоянной части арендной платы в течение первых трех месяцев: в первый полный календарный месяц - 10 000 руб., за второй полный календарный месяц аренды - 60 290 руб., с третьего  месяца аренды – в размере 70 290 руб. в месяц, без НДС. 

В последующем установлено право арендодателя на увеличение постоянной части арендной платы не ранее чем через два года с даты начала начисления постоянной части арендной платы, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения, исходя из размера ежегодного базового индекса потребительских цен, а при его отсутствии - индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики за декабрь к декабрю предшествующего года, не более чем на 3% от размера постоянной части арендной платы, действующего в предыдущий период аренды.

Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением. 

Таким образом, стороны достигли соглашения об увеличении постоянной части арендной платы не более чем на 3 % от размера арендной платы, установленной на момент такого изменения, по инициативе любой из сторон договора. При этом установили механизм изменения, путем подписания дополнительного соглашения. Тем самым стороны приняли на себя обязательство по заключению указанного дополнительного соглашения по инициативе другой стороны.

При вышеизложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что сторонами установлен механизм изменения арендной платы не чаще одного раза в год по инициативе одной из сторон.

Условие о порядке изменения арендной платы в отношении имущества в частной собственности формируется сторонами с учетом принципа свободы договора.

Вместе с тем, принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключенного соглашения. Под свободой договора подразумевается, что стороны взаимодействуют друг с другом на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах. Однако это не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10).

Суд отмечает, что в соответствии с пунктом 1.5 договор субаренды заключен сторонами сроком на девять лет и действует с момента с момента подписания его сторонами.

При этом, исходя из условий пункта 6.3 договора, арендодатель не вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке до конца срока действия договора.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что с момента заключения истцом договора аренды в 2021 году до настоящего времени, размер арендной платы не изменялся.

При этом включение в текст договора соответствующего условия о возможности изменения размера арендной платы даже в редакции, предусматривающей заключение дополнительного соглашения, создает разумные ожидания, в частности, у арендодателя, относительно возможности изменения арендной платы, основанные на презумпции добросовестности участников гражданских отношений.

Из материалов дела следует, что предприниматель предпринимал попытки изменить размер арендной платы в предусмотренном договором порядке.

Факт уклонения арендатора от подписания дополнительного соглашения подтвержден материалами дела.

Уклонение ответчика от заключения соглашения о пересмотре цены договора при своевременном внесении арендной платы, установленной договором, и использовании помещения по назначению сделает невозможным расторжение договора в судебном порядке и одновременно позволит ответчику арендовать помещение в течение всего срока аренды (на протяжении 9-ти лет) по цене 2021 года, что противоречит воле арендодателя, отраженной в пункте 4.2.4 договора, и принципам разумности и экономической обоснованности заключения долгосрочного договора аренды. 

Как следует из искового заявления, увеличение размера постоянной части арендной платы произведено истцом в соответствии с положениями пункта 4.2.4 договора аренды. Предложенный арендодателем новый размер арендной платы в сумме 72 187 руб. 83 коп. (3%) соответствует критерию, указанному в этом пункте. 

Ссылка ответчика на судебные акты по другим делам отклоняется, поскольку выводы судов основаны на иных конкретных обстоятельствах дел и представленных доказательствах.

Доводы ответчика о необходимости применения нового размера арендной платы с 01.06.2024 ответчиком документально не обоснованы.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что исковые требования о внесении с 08.11.2023 (по истечении 2-х лет с даты принятия помещения ответчиком и начала начисления постоянной части арендной платы) изменений в заключенный сторонами договор аренды нежилого помещения № 895/21 от 26.10.2021, в части увеличения размера постоянной части арендной платы подлежат удовлетворению.

Расходы по делу в виде государственной пошлины в силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Внести изменения в заключенный сторонами договор субаренды нежилого помещения № 895/21 от 26.10.2021, изложив пункт 4.2.2. договора в следующей редакции: «Размер постоянной части арендной платы рассчитывается исходя из стоимости 1 (одного) кв.м. арендуемой площади, а именно – 564 руб. 85 коп., и составляет 72 187 руб. 83 коп. в месяц, НДС не облагается».

Указанное изменение действует с 08.11.2023.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), г. Нижний Новгород, в пользу ИП ФИО1  (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>), 

<

...> 000 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                  А.В. Кузнецова