АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-1555/2019

г. Белгород

09 февраля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2022 года. Полный текст решения изготовлен 09 февраля 2022 года.

 

Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Дробышева Ю. Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "Автопаркинг" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту  имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

об изменении условий договора и по встречному иску Департамента  имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа к ООО "Автопаркинг" третьи лица Правительство Белгородской области о взыскании задолженности по арендной плате, ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг»,         

при участии в судебном заседании: 

от истца-ответчика: не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика-истца: не явился, извещен надлежащим образом;

от третьих лиц:

от Правительства Белгородской области: не явился, извещен надлежащим образом;

от ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг»: не явился, извещен надлежащим образом. 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО "Автопаркинг" с учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений о признании  недействительным договора аренды земельного участка № 34-1/11 от 10.08.2011, кадастровый номер 31:06:0201012:848, заключенного между ООО "Автопаркинг" и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа в части условия о размере арендной платы, отраженного в уведомлении об изменении арендной платы от 21.08.2018 № 9-05/6171.

В раках дела, приняты  уточненные исковые требования в порядке ст. 49 АПК РФ  Департамента  имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа о взыскании с ООО "Автопаркинг" задолженности перед бюджетом Старооскольского городского округа по договору аренды от 10.08.2011 № 34-1/11 земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:848, площадью 4026,0 кв.м., расположенного по адресу: Белгородская обл., г. Старый Оскол, мкр. Северный, д. 45, с видом разрешенного использовании - для строительства автостоянки на 208 автомобилей со встроенными помещениями магазинов и офисов на первом этаже, состоящую из основного долга за период с 18.03.2016 по 31.10.2021 в размере 2 364 671,44, пени за период с 18.03.2016 по 31.10.2021 в размере - 1 488 871,29 руб., а всего - 3 853 542,73 руб.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора  привлечены Правительство Белгородской области, ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг».

В ходе рассмотрения дела, представитель истца иск поддержал, в удовлетворении встречного иска, просит суд отказать.

В ходе рассмотрения дела, ответчик иск не признал, по основаниям указанным в отзыве, представленным документам, с учетом результатов проведенной экспертизы, просит суд встречный иск удовлетворить.

 Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены в порядке ст. 123, 156 АПК РФ.

В силу ст. 121 АПК РФ, информационного письмом ВАС РФ от 19.09.2006г. № 113 Постановления Пленума ВАС РФ №12 от 17.02.2011г, сведения о дате, времени и месте судебного заседания по делу № А08-1555/2019 размещены арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет.

Учитывая, что третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст. ст. 121, 123, 156 АПК РФ, дело рассмотрено  в отсутствие представителей третьих лиц, по имеющимся в деле доказательствам, при отсутствии заявлений и возражений сторон относительно рассмотрения дела в их отсутствие. 

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон в ходе рассмотрения дела, оценив в силу статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, суд не находит оснований для удовлетворения первоначального иска и находит подлежащим удовлетворению в части, требования ответчика по встречному иску, по следующим основаниям. 

 Как следует из материалов дела, 10.08.2011г. года между муниципальным образованием Старооскольский городской округ в лице департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа и ООО «Автопаркинг» заключен договор аренды № 34-1/11 земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:848 по адресу: 

<

...>.

Письмом Департамента от 21.08.2018 № 9-05/6171 общество уведомлено об изменении арендной платы с 01.01.2018, которая составила 1 014 622,56 руб. в год.

В обоснование изменения платы уполномоченным органом указано, что в связи с принятием постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», с 01.01.2018 пунктом 6 предусмотрен переход на определение размера арендной платы в отношении земельных участков, в том числе предоставленных для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, равным рыночной стоимости, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

В связи с чем, Департаментом в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 «О защите конкуренции», Федерального закона №44-ФЗ от 05.04.2013 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» проведены мероприятия по определению рыночной годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:848.

В соответствии с муниципальным контрактом № Ф.2018.254675 от 13.06.2018 между муниципальным образованием - Старооскольский городской округ Белгородской области, в лице департамента имущественных и земельных отношений администрации округа и ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» (далее ООО «ФОК») определена рыночная арендная плата земельных участков для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, расположенных в Старооскольском городском округе Белгородской области (Северо-Восточный район). Дата оценки 01.01.2018.

Согласно отчету № 20-18-Н (1.7.1) ООО «ФОК» годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 31:06:0201012:848, расположенный в мкр. Северный д.45 г. Старый Оскол составил 1 014 622,60 руб.

Ранее размер арендной платы по условиям договора определялся по формуле Аг = УПКСхЗхК (%) (Аг - размер арендной платы за использование земельного участка в год, УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м, земельного участка, S - площадь земельного участка, К(%) - величина в процентах от кадастровой стоимости по видам функционального использования земли).

С 01.01.2016 по 31.12.2016 размер платы составлял 32733,07 руб., с 01.01.2017 по 31.12.2017-50828,49 руб.

Истец, указывает, что после оценки ООО «ФОК» размер арендной платы увеличился двукратно.

 Не согласившись с размером оплаты установленной ООО «ФОК» ввиду явной завышенной рыночной оценки, истец по результатам претензионного порядка урегулирования спора обратился в суд с настоящим иском о признании  недействительным договора аренды земельного участка № 34-1/11 от 10.08.2011, кадастровый номер 31:06:0201012:848, заключенного между ООО "Автопаркинг" и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа в части условия о размере арендной платы, отраженного в уведомлении об изменении арендной платы от 21.08.2018 № 9-05/6171.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, частично удовлетворяя встречные исковые требования, суд приходит к следующему.   

19.04.2012 во исполнение постановления главы администрации Старооскольского городского округа Белгородской области № 1264 «О внесении изменений в договор долгосрочной аренды земельного участка № 34-1/11 от 10.08.2011» между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действует истец, и ответчиком, заключено дополнительное соглашение № 15 в связи с заменой арендатора земельного участка.

Согласно п. 1.1 договора аренды истец предоставляет, а ответчик принимает земельный участок с кадастровым номером 31:06:0201012:848, площадью 4026,0 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов под постройками, по адресу: 

<

...>, для строительства автостоянки на 208 автомобилей со встроенными помещениями магазинов и офисов на первом этаже.

Согласно подп. 4.4.2 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В силу п. 3.4 договора аренды размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно с учётом изменения кадастровой стоимости, соответствующей величины коэффициента и других причин, повлекших изменение условий использования земельного участка на соответствующий год.

Согласно подп. 4.4.2 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В силу п. 3.4 договора аренды размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно с учётом изменения кадастровой стоимости, соответствующей величины коэффициента и других причин, повлекших изменение условий использования земельного участка на соответствующий год.

Постановлением Правительства Белгородской области от 13.07.2009 № 247 утверждён «Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участи, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена» (далее - Порядок).

Согласно п. 15 Порядка, изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется при изменении вида разрешенного (функционального) использования земельного участка.

В соответствии с п. 5 Порядка размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, за год определяется по формуле:

Аг = УПКС х S х К (%), где:

Аг - размер арендной платы за использование земельного участка;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м, земельного участка;

S - площадь земельного участка в кв.м.;

К(%) - величина в процентах от кадастровой стоимости по видам функционального использования земель.

В соответствии с п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», - оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно данным ЕРГН 11.01.2016 ответчиком зарегистрировано право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 31:06:0201012:2737, расположенное по адресу: 

<

...> - автостоянка на 208 автомобилей со встроенными магазинами и офисами на первом этаже.

Согласно ч.3 ст.1 Гражданского кодекса РФ при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Согласно ч.5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

После государственной регистрации права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 31:06:0201012:2737 ответчик не сообщил истцу об изменении вида разрешенного (функционального) использования земельного участка, что привело к уменьшению арендных платежей на земельный участок. Вследствие чего ежемесячная арендная плата была определена департаментом в размере 20 458,17 руб. в соответствии с видом разрешенного использования: «для строительства автостоянки на 208 автомобилей со встроенными помещениями магазинов и офисов на первом этаже». Для расчета использовались:

УПКС-4 065,21 руб.;

S - 4 026,0 кв.м.;

К(%) -1,5 (земли на период строительства - нежилой фонд).

На территории Старооскольского городского округа величины корректирующих коэффициентов, учитывающих вид разрешенного (функционального) использования земельного участка, утверждены решением Совета депутатов Старооскольского городского округа от 13 июля 2010 года № 449 (далее - Решение). 

Согласно п. 2 Порядка при использовании арендатором неделимого земельного участка по двум и более различным видам функционального (разрешенного) использования расчет арендной платы за всю арендуемую площадь выполняется в соответствии с тем видом функционального (разрешенного) использования, для которого установлен наибольший размер арендной платы, следовательно, в отношении земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:848 при определении размера арендной платы должен быть применен корректирующий коэффициент (К %) «капитальные сооружения торговли» в размере 2,4%.

Контрольно-счётной палатой Белгородской области, в соответствии с положениями закона Белгородской области от 12.07.2011 № 53 «О Контрольно-счётной палате Белгородской области», планом деятельности Контрольно-счётной палаты Белгородской области на 2017 год проведено контрольное мероприятие «Аудит эффективности использования земельных ресурсов в Старооскольском городском округе за 2013 - 2016 годы и 1 квартал 2017 года». В том числе, проверена обоснованность определения размера арендных платежей по договору долгосрочной аренды от 10.08.2011г. № 34-1/11 земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:848, площадью 4026 кв.м, из категории земель земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства автостоянки на 208 автомобилей со встроенными помещениями магазинов и офисов на первом этаже, предоставленного в аренду ответчику, Акт КСП от 30.06.2017 URL: http://belksp.ru/rezprov/AktzpKMStOskZ_2017p.pdf).

В соответствии со ст. 2 закона Белгородской области от 12.07.2011 №53 «О Контрольно-счётной палате Белгородской области» КСП Белгородской области является постоянно действующим органом внешнего государственного финансового контроля, образуемом Белгородской областной Думой и подотчетной ей. Контрольно-счётная палата Белгородской области обладает организационной и функциональной независимостью и осуществляет свою деятельность самостоятельно. В соответствии с п. 2 ст. 5 закона Белгородской области №53 должностные лица Контрольно-счётной палаты осуществляют права и обязанности, предусмотренные Федеральным законом "Об общих принципах организации и деятельности контрольно-счётных органов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований".

На основании вышеизложенных фактов, для устранения убытков бюджета Старооскольского городского округа в определении арендной платы земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:848, Департаментом рассчитана задолженность истца.

Согласно сведениям ЕГРН на 11.01.2016 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:848 составляла 16 366 535,46 руб. следовательно, ежемесячный размер арендной платы (по формуле Аг = УПКС х S х К(%)) должен был составлять 32 733,07 руб. Задолженность за указанный период = (подлежащая уплате ставка арендной платы - (минус) уплаченная ставка арендной платы) х 12 месяцев = (32 733,07 руб. - 20 458,17 руб.) х 12 месяцев = 147 298,8 руб.

Ответчик, истец по встречному иску, указывает, что на 11.01.2017 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:848 составляла 25 414 245,78 руб. следовательно, ежемесячный размер арендной платы должен был составлять 50 828,49 руб. Задолженность за указанный период = (подлежащая уплате ставка арендной платы - (минус) уплаченная ставка арендной платы) х 12 месяцев = (50 828,49 руб. - 31 767,81 руб.) х 12 месяцев = 228 728,16 руб.

Задолженность перед бюджетом Старооскольского городского округа с 11.01.2016 по 31.12.2017= 147 298,8 +228 728,16 = 376 026,96 руб.

В соответствии с Постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-Ф3, Федеральным законом «О защите конкуренции» от 26.07.2016 № 135-ФЭ, Федеральным законом «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» от 05.04.2013 № 44-ФЗ истцом произведены мероприятия по определению рыночной арендной платы земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:848, расположенным по адресу: 

<

...>.

На основании протокола подведения итогов электронного аукциона от 29.05.2018 № 0826300021018000241 между муниципальным образованием - Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени и в интересах которого действует истец и ООО «Финансы Оценка Консалтинг», был заключён контракт на оказание услуг по оценке рыночной стоимости и годового размера арендной платы за использование земельных участков.

По результатам оказания услуг ООО «Финансы Оценка Консалтинг» предоставлен Отчёт от 13.07.2018 № 20-18-Н (1.7.1) «Об определении рыночной арендной платы земельных участков для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, расположенных на территории Старооскольского городского округа Белгородской области», по которому получено положительное экспертное заключение ООО «Дивиденд» от 25.07.2018 №23-Э http://oskolregion.ru/publications/postanovlenie-administracii-skogo-1524).

С 01.01.2018 за земельный участок с кадастровым номером 31:06:0201012:848 ежемесячная арендная плата составила 84 551,88 руб., согласно п. 10 Порядка, утв. Постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп, с 01.01.2019 ежемесячная арендная плата составляет 88 187,61 руб. Об указанных изменениях по расчёту арендной платы ответчик надлежащим образом уведомлен. 

 Первоначально обращаясь, Департамент указывает, что с 11.01.2016 по 12.03.2019 задолженность ответчика перед бюджетом Старооскольского городского округа составляет по обязательству - 1 371 102,76 руб., по пени 240 835,28 руб., итого - 1 611 938,04 руб. 20.07.2018г Департаментом направлено ответчику по почте уведомление о заложенности перед бюджетом Старооскольского городского округа Белгородской области исх. № 9-05/5196, в ответ на которое ответчик уклонился от уплаты и письменно просил о разъяснениях по образовавшемуся долгу.

В рассматриваемом случае предмет спора неразрывно связан с установлением размера рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка, определение которого невозможно без специальных познаний.

В ходе рассмотрения дела, назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту ИП ФИО2, по вопросам:

- Какова рыночная арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 31:06:0201012:848, площадью 4 026 кв.м., расположенный по адресу: Белгородская обл., г.Старый Оскол, мкр. Северный, д. 45 на 01.01.2018 г.;

- Допущено ли оценщиком ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» при составлении Отчета № 20-18-Н (1.7.1) от 13.07.2018 об определении рыночной арендной платы земельного участка нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной арендной платы конкретных объектов оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной арендной платы, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком достоверной, достаточной, проверяемой.

 По результат проведённой экспертизы представлено заключение от 13.01.2020 №  13-01/2020.

Поскольку,  по мнению суда, экспертиза проведена без учета документа и сведений  на соответствующую дату его применения определяющем ставку капитализации, информации о проведении торгов по аренде земельных участков на первичном рынке,  для разрешения вопроса по определению рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:848, площадью 4026,0 кв.м., судом, определением от 12.05.2021г по делу назначена дополнительная экспертиза производство которой, поручено ООО «РР ГРУПП», 125130, по вопросу -  определить рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:848, площадью 4026,0 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, для строительства автостоянки на 208 автомобилей со встроенными помещениями магазинов и офисов на первом этаже по состоянию на 01.01.2018 г.

Согласно экспертному заключению ООО «РР ГРУПП» от 29.06.2021г № 5-21 итоговая годовая стоимость арендной платы за земельный участок с       кадастровым номером 31:06:0201012:848, площадью 4026,0 кв.м., расположенный по адресу: Белгородская обл., г. Старый Оскол, мкр. Северный, д. 45, для строительства автостоянки на 208 автомобилей со встроенными помещениями магазинов и офисов на первом этаже по состоянию на 01.01.2018 составила - 807 603 руб. Следовательно, ежемесячный размер арендной платы составляет - 67 300,25 руб. 

С  учетом результатов экспертизы истец по встречному иску, уточнил исковые требования, в порядке ст. 49 АПК РФ, согласно которой, просит суд взыскать с ООО «Автопаркинг» в пользу департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области задолженность перед бюджетом Старооскольского городского округа по договору аренды от 10.08.2011 № 34-1/11 земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:848, площадью 4026,0 кв.м., расположенного по адресу: Белгородская обл., г. Старый Оскол, мкр. Северный, д. 45, с видом разрешенного использовании - для строительства автостоянки на 208 автомобилей со встроенными помещениями магазинов и офисов на первом этаже, состоящую из основного долга за период с 18.03.2016 по 31.10.2021 в размере 2 364 671,44, пени за период с 18.03.2016 по 31.10.2021 в размере - 1 488 871,29 руб., а всего - 3 853 542,73 руб.

Уточненные требования в порядке ст. 49 АПК РФ, приняты судом. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 614 Гражданского кодекса РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом.

 Как установлено судом, спорный договор аренды  продолжал действовать после вступления в силу ЗК РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы. 

Согласно действующей с 01.03.2015 статье 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской 6 Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ). 

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, а новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. 

Как разъяснено в п. п. 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

На основании изложенных норм, при обнаружении Контрольно-счётной палатой Белгородской области ошибки в начислении арендных платежей истец обязан был ее устранить и доначислить разницу арендных платежей, а ответчик – ее уплатить.

В данном случае, в силу публичного характера правоотношений по использованию земли, учитывая регулируемый размер арендной платы, ответчик обязан уплатить арендные платежи в установленном законом размере и наличие (отсутствие) вины в неверном исчислении арендной платы истца либо ответчика, как и статус лица, обнаружившего ошибку в начислениях, не имеет правового значения.

При расчете арендной платы Департамент руководствовался Порядком определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением правительства Белгородской области от 13.07.2009 № 247-пп, постановлением правительства Белгородской области от 12.11.2012 № 448-пп «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области», постановлением правительства Белгородской области от 21.11.2016 № 418-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области», решением Совета депутатов Старооскольского городского округа от 13.07.2010 № 449 «Об утверждении величины корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешенного  (функционального) использования земельного участка», а также постановлением правительства Белгородской области № 501-пп от 28.12.2017 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Постановление 501-пп от 28.12.2017). 

Учитывая, что арендуемый ответчиком земельный участок относится к земельным участкам, находящимся в государственной собственности Белгородской области, арендная плата за использование такого участка определяется в порядке, установленном Правительством Белгородской области. 

Факт предоставления истцом имущества в аренду ответчику подтверждается материалами дела и последним не оспорен, между тем доказательств надлежащего исполнения своих обязательств по внесению арендной платы ответчиком не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ). 

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" администрациям муниципальных районов, городских округов и городских поселений области рекомендовано до 1 декабря 2018 года обеспечить приведение арендных отношений в соответствие с постановлением.

Согласно пункту 6 постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп размер арендной платы за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящего Порядка, определяется равным рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Следовательно, в связи с изменением законодательства, изменилась методика расчета арендной платы.

Как установлено судом, во исполнение пункта 6 Постановления 501-пп Департамент имущественных и земельных отношений заключил с ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» муниципальный контракт с целью  определения рыночной арендной платы земельных участков, расположенных в Старооскольском городском округе.

По общему правилу, новый размер регулируемой арендной платы за пользование земельным участком подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, или с указанной в данном акте даты, и установление такой даты является необходимым.

Постановление Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп вступило в силу со дня официального опубликования с 01.01.2018.

При этом, постановление Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп не регламентирует ситуацию, в которой происходит изменение порядка расчета установленного в договоре размера ежегодной арендной платы за земельный участок (с формулы, базирующейся на кадастровой стоимости участка, на рыночную оценку арендной платы).

Расчет арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости за период времени, предшествующий проведению оценки, не предусмотрен постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп.

Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков.

Одним из таких принципов является принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Конституционным Судом Российской Федерации отмечено, что преобразование отношений в той или иной сфере жизнедеятельности, в том числе отношений собственности в земельной сфере, не может осуществляться вопреки нашедшему отражение в статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации общему (основному) принципу действия закона во времени, который, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве (статья 1, часть 1, Конституции Российской Федерации) и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, т.е. придать закону обратную силу либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (постановление от 22.04.2014 N 12-П).

Учитывая изложенное, следуя внутренней логике постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп, условиям заключенного сторонами договора, положениям статей 4, 614 Гражданского кодекса РФ, принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленному в абзаце 3 Основных принципов определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года N 582, суд приходит к выводу о возможности изменения арендной платы по основанию установления рыночной стоимости земельного участка лишь на будущее время (с 1 января следующего года), и недопустимости ее ретроспективного изменения.

Таким образом, с 01.01.2018 расчет арендной платы следует производить на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Указанная правовая позиция сформирована судами по делу № А08-2080/2019 (Определение Верховного Суда РФ от 30.10.2020 N 310-ЭС20-16080).

Согласно информационному расчету арендной платы,  представленному истцом (приложение №4 к дополнениям ответчика от 24.01.2022), за период 18.03.2016г по 31.10.2021 в соответствии со сложившейся судебной практикой, а именно - с применением в расчете за 2018 год показателя кадастровой стоимости, за 2019 год - рыночной стоимости арендной платы, за 2020 и 2021 годы - рыночной стоимости арендной платы с применением коэффициента на размер уровня инфляции, суд приходит к выводу, что размер суммы основного долга составляет 2 065 604,44 руб., а размер пени подлежит определению с  момента получения уведомления о наличии задолженности у общества, за период с 31.07.2018г по 31.10.2021г., что составляет 1 131 624,95 руб.

Размер указанной задолженности, суд находит подлежащей взысканию с ответчика, в связи с чем, иск подлежит частичному удовлетворению. 

Оснований для применения срока исковой давности, у суда не имеется, поскольку срок давности по искам о повременных платежах (проценты за пользование чужими денежными средствами, арендная плата) исчисляется отдельно по каждому повременному платежу (п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности»).

Соответственно, задолженность по внесению арендных платежей должна исчисляться с 18.03.2016 - за три года до предъявления встречного искового заявления 18.03.2019.

В силу п.1 ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с требованиями статей 330, 331 ГК РФ условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 5.2 договора, согласно которому, за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении суммы пени на основании ст. 333 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается и не оспорено ответчиком, что арендные платежи вносились арендатором с просрочками.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (Статья 330 ГК РФ). 

В связи с несоразмерностью суммы штрафа нарушенному обязательству, ответчиком подано заявление о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка (пени) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (пени). Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку (пени) при условии заявления должника о таком уменьшении.  

Конституционный Суд Российской Федерации в своих судебных актах (определения от 21 декабря 2000 года № 263-О, от 22 января 2004 года № 13-О,              от 22 апреля 2004 года № 154-О) обратил внимание на то, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки (пени); значительное превышение суммы неустойки (пени) суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

К последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученные стороной имущество и денежные средства, понесенные убытки (в том числе упущенная выгода), другие имущественные или неимущественные права, на которые участники обязательства вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором.

При этом степень несоразмерности заявленной неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящий доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).  

В соответствии с нормами статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности) кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. 

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. 

К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В соответствии с пунктом 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). 

При этом ответчик, по встречному иску, должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. 

Однако, как следует из материалов дела, ответчиком по встречному иску, не представлено доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушенного обязательства (статьи 9, 65 АПК РФ). 

Расчет суммы пени определен судом с момента получения уведомления о наличии задолженности у общества.

Таким образом, основанием для снижения неустойки (пени), предъявленной лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность, является доказанность того, что взыскание неустойки (пени) в предусмотренном договором размере может привести к получению другой стороной необоснованной выгоды.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 73 постановления Пленума ВС РФ № 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Ссылаясь на несоразмерность заявленной к взысканию суммы неустойки, Ответчик по встречному иску,  убедительных, и допустимых и достоверных доказательств получения Истцом по встречному иску,  необоснованной выгоды не представил. Размер пени при заключении договора был согласован сторонами без возражений и замечаний.

С учетом этого, ссылки ответчика по встречному иску на несоразмерность заявленной к взысканию пени последствиям нарушенного обязательства с учетом разъяснений, изложенных в пункте 73 постановления Пленума ВС РФ № 7 не могут быть приняты судом в качестве основания для ее снижения. 

Кроме того, Ответчик по встречному иску в своем Отзыве, не учитывает следующего:

Как разъяснено в пункте 74 постановления Пленума ВС РФ № 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т. д.).

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

При этом, условиями договора ответчик. По встречному иску был предупрежден о том, что только такой размер неустойки будет предполагать выплату Истцу по встречному иску именно той компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом Истца.

Отзыв, заявление истца не содержит убедительных доводов и доказательств, бесспорно свидетельствующих о необходимости снижения размера пени, согласованного сторонами гражданских правоотношений, а доводы истца по встречному иску направлены лишь на необоснованное снижение предусмотренной условиями договора его ответственности за ненадлежащее исполнение им договорных обязательств.

Ответчиком по встречному иску нарушены условия оплаты, доказательств, понесенных истцом убытков в меньшем размере, чем размер пени, заявленный истцом, в материалы дела не представлено.

В материалах дела в силу ст. 65, 67, 68, 75 АПК РФ, отсутствуют доказательства вины истца по встречному иску свидетельствующие об  умышленности или неосторожности содействию  возникновению пени или ее увеличения по отношению к возникшим обязательствам ответчика по встречному иску.

Принимая во внимание изложенное, а также учитывая, что обществом не доказано наличие предусмотренных нормами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для снижения примененной к нему как к субъекту предпринимательской деятельности пени, определенной заключенным сторонами договором, а именно исключительность случая нарушения обязательства и то, что взыскание пени в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В данном случае суд считает, что отсутствуют основания для уменьшения ее размера. 

Оснований для признания недействительным договора аренды земельного участка № 34-1/11 от 10.08.2011, кадастровый номер 31:06:0201012:848, в части условия о размере арендной платы, отраженного в уведомлении об изменении арендной платы от 21.08.2018 № 9-05/6171, у суда не имеется, поскольку в силу действующего законодательства,  Земельного кодекса РФ, положениями пунктов 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, а новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что также отражено в условиях п. 3.4 спорного договора.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о недоказанности первоначального иска и доказанности требований по встречному иску в части. 

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.  

Руководствуясь ст. 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО "Автопаркинг", отказать. 

Встречные исковые требования Департамента  имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа удовлетворить в  части. 

Взыскать с ООО "Автопаркинг" в пользу Департамента  имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа задолженности по договору аренды от 10.08.2011 № 34-1/11 земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:848, площадью 4026,0 кв.м., расположенного по адресу: Белгородская обл., г. Старый Оскол, мкр. Северный, д. 45, с видом разрешенного использовании - для строительства автостоянки на 208 автомобилей со встроенными помещениями магазинов и офисов на первом этаже, в размере 2 065 604,44 руб. за период с 18.03.2016 по 31.10.2021г, пени за период с 31.07.2018г по 31.10.2021г., в размере 1 131 624,95 руб.

В оставшейся части иска Департаменту  имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа, отказать.

Взыскать с ООО "Автопаркинг" в доход федерального бюджета 38986 руб. государственной пошлины. 

Исполнительный лист выдать по заявлению взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

 

Судья

Ю.Ю. Дробышев