Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://penza.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А49-1187/2024

г. Пенза

4 октября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена  2 октября 2024 года

В полном объеме решение изготовлено 4 октября 2024 года

 

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С. А., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бидзян Ц.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «ЛАНмастер» (юридический адрес: Сборная ул., 2, Пенза г., 440600; почтовый адрес: ФИО1 

<

...>, Пенза г., 440000; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к муниципальному образованию г.Пенза в лице администрации 

<

...> влд. 4, Пенза г.; 440000; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Управление муниципального имущества 

<

...> влд. 4, Пенза г., 440000; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управление Росреестра по Пензенской области (ФИО3 ул., д. 39А, Пенза г., 440000; ИНН 

<

***>)

о взыскании 8692200 руб.

при участии:

от истца - представитель ФИО4 (доверенность)

от ответчика - представитель ФИО5 (доверенность) 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ЛАНмастер» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному образованию город Пенза в лице администрации города Пензы о взыскании за счет казны муниципального образования г.Пенза возмещения за изымаемое для муниципальных нужд нежилое помещение, назначение помещения: нежилое, этаж 1, общей площадью 60,8 кв.м., кадастровый номер 58:29:4005003:2150, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Пенза г., ул. Сборная, д.2 - денежные средства (компенсацию) в размере 9287000 руб.

Определением суда от 03.04.2024 года по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации судебных экспертиз и исследований «Центрэкспертиза» ФИО6.

Определением от 22.07.2024 судом в соответствии со ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принято уменьшение размера исковых требований до 8692200 руб.

В судебном заседании 16 и 18 сентября 2024 заслушаны пояснения эксперта Автономной некоммерческой организации судебных экспертиз и исследований «Центрэкспертиза» ФИО6.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Пояснил, что выводы эксперта, изложенные в заключении №34/24 от 19.06.2024, не оспаривает.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал. Отзыв на иск не представил. С результатом судебной экспертизы не согласился. Поддержал заявленное 18.09.2024 ходатайство о назначении повторной экспертизы пояснив, что  размер возмещения, посчитанный экспертом, за изымаемое нежилое помещение общей площадью 60,8 кв.м., кадастровый номер 58:29:4005003:2150, расположенное по адресу: 

<

...> явно завышен. При проведении оценки не было учтено ветхое состояние здания. В заключении указывается, что оно находится в удовлетворительном состоянии, что предусматривает износ 20-40%, а по факту износ составляет более 60%. Также в заключении при расчете были взяты самые дорогие объекты аналоги, находящиеся на первой линии застройки, тогда как оцениваемый объект находится на второй линии. В связи с этим, просит назначить повторную судебную экспертизу в АНО «Пензенская судебная экспертиза» (

<

...>) с постановкой вопроса перед экспертом: определить общую стоимость, включая убытки собственника, в связи с изъятием объекта недвижимости с кадастровым номером: 58:29:4005003:197 по адресу: 

<

...> и доли в праве на земельный участок для муниципальных нужд.

Представитель истца просил отказать в назначении повторной экспертизы, поскольку ответчиком не приведено никаких обоснованных возражений по заключению эксперта. Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 дала полные и обоснованные ответы на все вопросы, в том числе об учете места расположения оцениваемого объекта и его аналогов, а также обоснованности при выборе аналогов по году их постройки и состоянию. Кроме того, не представлено письмо экспертной организации, сведения об экспертах, не внесены денежные средства в депозит, все указанное является самостоятельным основанием для отказа в ходатайстве. Экспертное заключение оформлено в соответствии с предъявляемыми к ним требованиями с отражением всех сведений, предусмотренных частью 2 статьи 86 АПК РФ. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, методическими и специализированными источниками. В распоряжении эксперта находились материалы настоящего арбитражного дела. Представленное заключение эксперта сторонами не оспорено, доказательств его несоответствия действующему законодательству не представлено. Ответчиком не представлена рецензия на экспертное заключение, и несмотря на наличие 3 месяцев процессуального времени, не представлен контррасчет и (или) сведения об иных аналогах предмета оценки. Истец полагает поведение ответчика злоупотреблением процессуальным правом, направленным на затягивание дела. В удовлетворении ходатайства просит отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, и рассмотрев материалы дела, арбитражный суд считает ходатайство представителя ответчика о назначении повторной экспертизы подлежащим оставлению без удовлетворения исходя из следующего.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Согласно пункту 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Представленное экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ.

Вопрос о необходимости проведения повторной экспертизы согласно указанным выше нормам права, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

В данном случае, арбитражный суд, с учетом характера спорных отношений, круга обстоятельств, подлежащих доказыванию и имеющих значение для правильного рассмотрения настоящего дела, приходит к выводу о том, что основания для удовлетворения заявленного ходатайства о проведении по делу повторной экспертизы отсутствуют.

Кроме того, не представлен запрос, направленный в  экспертную организацию о возможности проведения повторной судебной экспертизы по поставленным вопросам,  ответ на данный запрос содержащий сведения о возможности проведения экспертизы, сведения о образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности лица, которому будет поручено проведение экспертизы. Доказательства внесения денежных средств на депозитный счет арбитражного суда также не представлены.

Представитель ответчика заявил ходатайство об отложении судебного заседания для более точного изучения заключения эксперта.

Представитель истца возражал против отложения судебного заседания.

Рассмотрев заявленное представителем ответчика ходатайство об отложении судебного заседания в порядке ст. 158 АПК РФ арбитражный суд не находит оснований предусмотренных названной нормой права для его удовлетворения. Заявленное представителем ответчика ходатайство об отложение судебного заседания ведет к необоснованному затягиванию рассмотрения дела. Заключение эксперта №34/24 от 19.06.2024 поступило в материалы дела 26.06.2024, следовательно, у ответчика была возможность на протяжении более трех месяцев изучить экспертное заключение. Кроме того, отложение рассмотрения дела является правом, а не обязанностью суда.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст. 123 АПК РФ.

В отзыве на иск представитель Управления Росреестра по Пензенской области рассмотрение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд, с учетом мнения представителей истца и ответчика, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика арбитражный суд установил.

На основании договора купли-продажи объекта нежилого фонда №133 от 13.07.1995, акта приема-передачи от 21.07.1995 за ООО «ЛАНмастер» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 60,8 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 58:29:4005003:2150, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.01.2014 № 58АВ568191.

Нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, который находится на земельном участке с кадастровым номером 58:29:4005003:197 площадью 1414 кв.м.

Согласно представленному в материалы дела заключению от 28.11.2008 межведомственной комиссией принято решение о признании жилого дома №2 по ул. Сборной в.Пензе аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением главы администрации города Пензы от 05.12.2008 №2096/1 «О признании многоквартирных жилых домов города Пензы аварийными и подлежащими сносу» многоквартирный дом № 2 по ул. Сборной в г. Пензе признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г.Пензы от 22.09.2010 № 1034 «Об изъятии у собственников жилых помещений земельных участков, расположенных по адресу: 

<

...> для муниципальных нужд» земельный участок, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома № 2 по ул. Сборная в г. Пензе, кадастровый номер 58:29:4005003:197, площадью 1414 кв.м, изъят для муниципальных нужд г.Пензы.

Сопроводительным письмом №12/812 от 28.03.2023 Управление муниципального имущества города Пензы направило в адрес ООО «ЛАНмастер» соглашение об изъятии объекта недвижимости для муниципальных нужд, расположенного по адресу: 

<

...> и отчет об оценке №23-3-1 от 06.03.2023, составленный оценщиком ФИО2, согласно которому размер возмещения за изымаемое нежилое помещение составляет 3364000 руб., из которых ??рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 60,8 кв. м, кадастровый номер 58:29:4005003:2150 - 3245000 рублей с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом; ??стоимость доли в праве на недвижимое имущество многоквартирного жилого дома – 95000 руб.; ?прочие убытки, связанные с изъятием недвижимого имущества для муниципальных нужд ??24000 рублей.

Посчитав величину рыночной стоимости изымаемого помещения и величину убытков заниженной, ООО «ЛАНмастер» направило в администрацию города Пензы претензию исх.№2/пр от 11.01.2024 и отчет об оценке, в которой указало, что ООО «ЛАНмастер» заказало независимую оценку величины рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимого имущества и величины убытков у ООО «АксиомА», оценщик ФИО7 На основании отчета об оценке ООО «АксиомА» № 23.1301 от 08.12.2023 возмещение по рыночной стоимости должно, включать: возмещение за нежилое помещение площадью 60,8 кв.м в сумме 5504660 руб.; возмещение за стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 1865633 руб.; убытки в размере 1916705 руб. Таким образом, равноценное возмещение по рыночной стоимости за нежилое помещение, долю в праве на недвижимое имущество и на земельный участок составляет сумму 9287000 руб.

Претензия администрацией была получена 22.01.2024.

В ответе от 28.01.2024 №4-08-171 на претензию исх.№2/пр от 11.01.2024 администрация города Пензы сообщила ООО «ЛАНмастер» об ее отклонении.

Поскольку в добровольном порядке разногласия сторон не урегулированы, соглашение о возмещении за нежилое помещение сторонами не подписано, истец обратился с настоящим исковым заявлением в суд.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

На основании статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Как следует из статьи 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании статьи 239 ГК РФ.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

Таким образом, условием применения части 10 статьи 32 ЖК РФ является признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Такой порядок закреплен в постановлении Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее – Постановление № 47).

Основания признания дома аварийным и подлежащим сносу содержатся в пунктах 33–41 Постановления № 47.

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

Нормы ГК РФ и Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривают специальную систему гарантий прав собственников недвижимости, расположенной на участках, изымаемых для государственных и муниципальных нужд (статьи 235, 239, 239.2, 279, 281 ГК РФ, глава VII.1 ЗК РФ).

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обосновано, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Как разъясняется в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1–3, 5–9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Согласно пункту 2 статьи 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Указание в части 10 статьи 32 ЖК РФ на то, что все жилые помещения подлежат изъятию, направлено на предотвращение уничтожения чужого имущества путем сноса на основании акта органа публичной власти. При этом нежилые помещения также могут входить в состав имущества частных лиц, и снос многоквартирного жилого дома, в котором расположены данные помещения, повлечет гибель этого имущества. В связи с чем в указанных обстоятельствах снос многоквартирного жилого дома приведет к нарушению прав собственников как жилых, так и нежилых помещений, закрепленных в статье 35 Конституции Российской Федерации, статьях 1 и 235 ГК РФ.

Поскольку действующее гражданское законодательство не содержит норм, регулирующих порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений при признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, при разрешении настоящего спора подлежит применению жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения по изъятию жилых помещений.

На основании изложенного в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат по аналогии применению нормы части 10 статьи 32 ЖК РФ. Указанная позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 03.07.2018 № 309-КГ17-23598, от 10.12.2018 № 298-ПЭК18 и от 20.11.2018 № 309-КГ18-13252.

Из материалов дела следует, что руководствуясь заключением межведомственной комиссии г.Пензы от 28.11.2008 № 122 постановлением главы администрации города Пензы от 05.12.2008 №2096/1 «О признании многоквартирных жилых домов города Пензы аварийными и подлежащими сносу»  многоквартирный дом № 2 по ул. Сборной в г. Пензе признан аварийным и подлежащим сносу. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Поскольку сторонами не достигнуто соглашение об определения рыночной стоимости нежилого помещения, истец обратился в арбитражный суд с данным иском.

Статьей 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) с учетом особенностей, установленных этой статьей; при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно требованиям части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно статье 8 Федерального закона № 135-ФЗ проведение оценки при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд является обязательным.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно размера возмещения, в обоснование которого каждая сторона представила отчет об оценке спорного объекта.

Согласно отчету об оценке №23-3-1 от 06.03.2023, выполненному оценщиком ФИО2 по заказу администрации города Пензы, размер возмещения за изымаемое нежилое помещение составляет 3364000 руб., из которых рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 60,8 кв. м, кадастровый номер 58:29:4005003:2150 - 3245000 рублей с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом; стоимость доли в праве на недвижимое имущество многоквартирного жилого дома – 95000 руб.; прочие убытки, связанные с изъятием недвижимого имущества для муниципальных нужд 24000 рублей.

Как полагает ответчик возмещение необходимо определять на основании указанного отчета.

Согласно отчету об оценке № 23.1301 от 08.12.2023, выполненному ООО «АксиомА», оценщик ФИО7,  выполненному по заказу ООО «ЛАНмастер» возмещение по рыночной стоимости должно включать: возмещение за нежилое помещение площадью 60,8 кв.м в сумме 5504660 руб.; возмещение за стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 1865633 руб.; убытки в размере 1916705 руб. Таким образом, равноценное возмещение по рыночной стоимости за нежилое помещение, долю в праве на недвижимое имущество и на земельный участок составляет сумму 9287000 руб.

Истец, обращаясь с данным иском в арбитражный суд, указал, что возмещение необходимо определять на основании указанного отчета.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок. Поскольку положениями статей 36–38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья («Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее – Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Как указано в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 (далее – Обзор от 10.12.2015), по смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно размера возмещения за изымаемое помещение, суд по ходатайству истца определением от 03.04.2024 назначил по делу судебную экспертизу, производство которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации судебных экспертиз и исследований «Центрэкспертиза» ФИО6.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- определить размер возмещения, предусмотренного ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, за изымаемое нежилое помещение общей площадью 60,8 кв.м, 1 этаж, кадастровый номер 58:29:4005003:2150, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежавшее на праве собственности ООО «Ланмастер», в том числе:

- рыночную стоимость указанного нежилого помещения с учетом рыночной стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- рыночную стоимость доли ООО «Ланмастер» в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005003:197, расположенный по адресу: 

<

...>;

- размер убытков, причиненных собственнику нежилого помещения его изъятием, включая убытки по упущенной выгоде, перевозу и хранению имущества, поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него, оформление права собственности на другое нежилое помещение и т.д.

В соответствии с заключением эксперта от 19.06.2024 № 34/24 о результатах проведения судебной экспертизы по делу №А49-1187/2024 размер возмещения, предусмотренного ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, за изымаемое нежилое помещение общей площадью 60,8 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер 58:29:4005003:2150, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежавшее на праве собственности ООО «ЛАНмастер», составит: 8692200 руб., в том числе: рыночная стоимость указанного нежилого помещения с учетом рыночной стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме – 7389700 руб.; рыночная стоимость доли ООО «ЛАНмастер» в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005003:197, расположенный по адресу: 

<

...> руб.; размер убытков, причиненных собственнику нежилого помещения его изъятием, включая убытки по упущенной выгоде, перевозу и хранению имущества, поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него, оформление права собственности на другое нежилое помещение и т.д. – 661200 руб.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Проанализировав экспертное заключение от 19.06.2024 № 34/24, суд приходит к выводу о том, что оно составлено в соответствии с требованиями Федерального закона №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 86 АПК РФ; подготовлено лицом, имеющим соответствующий уровень квалификации и подготовки; содержит перечень примененных источников, описание и обоснование избранных подходов и методик исследования; выводы эксперта изложены последовательно, ясно, аргументировано и не допускают двоякого толкования. Экспертное заключение основано на материалах дела и результатах проведенных исследований, составлено в соответствии с положениями действующих нормативных актов, результаты исследования мотивированы, в заключении содержатся однозначные и четкие ответы на поставленные судом вопросы, сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда не возникло, наличие противоречий в выводах эксперта не установлено, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

При таких обстоятельствах экспертное заключение от 19.06.2024 № 34/24 принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу (ст.ст. 66, 68 АПК РФ). Ответчиком в установленном законом порядке, в нарушение ст. 65 АПК РФ экспертное заключение не оспорено.

Ответчик, ознакомившись с заключением эксперта, высказал возражения относительно определения экспертом выкупной цены за изымаемое нежилое помещение, в частности избрания объектов-аналогов для сравнительного анализа.

На возражения представителя ответчика, о том, что при проведении оценки не было учтено ветхое состояние здания, в заключении указывается, что оно находится в удовлетворительном состоянии, что предусматривает износ 20-40%, а по факту износ составляет более 60%, эксперт пояснил, что исследуемое помещение находится в здании, которое ответчиком признано ветхим, аварийным и подлежащим сносу. Невозможно взамен ветхого помещения предоставить такое же ветхое, но в другом доме, что так же повлечет его изъятие. В связи с этим, оценка подобно помещения строится исходя из состояния, которое предшествовало ветхому. Кроме того, в качестве объектов-аналогов (таблица 6, стр. 35-36 Заключения) подобраны аналоги, соответствующие объекту исследования по году постройки. Объект исследования по адресу: 

<

...> – 1917 года постройки, объект-аналог №1 по адресу: г. Пенза, Октябрьская ул., 3 (ул. Володарского, 89) – 1917 года постройки, объект-аналог №4 по адресу 

<

...> года постройки. Таким образом, подобранные объекты-аналоги сопоставимы по году постройки, физическому состоянию, которое предшествовало моменту аварийности. Объекты в современном жилье не рассматривались в качестве объектов-аналогов.

На довод представителя ответчика о том, что в заключении при расчете были взяты самые дороге объекты-аналоги, находящиеся на первой линии застройки, тогда как оцениваемый объект находится на второй линии, эксперт пояснил, что в таблице 4 на стр. 14-17 заключения приведены предложения о продаже коммерческой недвижимости в центральной части города Пензы. Разброс цен составил от 85000 до 25 000 рублей за 1 кв.м., средняя цена предложения составила 141983 руб. за 1 кв.м. В качестве объектов-аналогов в таблице 6 на стр. 35-36 заключения приняты объекты-аналоги с ценовым диапазоном 101053 – 190476 рубля за 1 кв.м. В результате внесенных корректировок получено значение 1 кв.м. за исследуемое помещение в размере 132089 руб., что ниже среднего значения, полученного в результате анализа рынка. В связи с этим, утверждение, что были приняты самые дорогие аналоги – голословно. В расчетах учтен тот факт, что исследуемое помещение находится на второстепенной улице. Для объектов-аналогов №3 и №4, которые находятся на 1-ой линии застройки введена понижающая корректировка в размере 0,90.

Довод ответчика о том, что эксперт неверно избрал объекты-аналоги, необходимые для сравнительного анализа, отклоняется судом по следующим основаниям.

Определение рыночной стоимости жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и  действуют в своих интересах, объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было, платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, который должен соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Пунктом 6 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (далее – ФСО № 1)» установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 Федерального стандарта оценки).

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (пункт 12 ФСО № 1).

Тем самым, объектом-аналогом в силу ФСО № 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение ФСО № 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью идентичный объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по показателям общей площади нежилого помещения, адресу, расположению и т.п.

Изучив заключение эксперта № 34/24 от 19.06.2024, выполненное экспертом ФИО6, судом установлено, что описание объекта экспертизы является исчерпывающим, экспертом правильно установлен сегмент рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, анализ рынка произведен в полном объеме, выводы являются обоснованными.

Не ставит под сомнение вывод эксперта о несопоставимости объектов, поскольку производя выборку аналогов, эксперт проанализировав имеющуюся информацию, верно определил наиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым. При этом использованные в расчетах объекты сравнения максимально приближены к исследуемому объекту по расположению, разрешенному использованию и дате предложения. В исследовательской части заключения приведены пояснения по всем видам произведенных корректировок, или их не применения.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение эксперта в совокупности с иными доказательствами, суд признает заключение эксперта № 34/24 от 19.06.2024, выполненное экспертом Автономной некоммерческой организации судебных экспертиз и исследований «Центрэкспертиза» ФИО6 обоснованным и достоверным, поскольку оно содержит все необходимые сведения и выполнено с учетом анализа представленной сторонами документации.

Само по себе наличие различного результата оценки не предопределяет недостоверность определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2015 №310-ЭС15-11302).

Учитывая, что нарушений при проведении судебной экспертизы, предусмотренных статьями 82, 83 АПК РФ и приведенных в разъяснениях, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не установлено; принимая во внимание содержание заключения судебной экспертизы и то обстоятельство, что ответчиком не приведено доводов и доказательств недостоверности заключения эксперта № 34/24 от 19.06.2024, суд оценивает отчет об  оценке №23-3-1 от 06.03.2023, выполненный по заказу администрации города Пензы ФИО2, как недостоверный.

Ответчиком убедительных доводов и обстоятельств, ставящих под сомнение выводы эксперта ФИО6, не приведено; выводы эксперта не опровергнуты.

При этом выраженное ответчиком сомнение в обоснованности выводов эксперта само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение указанного заключения.

Арбитражный суд считает, что заключение эксперта № 34/24 от 19.06.2024 является относимым, допустимым и достоверным доказательством размера возмещения за изымаемое нежилое помещение, стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, и размера убытков, а выводы эксперта ФИО6 могут быть положены в основу судебного акта по настоящему делу. В связи с чем, оснований для исключения данного заключения из числа доказательств, судом не усматривается.

Согласно пункту 1 статьи 126 ГК РФ муниципальное образование отвечает по своим обязательствам, принадлежащим ему на праве собственности имуществом, то есть муниципальной казной.

В состав казны помимо муниципального имущества входят средства местного бюджета (абзац 2 пункта 3 статьи 215 ГК РФ).

От имени муниципальных образований в гражданско-правовых отношениях выступают органы местного самоуправления в рамках имеющейся у них компетенции (пункт 2 статьи 125 ГК РФ).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, арбитражный суд признает исковые требования ООО «ЛАНмастер» о взыскании с муниципального образования город Пенза в лице администрации города Пензы за счет казны муниципального образования г.Пенза возмещения за изымаемое для муниципальных нужд нежилое помещение, назначение помещения: нежилое, этаж 1, общей площадью 60,8 кв.м., кадастровый номер 58:29:4005003:2150, адрес (местоположение) объекта: Пензенская область, Пенза г., ул. Сборная, д.2, компенсации в размере 8692200 руб. подлежащими  удовлетворению в полном объеме.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с чем, расходы истца за подачу иска в суд в размере 66461 руб., а также в размере 40000 руб. за проведение судебной экспертизы подлежат отнесению на ответчика.

При уменьшении суммы иска истцу в соответствии со ст.104 АПК РФ подлежит возврату из федерального бюджета государственная пошлина в размере 2974 руб.

В соответствии со ст.177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, - 

 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ЛАНмастер» удовлетворить. Судебные расходы отнести на ответчика.

Взыскать с муниципального образования г.Пенза в лице администрации города Пензы (ИНН 

<

***>) за счет средств казны муниципального образования г.Пенза в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЛАНмастер» (ИНН 

<

***>) выкупную стоимость в размере 8692200 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 66461 руб. и расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в сумме 40000 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ЛАНмастер» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2974 руб., уплаченную по платежному поручению № 19 от 31.01.2024.

 

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

 

 

Судья                                                                                                С. А. Новикова