Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры 

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-3550/2024

7 августа 2024 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 24 июля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 7 августа 2024 г.

Арбитражный суд в составе: судьи Кубасовой Э.Л., при ведении протокола заседания секретарем Махмудовой М.В., рассмотрев в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции в помещении Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры дело по иску потребительского гаражно-строительного кооператива № 55 «МЛЕЧНЫЙ ПУТЬ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 06.11.1997, адрес: 628401, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, соор. 3) к Администрации города Сургута (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 07.07.1997, адрес: 628408, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) о признании незаконным перерасчета арендной платы,

третье лицо: Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута 

при участии представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности от 26.03.2024(с использованием системы веб-конференции), 

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 09.01.2024 № 4 (с использованием системы веб-конференции),

от третьего лица – не явились

у с т а н о в и л:

потребительский гаражно-строительный кооператив № 55 «МЛЕЧНЫЙ ПУТЬ» (далее – истец, ПГСК №55 «МЛЕЧНЫЙ ПУТЬ») обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к Администрации города Сургута (далее – ответчик, администрация) с требованием о признании незаконным перерасчета арендной платы за период с 30.12.2020 по 31.12.2023 по договору аренды земельного участка от 29.08.2006 № 669.

Нормативно иск обоснован ссылками на статьи 310, 421, 424, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и договор аренды земельного участка от 29.08.2006 № 669.  Истец полагает, что ответчик необоснованно в одностороннем порядке изменил условия договора, увеличив размер арендной платы.

Определением от 06.03.2024 иск принят к производству, предварительное и основанное судебные заседания назначены на 23.04.2024. 

В суд от ответчика 23.04.2024 в электронном виде поступил отзыв.

От истца в электронном виде поступили в суд возражения на отзыв ответчика (зарегистрированы канцелярией суда 13.05.2024).

Определением суда от 22.05.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута.

Лица, участвующие в деле о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, не представили в суд отзыв, что при надлежащем извещении не является препятствием для рассмотрения спора по существу.

Представитель истца в заседании суда поддержал заявленные требования по доводам иска.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился по мотивам, изложенным в отзыве на заявление.

В силу статей 71, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд, исследовав с учетом требований статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, приходит к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 29.08.2006 № 699, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Сургут, в восточном промрайоне по ул. Санитарной, с кадастровым номером 86:10:0101011:0005, площадью 39 018 кв.м.

В соответствии с условиями договора (пункт 1.4) земельный участок передан для окончания строительства и размещения гаражей.

Срок договора установлен с 12.08.2002 по 12.08.2012 (пункт 1.5 договора).

Условий об обязательном заключении нового договора аренды после истечения указанного в договоре № 699 срока действия договора названный договор не содержит.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31.01.2019 года по делу № А75- 13172/2018 договор аренды земельного участка от 29.08.2006 № 669 признан действующим и возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 4.1 договора обязанность арендатора по уплате арендных платежей возникает с момента государственной регистрации договора в размере, исчисляемом пропорционально времени аренды, исходя из суммы годовой арендной платы на текущий год.

Пунктом 4.3 договора, годовой размер арендной платы по договору подлежит ежегодному пересмотру на основании федеральных окружных и местных нормативных правовых актов.

Администрация 28.05.2023 направила ПГСК №55 «МЛЕЧНЫЙ ПУТЬ» уведомление (письмо от 28.05.2023 № 38-02-6084/3) о перерасчете арендной платы за пользование земельным участком за период с 30.12.2020 года по 31.12.2023 года по договору аренды земельного участка от 29.08.2006 № 669.

В письме от 28.05.2023 № 38-02-6084/3 администрация информировало о полученных разъяснениях Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, где указало, что в соответствии с Постановлением № 457-п коэффициент субъектов в размере 0,5 применяется, в том числе, для определения арендной платы при передаче в аренду земельных участков субъектам малого и среднего предпринимательства для ведения предпринимательской деятельности, и, следовательно, основание для применения данного понижающего коэффициента при расчете арендной платы за земельные участки, переданные в аренду гаражным кооперативам, не имеется, поскольку указанные земельные участки предоставляются в аренду для целей, не связанных с ведением предпринимательской деятельности. С учетом даты вступления в законную силу Постановления N 616-п направлен перерасчет арендной платы за период с 30.12.2020 по 31.12.2023 по договору аренды земельного участка от 29.08.2006 № 669.

Согласно перерасчету от 17.03.2023 общая сумма арендной платы составила:

- за период с 01.01.2020 по 29.12.2020 - 320 497 руб. 47 коп.;

- за период с 30.12.2020 по 31.12.2020 - 3 521 руб. 95 коп.;

- за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 - 668 364 руб. 00 коп.;

- за период с 01.01.2022 по 31.12.2022 - 695 098 руб. 56 коп.;

- за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 - 733 328 руб. 98 коп.

Итого 2 420 810 руб. 96 коп.

Из перерасчета арендной платы от 17.03.2023 следует, что с 30.12.2020 коэффициент субъектов в размере 0,5 не применялся, что повлекло увеличение размера арендной платы.

Полагая, что действия администрации по перерасчету арендной платы не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В то же время договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 названной статьи размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакциях, действовавших до 01.03.2015), пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015) арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Указанный правовой подход поддержан в определении Верховного Суда РФ от 25.07.2023 № 309-ЭС23-11784.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 разъяснено, что при данных обстоятельствах стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Постановление N 582).

Из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением N 582, следует, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется, в частности, исходя из следующих основных принципов:

- принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

- принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. При этом составные части формулы, в соответствии с которой определяется размер арендной платы (за исключением показателя уровня инфляции и кадастровой стоимости), могут изменяться в большую сторону не чаще одного раза в 3 года;

- принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

На территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры порядок определения размера арендной платы за земельные участки земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, и земельные участки земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок) утвержден постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 № 457-п «Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов».

Согласно пункту 4 Порядка размер арендной платы за использование земельного участка устанавливается в договоре аренды земельного участка и, если федеральными законами или настоящим Порядком не предусмотрено иное, определяется по формуле:

А = (КС x С / 100) x Кп x Кст x Ксуб x Кпр x Ксз, где:

А - годовой размер арендной платы за земельный участок, руб.;

КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

С - ставка арендной платы, определяемая в соответствии с разделом IV Порядка;

Кп - коэффициент переходного периода;

Кст - коэффициент строительства;

Ксуб - коэффициент субъектов;

Кпр - коэффициент приоритета;

Ксз - коэффициент сезонности работ, устанавливается равным 0,5.

Пункт 10 Порядка коэффициент субъектов (Ксуб) устанавливается равным 0,5 - при передаче в аренду земельных участков субъектам малого и среднего предпринимательства для ведения предпринимательской деятельности.

В договорах аренды земельных участков, размер арендной платы за которые рассчитан без учета коэффициента субъектов (Ксуб), арендодатель изменяет его с учетом применения указанного коэффициента на основании заявления арендатора с даты его подачи.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, пеня за нарушение сроков внесения арендной платы устанавливаются в договоре аренды земельного участка (пункт 20). В договоре аренды земельного участка указывается размер годовой арендной платы (пункт 21).

В силу пункта 22 Порядка арендная плата за земельный участок, если иное не установлено настоящим Порядком, вносится арендатором путем перечисления денежных средств ежеквартально до 10-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом, при этом: 1) квартал считается равным трем календарным месяцам, отсчет кварталов ведется с начала календарного года; 2) ежеквартальный платеж за квартал, в котором земельный участок был передан арендатору, за исключением четвертого квартала, вносится до 10 числа первого месяца следующего квартала; 3) арендная плата за четвертый квартал календарного года вносится арендатором до 10 числа последнего месяца текущего календарного года; 4) арендная плата за квартал, в котором прекращается договор аренды, вносится не позднее дня прекращения договора аренды.

Согласно пункту 26 Порядка, если иное не установлено настоящим Порядком, в договоре аренды земельного участка должно быть предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке на основании решения арендодателя в следующих случаях: в связи с изменением Порядка; в связи с изменением категории земель; в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка; в связи с изменением разрешенного использования земельного участка.

Уведомление арендатора об изменении размера арендной платы осуществляется способом, указанным в договоре аренды.

Арендная плата в новом размере, установленная в соответствии с пунктом 26 Порядка, уплачивается с первого числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором произошли такие изменения, если иной срок не установлен Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (пункт 27).

Из материалов дела следует, что земельный участок, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Сургут, в восточном промрайоне по ул. Санитарной, с кадастровым номером 86:10:0101011:0005, площадью 39 018 кв.м. относится к земельным участкам земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании договора аренды от 29.08.2006 № 699 земельный участок передан истцу для окончания строительства и размещения гаражей.

Из письма от 28.05.2023 № 38-02-6084/3 следует и из перерасчета арендной платы от 17.03.2023 усматривается, что с 30.12.2020 коэффициент субъектов в размере 0,5 не применялся, что повлекло увеличение размера арендной платы.

В письме от 28.05.2023 № 38-02-6084/3 также было указано на то, что перерасчет с 30.12.2020 обусловлен вступления в законную силу Постановления № 616-п.

Пунктом 2 Постановления № 616-п внесены в Порядок, в частности, в пункты 10 и 11, указано, что коэффициент субъектов (Ксуб) устанавливается равным 0,5 - при передаче в аренду земельных участков субъектам малого и среднего предпринимательства для ведения предпринимательской деятельности.

Из процессуальной позиции администрации следует, что не применение коэффициента субъектов в размере 0,5 обусловлено тем, что основанием для применения данного понижающего коэффициента при расчете арендной платы за земельные участки, переданные в аренду гаражным кооперативам, не имеется, поскольку указанные земельные участки предоставляются в аренду для целей, не связанных с ведением предпринимательской деятельности.

Оспаривая законность перерасчета арендной платы, ПГСК №55 «МЛЕЧНЫЙ ПУТЬ» в заявлении ссылалось на то, что ПГСК №55 «МЛЕЧНЫЙ ПУТЬ» находится в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства с 10.09.2016 в категории микропредприятия. Применение понижающего коэффициента арендной платы только организациям, ведущим исключительно предпринимательскую деятельность, направленную на извлечение прибыли, предоставляет неравное и необоснованное преимущество перед субъектами малого и среднего предпринимательства - некоммерческими организациями, не осуществляющими предпринимательскую деятельность. Перерасчет арендной платы не отвечает принципу предсказуемости расчета размера арендной платы установленным Постановлением № 582, нарушает принцип экономической обоснованности.

Как обоснованно указывает истец, условием для применения коэффициента субъектов является предоставление земельного участка субъектам малого и среднего предпринимательства для ведения предпринимательской деятельности.

Так, в пункте 2 Постановления № 616-п прямо указано на то, что коэффициент субъектов (Ксуб) устанавливается равным 0,5 при передаче в аренду земельных участков субъектам малого и среднего предпринимательства для ведения предпринимательской деятельности.

Из пояснений ПГСК №55 «МЛЕЧНЫЙ ПУТЬ» следует, что истец с 10.09.2016 является микропредприятием. Уставом ПГСК №55 «МЛЕЧНЫЙ ПУТЬ» предусмотрена возможность ведения хозяйственной деятельности, в том числе приобретать в собственность или арендовать необходимый инвентарь, агрегаты, технические средства, заключать договора на оказание услуг др. В связи с чем данная некоммерческая организация вправе осуществлять предпринимательскую деятельность.

Между тем, каких-либо доказательств фактического осуществления на данный момент и спорный период фактической предпринимательской деятельности на арендованном земельном участке в материалы дела не представлено.

При этом из договора от 29.08.2006 № 699 следует, что земельный участок передавался истцу для окончания строительства и размещения гаражей, то есть не в целях осуществления предпринимательской деятельности, а для осуществления потребительских целей хранения автотранспорта.

Обстоятельства того, что ПГСК №55 «МЛЕЧНЫЙ ПУТЬ» не лишено возможности осуществления предпринимательской деятельности само по себе не является основанием для применения коэффициента Ксуб.

Условием для применения коэффициента Ксуб является именно предоставление земельного участка для ведения предпринимательской деятельности.

В настоящем же случае арендная плата пересчитана с 30.12.2020, то есть с даты вступления в законную силу Постановления № 616-п.

Как было выше сказано, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Пунктом 26 Порядка также предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке на основании решения арендодателя в случаях изменения Порядка.

Исходя из заявленных предмета и основания исковых требований, установленных   фактических обстоятельств и применения названных норм права, исковые требования подлежат частичному удовлетворению. 

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежат отнесению на истца.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа в сроки, предусмотренные частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции 25.12.2023  с учетом положений статьи 113 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковые требования потребительского гаражно-строительного кооператива № 55 «МЛЕЧНЫЙ ПУТЬ» оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца после принятия решения.  Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через суд, принявший решение.  

Судья                                                                                                 Э.Л.Кубасова