﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А46-21893/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена  23 сентября 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 сентября 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Щанкиной А.В.,

судей                                                    Зиновьевой Т.А.,

                                                              Тихомирова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Гайшун И.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Нефтехимдеталь» на решение от 31.03.2021 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) и постановление от 18.06.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Грязникова А.С.) по делу № А46-21893/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью «Нефтехимдеталь» (644103, г. Омск, ул. Седова, 55, ИНН 5503051410, ОГРН 1025500736470) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:140102:27, 55:36:140102:3003.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Микуцкая А.П.) в заседании участвовали представители:

 от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Анненкова В.А. по доверенности от 02.10.2020 (срок действия 1 год),

от общества с ограниченной ответственностью «Нефтехимдеталь» - директор Братцев Ю.В. на основании протокола общего собрания участников, представлена выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, Любушкин О.А. по доверенности от 17.05.2021 (срок действия 1 год).

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Нефтехимдеталь» (далее - ООО «Нефтехимдеталь», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении:

- договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:27, общей площадью 22 477 кв. м, с видом разрешенного использования: для общественно-деловых целей под здания, строения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, местоположение которого установлено относительно здания склада с почтовым адресом: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Седова, д. 55, установив выкупную цену земельного участка в размере 10% от его кадастровой стоимости, а именно в размере                        2 083 955 руб. 06 коп.;

- договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3003, общей площадью 6 961 кв. м, с видом разрешенного использования: для производственных целей под здания, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, местоположение которого установлено относительно одноэтажного здания мастерской с почтовым адресом: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Материальная, д. 51 А, установив выкупную цену земельного участка в размере 10% от его кадастровой стоимости, а именно в размере    638 991 руб. 96 коп.

Решением от 31.03.2021 Арбитражного суда Омской области в удовлетворении исковых требований общества отказано.

Постановлением от 18.06.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение изменено, резолютивная часть изложена в следующей редакции: урегулированы разногласия, возникшие между обществом и Департаментом при заключении договоров купли-продажи земельных участков, пункты 2.1. договоров изложены в редакции Департамента, а именно: в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:27 процент от кадастровой стоимости 30%, цена выкупа              6 251 865 руб. 17 коп.; в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3003 процент от кадастровой стоимости 30%, цена выкупа 1 916 975 руб. 87 коп

Не согласившись с принятыми судебными актами, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, требования по преддоговорному спору удовлетворить.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: судами неправильно применены нормы статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п, от 26.12.2018 № 419-п; судами необоснованно не учтен вспомогательный характер пристройки отапливаемого склада, строительство основных объектов недвижимого имущества за пределами трехлетнего срока, предоставляющего право на льготную приватизацию земельного участка.

Отзыв на кассационную жалобу в установленном процессуальном порядке не поступил.

В судебном заседании представители поддержали ранее изложенные правовые позиции.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, вступившим в законную силу решением от 04.06.2020 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-1347/2020 на Департамент возложена обязанность заключить с ООО «Нефтехимдеталь» договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:140102:27 общей площадью 22 477 кв. м и 55:36:140102:3003 общей площадью 6 961 кв. м.

В порядке исполнения судебного акта Департаментом в адрес общества направлен: проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:27, пунктом 2.1 которого предусмотрена выкупная стоимость участка в размере 6 251 865 руб. 17 коп. как 30% от кадастровой стоимости, проект договора купли-продажи в отношении участка с кадастровым номером 55:36:140102:3003 по стоимости 1 916 975 руб. 87 коп. как 30% от кадастровой стоимости участка.

Письмом от 02.10.2020 № НХД18-2020исх ООО «Нефтехимдеталь» направило в адрес ответчика протокол разногласий, в котором потребовало установить выкупную цену участков в размере 10% от их кадастровой стоимости на основании порядка определения цены земельных участков, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п «О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» (далее - Постановление № 275-п) в суммах 2 083 955 руб. 06 коп. и 638 991 руб. 96 коп. соответственно.

Поскольку разногласия в досудебном порядке сторонами не урегулированы, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском к Департаменту об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров путем установления выкупной цены земельного участка в размере 10% от его кадастровой стоимости.

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьями 271, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 35, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), нормами Постановления № 275-п и исходил из того, что истцом не доказано соответствие требуемым условиям в части необходимости нахождения объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, в собственности лица, обратившегося с указанным заявлением, непрерывно в течение трех и более лет, поскольку на земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:140102:6489, зарегистрированный в 2019 году, а также имеется задолженность по оплате арендных платежей. 

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции поддержал по существу выводы суда первой инстанции о том, что общество не имеет право на выкуп участков по льготной цене, поскольку имеется задолженность по оплате арендных платежей, а также один из объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом участке, принадлежит на праве собственности менее трех лет.

Вместе с тем, руководствуясь статьей 174 АПК РФ, определением Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 № 309-ЭС15-17035, установив, что суд первой инстанции не указал в резолютивной части решения выводы арбитражного суда по спорному условию договора, и условиях, на которых стороны обязаны заключить договор, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для изменения резолютивной решения в части указания конкретных договорных условий о цене выкупа земельных участков, на которых урегулирован спор.

Кассационная инстанция считает выводы суда апелляционной инстанций соответствующим фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального права.

Цена земельного участка определяется в соответствии с утвержденным Правительством Омской области, как органом местного самоуправления, порядком установления стоимости выкупной цены (пункт 4 статьи 421, абзац 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ, подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16104, выкупная стоимость земельного участка должна определяться в соответствии с тем законодательным регулированием, которое действовало на дату обращения предпринимателя в департамент с заявлением о выкупе земельного участка.

Согласно пункту 2 Постановления № 275-п цена земельных участков определяется в размере 40% их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 - 9 настоящего Порядка.

Пунктом 8 Постановления № 275-п предусмотрено, что цена земельных участков определяется в размере 30% их кадастровой стоимости при продаже земельных участков субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим требованиям Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и являющимся собственниками зданий, сооружений, помещений в них, расположенных на приобретаемых земельных участках, за исключением случая, предусмотренного пунктом 9 настоящего Порядка.

Пунктом 9 Постановления № 275-п предусмотрено, что цена земельных участков определяется в размере 10% их кадастровой стоимости при продаже земельных участков лицам, указанным в пункте 8 настоящего Порядка, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 - 7 настоящего Порядка, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату подано в порядке, установленном статьей 39.17 ЗК РФ, в орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, до 1 декабря 2020 года;

2) здание, сооружение, расположенное на земельном участке, в отношении которого подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату, находится в собственности лица, обратившегося с указанным заявлением, непрерывно в течение трех и более лет. При этом трехлетний срок исчисляется с даты, указанной в правоустанавливающем (правоудостоверяющем) документе, являющемся основанием для государственной регистрации права собственности на здание, сооружение, расположенное на земельном участке;

3) отсутствие задолженности по арендной плате и (или) неустойки (пеней) по договору аренды земельного участка, в отношении которого подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату, иной задолженности перед бюджетом за использование указанного земельного участка. При этом в случае отсутствия действующего договора аренды земельного участка в соответствии со статьями 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть оплачена стоимость неосновательного обогащения до подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи с учетом требований статьи 71 АПК РФ, установив, что ООО «Нефтехимдеталь» относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, обладает на праве собственности объектами недвижимости, расположенными на спорных участках, при этом один из объектов недвижимости, под которым в том числе испрашиваются земельные участки, находится в собственности общества менее трех лет, общество имеет задолженность по арендным платежам, суды пришли к обоснованным выводам о том, что общество не вправе претендовать на льготную выкупную стоимость участка в размере 10% от кадастровой стоимости.

 

Исходя из того, что объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:140102:6489 - пристройка отапливаемого склада к нежилому зданию по ул. Материальная, д. 51А, расположенная одновременно на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:140102:27 и 55:36:140102:3003, право собственности на которую зарегистрировано за обществом 29.08.2019, при этом трехлетний срок исчисляется с даты, указанной в правоустанавливающем (правоудостоверяющем) документе, являющемся основанием для государственной регистрации права собственности на здание, сооружение, расположенное на земельном участке, суды пришли к обоснованным выводам о нахождении спорного объекта в собственности общества менее трех лет. 

Выводы судов первой и апелляционной инстанций в данной части соответствуют фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального права, оснований для иных выводов у суда округа не имеется. 

Доводы общества о том, что объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:140102:6489 имеет вспомогательное назначение, поэтому приведенные в пункте 9 Порядка требования на него не распространяются, правомерно отклонены судами со ссылкой на то обстоятельство, что в силу Порядка выкуп земельных участков по льготной цене осуществляется в отношении тех участков, на которых расположены объекты недвижимости заявителя вне зависимости от их функционального назначения, необходимым условием является лишь отнесение такого объекта к недвижимому имуществу (здание, сооружение, помещения в них). 

Доказательств того, что спорный объект не является объектом недвижимости, из материалов дела не следует и кассатором не предоставлено (статьи 9, 65 АПК РФ).  

Доводы кассатора о формулировке подпункта 2 пункта 9 Порядка в части указания здания (сооружения)  в единственном числе отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку изложенная диспозиция носит общий характер и не может толковаться как предполагающая возможность выкупа земельных участков исключительно только под зданием (сооружением) в единственным числе.  

Таким образом, судами обоснованно указано на то, что установление Департаментом выкупной цены участков в размере 30% от их кадастровой стоимости по пункту 8 Постановления № 275-п соответствует нормам права и фактическим обстоятельствам дела. 

Приведенные в кассационной жалобе доводы о том, что судами неправильно применены нормы статьи 39.4 ЗК РФ и Постановление № 275-п,  судами необоснованно не учтен вспомогательный характер пристройки отапливаемого склада, строительство основных объектов недвижимого имущества за пределами трехлетнего срока, предоставляющего право на льготную приватизацию земельного участка, судом округа проверены и подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании вышеуказанных норм материального права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку и правомерно отклонены, так как противоречат вышеуказанным нормам права и разъяснениям о порядке их применения. Оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Несогласие заявителя с выводами суда, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибке.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в связи с отсутствием оснований для ее удовлетворения относятся на заявителя (статья 110 АПК РФ).

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 18.06.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-21893/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     А.В. Щанкина

 

Судьи                                                                  Т.А. Зиновьева

 

                                                                             В.В. Тихомиров