АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

13 апреля 2021 года

 

Дело № А33-3586/2021

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 07 апреля 2021 года.

В полном объёме решение изготовлено 13 апреля 2021 года.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Курбатовой Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Планетамолл-Красноярск" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Красноярск

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Красноярск

о взыскании задолженности,

в присутствии:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности,

от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  ФИО4, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Планетамолл-Красноярск" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к  индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о взыскании 1 208 935,40 руб. задолженности по арендной плате по договору № 862К-19-ДДА от 29.03.2019.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 16.02.2020 возбуждено производство по делу.

Истец заявленные требования поддержал.

Ответчик требования истца не признал, возражал на основании доводов, изложенных в отзывах, представленных в материалы дела.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

29.03.2019 между ООО «Планетамолл - Красноярск» (далее - истец) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее - ответчик) заключен договор аренды                                   № 862К-19-ДДА, по условиям которого истец предоставляет ответчику на срок аренды во временное владение и пользование (в аренду) Помещение, расположенное в ТДЦ «Планета» по адресу: 660125, 

<

...>.

Пунктом 4.2 договора аренды установлено, что ответчик оплачивает арендодателю в течение всего срока аренды арендую плату, состоящую из:

(а) фиксированной арендной платы - авансовым платежом, ежемесячно, в размере месячной Фиксированной Арендной Платы не позднее 5 (Пятого) числа месяца, за который производится оплата;

(b) переменной арендной платы - ежемесячно не позднее 25 (Двадцать пятого) числа месяца, следующего за отчетным месяцем;

(с)       дополнительной арендной платы, состоящей из gлатежа   в   уплату   операционных   расходов   -   авансовым   платежом, ежемесячно не позднее 5 (Пятого) числа каждого оплачиваемого месяца;

(d) платы с оборота - ежемесячно не позднее 15 (Пятнадцатого) числа месяца, следующего за отчетным месяцем.

В силу пункта 5.1 договора арендатор обязан уплатить арендодателю обеспечительный платеж в рублях в сумме, равной фиксированной арендной плате и дополнительной арендной плате, рассчитанных за 2 месяца, увеличенных на сумму НДС. Сумма обеспечительного платежа является договорным способом обеспечения исполнения обязательств арендатора по настоящему договору аренды и будет удерживаться арендодателем в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором его обязательств по настоящему договору аренды.

Ссылаясь на обстоятельства, связанные с введеннием на территории Красноярского края мер, направленных на предупреждение распространения коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV, учитывая, что в сроки, указанные в п. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон № 98-ФЗ), сторонам не удалось достигнуть соглашения об уменьшении арендной платы по договору аренды, ответчик отказался от исполнения договора аренды в одностороннем порядке с 13.08.2020.

Согласно расчёту истца, арендная плата за апрель, май, июнь, июль 2020 года не уплачена Арендатором на общую сумму 2 108 935,47 руб., в том числе:

- за апрель 2020 года: фиксированная арендная плата в размере 349 300,58 руб.; платеж в уплату операционных расходов в размере 86 151,60 руб.;

-    за май 2020 года: фиксированная арендная плата в размере 399 848,48 руб.; платеж в уплату операционных расходов в размере 86 151,60 руб.;

-    за июнь 2020 года:  фиксированная арендная плата в размере 399 848,48 руб.; платеж в уплату операционных расходов в размере 86 151,60 руб.;

-    за июль 2020 года: фиксированная арендная плата в размере 399 848,48 руб.; платеж в уплату операционных расходов в размере 86 151,60 руб.; переменная арендная плата в размере 5 700,88 руб.

-    за период с 01.08.2020 по 13.08.2020: фиксированная арендная плата в размере                 170 894,15 руб.; платеж в уплату операционных расходов в размере 36 820,96 руб.; переменная арендная плата в размере 2 067,06 руб.

Согласно п. 3 Приложения 7 к договору аренды, истец вправе удовлетворить свои требования к ответчику из суммы обеспечительного платежа в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ответчиком его платежных обязательств по договору аренды.

Учитывая изложенное, принимая во внимание односторонний отказ ответчика от исполнения договора аренды с 13.08.2020 (исх. 403-кр/20-исх), истец уведомил ответчика об удержании обеспечительного платежа в размере 900 000,07 руб.

Таким образом, согласно позиции истца, после зачета суммы обеспечительного платежа у арендатора имеется задолженность по оплате арендной платы в размере 1 208 935 руб. 40 коп.

13.08.2020 (исх. 403-кр/20-исх) истец направил ответчику претензию о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 208 935 руб. 40 коп., которая получена ответчиком 13.08.2020 нарочно, оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 1 208 935 руб. 40 коп. задолженности.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Заключенный между сторонами договор № 862К-19-ДДА от 29.03.2019 является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику подтверждается актом приема-передачи от 01.04.2019, подписанным полномочными представителями сторон.

За период с 01.04.2020 по 13.08.2020 истцом, в соответствии с пунктом 4.2 договора, начислена арендная плата за пользование имуществом в размере 1 208 935 руб. 40 коп.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылается на  распространение новой коронавирусной инфекции и введение ограничительных мер, в связи с чем истец был лишен возможности получения дохода от использования арендованного помещения.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации  существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (абзац 1). Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации  при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств (определение Верховного Суда РФ от 13.09.2016 N 18-КГ16-102).

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ).

Частью 2 статьи 19 Закона N 98-ФЗ установлено, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

На основании части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно абзацу первому части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Также в абзаце втором части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ указано, что в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда возникла невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Право арендатора на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, введено с 08.06.2020 Законом N 166-ФЗ, в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора, такое право может быть реализовано арендатором в срок до 01.10.2020.

Соглашения по вопросу об уменьшении размера арендной платы сторонами не достигнуто. 

Согласование сторонами дополнительного соглашения к договору аренды о снижении арендной платы является правом сторон. Отсутствие согласия по указанному вопросу не свидетельствует о наличии злоупотребления правом, а влечет за собой законодательно предусмотренные последствия в виде возникновения у арендатора права на односторонний отказ от исполнения договора.

Как следует из материалов дела,  в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ в спорный период основной вид деятельности арендатора определен по коду ОКВЭД 47.71.1 «Торговля розничная мужской, женской и детской одеждой в специализированных магазинах». Указанная деятельность ответчика согласно коду ОКВЭД включена в перечень, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434. Таким образом, ответчик вправе воспользоваться правом на односторонний отказ от договора, предусмотренный п. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ. Указанное обстоятельство истцом не оспаривается.

В соответствии с Указом Губернатора Красноярского края от 27.03.2020 №71-уг с 28 марта 2020 по 27 августа 2020 года включительно была приостановлена работа торгово-развлекательных центров, объектов розничной торговли, за исключением объектов, реализующих продовольственные товары, медикаменты и непродовольственные товары первой необходимости, а также иных объектов розничной торговли/оказания услуг, не попадающих под ограничения/запреты, предусмотренные требованиями действующего законодательства Российской Федерации  и Красноярского края.

Согласно позиции ответчика, он не использовал и не мог использовать нежилое помещение в установленных договором аренды целях с 28.03.2020 до даты прекращения договора аренды, поскольку деятельность ТРЦ «Планета» была приостановлена, доступ в торговый центр был ограничен для покупателей и арендаторов.

Согласно позиции истца, в указанный период ТДЦ «Планета» продолжал функционирование, обеспечивая работу торговых объектов, деятельность которых не приостановлена краевыми нормативно-правовыми актами. Указанный довод истца отклоняется судом, поскольку хозяйственная деятельность ответчика не относится к категории розничной торговли объектами, реализация которых не была приостановлена в спорный период.

Довод истца об альтернативных возможностях интернет-торговли также отклоняется судом, поскольку у ответчика отсутствует обязанность осуществлять торговую деятельность через Интернет-сайт, сохраняя при этом обязательства по арендным правоотношениям с истцом. Ведение торговли через Интернет с использованием арендованного помещения в качестве пункта выдачи товаров свидетельствует о существенном изменении порядка использования имущества по сравнению с изначально согласованным назначением.

Кроме того, создание  Интернет-сайта в целях осуществления торговой деятельности требует дополнительных расходов и может быть реализовано в рамках ведения предпринимательской деятельности ответчика только с учтём собственных планов коммерческого развития ответчика, не может быть поставлено в зависимость от реализации арендных правоотношений сторон.

Судом учтено, что в период, за который взыскивается арендная плата, ответчик осуществлял предпринимательскую деятельность в единственной торговой точке - арендованном у истца помещении, что подтверждается налоговой декларацией ответчика за 2 квартал 2020 года.

Довод истца о безвозмездном характере пользования имуществом в спорный период также отклоняется судом, поскольку противоречит фактическим обстоятельствам с учетом суммы обеспечительного платежа, внесенного ответчиком. При этом сумма обеспечительного платежа является эквивалентом встречного обязательства ответчика по оплате основного долга.

Истец не доказал, что ответчик не покрыл какие-либо расходы, понесенные истцом в связи с содержанием арендованного помещения.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению

Поскольку истец осуществляет деятельность в сфере розничной торговли, признанной наиболее пострадавшей в условиях распространения коронавирусной инфекции, в связи с приостановлением работы объектов розничной торговли, ответчик был лишен возможности использовать арендованное у истца помещение по назначению, следовательно, ответчик вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы за спорный период.

При этом суд учитывает, что в связи с введенными ограничениями, спорное помещение не могло использоваться арендатором по причинам, не связанным с действиями (бездействие) ответчика.

На основании изложенного, суд считает установленными обстоятельства фактической невозможности пользования арендованным помещением по согласованному назначению в спорный период, в связи с чем, согласно разъяснениям Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендная плата подлежит уменьшению судом с момента, когда возникла невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению.

С учетом позиции ответчика о проведении зачета на условиях снижения суммы долга по арендной плате до размера обеспечительного платежа, суд признает сумму обеспечительного платежа в размере  в размере 900 000,07 руб. достаточной для оплаты спорного периода  аренды помещением с 01.04.2020 по 13.08.2020 на измененных условиях в связи с особыми обстоятельствами в условиях распространения коронавирусной инфекции.

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Планетамолл-Красноярск" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 1 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 02.02.2021 № 183.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

Е.В. Курбатова