АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-45069/2021

04 июня 2025 года

г. Челябинск

Судья Арбитражного суда Челябинской области Холщигина Д.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурковой М.В., рассмотрев исковое заявление Администрации Ашинского муниципального района, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, общества с ограниченной ответственностью «АЗС М5», Прокуратуры Челябинской области, о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий ничтожной сделки, при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 по доверенности от 09.01.2025, удостоверение, представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 11.03.2024, паспорт, представителя Прокуратуры Челябинской области Смолиной Е.В., служебное удостоверение, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Ашинского муниципального района (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ИП ФИО1 (далее – ответчик), в котором просит признать ничтожным договор от 29.04.2021 № 24 купли-продажи земельного участка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир участок, участок находится примерно в 0 м по направлению на запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Челябинская область, Ашинский район, уч. № 74:03:1401018:87 и применить последствия недействительности ничтожной сделки. Прекратить право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 74:03:1401018:93.

Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 74:03:1401018:93 и исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности.

Истребовать из чужого незаконного владения ответчика земельный участок с кадастровым номером 74:03:1401018:93 и обязать передать его КУМИ AMP по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Решением от 30.06.2023 в исковых требованиях отказано. Постановлением 18 ААС от 28.09.2023 решение суда первой инстанции от 30.06.2023 оставлено без изменений.

Постановлением АС УО от 02.02.2024 решение от 30.06.2023 и постановление от 28.09.2023 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Определением от 28.02.2024 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

В судебном заседании истец поддержал заявление в полном объеме. Ответчик заявил о признании иска в части. Прокуратура Челябинской области в письменном мнении поддержала позицию истца (л.д. 206-212, т. 4).

Иные лица в судебное заседание не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с ч. 1 и п. 2 ч. 4 ст. 123 АПК РФ.

В судебном заседании 02.06.2025 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 04.06.2025. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в сети Интернет.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации Ашинского муниципального района Челябинской области № 1511 от 19.09.2012 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ашинского муниципального района (арендодатель) и ФИО4 (арендатор), был заключен договор аренды земельного участка № 276 от 20.09.1012 (л.д. 13-14, т. 1), по условиям которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 74:03:1401018:93, общей площадью 6 900 кв.м, в границах Укского сельского поселения, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, по адресу относительно ориентира по направлению на запад в 0 м за пределами участка почтовый адрес ориентира: Челябинская область, Ашинский район, уч. № 74:03:1401018:87. Цель использования земельного участка: для строительства производственных, административных зданий и сооружений, а также сооружений, предназначенных для их обслуживания (п. 1.1 договора). 

Согласно п. 1.2 договора на участке отсутствуют объекты капитального строительства. Срок действия договора 10 лет (п. 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется соответствующая отметка.

07.03.2017 между ФИО4 (правообладатель) и ФИО1 (правоприобретатель) был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 74:03:1401018:87, все права и обязанности арендатора указанного земельного участка по договору аренды перешли к ответчику (л.д. 16, т. 1). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется соответствующая отметка (л.д. 18, т. 1).

11.12.2019 ФИО1 обратилась в администрацию Ашинского муниципального района с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка для целей строительства для размещения ГЗС. Данное заявление было зарегистрировано 11.12.2019 № 7523 (л.д. 20, т. 1).

На основании заявления ответчика отделом архитектуры администрации Ашинского муниципального района был подготовлен градостроительный план земельного участка № RU74503309-1638, в котором были указаны размеры земельных участков автозаправочных станций с соответствующим количеством топливозаправочных колонок (л.д. 21-25, т. 1).

18.05.2020 ФИО1 обратилась в администрацию Ашинского муниципального района с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания операторной (вх. № 2650 от 18.05.2020). К данному заявлению был приложен проект, разработанный в мае 2020 года ООО «Квант» (л.д. 27-60, т. 1).

22.05.2020 администрацией Ашинского муниципального района ФИО1 было выдано разрешение на строительство № 74-ш74503309-011-2020 здания операторной общей площадью 17,93 кв.м. В данном разрешении, согласно представленной ФИО1 проектной документации, разработанной в мае 2020 года ООО «Квант», строительство операторной предусматривалось на ленточном сборном фундаменте из блоков с наружными стенами из ячеистых блоков. Срок действия разрешения - до 01.01.2021 (л.д. 26, т. 1).

18.08.2020 ФИО1 обратилась в администрацию Ашинского муниципального района с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство в связи с изменениями в проектной документации на строительство операторной (вх.№ 4734 от 20.08.2020). К указанному заявлению был приложен новый проект разработанный в июле 2020 года ООО «Квант», согласно которому предусматривалось устройство блочной транспортабельной операторной, выполненной с жестким каркасом из квадратных сварных труб, который служит для крепления панелей с несгораемым утеплителем на основе базальтового волокна. Данная конструкция должна устанавливаться на монолитную железобетонную плиту с помощью анкерных болтов (л.д. 61-92, т. 1).

Распоряжением администрации Ашинского муниципального района № 1035 от 27.08.2020г. в разрешение на строительство № 74-ru745033009-011-2020 от 22.05.2020 были внесены изменения, в соответствии с которыми изменялись размеры и объем здания, предусматривался фундамент в виде монолитной железобетонной плиты, изменялся материал стен - вместо стен из ячеистых блоков, предусматривались стены из сэндвич-панелей с базальтовым наполнением, а крепление операторной предусматривалось к монолитной плите распорными анкерными болтами (л.д. 93, т. 1).

Распоряжением администрации Ашинского муниципального района № 1122 от 15.09.2020 в распоряжение администрации Ашинского муниципального района № 1035 от 27.08.2020 внесены изменения - исключена общая площадь подвала 12,54 кв.м и вместо неё указана общая площадь здания 12,54 кв.м (л.д. 94, т. 1).

27.10.2020 ФИО1 обратилась в администрацию Ашинского муниципального района с заявлением на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта (вх. № 6199 от 27.10.2020, л.д. 95-98, т. 1).

К заявлению, в числе других документов, был приложен технический план построенного здания, подготовленный кадастровым инженером ФИО5 23.10.2020 (л.д. 99-115, т. 1).

02.11.2020 администрацией Ашинского муниципального района было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 74-ш ш74503309-011-2020. Согласно данного документа материал фундамента - монолитная железобетонная плита, материал стен - сэндвич-панели. Общая площадь построенного сооружения 12,54 кв.м (л.д. 116-119, т. 1).

Право собственности ответчика на здание операторной было зарегистрировано в ЕГРН 02.12.2020 (л.д. 130-131, т. 1).

08.04.2021 ИП ФИО1 обратилась в администрацию Ашинского муниципального района с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 74:03:1401018:93 площадью 6 900 кв.м, на котором расположен объект недвижимости - здание операторной, принадлежащее ответчику на праве собственности (л.д. 120, т. 1).

16.04.2021 администрацией Ашинского муниципального района Челябинской области вынесено постановление № 526 о предоставлении в собственность (за плату) земельного участка ФИО1 с видом разрешенного использования: объекты дорожного сервиса (л.д. 121, т. 1).

Во исполнение указанного постановления между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ашинского муниципального района (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка № 24 от 29.04.2021 (л.д. 122-124, т. 1), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить земельный участок с кадастровым номером 74:03:1401018:93, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир участок, участок находится примерно в 0 м по направлению на запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Челябинская область, Ашинский район, уч. № 74:03:1401018:87, площадь 6 900 кв. м, вид разрешенного использования - объекты дорожного сервиса. На участке расположено нежилое здание – операторная с кадастровым номером 74:03:1401018:412 площадью 12,5 кв.м, принадлежащее покупателю на праве собственности, о чем в ЕГРН 02.12.2020 сделана запись регистрации 74:03:1401018:412-74/112/2020-1 (п. 1.1 договора).

Цена продажи земельного участка составила 125 580 руб. 00 коп. (п. 2.1 договора), согласно расчета цены выкупа земельного участка в соответствии со ст. 39.4 Земельного кодекса России, приказа Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 13.10.2015 № 247-П «О порядке определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (л.д. 126, т. 1).

Платежным поручением № 526 от 27.04.2021 ответчик произвел оплату за спорный земельный участок в сумме 125 580 руб. 00 коп.

04.05.2021 было зарегистрировано право собственности ответчика на спорный земельный участок, номер регистрации 74:03:1401018:93-74/112/2021-9 (л.д. 125-129, т. 1).

В заявлении истец указал, что спорный земельный участок предоставлен ответчику в собственность на основании ст. 39.20 ЗК РФ, согласно которому исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На участке расположено нежилое здание - операторная, с кадастровым номером 74:03:1401018:412, площадью 12,5 кв.м, принадлежащее ответчику на праве собственности, о чем в едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации № 74:03:1401018:412-74/112/2020-1 от 01.12.2020 (л.д. 130-131, т. 1).

В ходе проведения проверки деятельности КУМИ AMP Контрольно-счетной палатой Челябинской области был составлен акт № 12-02/10-1 от 25.10.2021 (л.д. 1-80, т. 2), в котором отражено нарушение порядка предоставления спорного земельного участка в собственность, а именно указано что площадь земельного участка (6 900 кв.м) в 552 раза превышает площадь строения (12,5 кв.м).

В письме председателя контрольно-счетной палаты Челябинской области № ОКР-21/1801 от 29.09.2021 содержится разъяснение о том, что в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленный пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ подразумевает, что определение границ соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечения функционального использования расположенного на этом участке здания или сооружения. Оснований полагать, что для эксплуатации объекта недвижимости общей площадью 12,5 кв.м требуется земельный участок площадью 6 900 кв.м не имеется (л.д. 81, т. 1).

В заявлении истец указал, что в нарушение п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ неправомерно предоставлен в собственность ответчику за плату без проведения торгов по льготной цене земельный участок с кадастровым номером 74:03:1401018:93 площадью 6 900 кв.м, несоразмерной площади строения.

Так же истец считает, что по своему назначению операторная представляет собой помещение, в котором находятся оператор, управляющий технологическим процессом, и размещены устройства управления этими процессами. Само по себе, т.е. в отрыве от необходимого присоединенного оборудования и устройств, здание операторной не имеет никакого значения.

Самостоятельное использование операторной в отрыве от основного комплекса, для которого она была изготовлена, невозможно, так как операторная предназначена для обслуживания газозаправочного комплекса и иного хозяйственного назначения не имеет. 

Операторная не обладает самостоятельным функциональным назначением, создана исключительно в целях управления и обслуживания газовой заправки, поэтому является её неотъемлемой частью и в силу ст. 135 ГК РФ должна следовать судьбе основного здания (объекта недвижимости) и земельного участка, на котором расположена газозаправочный комплекс. По мнению истца, государственная регистрация права собственности на операторную как отдельный объект недвижимости невозможна.

В ходе проверки, осуществленной в порядке самоконтроля отделом архитектуры администрации Ашинского муниципального района, было установлено, что операторная не отвечает признакам объекта недвижимости. 

Согласно проектной документации, разработанной ООО «Квант» в июле 2020 года, проект предусматривает устройство транспортабельной операторной выполненной с жестким каркасом из квадратных сварных труб, на котором крепятся ограждающие конструкции, выполненные из трехслойных панелей с несгораемым утеплителем. 

Блочная операторная крепится на фундаментную плиту распорными анкерными болтами. Истец считает, что фактически блочная операторная не является объектом недвижимости, поскольку не отвечает признакам объекта недвижимости, т.к. не имеет прочной связи с землей, конструкция строения позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружения.

По мнению истца, ФИО1 неправомерно произвела регистрацию принадлежащей ей операторной как объекта недвижимости.

Поскольку блочная операторная фактически не является объектом недвижимости, то ФИО1 не имела права приобрести в собственность без проведения торгов, по льготной цене спорный земельный участок в порядке пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ, что противоречит действующему законодательству, нарушает права и интересы муниципального образования «Ашинский муниципальный район», неограниченного круга лиц, которые могли иметь право на приобретение данного земельного участка на аукционе. 

ФИО1 передала спорный земельный участок в субаренду ООО «АЗС М5» сроком на 11 месяцев для размещения нестанционарной газозаправочной станции, проект которой был разработан ООО «Квант». Из проекта усматривается, что в состав нестанционарной газозаправочной станции, в том числе входит блочная операторная, что, по мнению истца, еще раз подтверждает факт, что операторная не является объектом недвижимости.

Таким образом, одним из оснований заявленного по делу иска является отсутствие у спорного объекта признаков недвижимости.

Сохранение оспариваемой регистрации права собственности ФИО1 на спорный объект как недвижимую вещь, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 74:03:1401018:93, приобретенном ею в порядке приватизации (выкупа), нарушает принцип добросовестности приобретения, а также права неограниченного круга лиц, которые могли бы приобрести на аукционе этот земельный участок.

Наличие у ФИО1 как собственника сооружения площадью 12,54 кв.м права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, установленном ст. 39.20 ЗК РФ, не означает права на приобретение земельного участка площадью 6900 кв.м.

Истец считает, что преимущественный выкуп земельного участка без проведения торгов, на котором расположена операторная площадью 12,54 кв.м, для её эксплуатации, возможен только после раздела земельного участка с кадастровым номером 74:03:1401018:93 в соответствии со ст. 11.2-11.9 ЗК РФ. При этом, площадь выкупаемого земельного участка определяется с учётом его функционального использования для эксплуатации расположенного на нём объекта.

Необоснованное предоставление земельного участка большой площади, несоразмерно площади находящегося на нём строения нарушает права муниципального образования «Ашинский муниципальный район» и неограниченного круга лиц, как потенциальных участников аукциона по приобретению прав на спорный земельный участок.

В заявлении истец указал, что оспариваемый договор является ничтожным, поскольку нарушает установленный законом запрет, баланс общественных интересов и принцип равноправия участников аукциона, а также права лиц, потенциально претендующих на заключение договора купли-продажи земельного участка на торгах

Стоимость земельного участка должна определяться на основании п. 1 ст. 39.4 ЗК РФ (с учетом п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ) как кадастровая стоимость земельного участка, в рассматриваемом случае стоимость составляет 627 900 руб. (л.д. 135, т. 2). Кадастровая стоимость земельного участка установлена решением Челябинского областного суда от 23.06.2020 по делу № 3а-107/2020 (л.д. 2-9, т. 3).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

Ответчик заявил о признании иска в части требований о признании ничтожным договора от 29.04.2021 № 24 купли-продажи земельного участка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир участок, участок находится примерно в 0 м по направлению на запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Челябинская область, Ашинский район, кадастровый номер 74:03:1401018:87, письменное заявление представлено в материалы дела.

Так же указал, что не согласен и не признает требования истца в отношении применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде истребования из чужого незаконного владения земельного участка с кадастровым номером 74:03:1401018:93 и обязании передать его истцу по акту приема-передачи.

В качестве последствий недействительности сделки ответчик считает необходимым восстановить арендные отношения, а именно: признать действительным договор аренды № 276 от 20.09.2012 земельного участка площадью 6 900 кв.м, с кадастровым номером 74:03:1401018:93, разрешенное использование: объекты дорожного сервисом сроком на 1 год 4 месяца 21 день, восстановить и признать действительным ранее зарегистрированное право аренды ответчика (регистрационный номер 74:03:1401018:93-74/003/2017-4 от 22.03.2017) сроком на 1 год 4 месяца 21 день, для использования расположенного на земельном участке объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

В соответствии с ч. 3 ст. 49 АПК РФ ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично. 

Арбитражный суд не принимает признание ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. 

В соответствии с ч. 4 ст. 170 АПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом. 

Судом установлено, что признание иска подписано представителем ответчика ФИО3 по доверенности от 11.03.2024 с правом признания иска.

Истец не возражал против заявленного ходатайства. Представитель Прокуратуры Челябинской области оставил разрешение ходатайства на усмотрение суда.

С учетом изложенного, поскольку признание иска не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц, суд принимает заявленное ответчиком признание иска.

Более того, требования истца согласуются с правовой позицией, изложенной в п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 2, 3 (2024), утвержденном Президиумом ВС РФ 27.11.2024.

Требование о признании ничтожным договора от 29.04.2021 № 24 купли-продажи земельного участка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир участок, участок находится примерно в 0 м по направлению на запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Челябинская область, Ашинский район, уч. № 74:03:1401018:87, признается судом обоснованным и подлежащим удовлетворению.

П. 1 ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В абзаце 5 п. 5 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Поскольку до заключения ничтожного договора купли-продажи спорный земельный участок был предоставлен ИП ФИО1 на праве аренды, срок действия договора аренды от 20.09.2012 № 276 был установлен до 19.09.2022, после признания договора купли-продажи недействительным арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися, последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах является возвращение титула (права собственности) на земельный участок от ответчика ИП ФИО1 Администрации Ашинского муниципального района, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора. 

Данный подход изложен в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2024 № 53-КГ24-7-К8.

Судом отмечается, что на момент заключения спорного договора купли-продажи ответчик являлся арендатором земельного участка и договор аренды являлся действующим до 19.09.2022. На дату рассмотрения спора срок действия договора аренды истек, в связи с чем не могут быть применены последствия недействительности сделки в виде восстановления и признания действительным ранее зарегистрированного права аренды сроком на 1 год 4 месяца и 21 день.

При этом, согласно разъяснениям, приведенным в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ). 

Анализ указанных норм права и обстоятельств настоящего дела в совокупности, учитывая, что ответчик до настоящего время является пользователем земельного участка, возражений относительно договорных отношений по его аренде арендодателем не заявлялось, позволяет суду сделать вывод, что договор аренды от 20.09.2012 № 276 продлил свое действие на неопределенный срок.

Истец в письменном мнении от 02.06.2025 не возражал против принятия судом признания иска, в судебном заседании пояснил, что в случае применения последствий недействительности сделки в виде возврата ответчику денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи, должен быть произведен зачет указанной суммы в счет платы за пользование земельным участком.

Истцом в материалы дела представлен расчет арендной платы за землю за период с 01.05.2021 по 31.05.2025, размер которой составил 227 558 руб. 28 коп.

С учетом периода фактического пользования покупателем земельным участком с даты заключения договора от 29.04.2021 № 24 купли-продажи земельного участка до момента признания его недействительным, принципа платности земли, размера арендной платы, превышающего почти в 2 раза выкупную стоимость земельного участка, суд приходит к выводу, что произведенная ИП ФИО1 оплата по договору купли-продажи может быть отнесена в счет платы за пользование земельным участком в спорный период и до настоящего времени, в связи с чем оснований для применения последствий недействительности сделки в виде взыскания с Администрации денежных средств не имеется.

Аналогичная позиция отражена в Определении ВС РФ от 25.05.2021 № 309-ЭС21-6162 по делу № А50-31477/2019.

Судом отмечается, что обоснованность размера арендной платы за пользование земельным участком судом не проверялась и не оценивалась, поскольку это не является предметом спора, данный вопрос может быть решен сторонами при проведении зачета.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Как разъяснено в п. 36 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

По смыслу указанной выше нормы и разъяснений доказательственную базу виндикационного требования составляют обстоятельства, подтверждающие наличие у истца права собственности на истребуемое имущество, обладающее индивидуально определенными признаками, наличие спорного имущества в натуре и его нахождение в незаконном владении ответчиков.

Согласно п. 39 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

В п. 37, 38 и 39 Постановления № 10/22 разъяснено следующее: в соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель); ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества; по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика относительно того, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Следовательно, одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию при обращении в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, является выбытие имущества из владения собственника по воле либо помимо его воли.

При этом обязанность доказывания факта выбытия имущества из владения собственника помимо его воли лежит на истце.

Обстоятельства, связанные с выбытием имущества у собственника - по воле или помимо воли, - на квалификацию лица в качестве добросовестного приобретателя не влияют. Эти обстоятельства влияют на возможность либо невозможность истребования имущества у добросовестного приобретателя.

О наличии воли на выбытие имущества из владения могут свидетельствовать действия, направленные на передачу владения иному лицу, а также представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов для регистрации перехода права собственности.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что договор купли-продажи спорного земельного участка является недействительной сделкой. Судом применены последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, существовавшее до заключения договора купли-продажи: земельный участок возвращен в муниципальную собственность, из ЕГРН исключены сведения о праве собственности ответчика на земельный участок. Судом сделан вывод о том, что в настоящее время земельный участок передан ответчику на праве аренды по договору от 20.09.2012 № 276, продлившему действие на неопределенный срок.

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждено, что земельный участок ранее был передан в собственность ответчика по воле Администрации и оформлении всех необходимых разрешительных документов, в настоящее время ответчик является арендатором земельного участка.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения требований об истребовании спорного земельного участка не имеется.

Судом отмечается, что, согласно пояснениям истца, данное требование не имеет самостоятельного правового значения, поскольку подменяет собой применение последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение. Более того, земельный участок не может быть возвращен Администрации Ашинского муниципального района, поскольку на нем расположен объект недвижимости, принадлежащий ответчику на праве собственности, которое зарегистрировано в установленном законом порядке и истцом не оспорено, требований о сносе спорного объекта не заявлялось.

На основании ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ истец освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно ст. 333.21 НК РФ при заявленных двух требованиях неимущественного характера (о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения) подлежит уплате госпошлина в размере 12 000 руб. 00 коп.

Согласно подп. 3 п. 1 с. 333.40 НК РФ при признании ответчиком (административным ответчиком) иска (административного иска), в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу (административному истцу) подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины. 

С учетом этого, поскольку ответчик признал 1 требование истца, иск в этой части удовлетворен, с ответчика подлежит взысканию в доход бюджета 30 % подлежащей уплате госпошлины, что в данном случае составит 1 800 руб. 00 коп.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить в части.

2. Признать ничтожным договор от 29.04.2021 № 24 купли-продажи земельного участка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир участок, участок находится примерно в 0 м по направлению на запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Челябинская область, Ашинский район, уч. № 74:03:1401018:87. 

3. Применить последствия недействительности ничтожной сделки. Прекратить право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 74:03:1401018:93, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 74:03:1401018:93. Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок запись о государственной регистрации права собственности муниципального образования Ашинский муниципальный район на на земельный участок с кадастровым номером 74:03:1401018:93. Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка № 276 от 20.09.2012.

4. В удовлетворении остальной части требований отказать.

5. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 800 руб. 00 коп.

6. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). 

7. Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Судья Д.М. Холщигина