АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, 

<

...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2148/2025

29 июля 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщикова С.И.

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от ИП ФИО2: ФИО3, представитель по доверенности                   от 11.12.2020 № 50АБ 4305795

от ООО «Торговый Дом Центральный»: ФИО4, представитель             по доверенности без номера от 16.09.2024

от третьих лиц: представители не явились

рассмотрев в проведенном с использованием веб-конференции   судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение от 10.12.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2025

по делу № А04-7152/2024 Арбитражного суда Амурской области

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Центральный»

о признании недействительной (ничтожной) сделки, применении последствий недействительности

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Амурской области,             Ло Хуэйминь, Чэнь Цзяньчжэнь, ФИО5, ФИО6

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – ИП ФИО2, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Центральный» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 675000, 

<

...>, далее – ООО «ТД Центральный», общество),  в котором предприниматель просил:

- признать недействительной (ничтожной) сделку по отчуждению обществом с ограниченной ответственностью «СитиБлагТорг» (ИНН 

<

***>)                   в пользу ответчика земельного участка с кадастровым номером 28:01:130169:305, расположенного по адресу: 

<

...> на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.05.2014, номер регистрационной записи № 28-28-01/711/2014-048 и применить последствия недействительности ничтожной сделки;

- признать отсутствующим право собственности ООО «ТД Центральный»               на спорный земельный участок с кадастровым номером 28:01:130169:305, расположенного, по адресу: 

<

...> указав в решении, что оно является основанием для внесения регистрационной записи в ЕГРН              о прекращении права собственности ответчика;

- признать за предпринимателем право на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:01:130169:305, расположенный по адресу: 

<

...>.

Впоследствии ИП ФИО2 на основании статьи 49 АПК РФ неоднократно уточняла заявленные требования и в итоге в заявлении                   от 09.12.2024 просила признать отсутствующим право собственности                   ООО «ТД Центральный» на земельный участок с кадастровым номером 28:01:130169:305, расположенный по адресу: 

<

...> указав в решении, что оно является основанием для внесения регистрационной записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на спорный земельный участок и исключения (аннулирования)               в названном реестре регистрационной записи № 28-28-01/711/2014-048,                  а также для указания в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:01:130169:305 записи о вещном праве: «общая долевая собственность».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 675004, 

<

...>), публично-правовая компания «Роскадастр» (ОГРН 

<

***> , ИНН 

<

***>, адрес: 107078, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Красносельский,                      пер. Орликов, 10/1) в лице филиала по Амурской области,  ФИО5, и граждане КНР – Ло Хуэйминь, Чэнь Цзяньчжэнь, ФИО6.

Решением суда от 10.12.2024, оставленным постановлением             Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2025 без изменения,               в удовлетворении иска отказано полностью.

В кассационной жалобе ИП ФИО2 выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, указывает на неправильное применение судами норм материального права, неполное выяснение всех существенных обстоятельств спора и несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Предприниматель полагает, что суды необоснованно рассмотрели первоначально заявленное им требование о признании недействительным договора купли-продажи от 24.04.2014 без учета последующего уточнения иска и применили к данному требованию срок исковой давности.                  Также, по мнению заявителя, отсутствие государственной регистрации          его права собственности на долю в праве на спорный земельный участок                     не могло служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку такое право возникает в силу закона (статья 552               ГК РФ и статья 35 Земельного кодекса РФ) и именно в целях устранения нарушений данного права подан настоящий иск. Выводы судов об отсутствии в ЕГРН сведений о  расположении принадлежащих истцу помещений на спорном земельном участке прямо противоречит фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. Кроме того, суды не установили состав всех собственников помещений                  торгового центра на спорном участке и не привлекли их к участию в настоящем деле, что влечет безусловную отмену обжалуемых судебных актов.    

Отзывы на кассационную жалобу не поступили. 

В судебном заседании, проведенном в онлайн-режиме с использованием системы веб-конференции (статья 153.2 АПК РФ) представитель ИП ФИО7 поддержал доводы поданной жалобы                  и настаивал на ее удовлетворении, против чего возражал представитель           ООО «ТД Центральный», который, в свою очередь, отвечая на вопросы суда, подтвердил, что принадлежащие обществу помещения находятся в одном здании торгового центра наряду с помещениями истца и иных собственников. 

Привлеченные к участию в деле третьи лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие (часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность             и обоснованность принятых по делу судебных актов с учетом доводов            истца и возражений ответчика, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам. 

Как усматривается из материалов дела, ИП ФИО2 является зарегистрированным собственником двух нежилых помещений площадью 45,9 кв.м с кадастровым номером 28:01:130169:237 и площадью 6,9 кв.м                 с кадастровым номером 28:01:130169:181, которые были приобретены предпринимателем у ООО «СитиБлагТорг» на основании договоров купли-продажи от 29.03.2012 и от 06.09.2012.

Согласно сведениям ЕГРН указанные помещения истца расположены           в здании торгового центра общей площадью 3 418,6 кв.м с кадастровым номером 28:01:130169:90 по адресу: 

<

...>.

В свою очередь, ООО «ТД Центральный» на основании заключенного  с ООО «СитиБлагТорг» договора купли-продажи от 24.04.2014 приобрело   у последнего объект недвижимости с кадастровым номером 28:01:130169:308 (нежилое здание площадью 30,9 кв.м) и расположенный под ним земельный участок с кадастровым номером 28:01:130169:305, площадью 1 469+-13 кв.м, по адресу: 

<

...>.

Полагая, что наличие в едином объекте недвижимости – здании торгового центра нескольких отдельных нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам, в том числе истцу и ответчику, исключает возможность существования единоличного права собственности на земельный участок под таким зданием у одного из собственников помещений, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями (с учетом их уточнения).

Как пояснил представитель заявителя жалобы в судебном заседании,  целью предъявления иска было установление режима общей совместной собственности на спорный земельный участок под зданием торгового центра. 

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, основываясь на положениях статьи 12 ГК РФ и разъяснениях пунктов 52, 58, 59 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22), пункта 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ             от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», пункта 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019,                      а также учитывая правовую позицию, отраженную в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.10.2010 № 7214/10,               от 04.09.2012 № 3809/12 и от 24.01.2012 № 12576/11, пришел к выводу о том, что признание отсутствующим зарегистрированного права собственности         на объект недвижимости является исключительным способом защиты нарушенного права, возможность применения которого предоставлена только лицу, являющемуся владеющим собственником недвижимости,               право которого зарегистрировано в ЕГРН.

Вместе с тем, судом первой инстанции отмечено, что доказательств расположения здания торгового центра с кадастровым номером 28:01:130169:90 на земельном участке ответчика с кадастровым номером 28:01:130169:305 и регистрации права собственности на долю за истцом                  в нарушение статьи 65 АПК РФ им не представлены, такие сведения ЕГРН  не содержит. 

С учетом установленного суд первой инстанции не признал истца законным владеющим собственником всего спорного земельного участка  или его части (доли) и на этом основании счел, что данное обстоятельство исключает возможность признания зарегистрированного за ответчиком права собственности отсутствующим.  

Кроме того, суд первой инстанции с учетом заявления ответчика признал, что предпринимателем пропущен общий трехлетний срок исковой давности по заявленным требованиям (статьи 195, 196, 200 ГК РФ), поскольку о принадлежности обществу спорного земельного истцу достоверно стало известно не позднее принятия Благовещенским городским судом решения от 20.10.2020 по делу № 2-532/2020, участие в котором принимала ИП ФИО2

Апелляционный суд в целом поддержал выводы суда первой инстанции, положенные в основу отказа в удовлетворении иска, отклонив при этом ссылки истца на положения статьи 552 ГК РФ, указав на возможность применения этой нормы права только при продаже недвижимости, расположенной на земельном участке, что предпринимателем в данном случае должным образом не подтверждено.

Между тем, суд округа полагает, что при рассмотрении настоящего спора суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы права и не выяснили все существенные обстоятельства.   

Так по смыслу разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 3 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, а также в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25                        «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе  круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Следовательно, независимо от правового обоснования иска, суд обязан применить нормы права с учетом существа заявленного иска, его предмета          и основания, установить соответствует ли желаемому правовому результату выбранный способ защиты права.

В данном случае из содержания иска и пояснений представителя ИП ФИО2 следует, что заявленные требования по существу направлены на констатацию факта принадлежности спорного земельного участка под торговым центром всем собственникам расположенных в нем нежилых помещений.

Согласно положениям статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (пункт 1). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (пункт 2). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (пункт 3). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 4).

В силу пункта 1 статьи 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Если принадлежащее собственнику здание или сооружение расположено на земельном участке, собственником которого является иное лицо, то законом может быть предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит такому собственнику здания или сооружения (пункт 4 статьи 259.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 259.2 ГК  РФ доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом. Доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности   на недвижимую вещь. Сделки, совершенные с нарушением положений настоящего пункта, ничтожны.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью               и необходимый для ее использования.

Аналогичные по своему смыслу положения закреплены в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, согласно которому при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением   и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности           на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

При этом в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, по смыслу приведенных норм права в их совокупности  и взаимосвязи, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 64).

В пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018, также отражено, что если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.

Принимая во внимание установленные судами фактические обстоятельства о приобретении ИП ФИО2 нежилых помещений                                              у ООО «СитиБлагТорг» в 2012 году, то в силу приведенных выше норм права и разъяснений об их применении, последнее не могло продать            весь спорный земельный участок ООО «ТД Центральный» в 2014 году, поскольку истец на тот момент уже обладал долей в праве собственности            на этот земельный участок в силу закона независимо от отсутствия регистрации данного права в ЕГРН, как ошибочно указали суды в обоснование отказа в удовлетворении иска.

При этом вывод судов о недоказанности расположения торгового центра, в котором часть помещений принадлежит истцу, на спорном земельном участке ответчика прямо противоречит фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. 

В частности, согласно сведениям ЕГРН здание торгового центра с кадастровым номером 28:01:130169:90 изначально было расположено на земельном участке с кадастровым номером 28:01:130169:39, из которого впоследствии был образован земельный участок с кадастровым номером 28:01:130169:83.

В свою очередь, ООО «СитиБлагТорг» осуществлен раздел         земельного участка 28:01:130169:83 на два участка с кадастровыми  номерами 28:01:130169:305 площадью 1 469 кв.м и 28:01:130169:306 площадью 391 кв.м.

Как следует из материалов дела и также установлено судебной коллегией по гражданским делам Амурского областного суда от 07.06.2021 по делу № 33АП-1584/2021, после раздела земельного участка                         ООО «СитиБлагТорг» произвело отчуждение свободного земельного участка с кадастровым номером 28:01:130169:306 в пользу ФИО8,                                 а земельный участок с кадастровыми номерами 28:01:130169:305 приобрело ООО «ТД Центральный» одновременно с расположенным на нем объектом (поименованным как нежилое здание площадью 30,9 кв.м) с кадастровым номером 28:01:130169:308.

Таким образом, из указанных обстоятельств очевидно следует,           что здание торгового центра расположено именно на спорном земельном  участке с кадастровым номером 28:01:130169:305, поскольку второй сформированный в результате раздела земельный участок с кадастровым номером 28:01:130169:306 был свободным и его площадь (391 кв.м) объективно не позволяет разместить на нем здание торгового центра площадью 3 396,7 кв.м.

Доказательств расположения торгового центра на ином земельном участке в материалах дела не имеется. Невнесение изменений в сведения ЕГРН после раздела исходного земельного участка таким доказательством являться не может.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 64                в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности           на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

С учетом приведенных разъяснений следует также признать ошибочным вывод судов о пропуске предпринимателем срока исковой давности, которая в силу статьи 208 ГК РФ не применятся к негаторным требованиям собственника, не связанным с лишением владения.

Принимая во внимание вышеизложенное, обжалуемые судебные акты, принятые с неправильным применением норм материального права и противоречащие имеющимся в деле доказательствам, подлежат отмене                 на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1-3 статьи 288 АПК РФ              с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, предложить истцу сформулировать требования с учетом разъяснений пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 64, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле всех собственников помещений торгового центра на спорном земельном участке и с учетом установленного правильно разрешить спор с принятием законного и обоснованного судебного акта. 

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 10.12.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2025 по делу № А04-7152/2024 Арбитражного суда Амурской области отменить, дело направить на новое рассмотрение              в Арбитражный суд Амурской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,             в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова

В.А. Гребенщикова