АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-1191/2019

05 мая 2019 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2019 года.

Решение в полном объёме изготовлено 05 мая 2019 года.

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рейтер М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Геоторг»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, при участии в судебном заседании представителей

от истца – ФИО1 по доверенности от 03.12.2018, служебное удостоверение; 

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 15.01.2018, паспорт 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым требованием к обществу с ограниченной ответственностью «Геоторг» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090104:4135, проектируемое значение: сооружение (торгово-развлекательный комплекс), площадь застройки 514,5 кв. м., степень готовности 5 %, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090104:3540 по адресу (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 168 м. от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный АО, ул. Омская, д. 106.

Ответчик представил отзыв, в котором выразил несогласие с иском.

В судебном заседании представители сторон поддержали письменно изложенные в иске и отзыве процессуальные позиции доверителей и обосновывающие их доводы.

Выслушав представителей, рассмотрев представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что 18.03.2016 между департаментом и ООО «ГЕОторг» заключен договор аренды № Д-Ц-31-11214, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком до 27.01.2018 года земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 16 986 кв.м., с кадастровым номером 55:36:090104:3540, с местоположением: относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 168 м. от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный АО, ул. Омская, д. 106. Цель использования: для строительства торгово-развлекательных комплексов. Разрешенное использование: торгово-развлекательные комплексы.

Департаментом 19.02.2018 было проведено обследование целевого использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540 в Центральном административном округе города Омска, о чем был составлен акт проверки № 42-ц.

В результате обследования было установлено, что в центральной части участка на спланированной территории площадью 540 кв.м. по ее периметру расположены элементы фундаментной конструкции (далее - фундаментная конструкция). Фундаментная конструкция представляет собой замкнутые по периметру погруженные в траншей (в песочно-глинистую смесь) железобетонные фундаментные блоки (по типу ленточного фундамента). Железобетонные блоки уложены таким образом, что верхние их части (имеющие не загнутые транспортировочные (петли) приспособления типа «металлические уши») расположены на уровне земли (спланированной территории).

Железобетонные фундаментные блоки, используемые в фундаментной конструкции, не имеют достаточно жесткой связи между собой (не произведена зачеканка блоков, т.е. заделка кладочным цементным раствором швов межблочного пространства, уложенных элементов фундаментной конструкции).

Каждый элемент фундаментной конструкции имеет транспортировочные имеет транспортировочные приспособления типа «металлические уши» и может быть перемещен (заменен) без несоразмерного ущерба. В дальнейшем, вполне возможно, переместить (заменить) данный «фундамент» полностью или частично без несоразмерного ущерба.

Кроме того, на участке в виде насыпей складирован строительный, бытовой мусор и грунт.

Таким образом, как поясняет истец, в ходе проведения проверки целевого использования земельного участка от 19.02.2018 объекты недвижимости на участке обнаружены не были.

Также истцом было организовано проведение экспертизы, по результатам которой составлено экспертное заключение Бюджетным учреждением Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» по результатам обследования объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090104:4135, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090104:3540 по адресу (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 168 м. от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный АО, ул. Омская, д. 106. В соответствии с данным экспертным заключением установлено, что обследуемый объект не имеет предусмотренных ст. 130 ГК РФ признаков недвижимой вещи, следовательно не является объектом недвижимости.

Вместе с тем, в ЕГРН зарегистрировано право ООО «ГЕОторг» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090104:4135, проектируемое значение: сооружение (торгово-развлекательный комплекс), площадь застройки 514,5 кв. м., степень готовности 5 %, принадлежащий на праве собственности ООО «ГЕОторг», дата регистрации права собственности 22.11.2017.

В соответствии с п. 7.3. договора арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов.

От 27.01.2018 договор считается расторгнутым. Вместе с тем, как полагает истец, наличие зарегистрированного права на объект незавершенного строительства, строительство которого не осуществляется, нарушает права собственника земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, поскольку земельный участок не используется в соответствии с целевым назначением.

 

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Пунктом 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» было разъяснено, что если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным.

Согласно пункту 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Для отнесения земельного участка к застроенным в силу наличия на нем объекта, незавершенного строительством, требуется, чтобы был возведен хотя бы фундамент объекта, возможно, начаты работы по возведению стен (что соответствует средней стадии строительства, выделяемой Методическими указаниями по проведению инвентаризации объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 18.01.2001 № 91-р).

Застроенный земельный участок характеризуется трансформацией земельной поверхности в связи с наличием объекта незавершенного строительства, и его восстановление в первоначальном виде требует значительных технических и материальных затрат.

Исходя из изложенного, истец считает, что право собственности на спорные объекты незавершенного строительства не подлежало государственной регистрации, поскольку данные объекты не относится к объектам недвижимого имущества, объектам капитального строительства и настоящим иском просит признать отсутствующим зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090104:4135, проектируемое значение: сооружение (торгово-развлекательный комплекс), площадь застройки 514,5 кв. м., степень готовности 5 %.

 

Суд считает иск не подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

1.       Как следует из материалов дела и пояснений сторон, обращению с рассматриваемым иском предшествовало рассмотрение спора между теми же сторонами о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540 для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-16398/2018 от 05.02.2019 было оставлено без изменения решение Арбитражного суда Омской области от 06.11.2018 о признании незаконным отказа Департамента обществу «Геоторг» и возложении обязанности заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090104:4135. Согласно выводам, изложенным в Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2019 по делу № А46-16398/2018 (страница 8), имеющему преюдициальное значение для сторон настоящего спора, оценка состояния объекта и признание его недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) с учетом условий, оговоренных в абзаце 5 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», производится при решении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

По существу, данными судебными актами, принятыми по спору между теми же сторонами, защищен в судебном порядке охраняемый законом интерес общества «Геоторг» в завершении строительства спорного объекта незавершенного строительства, и установлен сам факт наличия у объекта незавершенного строительства признаков объекта недвижимости – в противном случае были бы опровергнуты материально-правовые основания рассматривавшегося по делу № А46-16398/2018 требования общества «Геоторг». 

Сформулированные судебными инстанциями по делу № А46-16398/2018 выводы об обстоятельствах имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, опровергают основания предъявленного Департаментом иска и влекут его отклонение.

 

2.       Кроме того, самостоятельным основанием для отказа в иске является фактическое опровержение представленными по настоящему делу ответчиком доказательствами тех обстоятельств, которые истец изложил в обоснование своего иска.

В силу пункта 2 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Частью 4 пункта 12 указанной статьи установлено, что в состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов, включается, в том числе, и конструктивные и объемно-планировочные решения.

Рабочей документацией «Конструкции железобетонные - Торгово-развлекательный комплекс, расположенный в 168 м северо-восточнее от жилого дома по ул. Омская, 10Б, ЦАО (шифр: 10-09-2017-кж)» предусмотрено устройство фундаментов, состоящих из свай и ростверков, размещённых в определённом порядке.

Согласно листу 4 «Примечания» указанной документации если при производстве работ по устройству фундаментов сваи и ростверки остаются на зимний период без пригруза, необходимо предусматривать временное теплоизоляционное покрытие грунта вокруг свай из опилок и шлака толщиной 40 см, шириной не менее 2-х метров или покрытие из полистиролбетонных блоков (см. схему раскладки).

Именно указанный пригруз из полистиролбетонных блоков, как следует из представленных в дело фотоматериалов, был описан специалистами Департамента в акте обследования и экспертом БТИ в экспертном заключении.

В силу пункта 6 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда), проектной документацией, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика, технического заказчика, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

Согласно РД-11-02-2006, утверждённого приказом Ростехнадзора от 26 декабря 2006 года N 1128 «Об утверждении и введении в действие требований к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требований, предъявляемых к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения», зарегистрированным в Минюсте РФ 5 марта 2007 года N 9050, (пункты.5.1-5.5) строительные организации обязаны оформлять акты освидетельствования строго в соответствии с приложениями 1-5, в том числе и акты освидетельствования скрытых работ и ответственных конструкций.

ООО «Геоторг» в материалы арбитражного дела приложены акты освидетельствования скрытых работ, а так же материалы датированной фотофиксации указанных работ.

Таким образом, проектной и исполнительной документацией ООО «Геоторг» подтвердил факт возведения фундаментов под ангар, что по своей сути и является объектом незавершённого строительства.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска не представлено каких-либо доказательств иного. Напротив: приобщёнными фотографиями департамент сам подтверждает факт наличия указанных фундаментов. При таких обстоятельствах иск не подлежит удовлетворению ввиду недоказанности обстоятельств, на которые ссылается истец в обоснование требований.

 

3.       Помимо изложенного, истцом не доказан факт нарушения его прав, которые могли бы быть восстановлены посредством предъявленного иска. Согласно абзаца 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, предъявление иска о признании права отсутствующим возможно только в случае, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения. Наличие такого нарушенного права истец не подтвердил. Как следует из пояснений истца, иск предъявлен в целях преодоления законной силы подлежащего исполнению вступившего в законную силу судебного акта по делу № А46-16398/2018, что по смыслу части 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ является недопустимым и также влечет отказ в удовлетворении иска.

Исходя из вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 226-229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований, заявленных Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска к обществу с ограниченной ответственностью «Геоторг», полностью отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока после его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путём подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                С.В. Ярковой