ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-54337/2024

Дело № А40-49501/24

г. Москва

25 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Алексеевой Е.Б., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Винниковой В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 08.07.2024 г. по делу № А40-49501/24 по иску УК «Медиа-Мир» к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании 2 060 448 руб. 31 коп.

при участии в судебном заседании: от истца ФИО1 (по доверенности от 29.03.2024 г.); от ответчика ФИО2 (по доверенности от 11.12.2023 г.) 

 

У С Т А Н О В И Л:

УК «Медиа-Мир» обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с Департамента городского имущества города Москвы, с учетом принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, неосновательного обогащения в виде излишне оплаченных средств по договору аренды земельного участка в размере 2 060 448 руб. 31 коп.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 08.07.2024 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в иске, ссылаясь на то, что судом неверно применены нормы материального права, а выводы, противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Истец против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключено соглашение № М-03-052519 от 13.10.2020 г. о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на земельном участке № М-03-052519 от 14.06.2018 г.

Согласно п. 4 соглашения договор заключен сроком до 04.04.2067 г.

В соответствии с п. 2 соглашения арендатор «3» вправе использовать земельный участок для целей эксплуатации нежилого помещений под административно-производственные цели, в соответствии с установленным разрешенным использованием, без права возведения временных и капитальных зданий и сооружений.

Пунктом 3 соглашения установлено, что арендатор «3» вправе использовать земельный участок под вспомогательные виды разрешенного использования при условии соблюдения условий и критериев, установленных правилами землепользования и застройки, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 г. № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы».

Истец использует земельный участок в соответствии с назначением – для эксплуатации нежилых помещений в здании под административно-производственные цели. Функциональное назначение здания не изменялось.

Согласно п. 5 соглашения размер арендной платы за землю устанавливается с учетом цели предоставления и применительно к долям в праве собственности, иных вещных и обязательственных правах на здание, сооружение (помещений в них).

В соответствии с п. 6 соглашения установлен арендатору «3» с даты присвоения учетного номера настоящему договору в Департаменте городского имущества города Москвы размер ежегодной арендной платы и условия ее внесения согласно приложению 2 к настоящему соглашению. Приложение 2 является составной и неотъемлемой частью настоящего соглашения.

В соответствии с постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» исчисление арендной платы за пользование земельным участком, производится в процентном соотношении к его кадастровой стоимости.

Согласно п. 1 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» изменение размера арендной платы, в частности, за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, с 01.10.2012 г. осуществляются в соответствии с условиями договора аренды на основании уведомления арендаторов земельных участков Департаментом городского имущества города Москвы.

Согласно приложению № 2 к соглашению от 13.10.2020 г. к договору № М-03-052519 от 14.06.2018 г. ставка арендной платы определена как 1,5 % от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка с 01.01.2019 г. составляет 1 093 191 633 руб. 12 коп., а годовая ставка арендной платы с 13.10.2020 г. составляет 596 850 руб. 38 коп. В случае изменения кадастровой стоимости участка годовая арендная плата определяется плательщиком самостоятельно на основании уведомления арендодателя.

В 2015 г. основной вид разрешённого использования земельного участка ответчиком изменён на деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)), в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка была увеличена в четыре раза, как и арендные платежи.

Как указано истцом в обоснование исковых требований, у ответчика отсутствовали правовые основания для увеличения арендных платежей по договору ввиду отсутствия доказательства того, что кадастровая стоимость, от которой Департамент увеличил арендную определена в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 г. № 222.

Истцом в рамках исполнения условий договора арендная плата вносилась в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 18.04.2022 г. по делу № А40-202966/21, установлено, что расчет арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 77:03:02006:026 необходимо производить исходя из удельного показателя кадастровой стоимости для соседнего участка с таким же разрешенным использованием - 7 424 руб. 45 коп. за 1 кв.м.

Доля истца в соответствии с условиями соглашения составляет 2 131,76 кв.м., в связи с чем, размер арендной платы, подлежащей внесению за квартал составляет 59 351 руб. 80 коп.

В соответствии с выполненным истцом расчетом размер переплаты за период с 4 квартала 2020 г. по 4 квартал 2023 г., в том числе по переплате пени, составил 2 060 448 руб. 31 коп.

Расчет судом первой инстанции проверен и признан верным, контррасчет ответчиком не представлен.

В обоснование доводов жалобы ответчик указывает на то, что судом первой инстанции не учтено, что удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с таким же видом разрешенного использования изменяется за каждый отчетный период (каждый год) и за 2023 г. составляет – 9 878 руб. 21 коп. за кв.м.

Кроме того, по мнению апеллянта, судом неверно применены положения постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 г. № 273-ПП в части определения установленной ставки арендной платы и Методические рекомендации, подлежащие применению, в связи с чем, сделан необоснованный и ошибочный вывод о наличии переплаты на стороне УК «Медиа-Мир». Распоряжениями Департамента от 29.11.2018 г. № 40557 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 г.», от 15.11.2021 г. № 51520 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2021 г.» и от 03.11.2022 г. № 64489 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2022 г.» утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002006:26: в размере 1 093 191 633 руб. 12 коп., применяемая с 01.01.2019 г. по 31.12.2021 г.; в размере 1 132 527 073 руб. 28 коп., применяемая с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г.; в размере 1 111 134 525 руб. 60 коп., применяемая с 01.01.2023 г.

Однако данные доводы подлежат отклонению как необоснованные.

Как правомерно установлено судом первой инстанции, истец использует земельный участок в соответствии с назначением – для эксплуатации нежилых помещений в здании под административно-производственные цели. Функциональное назначение здания не изменялось. Данные обстоятельства подтверждаются актами о фактическом использовании здания (строения, сооружения) № 9008239 от 10.08.2015 г., № 9031190/ОФИ от 06.02.2017 г., № 9000192/2ОФИ от 29.06.2018 г., № 9033145/ОФИ от 15.04.2019 г., № 9033772/ОФИ от 20.03.2020 г., № 91211393/ОФИ от 25.03.2021 г., № 91223679/ОФИ от 21.03.2022 г., № 91223679/ОФИ от 21.02.2023 г., согласно которым здание не используется для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, объектов торговли.

При этом ответчиком в 2015 г. основной вид разрешённого использования земельного участка изменён на деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)), в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка была увеличена в четыре раза, как и арендные платежи.

Согласно п. 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316, при проведении государственного кадастрового учёта вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешённого использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Как правомерно указано судом первой инстанции, порядок определения кадастровой стоимости в случае изменения вида разрешённого использования земельных участков регулируется Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждёнными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 222 от 12.08.2006 г.

Согласно п. 1.3 кадастровая стоимость земельных участков в указанных случаях определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, либо на основании решения данного органа - подведомственными ему государственными бюджетными учреждениями, а п. 1.4 устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков отражаются в акте определения кадастровой стоимости земельных участков.

В соответствии с п. 2.3.2 названных Методических указаний в случае изменения вида разрешённого использования земельного участка в составе земель населённых пунктов его кадастровая стоимость определяется путём умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешённого использования, соответствующего изменённому виду, для кадастрового квартала населённого пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

При этом кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости (п. 2.6 Методических указаний).

Таким образом, исходя из положений указанных нормативных актов, определение кадастровой стоимости земельного участка в случае изменения его вида разрешённого использования осуществляется непосредственно при проведении государственного учёта изменения вида разрешённого использования.

В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Тем самым действующее законодательство предъявляет определённые требования к порядку изменения характеристик земельных участков и учёта этих изменений для использования земельных участков в гражданском обороте.

Вместе с тем, как установлено судом, ответчик в нарушение норм действующего законодательства и указанных выше положений оценку кадастровой стоимости земельного участка не проводил, в связи с чем, у ответчика отсутствовали правовые основания для увеличения арендных платежей по договору ввиду отсутствия доказательства того, что кадастровая стоимость, от которой Департамент увеличил арендную определена в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 г. № 222, а именно в отсутствие акта определения кадастровой стоимости земельного участка, составленного уполномоченным на то органом, в порядке п. 1.4 Методических указаний.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 18.04.2022 г. по делу № А40-202966/21, установлено, что расчет арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 77:03:02006:026 необходимо производить исходя из удельного показателя кадастровой стоимости для соседнего участка с таким же разрешенным использованием - 7 424 руб. 45 коп. за 1 кв. м.

Из материалов дела усматривается, что доля истца в соответствии с условиями соглашения составляет 2 131,76 кв.м., в связи с чем, размер арендной платы, подлежащей внесению за квартал, составляет 59 351 руб. 80 коп.

В этой связи суд обоснованно установил, что размер переплаты за период с 4 квартала 2020 г. по 4 квартал 2023 г., в том числе по переплате пени, составил 2 060 448 руб. 31 коп.

Частью 2 ст. 8 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве» предусмотрено, что при изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка.

Изменений в договор аренды в указанной части сторонами не вносилось.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582 установлен принцип экономической обоснованности определения арендной платы, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.

В соответствии с ч. 2.1 ст. 8 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве» фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка. В случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости.

Отклоняя возражения апеллянта, судебная коллегия исходит из того, что, поскольку фактическое использование объекта недвижимости подтверждено представленными истцом в материалы дела актами, то определение кадастровой стоимости земельного участка с учетом иного использования находящихся на земельном участке объектов недвижимости неправомерно.

Поскольку судом первой инстанции установлено отсутствие законных оснований для удержания ответчиком денежных средств в сумме переплаты с учетом подлежащей применению в течение спорного периода арендной платы, денежные средства в таком размере являются неосновательным обогащением на стороне ответчика, и подлежат возврату истцу.

Заявитель жалобы также указывает на то, что решением Арбитражного суда                  г. Москвы от 13.03.2024 г. по делу № А40-302946/23 в удовлетворении аналогичных требований о взыскании излишне оплаченных средств по договору аренды от 02.12.2020 г. № М-03-052819 отказано.

Однако, постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2024 г. решение Арбитражного суда г. Москвы от 13.03.2024 г. по делу № А40-302946/23 отменено и по делу принят новый судебный акт об удовлетворении иска.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что исковые требования документально подтверждены и ответчиком не опровергнуты, в связи с чем, обоснованно удовлетворены.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2024 г. по делу № А40-49501/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья:                                                                 О.Г. Головкина 

 

Судьи:                                                                                                          Е.Б. Алексеева 

 

                                                                                                                      Е.А. Мезрина