АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«11» декабря 2019 года                                                                         Дело № А53-25742/2019

Резолютивная часть решения объявлена «04» декабря 2019 года

Полный текст решения изготовлен «11» декабря 2019 года

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304612609600055) 

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области,

третьи лица - Администрация Орловского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Администрация Орловского сельского поселения (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о признании права собственности,

при участии:

от истца – представитель ФИО3 (доверенность от 19.07.2019);

от ответчика – представитель ФИО4 (доверенность от 21.08.2019);

от третьих лиц – не явились, извещены,

установил:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Орловского района, Администрация Орловского сельского поселения.

Определением от 10.10.2019 по ходатайству истца заменен ненадлежащий ответчик - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области надлежащим - Администрацией Орловского сельского поселения; удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области.

Протокольным определением от 26.11.2019 по ходатайству истца заменен ненадлежащий ответчик - Администрация Орловского сельского поселения надлежащим – Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области; удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Орловского сельского поселения.

К рассмотрению приняты требования к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области о признании права собственности на следующие объекты:

1)Весовая, литер Г6, 1989 года - РО, 

<

...>, кадастровый номер 61:29:0600007:1810, площадь 82,3 кв.м;

2)Зерносклад, литер Г8, 1991 года - РО, 

<

...>, кадастровый номер 61:29:0600007:1811, площадь 1287,7 кв.м;

3)Кошара №1, литер Г1, 1986 года - РО, 

<

...>, кадастровый номер 61:29:0600007:1814, площадь 222,9 кв.м;

4)Кошара №2, литер Г5, 1990 года - РО, 

<

...>, кадастровый номер 61:29:0600007:1819. Площадь 505,1 кв.м;

5)Производственное строение, литер ГЗ, 1991 года - РО, 

<

...>, кадастровый номер 61:29:0600007:1813, площадь 463,5 кв.м;

6)Проходная, литер Г, 1990 года - РО, Орловский район,- 

<

...>, кадастровый номер 61:29:0600007:1820, площадь 10,9 кв.м;

7)Кошара №3, литер Г10, 1991 года - РО, 

<

...>, кадастровый номер 61:29:0600007:1808, площадь 2324,5 кв.м;

8)Административное здание №2, литер Г19,1991 года - РО, 

<

...>, площадь 177,7 кв.м;

9)Здание насосной, литер Г15, н/д - РО, 

<

...>, площадь 66,7 кв.м;

10)Лаборатория, литер Г18, 1991 года РО, 

<

...>, площадь 272,3 кв.м;

11) Склад ГСМ, литер Г12, н/д - РО, 

<

...>, площадь 40,4 кв.м;

12)Склад №1 медикаментов/ Склад №2 медикаментов, литер Г13, н/д - РО, 

<

...>, 31,0 кв.м;

13)Кузница, литер Г22, 1990 года - РО, 

<

...>, площадь 31,3 кв.м.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика возражал  против удовлетворения уточненных требований по доводам, приведенным в отзыве.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, указывая, что на основании договора купли-продажи имущества от 19.02.2015 №2/торг приобрел у ликвидировавшегося 07.08.2018 открытого акционерного общества «Орловское» по племенной работе (ИНН 

<

***>) перечисленное выше недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, принял его по акту приема-передачи 26.02.2015, оплатил за него 6 484 830,23 рублей, право продавца не зарегистрировано, переход права не зарегистрирован, имущество находится в его владении, ссылаясь на невозможность регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества в административном порядке в связи с ликвидацией продавца, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании права собственности на него.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник (законный владелец на ином вещном праве) вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц.

В силу части 3 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

Частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Законом о регистрации не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 59, 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В пункте 62 указанного постановления разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Из материалов дела усматривается, что распоряжением Территориального управления по Ростовской области Федерального агентства по управлению федеральным имуществом № 1801-р от 27.12.2005 федеральное государственное унитарное предприятие «Орловское» по племенной работе (

<

...>) приватизировано путем преобразования в открытое акционерное общество «Орловское» по племенной работе. Распоряжением утвержден состав подлежащего приватизации имущественного комплекса федерального государственного унитарного предприятия «Орловское» по племенной работе.

Передаточным актом от 12.01.2006 ОАО «Орловское» по племенной работе приняло подлежащий приватизации имущественный комплекс ФГУП «Орловское» по племенной работе.

Указанные истцом объекты включены в этот акт.

Таким образом, спорные объекты недвижимости не являются самовольными постройками, поскольку возведены до введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности ОАО «Орловское» на спорное имущество возникло в порядке универсального правопреемства.

В силу пункта 1 статьи 6 федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. 

При этом согласно пункту 2 статьи 6 федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Вместе с тем ОАО «Орловское», не зарегистрировав свое право, передало спорные объекты по сделке купли-продажи от 19.02.2015 №2/торг покупателю - главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2.

Договор купли-продажи №2/торг заключен 19.02.2015.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области заявило о правопритязаниях в отношении спорных объектов недвижимого имущества.

Таким образом, спорные объекты недвижимости являются объектами конкурирующих прав на них со стороны третьих лиц.

Указанные выше нормы права и разъяснение Верховного Суда РФ предусматривают, что иск о признании права собственности на недвижимое имущество, полученное истцом по сделке, может быть удовлетворен только в том случае, если договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен до вступления в силу закона о государственной регистрации и право истца на недвижимое имущество оспаривается ответчиком.

Таким образом, учитывая, что право собственности продавца на спорные объекты недвижимости не зарегистрировано в установленном законом порядке, в реестре отсутствуют сведения о правообладателе спорных объектов, при этом договор купли-продажи заключен после вступления в силу закона о государственной регистрации, с учетом разъяснений, данных в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд не усматривает оснований для удовлетворения иска главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2.

В иске надлежит отказать.

Истцом при обращении с настоящим иском уплачена государственная пошлина в сумме 78 000 рублей (платежное поручение от 06.09.2019 №160).

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья                     С.П. Прокопчук