АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045,  г.Самара,  ул. Авроры, 148, тел. (846) 207-55-15, факс (846) 226-55-26

http://www.samara.arbitr.ru

===================================================================

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А55-23664/2018

18 июня 2019 года

г. Самара

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2019 года

В полном объеме решение изготовлено 18 июня 2019 года

Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Копункина В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 06-10 июня 2019 года дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2

к публичному акционерному обществу «Сбербанк России»

об истребовании помещения из чуждого незаконного владения, прекращении обременения, взыскании 12 160 326 руб.,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области

при участии в заседании представителей:

от истца - ФИО3 по доверенности от 15.06.2018,

от ответчика - ФИО4 по доверенности от 12.12.2017,

от третьего лица - не явился, не извещен

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» об истребовании из незаконного владения ПАО «Сбербанк России» административного здания по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д.51 А общей площадью 1628,38 кв.м, этажность 2, Литера А, кадастровый номер: 63:36:0105020:245 с земельным участком по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д.51 А, площадью 2049,00 кв.м, кадастровый номер 63:36:0105020:21, разрешенного использования: земли населенных пунктов и передать собственнику ФИО2, о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении Административное здание по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д.51 А общей площадью 1628,38 кв.м, этажность 2, Литера А, кадастровый номер: 63:36:0105020:245 с земельным участком по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д.51 А, площадью 2049,00 кв.м, кадастровый номер 63:36:0105020:21, разрешенного использования: земли населенных пунктов, о взыскании 3 291 375 руб. договорной неустойки и о взыскании 1 428 771 руб. 84 коп. арендных платежей.

Определением от 27.08.2018 суд привлек к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области.

Истец заявил об уточнении исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ и просил 1) обязать ПАО «Сбербанк России» освободить Административное здание по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д.51 А,  общей площадью 1628, 3 кв.м. этажность 2, Литера А, кадастровый номер: 63:36:0105020:245 с земельным участком по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная д.51 А, площадью 2049,00 кв.м., кадастровый номер 63:36:0105020:21 , с разрешенного использования: земли населенных пунктов;  2) взыскать с ПАО «Сбербанк России» договорную неустойку в размере 3 291 375 руб. 3)  взыскать с ПАО «Сбербанк России» сумму неосновательного обогащения в размере 4 136 610,48 руб. за период с июля по октябрь 2018 года 4) взыскать с ПАО «Сбербанк России» сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 51 051, 39 руб.

Согласно п.1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Протокольным определением от 21.11.2018 арбитражный суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение исковых требований по пунктам 1,2,3, по пункту 4 суд отказал, поскольку фактически истцом заявлено новое требование, которое ранее не заявлялось в исковом заявлении.

Определением от 31.01.2019 для решения вопросов, требующих специальных познаний при рассмотрении настоящего спора, суд назначил оценочную экспертизу, поручив её проведение ФИО5, эксперту общества с ограниченной ответственностью «Территориальное агентство оценки» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 443080, 

<

...>, Литер 1, Левое Крыло, 3 Этаж).

От общества с ограниченной ответственностью «Территориальное агентство оценки» 01.03.2019 поступило экспертное заключение.

Определением от 05.03.2019 суд возобновил производство по делу № А55-23664/2018.

Определением от 29.04.2019 суд принял уточнение исковых требований в части обязания освободить здание и взыскании неосновательного обогащения в размере 1 500 201 руб. за период с июля 2018 года по октябрь 2018 года. Исковыми требованиями в уточненной части считать:

- обязать публичное акционерное общество «Сбербанк России» освободить административное здание по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д.51 А общей площадью 1628,38 кв.м., этажность 2, Литера А, кадастровый номер: 63:36:0105020:245 с земельным участком по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д.51 А, площадью 2049,00 кв.м., кадастровый номер 63:36:0105020:21, разрешенного использования: земли населенных пунктов,

- взыскать с публичного акционерного общества «Сбербанк России» неосновательное обогащение в размере 1 500 201 руб. за период с июля 2018 года по октябрь 2018 года,

- взыскать с публичного акционерного общества «Сбербанк России» неустойку в размере 10 660 125 руб., в том числе 10 414 500 руб. пени за просрочку передачи имущества за период с 20.07.2018 по 02.11.2018, 245 625 руб. пени за просрочку предоставления заявления о прекращении залога за период с 20.08.2018 по 14.09.2018

В судебном заседании 06.06.2019 объявлялся перерыв до 10.06.2019 до 09.15 мин. на основании ст. 163 АПК РФ.

До вынесения судом решения от истца поступило заявление об увеличении размера исковых требования в части взыскания неустойки за просрочку предоставления заявления о прекращении залога до суммы 412 650 руб. за период с 27.07.2018 по 06.09.2018 и об отказе индивидуального предпринимателя ФИО2 от исковых требований в части прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении административного здания по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д.51 А, общей площадью 1628,38 кв.м., этажность 2, Литера А, кадастровый номер: 63:36:0105020:245 с земельным участком площадью 2049,00 кв.м., кадастровый номер 63:36:0105020:21, разрешенного использования: земли населенных пунктов.

Согласно п. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Арбитражный суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял увеличении размера исковых требования в части взыскания неустойки за просрочку предоставления заявления о прекращении залога до суммы 412 650 руб.

Производство по делу в части прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении административного здания по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д.51 А, общей площадью 1628,38 кв.м., этажность 2, Литера А, кадастровый номер: 63:36:0105020:245 с земельным участком площадью 2049,00 кв.м., кадастровый номер 63:36:0105020:21, разрешенного использования: земли населенных пунктов подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец исковые требования, с учетом их уточнения, поддержал.

Ответчик в удовлетворении исковых требований просил отказать, по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Третье лицо в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, арбитражный суд находит иск обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (далее ПАО «Сбербанк России», продавец, ответчик) и ФИО2 (ИП ФИО2, покупатель, истец) 27.12.2017 заключен договор №13 купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначении с земельным участком, согласно которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает объекты недвижимости:

- Административное здание, назначение: административное здание, площадью 1628,38 кв.м., этажность 2, Литера А, расположенное по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д. 51 А, кадастровый номер 63:36:0105020:245 (далее именуемое «Объект»);

- земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, Шенталинский р-н, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д. 51 А, площадью 2049,00 кв.м., кадастровый номер 63:36:0105020:21, разрешенное использование: земли населенных пунктов (далее именуемый -          «Земельный участок»), в соответствии с поэтажным планом: и планом Земельного участка, являющимися неотъемлемой частью Договора (Приложение № 4 к Договору) (т.1 л.д. 20-34).

Согласно п.1.6 договора покупатель произвел осмотр Объекта и Земельного участка, о чем сторонами составлен акт осмотра от 06 апреля 2018 года (Приложение № 3 к Договору). Покупатель приобретает Объект и Земельный участок в состоянии, указанном в данном акте осмотра.

В соответствии с п.2.1, 2.2 договора цена Объекта и Земельного участка, определенная по тогам аукциона, составляет 8 381 487 (Восемь миллионов триста восемьдесят одна тысяча четыреста восемьдесят семь) рублей 28 копеек, кроме того НДС в размере 1 443 512 (Один миллион четыреста сорок три тысячи пятьсот двенадцать) рублей 72 копейки, итого с учетом НДС 9 825 000 (Девять миллионов восемьсот двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек и включает в себя:

- стоимость Объекта в размере 8 019 515 (Восемь миллионов девятнадцать тысяч пятьсот пятнадцать) рублей 08 копеек, кроме того НДС 18% в размере 1 443 512 (Один миллион четыреста сорок три тысячи пятьсот двенадцать) рублей 72 копейки, итого с учетом НДС 9 463 027 (Девять миллионов четыреста шестьдесят три тысячи двадцать семь) рублей 80 копеек.

- стоимость Земельного участка в размере 361 972 (Триста шестьдесят одна тысяча девятьсот семьдесят два) рубля 20 копеек. НДС не облагается согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ.

Задаток, уплаченный Покупателем организатору открытых аукционных торгов Акционерное общество «Российский аукционный дом» (АО «РАД») на основании Договора о задатке № 130 от 23.10.2017 в размере 982 500 (Девятьсот восемьдесят две тысячи пятьсот) рублей, засчитываете в счет исполнения Покупателем обязанности по уплате цены Объекта и Земельного участка.

Согласно п.п.2.3, 2.4 договора  подлежащая оплате оставшаяся часть цены Объекта и Земельного участка составляет 7 398 987 (Семь миллионов триста девяносто восемь тысяч девятьсот восемьдесят семь) рублей 28 копеек, кроме того НДС в размере 1 443 512 (Один миллион четыреста сорок три тысячи пятьсот двенадцать) рублей 72 копейки, итого с учетом НДС 8 842 500 (Восемь миллионов восемьсот сорок две тысячи пятьсот) рублей 00 копеек и включает в себя:

- стоимость Объекта в размере 7 073 171 (Семь миллионов семьдесят три тысячи сто семьдесят один) рубль 08 копеек, кроме того НДС 18% в размере 1 443 512 (Один миллион четыреста сорок три тысячи пятьсот двенадцать) рублей 72 копейки, итого с учетом НДС 8 516 683 (Восемь миллионов пятьсот шестнадцать тысяч шестьсот восемьдесят три) рубля 80 копеек.

- стоимость Земельного участка в размере 325 816 (Триста двадцать пять тысяч восемьсот шестнадцать) рублей 20 копеек. НДС не облагается согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ.

Оплата оставшейся части цены Объекта и Земельного участка по Договору осуществляется покупателем в следующем порядке:

- Первый платеж, в сумме 1 515 381 (Один миллион пятьсот пятнадцать тысяч триста восемьдесят один) рубль 36 копеек, кроме того НДС в размере 449 618 (четыреста сорок девять тысяч шестьсот восемнадцать) рублей 64 копейки, итого с учетом НДС 18%  1 965 000 (Один миллион девятьсот шестьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек вносится Покупателем на счет Продавца, указанный в разделе 11 Договора, не позднее 06 апреля 2018 года.

- Последующие платежи в сумме 5 883 605 (Пять миллионов восемьсот восемьдесят три тысячи шестьсот пять) рублей 92 копейки, кроме того НДС в размере 993 894 (Девятьсот девяносто три тысячи восемьсот девяносто четыре) рубля 08 копеек, итого с учетом НДС 6 877 500 (Шесть миллионов восемьсот семьдесят семь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек вносятся Покупателем с рассрочкой платежа на 5 (Пять) лет с уплатой 10,8 (Десять целых восемь десятых) % годовых на остаток задолженности, в соответствии с Графиком Платежей (Приложение № 1 к Договору), на счет Продавца, указанный в разделе 11 Договора.

В соответствии с п.2.5 договора покупатель имеет право произвести полное или частичное погашение задолженности ранее сроков, установленных в Приложении № 3 к Договору. В этом случае, Стороны производят перерасчет начисляемых процентов на остаток задолженности и устанавливают новый график ее погашения, путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.

Согласно графику платежей (приложение №1 к договору) платежи по договору осуществляются ежемесячно в сумме 148849 руб., первый платеж должен быть произведен 15.05.2018, последний платеж в размере 150 564,63 руб. – 15.04.2023.

В соответствии с п.2.8 договора в силу положений пункта 5 статьи 488 ГК РФ Объект и Земельный участок до их полной оплаты Покупателем будут находиться в залоге (ипотека в силу закона) у Продавца. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на Объект.

Истцом 05.04.2018 произведен первый платеж по договору в размере 1 965 000 руб. (т.1 л.д. 69).

Государственная регистрация права собственности истца на вышеуказанные  административное здание и земельный участок произведена Управлением Росреестра по Самарской области на основании указанного договора купли-продажи от 27.12.2017 №13 16.04.2018.

Управлением Росреестра по Самарской области 16.04.2018 также произведена государственная регистрация ипотеки на административное здание и земельный участок сроком на 5 лет в пользу ПАО «Сбербанк России» (т.1 л.д. 40-44).

Истцом в счет оплаты имущества по договору произведены следующие платежи: 15.05.2018 в размере 148 849 руб., 18.06.2018 в размере 148 849 руб., 16.07.2018 в размере 6 579 802 руб. (т.1 л.д. 68-70)

ПАО «Сбербанк России» и ИП ФИО2 13.07.2018 заключено дополнительное соглашение №1 к договору №13 купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначении с земельным участком от 27.12.2017, согласно которому п.2.3. договора изложен в следующей редакции (т.1 л.д. 35-39):

- Подлежащая оплате оставшаяся часть цены Объекта и Земельного участка составляет 7 543 338 (Семь миллионов пятьсот сорок три тысячи триста тридцать восемь) рублей 56 копеек, кроме того НДС 18% в размере 1 299 161 (Один миллион двести девяносто девять тысяч сто шестьдесят один) рубль 44 копейки, итого с учетом НДС 8 842 500 (Восемь миллионов восемьсот сорок две тысячи пятьсот) рублей 00 копеек и включает в себя:

- стоимость Объекта в размере 7 217 563 (Семь миллионов двести семнадцать тысяч пятьсот шестьдесят три) рубля 58 копеек; кроме того НДС 18% в размере 1 299 161 (Один миллион двести девяносто девять тысяч сто шестьдесят один) рубль 44 копейки, итого с учетом НДС 8 516 725 (Восемь миллионов пятьсот шестнадцать тысяч семьсот двадцать пять) рублей 02 копейки;

- стоимость Земельного участка в размере 325 774 (Триста двадцать пять тысяч семьсот семьдесят четыре) рубля 98 копеек. НДС не облагается согласно подпункту 6 пункт 2 статьи 146 НК РФ.

Пункт 2.4.1. договора изложен в следующей редакции:

- Первый платеж, в сумме 1 676 297 (Один миллион шестьсот семьдесят шесть тысяч двести девяносто семь) рублей 46 копеек, кроме тою НДС 18% в размере 288 702 (Двести восемьдесят восемь тысяч семьсот дна) рубля 54 копейки, итого с учетом НДС      1 965 000 (Один миллион девятьсот шестьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек, включающий в себя:

- стоимость Объекта в размере 1 603 903 (Один миллион шестьсот три тысячи девятьсот три) рубля 02 копейки» кроме того НДС 18% в размере 288 702 (Двести восемьдесят восемь тысяч семьсот два) рубля 54 копейки, итого с учетом НДС 1 892 605 (Один миллион восемьсот девяносто две тысячи шестьсот пять) рублей 56 копеек:

- стоимость Земельного участка в размере 72 394 (Семьдесят две тысячи триста девяносто четыре) рубля 44 копейки. НДС не облагается согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ вносится Покупателем на счет Продавца, указанный в разделе 11 Договора, не позднее 06 апреля 2018 года.

Пункт  2.4.2. изложен в следующей редакции:

- Последующие платежи в сумме 5 867 041 (Пять миллионов восемьсот шестьдесят семь тысяч сорок один) рубль 10 копеек, кроме того НДС 18% в размере 1 010 458 (Один миллион десять тысяч четыреста пятьдесят восемь) рублей 90 копеек, итого с учетом НДС 6 877 500 (Шесть миллионов восемьсот семьдесят семь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек, включающие в себя:

- стоимость Объекта в размере 5 613 660 (Пять миллионов шестьсот тринадцать тысяч шестьсот шестьдесят) рублей 56 копеек, кроме того НДС 18% в размере 1 010 458 (Один миллион десять тысяч четыреста пятьдесят восемь) рублей 00 копеек, итого с учетом НДС 6 624 119 (Шесть миллионов шестьсот двадцать четыре тысячи сто девятнадцать) рублей 46 копеек;

- стоимость Земельного участка в размере 253 380 (Двести пятьдесят три тысячи триста восемьдесят) рублей 54 копейки. НДС не облагается согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 146 ПК РФ, вносятся Покупателем с рассрочкой платежа на 5 (Пять) лет с уплатой 10,8 (Десять целых восемь десятых) % годовых на остаток задолженности в соответствии с Графиком платежей (Приложение № 1 к Договору) на счет Продавца, указанный в разделе 11 Договора.

Сторонами указанным дополнительным соглашением изменена нумерация разделов 3,4, 5, 6, 7, 8 договора.

Согласно п. 40 дополнительного соглашения №1 от 13.07.2018 в соответствии с п.2.5. договора стороны пришли к соглашению о том, что 13 июля 2018 года Покупатель произвел полное погашение задолженности по Договору в сумме 6 579 802 (Шесть миллионов пятьсот семьдесят девять тысяч восемьсот два) рубля 00 копеек. Из которых: погашение основной суммы долга: 6 579 802 (Шесть миллионов пятьсот семьдесят девять тысяч восемьсот два) рубля 00 копеек, в том числе НДС 18% 966 720 (Девятьсот шестьдесят шесть тысяч семьсот двадцать) рублей 43 копейки.

В соответствии с п.3.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения ответчик обязан не позднее 105 (Ста пяти) календарных дней с даты поступления на расчетный счет Продавца денежных средств в счет оплаты первого платежа по Объекту и Земельному участку в соответствии с п.2.4.1. Договора передать Покупателю Объект и Земельный участок по Акту приема-передачи (Приложение №2 к Договору).

Письмом от 18.05.2018 ответчик просил истца принять объект и земельный участок по акту приема-передачи, а также заключить долгосрочный и краткосрочные договоры аренды (т.1 л.д.58-59).

Истец в ответ на письмо ответчика от 18.05.2018 письмом от 05.06.2018 предложил ответчику освободить имущество и передать его истцу по акту приема-передачи. Истец также сообщил ответчику, что готов принять объект и земельный участок 08.06.2018, в отношении договоров аренды будут направлены протоколы разногласий (т.1 л.д.60).

Письмом от 05.06.2018 ответчик в ответ на письмо истца от 05.06.2018 сообщил, что готов передать объект и земельный участок по акту приема-передачи с одновременным подписанием долгосрочного и краткосрочного договоров аренды на приложенных условиях (т.1 л.д. 89).

В материалы дела истцом представлен односторонний акт приема-передачи от 08.06.2018, в котором указано, что ответчик не готов подписать акт приема-передачи по причине отсутствия договора аренды от собственника (л.д.61-63).

Претензией от 18.06.2018 истец просил ответчика освободить занимаемые помещения и передать имущество по акту приема-передачи, а также указал на возможность обращения в суд с иском об истребовании, взыскании пени по договору и упущенной выгоды (т.1 л.д. 65-67).

В материалы дела представлен проект протокола разногласий к договору аренды помещений от 12.08.2018 (т.1 л.д.95-99).

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Согласно п.1 статьи 457 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии с п.3.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения ответчик обязан не позднее 105 (Ста пяти) календарных дней с даты поступления на расчетный счет Продавца денежных средств в счет оплаты первого платежа по Объекту и Земельному участку в соответствии с п.2.4.1. Договора передать Покупателю Объект и Земельный участок по Акту приема-передачи (Приложение №2 к Договору).

Поскольку первый платеж по договору произведен истцом 05.04.2018, ответчик обязан был передать Объект и Земельный участок не позднее 19.07.2018.

В ходе рассмотрения дела претензией от 03.09.2018 истец просил ответчика освободить занимаемые помещения и передать имущество по акту приема-передачи, а также привел расчет неполученных арендных платежей на сумму 1 428 771,84 руб., пени за просрочку передачи имущества на сумму 3 144 000 руб., пени за просрочку предоставления заявления о прекращении залога на сумму 147 375 руб. (т.1 л.д. 103-105).

Письмом от 08.10.2018 ответчик сообщил, что обременения с объекта и земельного участка сняты и приглашал истца для подписания акта приема- передачи и договора аренды 12.10.2018 (т.1 л.д. 92).

Истец письмом от 30.10.2018 направил в адрес ответчика подписанный акт приема-передачи к договору купли-продажи №13 от 27.11.2014 и указала, что фактически готов принять объект и земельный участок 31.10.2018. По договорам аренды истец сообщил, что ждет от ответчика протокол согласования разногласий либо мотивированный отказ от заключения договора (т.1 л.д.125-126).

В ответ на данное письмо ответчик письмом от 30.10.2018 перенести встречу на 02.11.2018 (т.1 л.д. 127).

В материалы дела представлен акт приема-передачи от 30.10.2018 к договору купли-продажи №13 от 27.12.2017, согласно которому продавец передал, а покупатель принял по акту приема-передачи следующее недвижимое имущество:

- Административное здание, назначение: административное здание, площадью 1628,38 кв.м., этажность 2, Литера А, расположенное по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д. 51 А, кадастровый номер 63:36:0105020:245 (далее именуемое «Объект»);

- земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, Шенталинский р-н, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д. 51 А, площадью 2049,00 кв.м., кадастровый номер 63:36:0105020:21, разрешенное использование: земли населенных пунктов (далее именуемый -          «Земельный участок»), в соответствии с поэтажным планом: и планом Земельного участка, являющимися неотъемлемой частью Договора (Приложение № 4 к Договору) (т.1 л.д.128).

Как пояснили представители сторон в судебном заседании, фактически акт приема-передачи от 30.10.2018 был подписан 02.11.2018.

В материалы дела  также представлено приложение от 02.11.2018 к акту приема-передачи от 30.10.2018, подписанное представителями сторон, согласно которому ответчик занимает нежилые помещения №1 площадью 5,06 кв.м., № 2 площадью 6,4 кв.м., № 3 площадью 137,3 кв.м., № 4 площадью 7,9 кв.м., № 5 площадью 43,5 кв.м., № 6 площадью 7 кв.м., № 7 площадью 7 кв.м., № 8 площадью 7 кв.м., № 9 площадью 7 кв.м., № 10 площадью 7 кв.м., № 11 площадью 7 кв.м., № 12 площадью 73,8 кв.м., № 13 площадью 7,08 кв.м., № 14 площадью 7,08 кв.м., № 15 площадью 2,36 кв.м., № 16 площадью 2,36 кв.м., № 17 площадью 22,28 кв.м., № 18 площадью 9,5 кв.м., № 19 площадью 12,5 кв.м., № 20 площадью 113,13 кв.м., № 25 площадью 4,1 кв.м., № 26 площадью 3,75 кв.м., № 27 площадью 6,44 кв.м., № 28 площадью 9,11 кв.м., № 29 площадью 5,08 кв.м., № 30 площадью 23,76 кв.м., расположенные на первом этаже и нежилые помещения № 13 площадью 14,21 кв.м., № 23 площадью 12 кв.м., расположенные на втором этаже административного здания по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д.51 А общей площадью 1628,38 кв.м., этажность 2, Литера А, кадастровый номер: 63:36:0105020:245 на земельном участком площадью 2049,00 кв.м., кадастровый номер 63:36:0105020:21 (т.1 л.д.129-132).

В соответствии с п.1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Принимая во внимание, что истец является собственником объекта на основании заключенного договора купли-продажи, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, имущество передано истцу по акту приема-передачи, ответчик использует без установленных законом или договором вышеуказанные помещения истца, суд приходит к выводу, что исковые требования о обязании ответчика освободить административное здание по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д.51 А общей площадью 1628,38 кв.м., этажность 2, Литера А, кадастровый номер: 63:36:0105020:245 с земельным участком по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д.51 А, площадью 2049,00 кв.м., кадастровый номер 63:36:0105020:21, разрешенного использования: земли населенных пунктов, подлежит удовлетворению частично в связи с использованием только части помещений, а не всего здания.

Таким образом, публичное акционерное общество «Сбербанк России» обязано освободить  нежилые помещения №1 площадью 5,06 кв.м., № 2 площадью 6,4 кв.м., № 3 площадью 137,3 кв.м., № 4 площадью 7,9 кв.м., № 5 площадью 43,5 кв.м., № 6 площадью 7 кв.м., № 7 площадью 7 кв.м., № 8 площадью 7 кв.м., № 9 площадью 7 кв.м., № 10 площадью 7 кв.м., № 11 площадью 7 кв.м., № 12 площадью 73,8 кв.м., № 13 площадью 7,08 кв.м., № 14 площадью 7,08 кв.м., № 15 площадью 2,36 кв.м., № 16 площадью 2,36 кв.м., № 17 площадью 22,28 кв.м., № 18 площадью 9,5 кв.м., № 19 площадью 12,5 кв.м., № 20 площадью 113,13 кв.м., № 25 площадью 4,1 кв.м., № 26 площадью 3,75 кв.м., № 27 площадью 6,44 кв.м., № 28 площадью 9,11 кв.м., № 29 площадью 5,08 кв.м., № 30 площадью 23,76 кв.м., расположенные на первом этаже и нежилые помещения № 13 площадью 14,21 кв.м., № 23 площадью 12 кв.м., расположенные на втором этаже административного здания по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д.51 А общей площадью 1628,38 кв.м., этажность 2, Литера А, кадастровый номер: 63:36:0105020:245 на земельном участком площадью 2049,00 кв.м., кадастровый номер 63:36:0105020:21.

Доводы ответчика о том, что истец обязан заключить договор аренды части административного здания, поскольку аукционная документация содержала условие о заключении договоров аренды, судом не принимается, поскольку заключенный сторонами договор купли-продажи объектов недвижимости условия о заключении договоров аренды не содержит. Иных документов свидетельствующих об обязанности истца заключить с ответчиком договор аренды в материалы дела не представлены.

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в связи с использование здания и земельного участка в размере 4 136 610,48 руб. за период с 20 июля 2018 года по октябрь 2018 года.

В соответствии с п.1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Определением от 31.01.2019 для решения вопросов, требующих специальных познаний при рассмотрении настоящего спора, суд назначил оценочную экспертизу, поручив её проведение ФИО5, эксперту общества с ограниченной ответственностью «Территориальное агентство оценки» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 443080, 

<

...>, Литер 1, Левое Крыло, 3 Этаж).

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

1) Определить стоимость арендной платы 1 кв.м. нежилых помещений первого и второго этажей нежилого здания кадастровый номер 63:36:0105020:245, общей площадью 1628,4 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст.Шентала, ул.Вокзальная, д.51А, в период с июля по октябрь 2018 года?

Согласно выводу эксперта стоимость арендной платы 1 кв.м. нежилых помещений первого и второго этажей нежилого здания кадастровый номер 63:36:0105020:245, общей площадью 1628,4 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст.Шентала, ул.Вокзальная, д.51А, в период с июля по октябрь 2018 года, составляет 272 руб. в месяц с учетом НДС.

Истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 1500201 руб. за период с 20 июля 2018 года  по октябрь 2018 года.

Принимая во внимание, что ответчик в соответствии с п. 3.1.1 договора купли-продажи и с учетом первого платежа по договору 05.04.2018 был обязан передать административное здание и земельный участок не позднее 19.07.2018, а также учитывая использование с 20.07.2018 без установленных законом или договором оснований вышеуказанных объекта и земельного участка, исковые требования о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 1500201 руб. за период с 20 июля 2018 года  по октябрь 2018 года является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Довод ответчика о том, что с момента заключения договора купли-продажи и по настоящее время ответчик несет бремя содержания здания, а именно оплачивает коммунальные платежи не принимается судом, поскольку расчет ответчиком суммы коммунальных расходов не подтвержден, истец в указанный период пользовался всем зданием, встречных требований к истцу не предъявил.

В соответствии с п.1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п.3.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения ответчик обязан не позднее 105 (Ста пяти) календарных дней с даты поступления на расчетный счет Продавца денежных средств в счет оплаты первого платежа по Объекту и Земельному участку в соответствии с п.2.4.1. Договора передать Покупателю Объект и Земельный участок по Акту приема-передачи (Приложение №2 к Договору).

Согласно п.4.2 договора в редакции дополнительного соглашения в случае, если в срок, установленный п.3.1.1 договора продавец не передает покупателю объект и земельный участок, Продавец уплачивает Покупателю пени в размере 1 (Один) % от суммы, указанной в п.2.1. Договора, за каждый день просрочки.

На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4.2 договора истец просит взыскать с ответчика 10 414 500 руб. пени за просрочку передачи имущества за период с 20.07.2018 по 02.11.2018.

Проверив представленный истцом расчет, суд установил, что требование истца о взыскании пени за просрочку передачи имущества является обоснованным за период с 20.07.2018 по 01.11.2018, поскольку ответчик обязан был передать Объект и Земельный участок не позднее 19.07.2018, а передал 02.11.2018 и составляет 10 316 250 руб.

Кроме того, в соответствии с п.1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Как следует из материалов дела, пояснений сторон и представленной переписки, суд приходит к выводу, что просрочка передачи объекта и земельного участка произошла по вине как истца, так и ответчика и снижает размер неустойки до 5 000 000 руб.

В соответствии с п. 81 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон либо кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера неустойки либо действовал недобросовестно, размер ответственности должника может быть уменьшен судом по этим основаниям в соответствии с положениями статьи 404 ГК РФ, что в дальнейшем не исключает применение статьи 333 ГК РФ.

В процессе рассмотрения спора ответчик заявил о снижении размера штрафа по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно пунктам 73 и 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности договорной ответственности, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Сведений о том, какие последствия имеют для истца нарушение ответчиком требований договора истец не представил.

Принимая во внимание доводы сторон, а также размер штрафа, суд пришел к выводу, что размер начисленной истцом штраф несоразмерен последствиям нарушения обязательства и может привести к получению истцом необоснованной выгоды.

При указанных обстоятельствах, суд снижает размер пени за просрочку передачи имущества за период с 20.07.2018 по 01.11.2018, исходя из ставки 0,1%,  до 1 031 625 руб.

В соответствии с п. 3.1.5 (нумерация в редакции дополнительного соглашения) после осуществления Покупателем полной оплаты стоимости приобретаемого Объекта и Земельного участка Продавец совместно с Покупателем в течение 10 (десяти) рабочих дней предоставляют в Регистрирующий орган заявление о прекращении залога (ипотеки в силу закона).

Согласно п.3.2.10 (нумерация в редакции дополнительного соглашения) после осуществления полной оплаты стоимости приобретаемого Объекта и Земельного участка совместно с Продавцом в течение 10 (десяти) рабочих дней предоставить в Регистрационный орган заявление о прекращении залога (ипотеки в силу закона).

В соответствии с п.4.6 договора в редакции дополнительного соглашения в случае нарушения  срока,  установленного  п.  3.1.5.,  Продавец уплачивает Покупателю пени в размере 0,1 (Ноль целых одной десятой) % от суммы, указанной в п.2.1. Договора, за каждый день просрочки.

Согласно ответу Управления Росреестра по Самарской области, заявление о прекращении обременения поступило 07.09.2018.

В судебном заседании стороны пояснили, что с заявлением обратился ответчик, истец данного заявления не подавал.

На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4.6 договора истец просит взыскать с ответчика 412 650 руб. пени просрочку предоставления заявления о прекращении залога за период с 27.07.2018 по 06.09.2018.

Проверив представленный истцом расчет, суд установил, что требование истца о взыскании пени за просрочку предоставления заявления о прекращении залога является обоснованным за период с 31.07.2018 по 06.09.2018, поскольку ответчик совместно с Покупателем в течение 10 (десяти) рабочих дней предоставляют в Регистрирующий орган заявление о прекращении залога с осуществления полной оплаты стоимости приобретаемого Объекта и Земельного участка, оплата произведена 16.07.2018, последний день подачи заявления – 30.07.2018, и составляет 373 350 руб.

Как следует из материалов дела, пояснений сторон, поскольку договором установлена обязанность как истца, так и ответчика о подаче соответствующего заявления о снятии обременения, суд приходит к выводу, что просрочка предоставления заявления о прекращении залога произошла по вине как истца, так и ответчика и снижает размер неустойки на основании статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации до 186 675 руб.

Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усматривает, поскольку неустойка рассчитана исходя из условий договора и ставки 0,1 % и допущенной просрочки.

Доводы ответчика о том, что дополнительное соглашение к договору не прошло государственную регистрацию, судом не принимается, поскольку данное соглашение подписано сторонами уполномоченными лицами, сторонами исполнялось, в связи с чем ответчик не вправе ссылаться на его незаключенность в связи отсутствием государственной регистрации.

Истец заявил ходатайство об отнесении на истца расходов на оплату услуг представителя в размере 25000 рублей.

В соответствии с частью 2 статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление по вопросу о судебных расходах, понесенных в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде первой, апелляционной, кассационной инстанций, рассмотрением дела в порядке надзора, не разрешенному при рассмотрении дела в соответствующем суде, может быть подано в арбитражный суд, рассматривавший дело в качестве суда первой инстанции, в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу последнего судебного акта, принятием которого закончилось рассмотрение дела по существу.

В соответствии с пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее – постановление Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1) лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием.

Обоснованность и размер расходов на оплату услуг представителя подтверждается соглашением об оказании юридической помощи от 31.05.2018 № 5, акт сдачи-приемки работ №1 от 06.06.2019 и квитанцией от 31.05.2019 № 00007 на сумму 25 000 руб.

Ответчик не заявил возражений относительно размера расходов на представителя истца и  не представил доказательств их чрезмерности.

Согласно части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

При указанных обстоятельствах заявление об отнесении на ответчика расходов на оплату услуг представителя подлежит удовлетворению пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 17 000 руб.

Расходы на оплату судебной экспертизы в размере 30 000 руб. (на депозитный счет суда истцом и ответчиком было перечислено по 15 000 руб.) суд относит на стороны в равном размере по 15 000 руб. на истца и ответчика.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям без учета применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 110, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

 

РЕШИЛ:

Принять увеличение исковых требований в части взыскания пени за просрочку предоставления заявления о прекращении залога до суммы 412 650 руб. за период с 27.07.2018 по 06.09.2018.

Принять отказ индивидуального предпринимателя ФИО2 от исковых требований в части прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении административного здания по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д.51 А, общей площадью 1628,38 кв.м., этажность 2, Литера А, кадастровый номер: 63:36:0105020:245 с земельным участком площадью 2049,00 кв.м., кадастровый номер 63:36:0105020:21, разрешенного использования: земли населенных пунктов.

Производство по делу в указанной части прекратить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Обязать публичное акционерное общество «Сбербанк России» освободить  нежилые помещения №1 площадью 5,06 кв.м., № 2 площадью 6,4 кв.м., № 3 площадью 137,3 кв.м., № 4 площадью 7,9 кв.м., № 5 площадью 43,5 кв.м., № 6 площадью 7 кв.м., № 7 площадью 7 кв.м., № 8 площадью 7 кв.м., № 9 площадью 7 кв.м., № 10 площадью 7 кв.м., № 11 площадью 7 кв.м., № 12 площадью 73,8 кв.м., № 13 площадью 7,08 кв.м., № 14 площадью 7,08 кв.м., № 15 площадью 2,36 кв.м., № 16 площадью 2,36 кв.м., № 17 площадью 22,28 кв.м., № 18 площадью 9,5 кв.м., № 19 площадью 12,5 кв.м., № 20 площадью 113,13 кв.м., № 25 площадью 4,1 кв.м., № 26 площадью 3,75 кв.м., № 27 площадью 6,44 кв.м., № 28 площадью 9,11 кв.м., № 29 площадью 5,08 кв.м., № 30 площадью 23,76 кв.м., расположенные на первом этаже и нежилые помещения № 13 площадью 14,21 кв.м., № 23 площадью 12 кв.м., расположенные на втором этаже административного здания по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д.51 А общей площадью 1628,38 кв.м., этажность 2, Литера А, кадастровый номер: 63:36:0105020:245 на земельном участком площадью 2049,00 кв.м., кадастровый номер 63:36:0105020:21.

Взыскать с публичного акционерного общества «Сбербанк России» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 2 718 501 руб., в том числе 1500201 руб. неосновательного обогащения за период с июля  по октябрь 2018 года, 1 031 625 руб. пени за просрочку передачи имущества за период с 20.07.2018 по 01.11.2018, 186 675 руб. пени за просрочку предоставления заявления о прекращении залога за период с 31.07.2018 по 06.09.2018, а также 17 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с публичного акционерного общества «Сбербанк России» в доход федерального бюджета 51911 руб. расходов по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара, с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья                                                                                                   В.А. Копункин