АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-485/17 

Екатеринбург

14 апреля 2017 г.

Дело № А07-643/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 апреля 2017 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Платоновой Е.А., Краснобаевой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение «Экспертно-технический центр» (далее – общество «НПО «Экспертно-технический центр») на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2016 по делу № А07-643/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2016 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «НПО «Экспертно-технический центр» -  Никитин С.В. (доверенность от 20.10.2016).

В судебном заседании суда кассационной инстанции обществом «НПО «Экспертно-технический центр» заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, указанных в приложении к ходатайству.

Указанные документы не могут быть приобщены к делу, поскольку в силу ч. 1 ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций. Возможность переоценки выводов судов, с учетом представленных в суд кассационной инстанции дополнительных документов, арбитражное процессуальное законодательство не предусматривает. 

Учитывая вышеизложенное, суд кассационной инстанции в судебном заседании, состоявшемся 12.04.2017, возвратил указанные дополнительные документы представителю общества «НПО «Экспертно-технический центр» Никитину С.В.

Общество «НПО «Экспертно-технический центр» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - управление) о признании недействительным договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 27.11.2015 № 28583.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство культуры Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2016 (судья Салиева Л.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2016 (судьи Ермолаева Л.П., Карпачева М.И. Румянцев А.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «НПО «Экспертно-технический центр», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемое решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, обжалуемые судебные акты приняты о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, а именно общества с ограниченной ответственностью «Стройтэк». Заявитель поясняет, что объект недвижимости, переданный по спорному договору аренды от 27.11.2015 № 28583, расположен на земельном участке, переданном обществу «Стройтэк» по договору аренды земельного участка от 28.09.2012. Общество «НПО «Экспертно-технический центр» указывает на неопределенность предмета договора аренды объекта муниципального нежилого фонда, а также отмечает, что для реконструкции и дальнейшего использования объекта не сформирован земельный участок; границы территории объекта культурного наследия не определены. Заявитель считает, что технические характеристики объекта недвижимости, переданного по договору аренды, не соответствуют техническому паспорту объекта и охранному обязательству, что свидетельствует о том, что сторонами не согласован предмет договора, как существенное условие. По мнению общества «НПО «Экспертно-технический центр», сделка по предоставлению арендодателем имущества уже переданного им ранее в аренду иному лицу, не соответствует требованиям действующего законодательства, а именно положениям ст. 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель обращает внимание, что судами не исследован вопрос о том, что договор аренды заключен на торгах, при этом соответствующая документация не истребована. Общество «НПО «Экспертно-технический центр» указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт включения объекта в реестр выявленных объектов культурного наследия. Заявитель полагает, что договор аренды не соответствует требованиям ст. 47.3 и 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ), охранное обязательство, содержащее указанные необходимые условия не подписано истцом, в договоре не указаны его реквизиты. Заявитель кассационной жалобы также полагает, что Положением о предоставлении в аренду объектов культурного наследия городского округа город Уфа устанавливается в том числе порядок определения льготной арендной платы, в то время как судами необоснованно отклонен указанный довод.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 № 312 в муниципальную собственность городского округа город Уфа Республики Башкортостан передан объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Коммунистическая, 13.

Указанный объект недвижимости 13.10.2013 поставлен на кадастровый учет под кадастровым номером 02:55:010228:610 как нежилое помещение общей площадью 106,9 кв. м.

Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 13.07.2015 № 2809 утверждены условия продажи права на заключение договора аренды объекта муниципального нежилого фонда - объекта культурного наследия, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Коммунистическая, 13.

По итогам торгов, состоявшихся 13.07.2015, победителем признано общество «НПО «Экспертно-технический центр»,  о чем оформлен протокол № 1 от 13.11.2015 «Об итогах аукциона на право заключения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда - объекта культурного наследия».

Между Управлением (арендодатель) и обществом «НПО «Экспертно-технический центр» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 27.11.2015 № 28583 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда - памятник культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии: отдельно-стоящее двухэтажное нежилое здание - дом Тихониных, выявленный памятник архитектуры, расположенный по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, улица Коммунистическая, д. 13, литера А, общей площадью 106,9 кв. м (далее - объект).

Характеристики объекта приведены в техническом паспорте от 06.02.2009 № 18069, который является неотъемлемой частью настоящего договора (п. 1.2 договора).

Копия охранного обязательства собственника выявленного объекта культурного наследия от 17.12.2014 № 0/436 также является неотъемлемой частью заключаемого договора аренды (п. 1.3 договора).

Договор заключен сроком на 25 лет - с 27.11.2015 по 26.11.2040 (п. 1.4 договора).

В соответствии с п. 1.5 договора аренды объект передается для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия с последующим использованием в целях офиса, торговли и иных видов деятельности.

Под сохранением объекта культурного наследия для целей настоящего договора понимаются направленные на обеспечение физической сохранности объекта культурного наследия ремонтно-реставрационные работы, в том числе консервация объекта культурного наследия, ремонт, реставрация, приспособление объекта культурного наследия для современного использования, а также научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научно-методическое руководство, технический и авторский надзор (п. 1.6 договора).

Срок проведения работ по сохранению объекта не может превышать три года с момента заключения договора аренды. Продление указанного срока допускается не более чем на один год (п. 1.7 договора).

Годовая арендная плата на период проведения работ по сохранению объекта культурного наследия - с момента заключения договора аренды до даты оформления акта приемки выполненных работ - определена по результатам торгов в размере 9 535 695 руб. 91 коп. (п. 3.1 договора).

Минимальная (льготная) арендная плата в размере 107 руб. (1 руб. за квадратный метр площади) устанавливается по письменному заявлению арендатора с даты оформления акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия на весь последующий период до окончания срока действия договора аренды (п. 3.2 договора).

Арендная плата вносится арендатором равными платежами ежемесячно, за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в настоящем договоре, без выставления счета на оплату (п. 3.3 договора).

В качестве приложения № 1 к договору сторонами подписан график внесения арендных платежей на период с 27.11.2015 по 26.11.2018.

Коммунальные платежи и арендная плата за землю не включены в состав годовой арендной платы, что следует из п. п. 3.4, 3.5 договора аренды.

Объект аренды площадью 106,9 кв. м передан арендатору по акту приема-передачи от 27.11.2015, в котором указано, что объект передается арендатору в состоянии, соответствующем «Техническому заключению по результатам технического обследования основных несущих и ограждающих строительных конструкций двухэтажного здания, расположенного по ул. Коммунистическая, 13 (литера А) в Ленинском районе г. Уфы Республики Башкортостан на предмет оценки их технического состояния», выполненному филиалом общества с ограниченной ответственностью «Партнер» в г. Уфе, по состоянию на 01.11.2013.

На спорный объект имеется также охранное обязательство собственника выявленного объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) № 0/436 от 17.12.2014. В отношении объекта также составлен Акт технического состояния выявленного объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) от 03.12.2014.

Общество «НПО «Экспертно-технический центр», ссылаясь на отсутствие в договоре аренды существенных условий, к которым закон относит обязательства по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ, а также указывая на то, что порядок заключения договора в части установления льготной арендной платы, в нарушение требований Закона Республики Башкортостан от 07.11.2005 № 224-З, был утвержден органом местного самоуправления, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из соответствия условий договора аренды требованиям Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», указав, что положения пунктов 1 - 3 статьи 47.3 названного закона содержатся в охранном обязательстве, являющемся неотъемлемой частью договора аренды, при этом в силу п. 2.2.4 договора на арендатора возложена обязанность по сохранению спорного объекта в составе, порядке и сроки, которые установлены охранным обязательством. Так же суд указал, что решение Совета городского округа г. Уфа N 21/10 от 29.08.2013, которым утверждено Положение о предоставлении в аренду объектов культурного наследия городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, находящихся в неудовлетворительном состоянии, не устанавливает порядок определения льготной арендной платы.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к ст. 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Из материалов дела усматривается, что между Управлением (арендодатель) и обществом «НПО «Экспертно-технический центр» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 27.11.2015 № 28583 - здания, включенного в состав выявленных объектов культурного наследия.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив содержание спорного договора аренды и установив, что сторонами согласовано имущество, подлежащее передаче в аренду, и размер арендной платы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о соответствии договора аренды от 27.11.2015 № 28583  требованиям статей 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что договор аренды заключен между сторонами в отношении здания, включенного в состав выявленных объектов культурного наследия, суды руководствовались положениями Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

В силу п. 10 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды  от 27.11.2015 № 28583, принимая во внимание, что в охранном обязательстве от 17.12.2014 № 0/436, являющемся неотъемлемой частью договора аренды содержатся указания на все обязательства, предусмотренные в пунктах 1 - 3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора, предусматривающих передачу прав владения и (или) пользования на выявленный объект культурного наследия, при этом положения пунктов 7-9 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ не подлежат применению к правоотношениям сторон, поскольку регламентируют правоотношения, связанные с владением объектами, включенными в реестр объектов культурного наследия.

Кроме того, судами обоснованно принято во внимание, что включение в текст договора аренды условия, согласно которому минимальная (льготная) арендная плата устанавливается по письменному заявлению арендатора с даты оформления акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия на весь последующий период до окончания срока действия договора аренды, не свидетельствует о заключении сторонами сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 14 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, вложившее свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные статьями 40 - 45 настоящего Федерального закона, и обеспечившее их выполнение в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на льготную арендную плату.

Установление льготной арендной платы и ее размеры в отношении объектов культурного наследия, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, определяются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления в пределах их компетенции (абзац 3 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

Из материалов дела усматривается, что решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29.08.2013 № 21/10 утверждено Положение о предоставлении в аренду объектов культурного наследия городского округа город Уфа Республики Башкортостан, находящихся в неудовлетворительном состоянии. В соответствии с п. 2.1. данного Положения предоставление в аренду муниципальных объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, осуществляется по результатам торгов (конкурсов, аукционов). Порядок определения льготной арендной платы данное Положение не устанавливает.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отклонил ссылку заявителя на необоснованное установление порядка определения льготной арендной платы в муниципальном нормативном акте – решении Совета городского округа г. Уфа, указав, что Действие нормы федерального закона не может быть отменено либо ограничено нормативным актом субъекта Российской Федерации, в силу чего такие утверждения заявителя не влияют на действительность договора, содержащего условие о возможности установления льготной арендной платы при наличии соответствующих обстоятельств.

При таких обстоятельствах, учитывая, что условия спорного договора аренды соответствуют требованиям Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали истцу в удовлетворении заявленных требований о признании договора недействительным.

Довод заявителя кассационной жалобы о несоответствии договора требованиям пунктов 1 - 3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ, а также утверждение о том, что в тексте договора аренды отсутствуют условия о выполнении арендатором требований охранного обязательства, которое им не подписано, отклоняются, как противоречащие материалам дела, в том числе содержанию охранного обязательства, а также содержанию пункта 2.2.4 договора аренды, согласно которому арендатор обязуется осуществлять за счет собственных средств работы по сохранению объекта культурного наследия в составе, порядке и сроки, которые установлены охранным обязательством.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что судами не исследован вопрос об обстоятельствах заключения договора аренды, в том числе не учтен факт заключения договора на торгах отклоняется, поскольку обстоятельство соблюдения порядка проведения торгов не являлось предметом спора и не входило в предмет доказывания, в связи с чем у судов не имелось оснований для истребования соответствующей документации.

Довод общества о том, что технические характеристики объекта, переданного по договору аренды, не соответствуют техническому паспорту от 06.02.2009 и охранному обязательству от 17.12.2014 № 0/436, несостоятелен, поскольку предмет договора аренды определен на основании данных кадастрового паспорта, при этом соответствие действительности данного паспорта истцом не оспаривается. Кроме того, принимая во внимание, что техническая документация в виде технического паспорта на объект не относится к числу существенных условий договора аренды, суды установили, что неточность отображенных в технической документации данных об объекте аренды не влияет на действительность заключенного договора.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что обжалуемые судебные акты приняты о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле – общества «Стройтэк» рассмотрены и обоснованно отклонены судами первой и апелляционной инстанций. 

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, что общество «Стройтэк» участником правоотношений аренды нежилого здания, включенного в состав выявленных объектов культурного наследия, не является, в силу чего обжалуемые судебные акты прав и обязанностей общества «Стройтэк» по отношению к сторонам настоящего спора не порождает.

Приведенные заявителем доводы фактически свидетельствует лишь о наличии у общества «Стройтэк» заинтересованности в исходе спора, а не о принятии судебных актов о его правах и обязанностях, в т.ч. создающих препятствия для реализации субъективного права общества «Стройтэк» или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Иные доводы общества «НПО «Экспертно-технический центр», изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2016 по делу № А07-643/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение «Экспертно-технический центр» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						А.А. Столяров

Судьи						Е.А. Платонова

                                             					И.А. Краснобаева