/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-32168/2018

Дело № А57-17385/2017

г. Казань

21 мая 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 май 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В., 

судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю., 

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью «Гис-Агро Балаково» – Шестеркина Д.Г. (доверенность от 10.05.2018), Косолапкина В.В. (доверенность от 25.04.2017), Ваничкиной О.Ю. (доверенность от 10.05.2018)

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле – извещены надлежащим образом,  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Гис-Агро Балаково» 

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.12.2017 (судья Калинина А.В.)

по делу № А57-17385/2017

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гис-Агро Балаково» (ОГРН 1046403904436, ИНН 6439056219), Саратовская область, Балаковский район, пос. Новониколаевский, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, администрации Натальинского муниципального образования Балаковского муниципального района Саратовской области, Саратовская область, Балаковский район, с. Натальино, о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Гис-Агро Балаково» (далее – ООО «Гис-Агро Балаково», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа межмуниципального отдела по Балаковскому и Духовницкому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее – Управление Росреестра по Саратовской области) в государственной регистрации права собственности на нежилое здание (склад №2) площадью 1343,5 кв.м с кадастровым номером 64:05:100204:132, расположенное по адресу: Саратовская область, Балаковский район, пос. Головановский, в районе фермы, изложенного в уведомлении от 28.06.2017 № 64/195/001/2017-3/51; понуждении  Управления Росреестра по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ООО «Гис?Агро Балаково» на вышеуказанный объект недвижимости. 

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.12.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2018 ООО «Гис-Агро Балаково» отказано в удовлетворении ходатайства о восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.12.2017, апелляционная жалоба возвращена заявителю.

ООО «Гис-Агро Балаково», не согласившись с решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.12.2017, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. 

Представители ООО «Гис-Агро Балаково», явившиеся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержали.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между сельскохозяйственным производственным кооперативом «Поливной» (далее – СПК «Поливной»), в лице конкурсного управляющего Пшенкова А.А., действующего на основании решения Арбитражного суда Саратовской области от 04.08.2006 по делу № А57?5Б/06-31, и ООО «Гис-Агро Балаково» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.04.2008 №11, по условиям которого СПК «Поливной» обязалось передать в собственность, а общество принять в собственность и оплатить нежилое здание (склад № 2) площадью 1343,5 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, Балаковский район, пос. Головановский, в районе фермы. 

По акту приема-передачи имущества от 19.04.2010 вышеуказанный объект недвижимого имущества был передан ООО «Гис-Агро Балаково».

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.03.2011 по делу № А57-5Б/2006 конкурсное производство в отношении СПК «Поливной» завершено, 25.03.2011 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации СПК «Поливной».  

ООО «Гис-Агро Балаково» обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением от 17.03.2017 о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание площадью 1343,5 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, Балаковский район, пос. Головановский в районе фермы, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.04.2008 № 11, заключенного с СПК «Поливной». 

Управление Росреестра по Саратовской области уведомлением от 28.06.2017 № 64/195/001/2017-3/51 отказало заявителю в государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости, на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку отсутствуют документы, подтверждающие ранее возникшее право на объект недвижимого имущества у продавца; в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 17.04.2008 № 11 отсутствуют сведения о месте расположения объекта недвижимости на соответствующем земельном участке; а также принятием указанного имущества на учет как бесхозяйного Натальинским муниципальным образованием Балаковского муниципального района Саратовской области. 

ООО «Гис-Агро Балаково», полагая, что отказ Управления Росреестра по Саратовской области противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, установив, что заявителем на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Саратовской области не были представлены все документы, предусмотренные статьями 14, 18 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые соответствуют требованиям, указанным в статье 21 данного Закона, пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Саратовской области  соответствует требованиям действующего законодательства.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что ООО «Гис-Агро Балаково» не представлено на государственную регистрацию доказательств возникновения права собственности на спорный объект недвижимости продавца – СПК «Поливной», а также из того, что на момент совершения сделки отсутствовала регистрация права собственности продавца на спорный объект недвижимости, как предусмотрено пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Кроме того, суд первой инстанции отметил, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 17.04.2008 № 11 отсутствуют сведения о местоположении объекта недвижимости на соответствующем земельном участке.

Также суд первой инстанции пришел к выводу, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.04.2008 № 11 является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку спорное недвижимое имущество отчуждалось в процессе конкурсного производства СПК «Поливной» и заявителем не представлены доказательства, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.04.2008 № 11 заключен с соблюдением требований Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции, действующей на момент заключения договора.

Между тем судом первой инстанции не принято внимание следующее.

В пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае ликвидации продавца покупатель, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности, а отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя и в резолютивной части решения обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Обоснованно признавая правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество для возникновения вещных прав в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи от 17.04.2008 № 11, частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действующего с 01.01.2017, устанавливающим, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, суд первой инстанции не принял во внимание особенности государственной регистрации прав, возникших, в том числе, до вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Правило о действительности ранее возникших, но не зарегистрированных прав сохранено положениями части 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действующего с 01.01.2017.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанные Законы определили, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», часть 3 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Исходя из действительности ранее возникших прав, Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и  Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрели, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у СПК «Поливной» на дату заключения договора купли-продажи от 17.04.2008 № 11 само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, выводы суда первой инстанции со ссылкой на отсутствие у СПК «Поливной» титула собственника как препятствия перехода к обществу права собственности, нельзя признать соответствующими приведенным выше нормам материального права.

Данная позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124 по делу № А57-3068/2016.

В случае если право собственности продавца на спорное имущество является ранее возникшим, то в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» правовая экспертиза представленных документов должна быть ограничена только идентификацией объекта недвижимости по правоустанавливающим документам.

Нежилое здание площадью 1343,5 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, Балаковский район, пос. Головановский, в районе фермы, как указывает ООО «Гис-Агро Балаково», было построено совхозом «Поливной» в 1978 году для осуществления своей деятельности. 

Совхоз «Поливной» реорганизован в порядке приватизации в 1992 году в акционерное общество закрытого типа «Поливной», чья организационно-правовая форма в последующем была приведена в соответствии с действующим законодательством на СПК «Поливной».

В силу статьи 36 Закона СССР от 26.05.1988 № 8998-XI «О кооперации в СССР» все имущество колхоза или другого сельскохозяйственного кооператива, а также произведенная им продукция, полученные денежные средства являются его собственностью.

Согласно статье 93 Гражданского кодекса Российской Федерации РСФСР 1964 года собственность в РСФСР делилась на социалистическую и личную. Социалистическая собственность в свою очередь подразделялась на государственную (общенародную) собственность; собственность колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений; собственность общественных организаций.

Колхозам, иным кооперативным организациям, их объединениям в силу статей 99, 100 Гражданского кодекса РСФСР принадлежало право владения, пользования и распоряжения находящимся у них на праве собственности имуществом в соответствии с их уставами (положениями). Право распоряжения имуществом, составляющим собственность колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений, принадлежало исключительно самим собственникам.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» в целях повышения эффективности сельскохозяйственного производства и создания условий для предпринимательства на селе, совхозам и колхозам предписывалось до 01.01.1993 провести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР от 25.12.1990 № 445-1 «О предприятиях и предпринимательской деятельности», другими законодательными актами и перерегистрироваться в установленном порядке.

Таким образом, в случае если спорный объект был построены за счет средств совхоза «Поливной» то в соответствии с ранее действовавшим законодательством, статьей 100 Гражданского кодекса РСФСР, данный объект недвижимости являлся собственностью совхоза, право собственности на который впоследствии перешло к СПК «Поливной», как к правопреемнику совхоза, и данное право является ранее возникшим и признается юридически действительным.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 25.05.2016 по делу №А-12-46254/2015, от 26.09.2014 по делу №А49-2193/2013, от 09.12.2013 по делу №А57?9677/2012. 

Между тем, судом первой инстанции вышеуказанные обстоятельства не устанавливались, а лишь констатировался факт отсутствия у СПК «Поливной» ранее возникшего права в виду отсутствия регистрации права в органах Бюро технической инвентаризации в соответствии с Инструкцией «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.68 № 83.

Однако к спорным правоотношениям Инструкция «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР» применению не подлежит, поскольку в соответствии с § 3 данной Инструкции строения, расположенные в сельской местности, административно подчиненной поселковым или городским Советам депутатов трудящихся, в порядке настоящей Инструкции не регистрируются.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.04.2008 № 11 является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В силу части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В мотивировочной части решения должны содержаться также обоснования принятых судом решений и обоснования по другим вопросам, указанным в части 5 настоящей статьи.

Между тем в мотивировочной части обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не указано каким именно императивным нормам противоречит договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.04.2008 № 11.

При этом судом первой инстанции не принято во внимание и не дано оценки тому, что собранием кредиторов от 03.02.2011 утвержден отчет о результатах конкурсного производства конкурсного управляющего СПК «Поливной», на основании которого определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.03.2011 по делу № А57-5Б/2006 завершено конкурсное производство  СПК «Поливной», из чего следует, что продажа спорного имущества осуществлялась под контролем суда в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) СПК «Поливной».

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.12.2017  по делу № А57-17385/2017  отменить.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело № А57-17385/2017 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе установить наличие либо отсутствие ранее возникшего права собственности СПК «Поливной» на спорное здание, проверить договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.04.2008 № 11 на его соответствие нормам законодательства, действующим на момент его заключения, проверить исполнение сторонами указанного договора купли-продажи, а также установить наличие либо отсутствие спора о праве на нежилое здание (склад №2) площадью 1343,5 кв.м с кадастровым номером 64:05:100204:132, расположенное по адресу: Саратовская область, Балаковский район, пос. Головановский, в районе фермы, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.12.2017 по делу № А57-17385/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

 

Председательствующий судья                                   Р.В. Ананьев 

 

Судьи                                                                          В.А. Карпова 

 

                                                                                    С.Ю. Муравьев