дело № А15-5618/2021

30 июля 2024 года

г. Махачкала

 

Резолютивная часть решения объявлена 30 июля 2024 года.

Решение

 в полном объеме изготовлено 30 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Гаджимагомедова И. С., при ведении протокола секретарем Шейховой Д. М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Минимущества Дагестана к МУП «им. Махмуда» о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок, а также по встречному иску МУП «им. Махмуда» о признании незаконным увеличения размера арендной платы, при участии в заседании: от ответчика (посредством веб-конференции) – ФИО1 (представитель по доверенности),  

 

УСТАНОВИЛ:

Минимущество Дагестана (далее – министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к МУП «им. Махмуда» (далее – предприятие) о расторжении договора аренды № 233 от 29.12.2007, обязании возвратить по акту приема-передачи в течение 30 дней со дня вынесения судебного акта арендодателю земельный участок площадью 1500 га с кадастровым номером 05:04:000041:0001, расположенный по адресу: Республика Дагестан, Тарумовский район, а также о взыскании 227 120,19 рубля задолженности по арендной плате за период со 2 полугодия 2011 года по 2 полугодие 2020 года включительно, 3 803 409,88 рубля пени за период с 01.01.2012 по 07.07.2021 и 5000 рублей судебной неустойки за каждый день просрочки исполнения решения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Унцукульского района.

Решением от 30.12.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 22.06.2023, исковое заявление удовлетворено.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.10.2023 решение суда первой инстанции от 30.12.2022 и постановление суда апелляционной инстанции от 22.06.2023 по настоящему делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

При новом рассмотрении определением от 28.05.2024 принят встречный иск МУП «им. Махмуда» к Минимуществу Дагестана о признании незаконным начисления арендной платы за период с 2013 по 2019 годы в размере 93 690 рублей и обязании произвести перерасчет за данный период из расчета 81 675 рублей в год. 

Ответчик в отзыве на иск просит уменьшить размер пени до 18 298,85 рубля и отказать в удовлетворении иска в остальной части заявленных истцом требований, в том числе в связи с необоснованным начислением арендных платежей, оплатой задолженности и истечением срока исковой давности.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве на исковое заявление, и требования встречного искового заявления иск.

Истец отзыв на встречное исковое заявление не представил.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № 233 от 29.12.2007 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1500 га с кадастровым номером 05:04:000041:0001, расположенного по адресу: Республика Дагестан, Тарумовский район для ведения отгонного животноводства (пункт 1). Договор заключен на срок с 18.12.2007 по 18.12.2027 (пункты 2.1, 2.2). Размер арендной платы по договору составляет 81 675 рублей в год и подлежит оплате равными частями в срок до 30 июня и 30 ноября текущего года (пункты 3.1, 3.2). Размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год. Размер арендной платы пересматривается также в случае изменения категории земельного участка, разрешенного использования участка, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункты 3.4, 3.5). За нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,5 % от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2). В соответствии с передаточным актом от 29.12.2007 земельный участок переда арендатору. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости в соответствии с записью № 05-05-21/001/2009-169 от 27.02.2009.

В связи с образованием по состоянию на 07.07.2021 задолженности по арендным платежам в сумме 227 120,19 рубля и неудовлетворением ответчиком соответствующей претензии № ЭТ-04/5730 от 11.08.2021, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив материалы и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в установленных договором порядке, сроках и условиях.

В соответствии с положениями статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи (то есть с момента начала пользования имуществом) и прекращается после возврата имущества.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В данном случае ответчик не отрицает факт принятия земельных участков в соответствии с договором аренды и нахождение участка в его пользовании, а согласно представленному в дело акту сверки расчетов, по состоянию на 07.03.2024 вся задолженность по 2023 год включительно ответчиком оплачена с переплатой в размере 298 343,74 рубля (последние платежи № 2 от 27.01.2023 на сумму 254 000 рублей и № 8 от 30.03.2023 на сумму 340 000 рублей).

В связи с этим, поскольку являющаяся предметом спора по настоящему делу задолженность за период по 2 полугодие 2020 года полностью оплачена, в удовлетворении требований в части основного долга в иске следует отказать.

Кроме того, следует учесть, что согласно представленному истцом в ходе рассмотрения дела актуализированному акту сверки расчетов, фактическая задолженность на конец 2020 года фактически составляла не 227 120,19 рубля, а 161 915,19 рубля, соответственно, в части 65 205 рублей в иске следует отказать в связи с необоснованностью этой суммы, а в части 161 915,19 рубля – в связи с оплатой ответчиком этой суммы в ходе рассмотрения дела.

При этом, поскольку арендные платежи ответчиком вносились с нарушением установленных пунктом 3.2 договора сроков внесения арендных платежей (до 30 июня и 30 ноября текущего года), заявленное истцом требование о взыскании предусмотренной пунктом 5.2 договора пени за просрочку уплаты арендных платежей соответствует положениям статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и является обоснованным.

При этом ответчик оспаривает увеличение истцом в одностороннем порядке арендной платы за 2013-2019 годы до 93 600 рублей в год по сравнению с предусмотренным договором размера арендной платы в сумме 81 675 рублей в год по мотиву отсутствия заключенного между сторонами дополнительного соглашения об этом.

Вместе с тем, арендная плата за пользование публичными земельными участками относиться к категории регулируемых цен (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Как указано в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами. 

В рассматриваемом случае действия истца по изменению размера арендных платежей соответствовали указанным нормам и были направлены на приведение цены договора в соответствие с действовавшими нормативными актами в области регулирования стоимости аренды на государственное имущество в Республике Дагестан, в частности, Постановлению Правительства Республики Дагестан № 229 от 05.11.2002, № 294 от 29.10.2007, № 306 от 03.11.2015, а также действовавшим размерам кадастровой стоимости спорного земельного участка, исходя из которых в соответствии с условиями договора рассчитывается размер арендной платы (при заключении договора в 2007 году кадастровая стоимость участка составляла 27 402 101,34 рубля, с 2013 по 2019 годы кадастровая стоимость составляла 31 433 154,27 рубля, с 2020 года кадастровая стоимость составляет 13 980 356,3 рубля).

При таких обстоятельствах ввиду соответствия закону действий истца и избранием ответчиком ненадлежащего способа защиты права в удовлетворении встречного иска ответчика о признании незаконными действий истца по увеличению арендной платы следует отказать.

В то же время, в силу положений статьи 406 Гражданского кодекса отсутствие уведомления об изменении размера арендной платы позволяет арендатору оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы.

Поскольку истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены в дело доказательства уведомления ответчика об изменении в 2013 году размера арендной платы, то при исчислении неустойки за нарушение обязательств по внесению арендных платежей за 2013-2019 годы следует исходить из установленного в договоре размера арендной платы в сумме 81 675 рублей в год.

Также при исчислении неустойки следует учесть сделанное ответчиком до принятия решения заявления о применении срока исковой давности.

В связи с этим, исходя из установленных договором сроков внесения арендных платежей (до 30 июня и 30 ноября текущего года) и с учетом даты обращения истца в суд (05.10.2021) по заявленным истцом требованиям о взыскании пени за период до 05.09.2018 (с учетом периода на досудебное урегулирование спора) установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации 3-летний срок исковой давности истек, соответственно, пени следует считать за период с 05.09.2018 по 07.07.2021 (в пределах заявленного истцом периода).

При этом доводы ответчика о необходимости применения введенного постановлением Правительства РФ № 428 от 03.04.2020 моратория на начисление финансовых санкций подлежит отклонению поскольку в течение периода с 06.04.2020 по 01.01.2021 подлежат отклонению, поскольку указанный мораторий на ответчика не распространялся, так как ответчик не входил в соответствующие перечни.

При расчете пени следует учесть, что по состоянию на начальную дату расчета пени 05.09.2018 (с учетом срока давности) сумма задолженности, рассчитанная исходя из размера годовой арендной платы 81 675 рублей составляла 248 336,69 рубля, которые оплачены ответчиком платежным поручением № 1 от 31.12.2020 на сумму 305 000 рублей.

Рассчитанный с учетом названных обстоятельств исходя из установленной договором ставки пени (0,5 %), сроков платежа (до 30 июня и 30 ноября), с учетом положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации (о последнем дне исполнения обязательства) и произведенных ответчиком платежей, общий размер пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 05.09.2018 по 07.07.2021 составляет 1 532 248,62 рубля:

Месяц

Начислено

Долг

Период просрочки

Формула

Пени

с

по

дней

05.09.2018

248 336,69

248 336,69

05.09.2018

31.12.2020

849

248 336,69 ? 849 ? 0.5%

1 054 189,25 р.

-248 336,69

31.12.2020

Погашение части долга

01.12.2018

40 837,50

40 837,50

01.12.2018

31.12.2020

762

40 837,50 ? 762 ? 0.5%

155 590,88 р.

-40 837,50

31.12.2020

Погашение части долга

02.07.2019

40 837,50

40 837,50

02.07.2019

31.12.2020

549

40 837,50 ? 549 ? 0.5%

112 098,94 р.

-15 825,81

31.12.2020

Погашение части долга

25 011,69

01.01.2021

07.07.2021

188

25 011,69 ? 188 ? 0.5%

23 510,99 р.

03.12.2019

40 837,50

40 837,50

03.12.2019

07.07.2021

583

40 837,50 ? 583 ? 0.5%

119 041,31 р.

01.07.2020

22 950,00

22 950,00

01.07.2020

07.07.2021

372

22 950,00 ? 372 ? 0.5%

42 687,00 р.

01.12.2020

22 950,00

22 950,00

01.12.2020

07.07.2021

219

22 950,00 ? 219 ? 0.5%

25 130,25 р.

Сумма основного долга: 111 749,19 руб.

Сумма пеней по всем задолженностям: 1 532 248,62 руб.

Таким образом, общий размер пени, подлежащий оплате 1 532 248,62 рубля.

Вместе с тем согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В данном случае учитывая, что размер предъявленный ответчику к оплате пени превышает 180 % годовых и многократно превышает размер арендной платы по договору, при этом ответчик является сельскохозяйственным товаропроизводителем и задолженность по аренде им полностью оплачена, суд считает, что начисленный размер пени для ответчика является чрезмерным и не соразмерно допущенному нарушению обязательств.

Как указано в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

При таких обстоятельствах и учитывая отсутствие исключительных обстоятельств, позволяющих уменьшить размер пени ниже, суд считает возможным уменьшить размер подлежащей уплате ответчиком пени до двукратной учетной ставки Банка России.

Рассчитанный на основании указанной статьи размер пени (с исключением периода исковой давности и моратория) за допущенное ответчиком нарушение обязательств составляет 102 198,31 рубля:

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

с

по

дней

248 336,69

05.09.2018

Новая задолженность на 248 336,69 руб.

248 336,69

05.09.2018

16.09.2018

12

7.25

248 336,69 ? 2?7.25% ? 12 / 365

1 183,85 р.

248 336,69

17.09.2018

30.11.2018

75

7.5

248 336,69 ? 2?7.5% ? 75 / 365

7 654,21 р.

289 174,19

01.12.2018

Новая задолженность на 40 837,50 руб.

289 174,19

01.12.2018

16.12.2018

16

7.5

289 174,19 ? 2?7.5% ? 16 / 365

1 901,42 р.

289 174,19

17.12.2018

16.06.2019

182

7.75

289 174,19 ? 2?7.75% ? 182 / 365

22 349,60 р.

289 174,19

17.06.2019

01.07.2019

15

7.5

289 174,19 ? 2?7.5% ? 15 / 365

1 782,58 р.

330 011,69

02.07.2019

Новая задолженность на 40 837,50 руб.

330 011,69

02.07.2019

28.07.2019

27

7.5

330 011,69 ? 2?7.5% ? 27 / 365

3 661,77 р.

330 011,69

29.07.2019

08.09.2019

42

7.25

330 011,69 ? 2?7.25% ? 42 / 365

5 506,22 р.

330 011,69

09.09.2019

27.10.2019

49

7

330 011,69 ? 2?7% ? 49 / 365

6 202,41 р.

330 011,69

28.10.2019

02.12.2019

36

6.5

330 011,69 ? 2?6.5% ? 36 / 365

4 231,38 р.

370 849,19

03.12.2019

Новая задолженность на 40 837,50 руб.

370 849,19

03.12.2019

15.12.2019

13

6.5

370 849,19 ? 2?6.5% ? 13 / 365

1 717,08 р.

370 849,19

16.12.2019

31.12.2019

16

6.25

370 849,19 ? 2?6.25% ? 16 / 365

2 032,05 р.

370 849,19

01.01.2020

09.02.2020

40

6.25

370 849,19 ? 2?6.25% ? 40 / 366

5 066,25 р.

370 849,19

10.02.2020

26.04.2020

77

6

370 849,19 ? 2?6% ? 77 / 366

9 362,42 р.

370 849,19

27.04.2020

21.06.2020

56

5.5

370 849,19 ? 2?5.5% ? 56 / 366

6 241,61 р.

370 849,19

22.06.2020

30.06.2020

9

4.5

370 849,19 ? 2?4.5% ? 9 / 366

820,73 р.

393 799,19

01.07.2020

Новая задолженность на 22 950,00 руб.

393 799,19

01.07.2020

26.07.2020

26

4.5

393 799,19 ? 2?4.5% ? 26 / 366

2 517,73 р.

393 799,19

27.07.2020

30.11.2020

127

4.25

393 799,19 ? 2?4.25% ? 127 / 366

11 614,92 р.

416 749,19

01.12.2020

Новая задолженность на 22 950,00 руб.

416 749,19

01.12.2020

31.12.2020

31

4.25

416 749,19 ? 2?4.25% ? 31 / 366

3 000,37 р.

111 749,19

31.12.2020

Оплата задолженности на 305 000,00 руб.

111 749,19

01.01.2021

21.03.2021

80

4.25

111 749,19 ? 2?4.25% ? 80 / 365

2 081,90 р.

111 749,19

22.03.2021

25.04.2021

35

4.5

111 749,19 ? 2?4.5% ? 35 / 365

964,41 р.

111 749,19

26.04.2021

14.06.2021

50

5

111 749,19 ? 2?5% ? 50 / 365

1 530,81 р.

111 749,19

15.06.2021

07.07.2021

23

5.5

111 749,19 ? 2?5.5% ? 23 / 365

774,59 р.

-142 250,81

27.01.2023

Оплата задолженности на 254 000,00 руб.

Сумма основного долга: 0,00 руб.

Переплата: 142 250,81 руб.

Сумма неустойки: 102 198,31 руб.

Таким образом, исковое заявление в части требования о взыскании пени подлежит удовлетворению на сумму 102 198,31 рубля, в остальной части пени в иске следует отказать.

В части требования о расторжении договора аренды, обязании возвратить земельные участки и начислении судебной неустойки требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как указано в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу названных разъяснений, поскольку в данном случае договоры аренды заключены на срок более 5 лет и сумма основного долга, послужившая основанием для обращения истца в суд, ответчиком оплачена, а об изменении размера аренды истец в установленном порядке не уведомлял ответчика, что, как указал суд кассационной инстанции, имеет существенное значение для вывода о наличии оснований для расторжения договора, допущенные ответчиком просрочки оплаты арендных платежей в данном случае не могут служить основанием для расторжения договора аренды, в связи с чем в удовлетворении соответствующих требований истца следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по первоначальному иску о взыскании и по встречному искам относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований с учетом частичной оплаты основного долга ответчиком после предъявления иска и уменьшения судом размера пени по заявлению ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

исковое заявление удовлетворить частично.

 

Взыскать с МУП «им. Махмуда» (ИНН 

<

***>) в пользу Минимущества Дагестана (ИНН 

<

***>) 102 198,31 рубля пени.

 

В остальной части первоначального иска и полностью во встречном иске отказать.

 

Взыскать с МУП «им. Махмуда» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 24 139 рублей государственной пошлины по иску и встречному иску.

 

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Дагестан в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                                                 И. С. Гаджимагомедов