АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-34295/2016

г. Краснодар

25 сентября 2017 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 21 сентября 2017 года

Решение суда в полном объеме изготовлено 25 сентября 2017 года

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Боровика А.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вороновой И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению 

Истец: администрации г.Сочи,

Ответчик:  ООО «ТСМ»,

Третье лицо: Временный управляющий ООО «ТСМ» – ФИО1, (1)

ОАО «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс» (

<

...>) (2).

Банк Союз (АО) (

<

...>) (3).

 

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 203 365,55 руб. и пени в размере 345 028,92 руб., расторжении договора аренды 24.04.2009 №4900005162,

 

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: представитель по доверенности ФИО2, доверенность, паспорт ( в заседании 21.09.2017)

от ответчика: представитель по доверенности ФИО3, доверенность, паспорт

от третьего лица 1: представитель не явился, извещен

от третьего лица 2: представитель не явился, извещен

от третьего лица 3: по доверенности ФИО4, доверенность, паспорт 

 

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г.Сочи обратилась в суд с заявлением о взыскании с ООО «ТСМ» задолженности по арендной плате в размере 2 203 365,55 руб. и пени в размере 345 028,92 руб., расторжении договора аренды 24.04.2009 №4900005162.

Ответчик и третье лицо 3 высказали возражения.

 Суд в порядке ст. 163 АПК РФ объявляет перерыв в заседании до 21.09.2017 до 17.00.

После перерыва заседание продолжено.

Представитель истца ходатайствует о возврате и не рассмотрении ходатайства об увеличении требований.

Судом ходатайство рассмотрено и удовлетворено.

В порядке ст. 49 АПК РФ, истец заявил ходатайство об уточнении требований, где заявил отказ от требований в части взыскания задолженности по договору аренды в размере 2 203 365 рублей 55 копеек, а также в части пени за период с 01.03.2016 по 25.05.2016.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании ст. 49 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства дела.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта согласно распоряжению Главы города Сочи от 10.04.2009 №378-р заключен договор аренды от 24.04.2009 №4900005162 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301004:42 общей площадью 43366 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, 1, с видом разрешенного использования «для эксплуатации комплекса по сортировке и переработке твердых бытовых отходов».

В соответствии с договором от 14.05.2009 права и обязанности по договору аренды переданы ОАО «Тоннельный отряд №44

В соответствии с договором от 31.12.2009 права и обязанности по договору аренды переданы ОАО «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс».

В соответствии с уведомлением ОАО «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс» права и обязанности по договору аренды переданы ООО «ТСМ».

Однако, ответчиком в нарушение принятых по договору аренды обязательств, арендная плата не вносилась, в результате образовалась задолженность по арендной плате в размере 2 203 365,55 руб. за период с 01.01.2015 по 31.03.2016 и пени в размере 345 028,92 руб.

Указанные обстоятельства и послужили основанием для обращения истца в суд.

В заседании 21.09.2017 истец заявил ходатайство об уточнении требований, где заявил отказ от требований в части взыскания задолженности по договору аренды в размере 2 203 365 рублей 55 копеек, а также в части пени за период с 01.03.2016 по 25.05.2016. Таким образом, подлежат рассмотрению требования о взыскании задолженности по пени за период с 01.01.2015 по 01.03.2016.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено судом, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта согласно распоряжению Главы города Сочи от 10.04.2009 №378-р заключен договор аренды от 24.04.2009 №4900005162 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301004:42 общей площадью 43366 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, 1, с видом разрешенного использования «для эксплуатации комплекса по сортировке и переработке твердых бытовых отходов».

В соответствии с договором от 14.05.2009 права и обязанности по договору аренды переданы ОАО «Тоннельный отряд №44

В соответствии с договором от 31.12.2009 права и обязанности по договору аренды переданы ОАО «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс».

Между Банком СОЮЗ (акционерное общество) и Открытым акционерным обществом «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс» заключен Договор об открытии кредитной линии № 035/2013-РЛ00-00 от 24.05.2013 года.

В целях обеспечения исполнения обязательств по Договору об открытии кредитной линии №°035/2013-РЛ00-00 от 24.05.2013 года между Банком и ОАО «СМК» заключен Договор об ипотеке № 035/2013-ЗНО1-00 от 24.05.2013 года, по условиям которого (п. 1.3 Договора об ипотеке) с залог Банку было переданы здания и сооружения (16 объектов), любое возведенное на земельном участке здание, постройка, сооружение и иное недвижимое имущество, расположенные на земельном участке по адресу; Россия, Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, ул.Водораздельная, дом №1, а также права аренды земельного участка по договору № 4900005162 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договору аренды) от 24.04.2009г., заключенному 31.12.2009г. между ОАО «СМК» и Открытым акционерным обществом «Тоннельный отряд №44», зарегистрированному Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 27.03.2010г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.03.2010г. сделана запись регистрации № 23-23-191010/2010-038).

Договор аренды предусматривает предоставление на срок до 2058 года в аренду земельного участка общей площадью 43366 квадратных метров, кадастровый номер 23:49:0301004:42, категория земель - земли населенных пунктов, находящегося по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, ул.Водораздельная, 1, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю осуществлена государственная регистрация возникшей ипотеки по Договору об ипотеке № 035/2013-ЗН01-00 от 24.05.2013 года на вышеуказанные объекты недвижимого имущества и права аренды Земельного участка, что подтверждается соответствующими отметками регистрирующего органа на договоре ипотеки, а также выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

28.01.2015 года, между Открытым акционерным обществом «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс» (Продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «ТСМ», (Покупатель), с согласия Банка (сторона по договору как Кредитор и Залогодержатель), был заключен Договор купли продажи недвижимого и движимого имущества и перевода долга.

Так, на основании Договора купли продажи недвижимого и движимого имущества и перевода долга от 28.01.2015 ОАО «СМК» продало, а ООО «ТСМ» приобрело в собственность вышеуказанные здания и сооружения, расположенные по адресу: Россия, Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, ул.Водораздельная, дом №1, а также перешли права арендатора по договору аренды земельного участка.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2016 года принято к производству заявление ООО «КУБАНЬСПЕЦСНАБ» о признании общества с ограниченной ответственностью «ТСМ» несостоятельным (банкротом), возбуждено производству по делу № А32-4639/2016.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2016 в отношении ООО «ТСМ» введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2017 должник ООО «ТСМ» признано несостоятельным, в отношении общества введена процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден арбитражный управляющий ФИО5.

В соответствии со статьей 126 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 данного Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Согласно пункту 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве), с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом. Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

Из разъяснений, изложенных в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 60 "О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие до возбуждения дела о банкротстве, независимо от срока их исполнения не являются текущими ни в какой процедуре. Если денежное обязательство или обязательный платеж возникли до возбуждения дела о банкротстве, но срок их исполнения должен был наступить после введения наблюдения, то такие требования по своему правовому режиму аналогичны требованиям, срок исполнения по которым наступил на дату введения наблюдения, поэтому они подлежат предъявлению только в деле о банкротстве в порядке, определенном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" в силу абзаца второго пункта 1 статьи 63, абзаца второго пункта 1 статьи 81, абзаца восьмого пункта 1 статьи 94 и абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, с даты введения наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве в порядке статей 71 или 100 Закона о банкротстве.

Таким образом, все исковые заявления о взыскании с должника задолженности по денежным обязательствам и обязательным платежам, за исключением текущих платежей и неразрывно связанных с личностью кредитора обязательств должника гражданина, поданные в день введения наблюдения или позднее во время любой процедуры банкротства, подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В абзаце 3 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" указано, что требования о применении мер ответственности за нарушение денежных обязательств, подлежащих включению в реестр требований кредиторов, не являются текущими платежами. По смыслу пункта 3 статьи 137 Закона о банкротстве эти требования учитываются отдельно в реестре требований кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов. Эти требования в силу пункта 3 статьи 12 Закона о банкротстве не учитываются для целей определения числа голосов на собрании кредиторов.

На основании изложенного, Арбитражный суд Краснодарского края пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае обязательство по выплате денежных средств возникло до возбуждения производства по делу о несостоятельности ответчика. Поскольку настоящий иск о взыскании задолженности  по пени за период с 01.01.2015 по 01.03.2016 (с учетом уточнения) предъявлен в суд (28.09.2016) после принятия заявления о признании должника несостоятельным и введения в отношении него процедуры наблюдения (27.04.2016), таковой подлежит оставлению без рассмотрения в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истцом заявлены требования о расторжении договора аренды 24.04.2009 №4900005162.

В соответствии с условиями договора Арендатор обязан в полном объёме выполнять все условия договора в предусмотренные Договором сроки (п. 4.1.1).

Согласно п. 3.2.4 Договора Арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении в установленном порядке Договора при следующих существенных нарушениях его условий:

-  использование Участка не по целевому назначению и разрешённому использованию. указанному в п. 1.1. Договора;

-  нарушение Арендатором условий, указанных в разделе 10.1 Договора, и невыполнение Арендатором обязанностей, указанных в п. 4.1.9 - 4.1.14 Договора;

-  невнесение арендной платы в течение одного квартала;

-  использование Участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

Судом установлено, что в данном случае материалами дела подтверждается невнесение арендатором арендных платежей более чем за два периода оплаты. Арендные платежи не вносились полтора года, в результате чего образовалась задолженность спорная задолженность около 2,7 миллионов рублей.

Так на момент обращения в суд, ответчик допустил просрочку исполнения обязанности по внесению платежей в размере 3 988 383,03 руб. установленных договором периодов, что составило два года и три месяца.

Вместе с тем, 11.09.2017 года платежным поручением №4856 от 11.09.2017 года Банк СОЮЗ (АО) произвел оплату (погашение задолженности) за ООО «ТСМ» по договору аренды от 24.04.2009 №4900005162 Департаменту имущественных отношений Администрации г. Сочи в сумме 5 738 965, 67 руб.

Третье лицо 3 указало, что в состав погашенной задолженности входит:

-задолженность по арендной плате (основному долгу) за период с 26.02.2015 по 30.09.2017 включительно в размере 5 021 718,31 рублей,

-  задолженность по начисленной неустойке (пени) за период с 26.02.2015 по 11.09.2017включительно в размере 717 247,36 рублей.

В силу абзаца девятого пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве, введенного Федеральным законом от 29.12.2014 N 482-ФЗ, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Соответственно, согласно статье 126 Закона о банкротстве с даты введения в отношении должника конкурсного производства прекращается начисление процентов, неустоек (штрафов, пеней) и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей, а также процентов, предусмотренных настоящей статьей.

Истец подтвердил, что за спорный период погашена задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0301004:42 общей площадью 43366 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, 1 в полном объеме.

Вместе с тем, рассмотрев представленный акт сверки расчетов за период с 25.04.2009 по 19.09.2017  судом установлено, что с учетом произведенной оплаты платежным поручением №4856 от 11.09.2017 в сумме 5 738 965, 67 руб., переплата по основному обязательству составила 739 082,55 рублей, задолженность по пене в размере 1 135 564,44 рублей. Таким образом, всего задолженность по спорному договору отражена в размере 396481,89 рублей.

Суд также учитывает, что исковое заявление о расторжении договора было подано истцом в суд до перечисления денежных средств в уплату долга.

Такая просрочка исполнения обязательства является существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение в судебном порядке.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отражена правовая позиция, согласно которой право арендодателя требовать расторжения договора аренды по основанию порока поведения арендатора не прекращается даже в случае устранения арендатором нарушения по истечении разумного срока, если иск о расторжении договора был предъявлен арендодателем в разумный срок. Даже если должник предпринял действия по исполнению обязательства после истечения разумного срока, кредитор вправе расторгнуть отношения.

Факт нахождения имущества, принадлежащего ответчику на спорном земельном участке, не свидетельствует о возможности пренебрежения возложенными на арендатора обязанностями по соблюдению условий договора и требований законодательства, исключительности предусмотренных положений о расторжении спорного договора.

В соответствии с частью 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора по основанию его нарушения арендатором обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В адрес ответчика департаментом имущественных отношений администрации города Сочи 23.12.2015 была направлена претензия с предложением ликвидировать в 10-дневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени, а также 21.02.2016 направлена претензия о явке арендатора в департамент имущественных отношений администрации города Сочи в 10-дневный срок для подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Однако ответов на данные обращения арендодателем получено не было, для подписания соглашения о расторжении договора аренды арендатор не явился.

Суд также полагает, что направление ответчику уведомления по известному адресу, содержащего требование о погашении задолженности и предложение расторгнуть договор, свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с положениями пункта 2 названной статьи, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) (пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66).

Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру - процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, осуществляемую посредством предъявления претензии и направления ответа на нее. В связи с чем, направление уведомления, содержащего требование о погашении задолженности и предложение расторгнуть договор, свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2012 по делу № А46-6272/2012, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 по делу № А67-1011/2012).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истец принял надлежащие меры по урегулированию спора в досудебном порядке.

Установленный законом досудебный порядок расторжения договора  истцом соблюден.

Требование истца в этой части подлежит удовлетворению.

 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. 120 Конституции Российской Федерации, ст.ст. 27, 29, 65, 101, 102, 104, 110, 112, 156, 167-170, 176, Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд 

 

Р Е Ш И Л:

Ходатайство об уточнении требований удовлетворить.

Принять отказ от требований в части взыскания задолженности по договору аренды в размере 2 203 365 рублей 55 копеек, а также в части пени за период с 01.03.2016 по 25.05.2016. Производство по делу в данной части прекратить.

Требования о взыскании пени за период с 01.01.2015 по 01.03.2016 оставить без рассмотрения.

Расторгнуть договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 24.04.2009 №4900005162.

Взыскать с ООО «ТСМ» в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                       А.М. Боровик