АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3461/2024

15 августа 2024 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи  В.А. Гребенщиковой

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.И. Гребенщикова

при участии:

от ООО «Экологическая компания Ренессанс»: ФИО1, представитель по доверенности б/н от 25.04.2024

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы администрации Николаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области, общества с ограниченной ответственностью «Гравитон плюс»

на решение от 28.02.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2024

по делу № А16-999/2023 Арбитражного суда Еврейской автономной области

по иску администрации Николаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 679170, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Биробиджанское землеустроительное предприятие» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 679016, 

<

...>), обществу с ограниченной ответственностью «Гравитон плюс» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 679013, 

<

...>)

о признании отсутствующим права собственности, признании недействительными оснований для регистрации права собственности, об исключении записи о регистрации прав из Единого государственного реестра недвижимости, о расторжении договора аренды земельного участка

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Гранит»                    (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680011, 

<

...>), общество с ограниченной ответственностью «Экологическая компания Ренессанс» (ОГРН 

<

***>,                               ИНН  

<

***>, адрес: 680042, 

<

...>, оф. 1-Л), публично-правовая компания «Роскадастр» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 107078,                          г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Красносельский, пер. Орликов,                 д. 10, стр. 1), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области                                   (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 679016, 

<

...>)  

   

УСТАНОВИЛ:

Администрация Николаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Биробиджанское землеустроительное предприятие» (далее - ООО «Бирземпроект»), обществу с ограниченной ответственностью «Гравитон плюс» (далее - ООО «Гравитон плюс», общество, ответчик) о признании отсутствующим права собственности ООО «Гравитон плюс» на сооружение дорожного транспорта с кадастровым номером 79:06:2601003:260, местоположение: 

<

...>, примерно 2260 м от ориентира по направлению на юго-восток, протяженностью 1131 м, назначение: 7.4. Сооружения дорожного транспорта, наименование: подъездной путь - автомобильная дороги V категории, год завершения строительства 2022; недействительным технического плана на сооружение, выданный 23.03.2023 кадастровым инженером ФИО2; недействительным зарегистрированное право собственности ООО «Гравитон плюс» на указанное сооружение; о расторжении договора аренды от 11.01.2016 № 01-16 в отношении земельного участка с кадастровым номером 79:06:2601003:75 (с учетом уточнения требований в порядке 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Гранит» (далее - ООО «Гранит»), общество с ограниченной ответственностью «Экологическая компания Ренессанс» (далее - ООО ЭК «Ренессанс»), публично-правовая компания «Роскадастр», управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее - управление Росреестра по ЕАО).

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области                                 от 28.02.2024, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2024, признано отсутствующим право собственности ООО «Гравитон плюс» на указанное сооружение дорожного транспорта с кадастровым номером 79:06:2601003:260, в удовлетворении остальных требований и в иске к ООО «Бирземпроект» отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, администрация просит состоявшиеся судебные акты изменить в части отказа в иске о расторжении договора аренды земельного участка от 11.01.2016 № 01-16, принять новое решение об удовлетворении заявленного требования в данной части. В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что основанием для расторжения спорного договора аренды в судебном порядке явилась установка ответчиком шлагбаума на рассматриваемом участке без согласования с администрацией; а также, что арендатор использует участок большей площадью, чем предусмотрено договором; регистрация права на спорное сооружение в публичном реестре осуществлена вопреки разрешенному использованию земельного участка, что свидетельствует о нецелевом использовании арендатором земельного участка.

В свою очередь, в своей кассационной жалобе ООО «Гравитон плюс» просит также судебные акты отменить в удовлетворенной части и принять новое решение об отказе в иске в этой части. В жалобе заявитель со ссылкой на заключение экспертизы указывает на то, что спорный объект относится к недвижимости.

В отзыве и в судебном заседании в лице своего представителя ООО «ЭК Ренессанс» возражало относительно приведенных в кассационной жалобе ООО «Гравитон плюс» доводов,  поддержав позицию кассационной жалобы администрации. 

В отзыве на кассационную жалобу администрации ООО «Гравитон плюс», приводя аргументированные возражая относительно изложенных в ней доводов, просило состоявшиеся судебные акты в обжалуемой части оставить без изменения,  а жалобу – без удовлетворения.

Представитель ООО «Гравитон плюс», заявивший ходатайство об участии в судебном заседании посредством веб-конференции, которое было удовлетворено, не подключился к данной системе по не зависящим от суда округа причинам.

От администрации поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном                   заседании объяснения присутствовавшего в нем представителя ООО ЭК «Ренессанс»,  Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, между администрацией (арендодатель) и ООО «Гравитон плюс» (арендатор) заключен договор аренды от 11.01.20216 № 01-16 в отношении земельного участка с кадастровым номером 79:06:2601003:75, площадью 6193 кв.м, местоположение: участок находится примерно в 2260 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - содержание и эксплуатация подъездного пути, сроком действия по 11.01.2028.

Обременение на этот участок зарегистрировано в установленном законом порядке в управлении Росреестра по ЕАО (запись от 21.01.2016        № 79-79/001-79/023/001/2016-541/2).

В соответствии с условиями данного договора арендодатель имеет право досрочно в судебном порядке расторгнуть настоящий договор, направив не менее чем за 30 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор в следующих случаях: допущение арендатором задолженности по арендной плате за два квартала подряд; использование участка не по целевому назначению; ухудшение качественной характеристики земельного участка; предоставление земельного участка в субаренду без письменного согласования с арендатором (пункт 5.1.1). Арендодатель имеет право осуществлять контроль за использованием и охраной земель, предоставленных в аренду (пункт 5.1.3).  Арендатор имеет право производить улучшения земельного участка с письменного согласия арендодателя  (пункт 6.1). Арендатор обязан, в том числе: использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления «разрешенное использование» (пункт 6.2.3); не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, обеспечить надлежащее санитарное состояние и внешнее благоустройства прилегающей территории (пункт 6.2.10); не нарушать права других землепользователей и арендаторов (пункт 6.2.14).

При передаче названного имущества в аренду в акте отражено состояние земельного участка – благоустройство территории: кювет подъездного пути выкошен; зеленые насаждения отсутствуют.

На основании обращений о перекрытии доступа к земельным участкам ООО ЭК «Ренессанс» (01.03.2023), ООО «Гранит» (22.03.2023), являющихся арендаторами соседних с ООО «Гравитон плюс» земельных участков по договорам аренды от 23.01.2020 № 01-20 с кадастровым номером 79:06:2601003:249 и от 30.05.2019 № 51-19 с кадастровым номером 79:06:2601003:248, администрацией направлены ООО «Гравитон плюс» предупреждения от 03.03.2023 № 215/01-09 и от 24.03.2023 № 293/01-09                  о необходимости исполнения обязательств по договору аренды и предложение о его расторжении.

13.04.2023 от ООО «Гравитон плюс» в администрацию поступило заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 79:06:2601003:75 в собственность за плату с приложением выписки из публичного реестра, согласно которой в пределах данного земельного участка за обществом 11.04.2023 зарегистрировано право собственности                   на сооружение дорожного транспорта с кадастровым номером 79:06:2601003:260, местоположение: 

<

...>, примерно 2260 м от ориентира по направлению на юго-восток, протяженностью 1131 м, назначение: 7.4 - сооружения дорожного транспорта, наименование: подъездной путь – автомобильная дорога V категории, год завершения строительства 2018; документы – основания для регистрации: договор аренды от 11.01.2016 и технический план сооружения от 23.03.2023.

В письме от 19.04.2023 ООО «Гравитон плюс» указало на необоснованность предупреждения администрации и отсутствие оснований для расторжения договора аренды.

Указанные обстоятельства явились поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

В части 1 статьи 4 АПК РФ указано, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 24.09.2013   № 1160/13, право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Иными словами, вопрос о принадлежности имущества к категории недвижимого имущества может быть разрешен судами с учетом                           его технических параметров, исходя наличия или отсутствия у                              него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права.

Понятие недвижимость является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен технический паспорт.

Имущество, обладающее признаком физической связи с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, используемое для подъезда обеспечивает чистую ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельным полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.

Такие покрытия используются совместно со зданиями, строениями или сооружениями, они дополняют их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является частью данного участка и не может быть признано самостоятельной вещью.

При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные доказательства по делу по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, в том числе заключение эксперта Автономной некоммерческой организации «Комплексная экспертиза» от 08.11.2023 № 85-2023, однако принятое только касательно описательной части фактического состояния объекта, а также рабочую документацию ответчика от 17.09.2021 на автомобильную дорогу, заключили, что земельный участок предоставлен ООО «Гравитон плюс» в аренду для эксплуатации и содержания уже существовавшего подъездного пути к разработанному карьеру, произведенное улучшение данного земельного участка (подъездного пути) путем подсыпки и уплотнения грунта, не является созданием объекта недвижимого имущества по смыслу статьи 130 ГК РФ, по своему функциональному назначению представляет собой элемент благоустройства, а осуществленная государственная регистрация вещного права на этот объект как на недвижимое имущество нарушает охраняемые законом интересы администрации, создавая препятствия в реализации прав как собственника земельного участка.

При этом, рассмотрев представленные ООО «Гравитон плюс» документы на автомобильную дорогу с точки зрения понятий положений Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ Федеральный закон                             от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановления Правительства Российской Федерации от 02.09.2009 № 717 «О нормах отвода земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса», принимая во внимание, что по договору аренды обществу передан в пользование земельный участок площадью 6193 кв. м, не усмотрели оснований для отнесения спорного сооружения к автомобильной дороге пятой категории.

При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении искового требования о признании отсутствующим права собственности ООО «Гравитон плюс» на спорное сооружение.

В этой связи доводы жалобы ООО «Гравитон плюс», направленные на  несогласие с выводами судов о том, что спорный объект не относится к недвижимости, как опровергаемым заключением экспертизы, не принимаются, поскольку на основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является лишь одним из доказательств по делу, подлежащее оценке наряду с другими доказательствами.

Учитывая разъяснения пункта 52 постановления № 10/22, а также пунктов 1, 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона                            «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суды указали, что требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО «Гравитон плюс» на сооружение в рассматриваемом споре вытекает из требования о признании права отсутствующим. Признание недействительным зарегистрированного права собственности является лишь правовым последствием, но не самостоятельным способом защиты нарушенного права. В связи с чем в иске в этой части было правомерно отказано.

В отношении заявленного истцом требования о признании                  технического плана, подготовленного кадастровым инженером 23.03.2023, недействительным, суды отказали, справедливо отметив, что указанный способ защиты является ненадлежащим, поскольку не соответствует содержанию нарушенного права и спорных правоотношений, характеру предполагаемого нарушения, в связи с чем удовлетворение данного требований не повлечет восстановление прав истца.

Суды в отношении требования администрации о расторжении договора аренды от 11.01.2016 № 01-16, руководствуясь непосредственно положениями статей 450, 619 ГК РФ, специальной нормой права - пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание содержание пунктов 6.1, 6.2.3, 6.2.10 договора и предусмотренное в нем разрешенное использование земельного участка (содержание и эксплуатация подъездного пути), не усмотрели оснований для его удовлетворения.

При этом указание администрации в качестве основания для расторжения договора на нецелевое использование земельного участка в отсутствие доказательств (статья 65 АПК РФ) осуществления ООО «Гравитон плюс» на земельном участке иной деятельности, помимо разрешенного использования, с учетом произведенного улучшения дорожного покрытия подъездного пути, свидетельствующего о выполнении обществом обязательств в части его содержания и эксплуатации, обоснованно не принято судами.

Что касается препятствий со стороны ответчика в виде установки шлагбаума на земельном участке с кадастровым номером 79:06:2601003:75, ограничивающего доступ других арендаторов к земельным участкам, суды   не расценили данное обстоятельство в качестве существенного нарушения условий рассматриваемого договора аренды, поскольку, как установлено, землепользователи, арендаторы и используемые ими земельные участки            в договоре аренды не индивидуализированы; договор не содержит условие об обременении земельного участка правами третьих лиц, в том числе, в части предоставления доступа к рядом расположенным земельным участкам; доказательств того, что ООО «Гравитон плюс» уведомлено о наличии договоров аренды, заключенных в отношении соседних участков, материалы дела не содержат; договоры аренды, заключенные администрацией с третьими лицами, также не содержат условия о том, что проезд осуществляется по подъездному пути, расположенному на арендуемом ответчиком земельном участке.

Данная конфликтная ситуация выходит за рамки рассматриваемого спора.

Кроме того, суды отклонили доводы стороны в отношении этого же требования об использовании арендатором земельного участка за пределами площади, установленной договором аренды от 11.01.2016, так как данное обстоятельство не относится к числу существенных нарушений арендатором договорных обязательств.

Кассационная коллегия, действуя в пределах своих полномочий, из которых исключено установление иных обстоятельств, нежели были установлены судами, не усматривает оснований не согласиться с выводами судов и признает, что судами установлены все существенные обстоятельства дела, правильно применены правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

В этой связи доводы заявителей кассационных жалоб подлежат отклонению как направленные на переоценку доказательств по делу, являлись предметом рассмотрения судов и получили надлежащую оценку, каких-либо новых аргументов не приведено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу требований части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.02.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2024 по делу №  А16-999/2023 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                      в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                       В.А. Гребенщикова

 

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова

ФИО3