ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-16956/2024

г. Красноярск

25 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена «11» февраля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен           «25» февраля 2025 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иванцовой О.А.,

судей: Бабенко А.Н., Юдина Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от жилищно-строительного кооператива «Верба»: ФИО2, председателя правления на основании паспорта; ФИО3, представителя на основании доверенности от 13.01.2025 (диплом о высшем юридическом образовании), паспорта;

от Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: ФИО4, представителя на основании доверенности от 27.12.2024 № 53 (диплом о высшем юридическом образовании), паспорта,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «01» ноября 2024 года по делу № А33-16956/2024,

установил:

жилищно-строительный кооператив «Верба» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – заявитель, ЖСК «Верба», кооператив) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – Департамент, ДМИЗО) о признании незаконным отказа от 20.05.2024 № 8527ги в продлении договора аренды, об обязании повторно рассмотреть обращение заявителя от 22.04.2024 № 20/24 о продлении срока действия договора аренды от 22.06.2022 № 162 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100207:18 до 20.10.2028.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от «01» ноября 2024 года по делу № А33-16956/2024 заявление удовлетворено. Признано незаконным решение Департамента, выраженное в письме от 20.05.2024 № 8527ги. На Департамент возложена обязанность устранить нарушение прав и законных интересов ЖСК «Верба» путем повторного рассмотрения заявления от 22.04.2024 №20/24. С Департамента в пользу кооператива взыскано 3000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. Заявителю из федерального бюджета возвращено 6000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 30 от 28.05.2024.

Не согласившись с данным судебным актом, Департамент обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об отказ в удовлетворении заявления кооператива. В обоснование апелляционной жалобы Департамент ссылается на возможность однократной пролонгации договора аренды для завершения строительства без проведения торгов. Однако участок предоставлен в аренду ЖСК «Верба» не по результатам проведенного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0100207:106 приобретено ЖСК «Верба» не по результатам публичных торгов по продаже этого имущества. Права застройщика на объект незавершенного строительства и участок переданы ЖСК «Верба» в рамках дела о банкротстве ООО ПО «Строительный стандарт» в счет пропорционального удовлетворения требований участников строительства. При таких обстоятельствах основания для продления договора аренды земельного участка без проведения торгов отсутствуют. Кроме того, срок действия договора аренды не истек, договор действует до 29.05.2025.

ЖСК «Верба» представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором кооператив выразил несогласие с доводами, изложенными в жалобе. Кооператив просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Представители кооператива в судебном заседании возражали относительно удовлетворения апелляционной жалобы.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 26.09.2018 по делу № А33-10872/2016 общество с ограниченной ответственностью «Производственное объединение «Строительный стандарт» (далее также – ООО ПО «СтройАрт») признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

Между Департаментом (арендодатель) и ООО ПО «СтройАрт» (застройщик) заключен договор аренды земельного участка от 20.06.2022 № 162, по условиям которого застройщику передан в аренду земельный участок категории земель - земли населённых пунктов, с кадастровым номером 24:50:0100207:18, находящийся по адресу (местоположение): Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, мкр. Чистый, участок № 14, общей площадью 8324 кв.м., с наложением зоны с особыми условиями использования территории: в охранной зоне инженерных сетей (далее - участок), для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0100207:106 - многоквартирного жилого дома. В пункте 1.2. договора предусмотрено, что земельный участок передан по акту приема – передачи 27.05.2015 по договору аренды от 06.07.2015 № 933. Основание предоставления участка в аренду - подпункт 3.2 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2.1 названного договора срок его действия: с 30.05.2022 по 29.05.2025 включительно.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 10.05.2023 по делу № А33-10872-48/2016 удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ООО «Производственное объединение «Строительный стандарт» о передаче незавершенного строительством объекта в жилищно-строительный кооператив. ЖСК «Верба» в счет пропорционального удовлетворения требований участников строительства ООО «Производственное объединение «Строительный стандарт» переданы права застройщика на объект незавершенного строительством и земельный участок, принадлежащие ООО «Производственное объединение «Строительный стандарт»:

- жилой дом № 6 с инженерным обеспечением в микрорайоне «Чистый» Октябрьского района города Красноярска, кадастровый номер 24:50:0100207:106, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100207:18;

- права аренды на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100207:18, находящийся по адресу город Красноярск, Октябрьский район, микрорайон «Чистый», участок № 14 общей площадью 8324 кв.м.

По договору от 20.07.2023 конкурсный управляющий ООО ПО «СтройАрт» (застройщик) обязуется передать ЖСК «Верба» (приобретатель), а приобретатель – принять имущество (в том числе имущественные права) и обязательства застройщика в соответствии с определением от 10.05.2023 по делу № А33-10872-48/2016 и условиями договора.

Дополнительным соглашением от 03.11.2023 № 570 к договору аренды от 20.06.2022 № 162 заменен арендатор ООО ПО «СтройАрт» на ЖСК «Верба», уточнен размер арендной платы по договору аренды.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 13.05.2024 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100207:18, земельный участок имеет площадь 8324+/-32 кв.м., относится к категории земель населенных пунктов, передан в аренду ЖСК «Верба», сроком по 29.05.2025. В пределах земельного участка расположены объекты с кадастровыми номерами 24:50:0100207:106 (многоквартирный жилой дом), 24:50:0100207:64 (водопровод), 24:50:0000000:345302 (кабельная линия), 24:50:0000000:348315 (тепловая сеть), 24:50:0100207:339 (тепловая сеть), 24:50:0000000:346055 (кабельная линия).  

В соответствии с данными выписки из ЕГРН от 25.06.2024 в отношении объекта с кадастровым номером 24:50:0100207:106, объект - многоквартирный жилой дом площадью 9863,6 кв.м., степенью готовности 20% по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, мкр. «Чистый», с 24.08.2023 находится в собственности ЖСК «Верба». 

Между ЖСК «Верба» и Департаментом заключено дополнительное соглашение от 18.09.2024 к договору аренды, по условиям которого в договор аренды внесены изменения, земельный участок предоставлен «в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0100207:106 - многоквартирного жилого дома, в том числе путем реконструкции объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0100207:106 - многоквартирного жилого дома, без изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100207:18». 

ЖСК «Верба» обратилось в Департамент с заявлением от 22.04.2024 исх.№ 20/24, в котором просило рассмотреть возможность установления срока аренды земельного участка с 20.05.2023 по 20.10.2028. 

Ответным письмом от 20.05.2024 № 8527ги Департамент отказал в продлении срока действия договора аренды, ссылаясь на предоставление участка в аренду ЖСК «Верба» не по результатам торгов. 

ЖСК «Верба», полагая, что отказ, изложенный в письме от 20.05.2024 № 8527ги, противоречит положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы кооператива, обратился в арбитражный суд. 

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемой части судебного акта, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

Из положений статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя. 

Суд первой инстанции обоснованно установил, что оспариваемый отказ принят уполномоченным органом. Данный вывод суда не оспаривается в суде апелляционной инстанции. 

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 36.9 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

В пункте 2 названной статьи приведен перечень оснований заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без поведения торгов.

Согласно подпунктам 3.2, 10 пункта 2 статьи 36.9 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) банкротом, для обеспечения исполнения обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и права которых нарушены, в случае принятия арбитражным судом в отношении такого земельного участка мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника в соответствии с пунктом 1 статьи 201.3 Закона о банкротстве; земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи. 

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 Кодекса). 

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. 

Согласно пункту 14 статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений, требованиям о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежным требованиям. 

Как установлено судом апелляционной инстанции, ООО ПО «СтройАрт», являвшееся застройщиком, которому по договору с Департаментом от 20.06.2022 № 162 был передан в аренду земельный участок категории земель - земли населённых пунктов, с кадастровым номером 24:50:0100207:18, находящийся по адресу (местоположение): Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, мкр. Чистый, участок № 14, общей площадью 8324 кв.м., с наложением зоны с особыми условиями использования территории: в охранной зоне инженерных сетей для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0100207:106 - многоквартирного жилого дома. Пунктом 2.1 договора определен срок его действия: с 30.05.2022 по 29.05.2025 включительно.

При этом решением Арбитражного суда Красноярского края от 26.09.2018 по делу № А33-10872/2016 ООО ПО «СтройАрт» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Красноярского края от 10.05.2023 по делу № А33-10872-48/2016 удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ООО ПО «СтройАрт» о передаче незавершенного строительством объекта в жилищно-строительный кооператив. ЖСК «Верба» в счет пропорционального удовлетворения требований участников строительства ООО ПО «СтройАрт», переданы права застройщика на объект незавершенного строительством и земельный участок, принадлежащие ООО ПО «СтройАрт»: жилой дом № 6 с инженерным обеспечением в микрорайоне «Чистый» Октябрьского района города Красноярска, кадастровый номер 24:50:0100207:106, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100207:18; права аренды на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100207:18, находящийся по адресу город Красноярск, Октябрьский район, микрорайон «Чистый», участок № 14 общей площадью 8324 кв.м.

Таким образом, объект незавершенного строительства – многоквартирный дом и права в отношении расположенного под ним земельного участка переданы ЖСК «Верба» после признания банкротом первоначального застройщика - ООО ПО «СтройАрт». Соответственно, действительно, как указывает Департамент, договор с ЖСК «Верба» по результатам публичных торгов не заключался. Вместе с тем, суд первой инстанции обоснованно отметил, что права заявителя на завершение строительства жилого дома получены не в результате сделки, совершенной по воле сторон, а в результате - банкротства застройщика, которому изначально предоставлялся земельный участок.

Как указывает заявитель, в период с даты получения прав на объект строительства до даты обращения в суд им в целях строительства объекта выполнены следующие мероприятия: проведены инженерно-геодезические изыскания, получен технический отчет по результатам инженерно-геодезических изысканий ООО «Сибгеопроект»; получены технические условия на телефонизацию, домофонизацию, организацию локальных сетей для доступа к сети Интернет и кабельного телевидения от 08.02.2024 №4206, ООО «Игра-Сервис»; получены технические условия на диспетчеризацию лифтов от 08.05.2024 № 36- ТУ, ООО «Еонесси»; проведены инженерно-экологические изыскания, получен технический отчет по результатам инженерно-экологических изысканий ООО «Сибгеопроект»; получены технические условия для присоединения к электрическим сетям от 13.05.2024 № ТУ-7/24, ООО «Крассети»; получены технические условия подключения к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения от 20.05.2024 № 18/1-50818, ООО «КрасКом»; получено положительное заключение негосударственной экспертизы по объекту Реконструкция объекта незавершенного строительства «Многоэтажный жилой дом № 6 и инженерное обеспечение» в микрорайоне «Чистый» Октябрьского района г. Красноярска; заключен договор на подготовку проектной и рабочей документации с ООО «Кооперативная проектная мастерская А-2»; заключен договор на подготовку проекта организации строительства с ООО «Кооперативная проектная мастерская А-2», ООО «Сибстройпроект» и т.д.

Также заявитель отметил, что решением Красноярского городского Совета депутатов от 28.02.2023 № В-307 внесены изменения в Решение Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 № В-122 «О Правилах землепользования и застройки городского округа город Красноярск Красноярского края и о признании утратившими силу отдельных решений Красноярского городского Совета депутатов», территориальная зона с Ж-3 (зона застройки среднеэтажными жилыми домами) изменена на зону Ж-1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами). Решением Красноярского городского Совета депутатов от 26.03.2024 № В-36 в Правила землепользования внесены изменения в части установленных в 2023 году зон. В течение года ЖСК «Верба» не имело возможности реализации проекта строительства и целевого использования земельного участка, являющегося предметом договора аренды земельного участка от 20.06.2022 № 162.

Таким образом, заявителем по делу, получившим объект незавершенного строительства и соответствующий земельный участок от предыдущего застройщика, признанного банкротом, принимаются меры, направленные на завершение строительства. При этом объект и земельный участок переданы согласно определению Арбитражного суда Красноярского края от 10.05.2023 по делу № А33-10872-48/2016, а дополнительным соглашением от 03.11.2023 № 570 к договору аренды от 20.06.2022 № 162 заменен арендатор (ООО ПО «СтройАрт» на ЖСК «Верба»). Первоначально договором аренды установлен срок действия договора по 29.05.2025, что с учетом вышеприведенных обстоятельств, таких как банкротство первоначального застройщика и передача ЖСК «Верба» объекта незавершенного строительства, прав и обязанностей по договору аренды лишь 2023 году, ставит под сомнение возможность завершения строительства в срок до 29.05.2025. 

В свою очередь, отказ Департамента препятствует завершению строительства, введению объекта в эксплуатацию, нарушает баланс публичных и частных интересов, учитывая, что объекты незавершенного строительства являются многоквартирными домами.

Ссылка Департамента на то, что срок действия договора аренды не истек, договор действует до 29.05.2025, не является самостоятельным основанием для отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства. 

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

При изложенных обстоятельствах, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют. Согласно статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины. Следовательно, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не понесены, в связи с чем, не подлежат распределению.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «01» ноября 2024 года по делу № А33-16956/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.А. Иванцова

Судьи:

А.Н. Бабенко

Д.В. Юдин