АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-45170/2019

Дело № А65-21162/2018

г. Казань

20 марта 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А.,

при участии представителя:

ответчика – Халиуллина Р.И. (доверенность от 30.12.2018),

в отсутствие:  

истца – извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казённого учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.09.2018 (судья Горинов А.С.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2018 (председательствующий судья Сафаева Н.Р., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу № А65-21162/2018

по исковому заявлению муниципального казённого учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» к обществу с ограниченной ответственностью «Красноборское» (ОГРН 1037800089250, ИНН 7801237357) о взыскании 1 595 336 руб. долга и 454 977 руб. 70 коп. пени,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казённое учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» (далее – истец, Исполнительный комитет) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Красноборское» (далее – ответчик, ООО «Красноборское») о взыскании 1 595 336 руб. основного долга по арендной плате по договору аренды от 30.10.2014 № 4545-АЗ и 454 977 руб. 70 коп. пени.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.09.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2018, в иске отказано.

В кассационной жалобе Исполнительный комитет просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.10.2014 между истцом (арендодатель) и ООО «Перекресток-2000» (арендатор) заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора № 4545-АЗ.

Срок действия договора установлен пунктом 3.1 договора и составляет 5 лет.

В соответствии с пунктом 3.4 договора величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора устанавливается пропорционально доле арендатора в объекте – 18%, которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в объекте к общей площади объекта и составляет 3 748 652 руб.

Данный земельный участок был передан ООО «Перекресток-2000» по акту приема-передачи земельного участка от 30.10.2014 № 4545-АЗ.

На переданном в аренду земельном участке был возведен объект торговли, часть площадей которого находилась в собственности ООО «Перекресток-2000». В последующем на основании договора купли-продажи недвижимости от 25.11.2016 нежилые помещения, принадлежавшие ООО «Перекресток-2000», были проданы новому собственнику – ООО «Красноборское».

На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к ответчику перешло также право на использование земельного участка, занятого зданием и необходимым для его использования, переданного прежнему собственнику на условиях заключенного договора аренды с истцом.

С 25.11.2016 внесение арендной платы арендодателю производилось в размере, установленном условиями договора аренды, заключенного истцом с прежним собственником, из расчета 18% доли арендатора в здании, расположенном на арендованном земельном участке.

Истец, полагая, что с момента регистрации права собственности на нежилые помещения за ответчиком (25.11.2016), с него надлежит взыскивать арендную плату из расчета доли ответчика, равной 23,96%, а не 18%, выполнил перерасчет арендной платы.

Согласно перерасчету истца непогашенная задолженность ответчика по арендной плате за период с 25.11.2016 по 30.04.2018 составила 1 595 336 руб. На сумму долга также были начислены пени в размере 454 977 руб. 70 коп. В целях получения указанных сумм истец направил ответчику претензию от 07.06.2018 исх. № 06/330п, содержащую требование оплатить образовавшуюся задолженность.

Неудовлетворение требования истца в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что спорный земельный участок был предоставлен ООО «Перекресток-2000» по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 30.10.2014 № 4545-АЗ, пришли к выводу, что с момента государственной регистрации права собственности на нежилые помещения за ответчиком, ООО «Красноборское» стало арендатором вышеуказанного земельного участка по договору на аренду земли от 30.10.2014 № 4545-АЗ, и с указанного времени обязано было оплачивать арендную плату за земельный участок в размере, установленном условиями договора аренды, заключенного истцом с прежним собственником, из расчета 18% доли арендатора в здании, расположенном на арендованном земельном участке. Учитывая, что платежи в размере, установленном договором, исходя из доли в 18%, ответчиком истцу за заявленный им период оплачены в полном объеме и надлежащим образом, суды отказали в удовлетворении заявленных требований. При этом указав, что предъявлением настоящего иска арендодатель, по сути, предпринимает попытку в обход установленных законом процедур изменить ненормативный акт органа местного самоуправления, определяющий размер доли ответчика в общем имуществе для целей расчета арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности, а также изменения заключенного сторонами договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия считает, что вывод судов о том, что плату за пользование спорным земельным участком необходимо производить из расчета доли ответчика, равной 18%, а не 23,96%, сделан преждевременно.

Ссылка Исполнительного комитета на протокол общего собрания собственников нежилых помещений в здании ТЦ «Омега» от 12.09.2016, согласно которому размер доли ООО «Перекресток-2000» составляет 0,22 %,  не была принята во внимание судами, как не имеющая правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку собственники определили долевой коэффициент для содержания и эксплуатации только лишь площадей общего пользования и систем коммуникаций жизнеобеспечения общего пользования, а не в целях расчета размера арендной платы за земельный участок, на котором находится строение.

Довод Исполнительного комитета о том, что надлежащий порядок расчета доли собственников помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке, определен при рассмотрении дела № А65-17068/2016 и подлежит применению к отношениям между Исполнительным комитетом и ООО «Красноборское», также был отклонен. В рамках дела № А65-17068/2016 рассматривалось требование Исполнительного комитета к ООО «СтройИнвестИпотека» о взыскании неосновательного обогащения, возникшего на стороне ООО «СтройИнвестИпотека» в связи с пользованием земельным участком, на котором было расположено здание с принадлежащими ответчику нежилыми помещениями. В решении суда от 04.10.2017 была установлена доля ООО «СтройИнвестИпотека» в праве пользования земельным участком в отсутствие заключенного с истцом договора аренды. При этом, размер доли ООО «Красноборское» в рамках дела № А65-17068/2016 не устанавливался и предметом судебного спора не являлся.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не было принято во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер обязательства по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на его стороне должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В силу пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ и пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов носят солидарный характер, если иное не установлено договором аренды.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Таким образом, размер доли в пользовании земельным участком соразмерен доли в праве на здание, которая пропорциональна площади нежилых помещений в этом здании, принадлежащих ответчику.

В силу пунктов 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Кроме того, в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

При разрешении спора по существу суды первой и апелляционной инстанций не учли данные разъяснения.

Рассматривая вышеуказанные требования, суды определяли размер обязательства по договору аренды земли от 30.10.2014 № 4545-А3 в отношении земельного участка площадью 32 658 кв. м, выводы судов первой и апелляционной инстанций об объеме прав ответчика сделаны без учета установления долей в праве на землю, которым судами оценка не давалась.

В таком случае судебные инстанции не установили значимые для разрешения спора обстоятельства. Фактическая множественность арендаторов надлежащим образом не исследовалась, размер доли арендных обязательств ООО «Красноборское» не определен в соответствии  с требованиями вышеуказанных норм права.

Суду следовало согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости установить площадь земельного участка, на котором расположен торговый центр, общую площадь здания, площадь объекта недвижимости, принадлежащего ответчику, в связи с чем вследствие отсутствия соглашения всех правообладателей помещений в здании, поэтому размер обязательств по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора определяется соразмерно долям на помещение в здании, принадлежащие правообладателям таких помещений, соответственно проценту недвижимости в здании.

Исходя из правовой природы арендных правоотношений с множественностью лиц на стороне арендатора, положений пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ, пункта 1 статьи 421 ГК РФ, содержащихся в пунктах 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснений, следует, что оценка условий договора аренды земельного участка от 30.10.2014 № 4545-А3 и определение действительного размера долевого арендного обязательства ООО «Кросноборское» не могли быть осуществлены без привлечения к участию в деле всех соарендаторов. Возможная ошибочность определения доли одного соарендатора, в любом случае влияет на права и обязанности других соарендаторов единого неделимого земельного участка.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.09.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2018 отменить.

Поскольку для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело № А65-21162/2018 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, проверить все доводы сторон, определить законы и иные нормативные правовые акты, подлежащие применению к спорным правоотношениям, проанализировать фактические правоотношения сторон, при расчёте доли ответчика определить процент его доли в общей массе недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, на основе оценки в соответствии с требованиями закона относимых, допустимых, достоверных доказательств в их совокупности и взаимной связи установить имеющие значение для дела обстоятельства, исходя из которых принять по делу законный и обоснованный судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.09.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2018 по делу № А65-21162/2018 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья					В.А. Карпова

Судьи									С.Ю. Муравьев

										В.А. Петрушкин