АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А35-12229/2016

г.Калуга

27 февраля 2018г.

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2018 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 февраля 2018 г.

 

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

 

председательствующего судьи

 

ФИО1

судей

ФИО2

 

ФИО3

при участии:

индивидуального предпринимателя ФИО4 (ул.Гайдара, д.3, кв.158, г.Курчатова, Курская область, 307251) – паспорт, ФИО5 доверенность от 19.02.2018;

от открытого акционерного общества "Фирма Энергозащита" (ул.Земляной Вал, д.39/1, 2, 

<

...>) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

от Администрации города Курчатова Курской области ( пр.Коммунистический, д.33, г.Курчатов, Курской области, 307251) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области ( ул.50 лет Октября , д.4/6, 

<

...>) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда Курской области от 18.07.2017 (судья Курятина А.А.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017 (судьи Поротиков А.И., Щербатых Е.Ю., Сухова И.Б.) по делу №А35-12229/2016017,  

 

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - ИП ФИО4, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к открытому акционерному обществу "Фирма Энергозащита" (далее - ОАО "Фирма Энергозащита") и Федеральному государственному бюджетному учреждении "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Курской области  (далее - Росреестр Курской области) об установлении и регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства в виде монолитного фундамента под магазин, общей площадью 432 кв. м, 1993 года постройки, расположенный по адресу: РФ, Курская обл., г. Курчатов, в районе жилых домов N 10-12 по ул. Набережная. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Курчатова Курской области (далее – Администрация) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление).

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец отказался от требований к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Курской области, в связи с чем производство по делу в этой части прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение от 04.05.2017).

Решением Арбитражного суда Курской области от 18.07.2017 в удовлетворении требований в отношении АО "Фирма Энергозащита" отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Предприниматель просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение. 

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании Предприниматель и его представитель поддержали доводы кассационной жалобы.

Иные участвующие в деле лица представителей в судебное заседание не направили, о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции полагает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит в связи со следующим.

Как установили суды, по договору купли-продажи от 08.02.2012 истец приобрел у ответчика объект незавершенного строительства в виде монолитного фундамента под магазин, общей площадью 432 кв. м, 1993 года постройки, расположенного по адресу: РФ, Курская обл., г. Курчатов, в районе жилых домов 10-12 по ул. Набережная.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истцом указано, что в названном договоре содержатся неверные сведения относительно года его заключения: вместо 2013 года ошибочно указан 2012 год.

Как следует из пункта 1.3. договора недвижимое имущество находится на земельном участке общей площадью 700 кв. м, относящемся к категории земель населенных пунктов, предназначенном для строительства жилого дома N 541, предоставленном в пользовании продавцу постановлением Главы администрации г. Курчатова от 31.01.1996 N 21, что подтверждается Свидетельством о праве пользования на землю от 06.02.1996 г. N 22. Согласно пункту 2 договора цена объекта составляет 250 000 руб., оплата произведена покупателем продавцу денежными средствами путем 100% предоплаты 26.11.2012, что подтверждается квитанцией об оплате N 7379195.

По передаточному акту к договору купли-продажи от 08.02.2013 продавец (ОАО "Фирма Энергозащита") передал покупателю (ФИО4) недвижимое имущество - объект незавершенного строительства в виде монолитного фундамента под магазин, общей площадью 432 кв. м, 1993 года постройки, расположенный по адресу: РФ, Курская область, г. Курчатов, в районе жилых домов N 10-12 по ул. Набережная.

Согласно п. 4 передаточного акта расчеты за недвижимое имущество, указанное в договоре купли продажи от 08.02.2013 по цене 250 000 руб. с учетом НДС 18%, произведены полностью, обязательства по договору сторонами исполнены в полном объеме, стороны не имеют друг к другу каких-либо претензий.

Истец, полагая, что у него возникло право собственности на спорный объект, которое не может быть зарегистрировано по причине уклонения ответчика от совершения соответствующих действий по оформлению прав на спорный объект и регистрации перехода права собственности к ИП ФИО4, обратился в суд. Истец считает, что право собственности продавца на незавершенный строительством объект, возведенный в 1993 г., возникло на основании ч. 1 ст. 7 Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 "О собственности в РСФСР" (действующего в период создания объекта), то есть до вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и на основании п. 1 ст. 6 указанного Закона признается юридически действительным при отсутствии государственной регистрации.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, пришел к выводу об отсутствии в деле доказательств, подтверждающих право собственности продавца (ответчика) на спорный объект недвижимого имущества на момент совершения сделки, и соответственно, оснований для удовлетворения исковых требований, основанных на нормах статьи 551 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции обоснованно согласился с выводами суда первой инстанции, учитывая следующее.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды обоснованно заключили, что по смыслу закона иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии, что продавец обладает правом на имущество, подлежащее передаче по договору, либо вправе распоряжаться им в порядке, установленном законом или соглашением с собственником имущества.

Если право возникло до введения в действие Закона о государственной регистрации права, и не зарегистрировано после введения указанного закона, т.е. в отсутствие государственной регистрации права суду надлежит проверить правоустанавливающие документы продавца.

Поскольку истец ссылался на то, что спорное имущество было получено ответчиком в порядке приватизации, суд обоснованно руководствовался пунктом 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, приведенными в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, в силу которых акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится, как правопреемник, собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.

Поскольку  документов приватизации, подтверждающих этот факт, истцом, на который соответствующая обязанность возложена частью 1 статьи 65 АПК РФ, представлено не было,  суд обоснованно исходил из того, что факт нахождения спорного имущества на балансе акционерного общества не может являться безусловным доказательством и основанием для признания балансодержателя собственником вышеуказанного объекта на момент совершения сделки; для того, чтобы признать незавершенное строительство объектом с правовым режимом объекта недвижимости, необходимы безусловные доказательства того, что объект отвечает этим признакам, имеет определенную степень готовности; в отсутствие иного объект может признаваться улучшением земельного участка, на котором он возведен, иметь признаки объекта движимого имущества.

Более того, в представленных документах суд не усмотрел прямых доказательств наличия объекта незавершенного строительства, отметив их противоречивость:  в передаточном акте 2013 к договору купли-продажи 2012 года (спорная сделка) указано на то, что объект площадью 432 кв.м является законченным строительством в 1992 году. В комплекте представленных суду документов также имелись свидетельства того, что проектной документацией строительства предусматривалось возведение многоэтажного дома с встроенным магазином, строительство дома было завершено, строительство магазина остановилось на фундаменте степенью готовности 3%.

Документы, на которые ссылается заявитель жалобы в обоснование возникновения права собственности продавца на спорный объект (разрешение на производство работ по строительству, акт инвентаризации незавершенного капитального строительства, свидетельство о праве пользования на землю, акт обследования и выбора участка для строительства, свидетельство о праве собственности на землю) были предметом исследования суда апелляционной инстанции, которые обоснованно указал на их недостаточность. 

Указанное в совокупности позволяет сделать вывод об отсутствии на момент заключения сделки доказательств, подтверждающих право собственности продавца на переданное по договору истцу имущество, как объект незавершенного строительства, в смысле, придаваемом ему пунктом 1 статьи 130 ГК РФ, а следовательно, отсутствии оснований применения пункта 3 статьи 551 ГК РФ. 

Из материалов дела следует, что продавец (ответчик) признавал иск, но признание иска обоснованно не принято судом, поскольку не заменяет необходимость представления суду правоустанавливающих документов, которые подтверждали бы право продавца на объект, как на недвижимое имущество.

 Позиция заявителя кассационной жалобы свидетельствует, что избранный способ защиты (понуждение стороны сделки к регистрации договора) и получение положительного судебного акта заявитель считает безусловным основанием в последующем органу Росреестра произвести государственную регистрацию права за продавцом и перехода его к покупателю, не требуя представления иных документов.

Однако, в предмет доказывания по заявленному требованию к стороне сделки входят следующие обстоятельства: наличие права собственности на объект недвижимости у продавца, факт передачи имущества покупателю.

Требование к органу Росреестра в судебном порядке не заявлено, в связи с чем  судебный акт не исключает административную процедуру государственной регистрации права и перехода права, где проводится полная правовая экспертиза, в том числе иных документов, необходимых для государственной регистрации.

Таким образом, избранный способ защиты не достигает цели заявителя,  правовой интерес которого заключается в понуждении органа Росреестра к регистрации перехода права в судебном порядке.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Курской области от 18.07.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017 по делу №А35-12229/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий 

 

Судьи

ФИО1

 

ФИО2

 

ФИО3