﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

08 июня 2020 года

Дело №

А56-52139/2018

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Власовой М.Г.,                      Малышевой Н.Н.,

при участии от акционерного общества «Ленинградское областное агентство ипотечного кредитования» Кондрашова Н.А. (доверенность от 09.01.2020), от администрации Волховского муниципального района Ленинградской области Кравцова С.Ю. (доверенность от 06.11.2019),

рассмотрев 02.06.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Волховского муниципального района Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.10.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2020 по делу № А56-52139/2018,

у с т а н о в и л:

Администрация Волховского муниципального района Ленинградской области, адрес: 187403, Ленинградская обл., г. Волхов, Кировский пр., д. 32, ОГРН 1064702000010, ИНН 4702009227 (далее – Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к акционерному обществу «Ленинградское областное агентство ипотечного кредитования», адрес: 188480, Ленинградская обл., г. Кингисепп, пр. Карла Маркса, д. 33, пом. 2, ОГРН 1054700336063, ИНН 4707022630 (далее - Общество), об обязании в течение 15 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить выявленные в период гарантийного срока недостатки (дефекты) по актам осмотра от 03.10.2017, а именно: 

- в многоквартирном доме № 18 по адресу: Ленинградская обл., г. Волхов, Борисогорское поле: 

в квартире № 7 – устранить трещины по потолку в коридоре, трещины по периметру потолка в ванной; 

в квартире № 9 – устранить трещины на стене в коридоре, трещины по периметру на потолке в ванной и туалете; 

в квартире № 12 – устранить трещины на стене в кухне и комнате; 

в квартире № 16 – устранить трещины на потолке в комнате, на стенах по периметру потолка в ванной, туалете; в туалете устранить трещину за канализационным стояком; устранить намокание стен; сделать гидроизоляцию между подвалом и полом первого этажа; отремонтировать двери в квартире;

в квартире № 17 – устранить трещины на стене комнаты и ликвидировать деформацию обоев; 

в квартире № 18 – устранить трещины на стене и на потолке комнаты, трещины на стене в ванной, трещины на стене в кухне, трещины на стенах и потоке в коридоре; 

в квартире № 24 – устранить трещины на стенах в комнатах; 

в квартире № 27 – устранить трещины на стене в ванной; 

в квартире № 33 – устранить трещины по стене в туалете, следы протечек кровли на потолке и стенах; 

в квартире № 35 – устранить трещины на стенах в кухне и ванной; 

- в многоквартирном доме № 3а по адресу: Ленинградская обл., г. Волхов, Железнодорожный переулок: 

в квартире № 24 – устранить продольную трещину на стене коридора; 

в квартире № 32 – устранить трещины на стенах коридора и кухни; 

в квартире № 27 – восстановить в коридоре освещение; устранить трещины по потолку кухни, трещины на стенах туалета и коридора; 

в квартире № 23 – устранить трещины по перекрытиям на потолке в комнате и коридоре; 

в квартире № 19 – восстановить теплоизоляцию оконных блоков; 

в квартире № 17 – устранить трещины на стенах ванной и кухни; 

в квартире № 14 – устранить трещины на стенах в коридоре, ванной, кухне, восстановить теплоизоляцию оконных блоков; 

в квартире № 11 – устранить трещину на стене в ванной; 

в квартире № 7 – устранить трещины на стене в коридоре, трещины по периметру потолка в ванной и туалете; 

в квартире № 6 – устранить трещины на потолке в ванной, туалете и в комнате; 

в квартире № 3 – устранить трещины по периметру потолка в туалете; 

в квартире № 2 – устранить трещины на стенах комнаты и ванной, трещины на потолке и стенах кухни, трещину на потолке в коридоре; 

в квартире № 1 – устранить трещины на стене в коридоре. 

Определением от 20.07.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Жилищное хозяйство», адрес: 187403, Ленинградская обл., г. Волхов, Волгоградская ул., д. 1А, ОГРН 1024700532889, ИНН  4702007572 (далее – ООО «Жилищное хозяйство»). 

Определением от 30.09.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Региональная Служба Заказчика», адрес: 191024, Санкт-Петербург, 5-я Советская ул., д. 49/10, лит. А, пом. 9Н, ОГРН 1137847348957, ИНН 7842503760.

Решением суда первой инстанции от 22.10.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.03.2020, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Администрация, указывая на неправильное применение судами норм материального права и на несоответствие их выводов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить принятые по делу судебные акты, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

По мнению подателя кассационной жалобы, вывод судов о том, что выдача Администрацией Обществу разрешения на ввод зданий в эксплуатацию подтверждает надлежащее качество строительных работ и материалов, не соответствует положениям статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ); действующим законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства; выявленные и зафиксированные в актах осмотра от 03.10.2017 дефекты возникли в связи с нарушением строительных норм при разработке проектной документации, при строительстве здания, в связи с чем относятся к гарантийным обязательствам Общества, что подтверждено экспертным заключением от 26.04.2019 № 4-12-2/19/33.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить ее без удовлетворения, полагая правильным вывод судов о том, что причиной возникновения дефектов в многоквартирных домах являлась ненадлежащая эксплуатация зданий управляющей компанией. При этом, подписав разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию построенных зданий, Администрация взяла на себя ответственность за соответствие проектной документации всем строительным нормам и правилам.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Третьи лица надлежаще уведомлены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 17.02.2014 Администрацией, действующей от имени администрации муниципального образования город Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области (дольщиком), и Обществом (застройщиком) заключен муниципальный контракт № 0145300005013000150-0168830-01 (далее – Контракт), по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный Контрактом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилые помещения и после получения разрешения на ввод малоэтажного многоквартирного дома (домов) в эксплуатацию передать 55 структурно обособленных благоустроенных жилых помещений дольщику, а дольщик – уплатить обусловленную Контрактом цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию малоэтажного многоквартирного дома (домов).

Пунктом 4.2.6 Контракта установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства – 5 лет со дня передачи объекта долевого строительства дольщику.

Общество являлось застройщиком двух многоквартирных жилых домов, расположенных по адресам: Ленинградская обл., г. Волхов, Борисогорское поле, д. 18 и Железнодорожный переулок, д. 3а.

Квартиры, расположенные в указанных домах, переданы дольщику по актам приема-передачи от 31.03.2015. 

В период гарантийного срока по актам осмотра от 03.10.2017 Администрацией выявлены недостатки в названных многоквартирных жилых домах, в связи с чем Администрация направила в адрес застройщика претензию от 23.10.2017 № 4031/17 с требованием устранить указанные в актах недостатки. 

Оставление застройщиком изложенных в претензии требований без удовлетворения послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с иском.

В ходе рассмотрения дела по определению суда была назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета.

Суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав заключение эксперта от 26.04.2019 № 4-12-2/19/33, со ссылкой на положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон                № 214-ФЗ) посчитали, что выявленные в период гарантийного срока недостатки (дефекты), зафиксированные в актах осмотра от 03.10.2017, явились следствием ненадлежащей эксплуатации зданий, в связи с чем отказали в удовлетворении требований Администрации.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, пришел к следующему.

В силу части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (часть 2 этой же статьи).

Согласно части 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ на объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливается гарантийный срок не менее пяти лет, который исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства его участнику и в течение которого последний вправе предъявить требования, связанные с обнаруженными им недостатками выполненной работы.

При этом, как установлено в части 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Согласно части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В данном случае Администрация обязана доказать факт наличия недостатков, имеющихся в названых многоквартирных домах и возникших по вине застройщика, а Общество обязано устранить эти недостатки, если не докажет, что они произошли вследствие неправильной эксплуатации либо нормального износа объекта или его частей, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самой Администрацией или привлеченными ею третьими лицами.

В названном заключении эксперта содержится вывод о том, что возникновение дефектов, указанных в актах осмотра от 03.10.2017, обусловлено комплексом причин, среди которых перечислены ошибки и недостатки, допущенные при проектировании и при строительстве зданий, включая также ненадлежащую эксплуатацию объектов.

Кроме того, представленными в материалы дела актами от 27.04.2015 осмотра конструктивных элементов спорных многоквартирных домов (том дела 3, листы дела 55-57), подписанными со стороны Общества и ООО «Жилищное хозяйство», установлено наличие конкретных недостатков строительных работ и незаконченность выполнения отдельных видов работ, предусмотренных проектом.

При этом в многоквартирном доме № 18 по ул. Борисогорское поле в ходе осмотра от 27.04.2015 выявлено подтопление водой подвального помещения, наличие на поверхности наружных и внутренних стен свежих следов от намокания; при осмотре многоквартирного дома № 3а по Железнодорожному пер. обнаружено, что в квартире № 19 при производстве пуско-наладочных работ центрального отопления из-за некачественно выполненных сварочных работ на металлических трубопроводах произошло затопление всех помещений указанной квартиры.

Таким образом, такой недостаток как наличие воды в подвальном помещении дома № 18 по ул. Борисогорское поле в г. Волхове имелся на момент приемки многоквартирных домов в управление ООО «Жилищное хозяйство» еще в 2015 году.

Учитывая, что актом осмотра от 27.04.2015 также выявлены повреждения стен и потолков жилых помещений многоквартирных домов в виде трещин и отверстий, факт нарушения строительных норм и правил, допущенных при строительстве указанных многоквартирных домов, подтверждается.

В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права.

В связи с необходимостью оценки доказательств, установления фактических обстоятельств спора, а в случае установления вины как эксплуатирующих  организаций, так и застройщика определения перечня конкретных квартир, в которых повреждения были вызваны либо ненадлежащей эксплуатацией зданий, либо явились следствием нарушения строительных норм и правил, допущенных при строительстве указанных зданий, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).

При этом обстоятельство того, что Администрация выступала участником долевого строительства по Контракту с одной стороны и органом местного самоуправления с другой, подписавшим разрешение на строительство и разрешение на ввод зданий в эксплуатацию, исходя из предмета и основания спора не имеет правового значения, поскольку в силу пункта 1 статьи 55 ГрК РФ, документы о вводе объекта в эксплуатацию подтверждают соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации и не являются документами, подтверждающими надлежащее исполнение договорных обязательств между сторонами.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать и оценить представленные в материалы дела доказательства, установить фактические обстоятельства, принять законный и обоснованный судебный акт, распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.10.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2020 по делу № А56-52139/2018 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в ином составе суда.

 

Председательствующий

В.В. Дмитриев

Судьи

М.Г. Власова

 Н.Н. Малышева