АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-6334/2017

город  Вологда

05 июля 2017 года

 Резолютивная часть решения объявлена 04 июля 2017 года

  Полный текст решения изготовлен 05 июля 2017 года 

 Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Свиридовской М.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Золотовой О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом города Череповца (ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ИНБАП-Череповец» (ОГРН 

<

***>) о взыскании 2 348 831 руб. 52 коп., расторжении договора аренды № 14100 от 27.12.2013, обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 35:21:0401009:198,

при участии от истца – ФИО1 по доверенности от 23.12.2016, от ответчика – генерального директора ФИО2, выписка из ЕГРЮЛ от 04.07.2017,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению имуществом города Череповца (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ИНБАП-Череповец» (далее – ООО «ИНБАП-Череповец», ответчик) о взыскании 2 348 831 руб. 52 коп., в том числе задолженности по арендной плате за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 в сумме 2 084 239 руб. 13 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.11.2016 по 28.04.2017 в сумме 264 592 руб. 39 коп., расторжении договора аренды № 14100 от 27.12.2013, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Череповца и ООО «ИНБАП-Череповец», обязании ответчика в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу передать земельный участок с кадастровым номером 35:21:0401009:198 Комитету по управлению имуществом города Череповца по акту приема-передачи.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении. Уточнил, что в общую сумму задолженности 2 084 239 руб. 13 коп. включена задолженность за 4 квартал 2016 года с 06.12.2016 по 31.12.2016 в сумме 459 239 руб. 13 коп. и за 2 квартал 2017 года в сумме 1 165 760 руб. 87 коп. За период с 01.10.2016 по 05.12.2016 арендная плата ответчиком внесена с нарушением установленного договором срока 16.01.2017. Уточнение судом принято. Пояснил также, что истец согласился на предложение ответчика о расторжении договора и направил в адрес ответчика проект соглашения о расторжении договора и акт приема-возврата земельного участка от 01.01.2017, однако соглашение о расторжении договора ответчик не подписал, акт вернул с исправлениями, зачеркнув дату 01.01.2017 и проставив рукописную иную дату – 05.12.2016.

В судебном заседании представитель ответчика  исковые требования не признал на основании доводов, изложенных в письменном отзыве, сославшись на подписание сторонами акта приема-передачи земельного участка из аренды 05.12.2016. 

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 24 декабря 2013 года № 6 Комитет (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) 27 декабря 2013 года заключили договор № 14100 аренды земельного участка для строительства, согласно пунктам 1.1 и 1.2 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:21:0401009:198, площадью 7970 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> в границах, указанных в прилагаемой к договору копии кадастрового паспорта (выписки) земельного участка, по акту приема-передачи, с видом разрешенного использования участка: гостиницы и центры обслуживания туристов. 

Цель предоставления участка определена в пункте 1.3 договора – строительство гостиниц и центров обслуживания туристов. 

Параметры разрешенного строительства: предельное количество этажей – 10 (пункт 1.4 договора). 

В соответствии с пунктом 2.2 договора его условия распространяются на правоотношения, возникшие с 27 декабря 2013 года по 26 декабря 2018 года.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 06 марта 2014 года.

По акту приема-передачи от 27 декабря 2013 года земельный участок передан ФИО3

По соглашению от 19 мая 2014 года права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка для строительства от 27 декабря 2013 года № 14100 переданы ООО «ИНБАП-Череповец». Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области 04 июля 2014 года.

По акту приема-передачи от 19 мая 2014 года земельный участок передан ООО «ИНБАП-Череповец».

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 статьи 614 Кодекса).

Порядок и  сроки оплаты установлены разделом 2 договора. 

Пунктом 2.5 договора установлено, что арендная плата вносится ежеквартально согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы, первоначальный платеж не позднее 20 дней с момента государственной регистрации договора, последующие платежи не позднее 15 числа второго месяца квартала.

Ссылаясь на то, что ответчик не исполнил надлежащим образом обязательство по внесению арендной платы за земельный участок за период с 06.12.2016 по 31.03.2017, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности, пени и расторжении договора.

Имеющимися в материалах дела договором аренды, актом приема-передачи, расчетом арендной платы – приложение к договору аренды, подписанным арендодателем и арендатором, а также расчетами истца подтверждается возникновение и наличие задолженности ответчика перед истцом по арендной плате за период с 06.12.2016 по 31.03.2017 в сумме 2 084 239 руб. 13 коп. 

Обязанность доказывания в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложена на каждую из сторон, ответчик доказательств надлежащего исполнения им обязательств по оплате арендной платы за спорный период в суд не представил. 

Исходя из вышеизложенного, суд, основываясь на имеющихся в материалах дела доказательствах, считает установленным факт наличия задолженности ответчика перед истцом по арендной плате за период с 06.12.2016 по 31.03.2017 в сумме 2 084 239 руб. 13 коп. 

Указанная сумма задолженности подлежит взысканию с ответчика. 

В соответствии со статьей 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Размер неустойки, которую арендатор обязан уплатить арендодателю за несвоевременное внесение арендной платы, определен пунктом 5.2 договора аренды и составляет 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки. Факт нарушения арендатором обязательств по своевременному внесению арендной платы материалами дела подтвержден.

Представленный истцом расчет, в соответствии с которыми сумма неустойки за период с 16.11.2016 по 28.04.2017 составляет 264 592 руб. 39 коп. судом проверен, по праву и по размеру признан верным, ответчиком не оспорен. 

Оснований для применения статьи 333 ГК РФ суд не усматривает, поскольку в данной ситуации отсутствует явная несоразмерность между неустойкой и последствиями нарушения обязательства. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается, неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика (пункт 1). Кроме того, о применении статьи 333 ГК РФ ответчик не заявлял, соответствующих доказательств не представил.

В  соответствии со статьей 619 Гражданского  кодекса Российской  Федерации, определены  случаи,  при  которых по  требованию  арендодателя договор  аренды  может быть  прекращен в  принудительном  порядке в  результате  досрочного  расторжения  договора. 

Согласно пункту 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской  Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно ст. 452 и 619 Гражданского кодекса РФ на арендодателя возлагается обязанность до предъявления иска о досрочном расторжении договора надлежащим образом направить предупреждение об исполнении обязательств и предложение о расторжении договора.

Во исполнение требований указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, до подачи иска 20.03.2017 истец направил ответчику по надлежащему адресу письменное требование об оплате задолженности и, при неудовлетворении требования о погашении задолженности, уведомление о направлении Комитетом иска в суд. Указанное требование было получено ответчиком 31.03.2017, что подтверждается почтовым уведомлением, однако ответчиком отклонено. Повторно письменное требование об оплате задолженности и предложение о расторжении договора с приложением соглашения о расторжении договора истцом направлено в адрес ответчика 05.04.2017. Указанное требование получено ответчиком 14.04.2017 и также ответчиком отклонено.

Таким образом, суд полагает, что истец предпринял допустимые и надлежащие меры по выполнению досудебного порядка урегулирования спора и получению ответчиком предупреждения и предложения о расторжении договора. При этом суд учитывает, что ответчик не вносил арендную плату в течение длительного времени. 

В связи с нарушением арендатором обязательства по внесению арендной платы в период с 01.10.2016 по 31.03.2017 требование истца о расторжении договора аренды земельного участка № 14100 от 27.12.2013 обоснованно и подлежит удовлетворению на основании п. 2 ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку правовых оснований для занятия земельного участка при прекращении договора аренды у ответчика не имеется, требования Комитета об освобождении занимаемого земельного участка на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации являются правомерными и подлежащими удовлетворению.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал на то, что договор аренды земельного участка № 14100 от 27.12.2013 расторгнут путем подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка от 05.12.2016.

Однако данный довод не основан на материалах дела и противоречит нормам права.

В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Согласно п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Исходя из смысла приведенных положений, поскольку договор аренды на срок более года заключается в письменной форме, то и соглашение о его расторжении также подлежит составлению в письменной форме.

Соответственно, требования Гражданского кодекса Российской Федерации к форме сделки применительно в рассматриваемом случае не соблюдены, у суда отсутствуют основания считать договор аренды земельного участка № 14100 от 27.12.2013 досрочно расторгнутым по соглашению сторон, поскольку в деле отсутствуют доказательства расторжения данного договора путем достижения сторонами соглашения. 

 Направленные истцом проекты соглашения о расторжении договара ответчиком не подписаны и возвращены истцу. Акт приема-передачи земельного участка от 05.12.2016, на который ссылается ответчик, таким соглашением не является. 

При этом суд отмечает, что Комитетом к проекту соглашения о расторжении договора был приложен подписанный Комитетом акт приема-передачи земельного участка от 01.01.2017, однако ответчик, подписав данный акт, в одностороннем порядке, без согласования с арендодателем, рукописно исправил дату 01.01.2017 на дату 05.12.2016. Таким образом, ни факт, ни дата возврата арендованного имущества ответчиком не подтверждены.

Кроме того, несостоятелен также довод ответчика об освобождении им помещений 05.12.2016 и отсутствии в связи с этим обязательства внесения арендной платы за период с 06.12.2016 по 31.03.2017. В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

При таких обстоятельствах по делу, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с удовлетворением иска государственная пошлина в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

 

р е ш и л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ИНБАП-Череповец» в пользу Комитета по управлению имуществом города Череповца 2 348 831 руб. 52 коп., в том числе задолженность по арендной плате в сумме 2 084 239 руб. 13 коп., пени в сумме 264 592 руб. 39 коп.; расторгнуть договор аренды № 14100 от 27.12.2013, заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Череповца и ООО «ИНБАП-Череповец», обязать ООО «ИНБАП-Череповец» в течение десяти календарных дней со дня вступления решения в законную силу передать земельный участок с кадастровым номером 35:21:0401009:198 Комитету по управлению имуществом города Череповца по акту приема-передачи.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ИНБАП-Череповец» в госпошлину в сумме 46 744 руб. 00 коп. в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья          М.Б. Свиридовская