ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А42-10277/2022

13 сентября 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     06 сентября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 сентября 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Нестерова С.А., Пивцаева Е.И.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 06.09.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-18028/2023)  ООО «Аванта» на решение Арбитражного суда Мурманской области от 29.03.2023 по делу № А42-10277/2022, принятое по иску Комитета имущественных отношений города Мурманска к обществу с ограниченной ответственностью «Аванта» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, расторжении договора аренды и освобождении земельного участка, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (Управление Росреестра по Мурманской области), Министерство имущественных отношений Мурманской области,

установил:

Комитет имущественных отношений города Мурманска (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Аванта» (далее – ответчик, ООО «Аванта», Общество) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО «Аванта» на объект незавершенного строительства «Многоквартирный дом», кадастровый номер 51:20:0002021:698, площадью 1014,3 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> строительный №20, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости 29.03.2017, регистрационная запись № 51:20:0002021:698-51/001/2017-2; расторжении договора аренды земли № 8789 от 01.08.2006 в отношении земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001010:41, расположенного по адресу: г. Мурманск, Первомайский административный округ, 6 м на юго-восток от здания № 21 по проспекту Кольскому, заключенного между Комитетом имущественных отношений города Мурманска и ООО «Аванта», и обязании ООО «Аванта» в месячный срок после вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок с кадастровым № 51:20:0001010:41, площадью 5658 кв.м, от фрагментов фундамента путем сноса, и передать земельный участок по акту приема-передачи истцу. 

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Мурманской области.

Решением от 29.03.2023 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, сославшись на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

По мнению подателя жалобы, наличие регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимость является единственным и достаточным доказательством факта существования объекта недвижимости.

В судебном заседании 06.09.2023 произведена замена состава суда. В порядке ч. 3 ст. 18 АПК РФ судья Балакир М.В. заменена на судью Пивцаева Е.И.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал. Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 01.08.2006 между Комитетом имущественных отношений города Мурманска (арендодатель) и ООО «НТН Дизайн-Сервис+» (арендатор) был заключен договор аренды № 8789 земельного участка площадью 5658 кв.м, с кадастровым №51:20:0001010:41, расположенного по адресу: г. Мурманск, Первомайский административный округ, 6 м на юго-восток от здания № 21 по проспекту Кольскому на срок с 28.04.2005 по 28.04.2054 под незавершенный строительством (фундамент) 12-14 этажный жилой дом со встроенно-пристроенным учреждением обслуживания. 

06.03.2017 ООО «НТН Дизайн-Сервис+» и ООО «Аванта» заключили договор № 2/17 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в связи со сменой собственника объекта незавершенного строительства. 

В соответствии с пунктом 5.2.с) договора аренды № 8789 арендатор принял на себя обязательство по окончании работ по строительству жилого дома со встроенно-пристроенным учреждением обслуживания: освободить земельный участок от бытовок, строительных механизмов, мусора; оформить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном порядке; представить в комитет по территориальному планированию градостроительству администрации города Мурманска контрольно-исполнительную топографическую съемку в масштабе 1:500 в границе объемов работ; представить в комитет по территориальному планированию и градостроительству администрации города Мурманска и комитет имущественных отношений города Мурманска акт приемки объекта в эксплуатацию; зарегистрировать право собственности на объект в Управлении Федеральной регистрационной службы по Мурманской области и внести изменения в договор аренды земли, между тем до настоящего времени указанные условия договора ответчиком не выполнены. 

Комитет градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска на запрос истца письмом № 14-02-03/5396 от 27.09.2022 сообщил, что заявления на выдачу разрешения на строительство на указанном земельном участке не поступали. 

Указав, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 51:20:0002021:698 прекратил свое существование, сохранение существующей записи о праве на это имущество делает невозможной реализацию правомочий на распоряжение земельным участком, Комитет обратился в арбитражный суд с иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Истец в настоящем споре оспаривает право собственности ответчика, зарегистрированное на объект незавершенного строительства как на недвижимое имущество, который, по мнению истца, отсутствует в натуре.

Вопрос о наличии либо отсутствии у вещи статуса объекта недвижимого имущества является правовым вопросом и подлежит разрешению судом на основе исследования и оценки доказательств, позволяющих оценить степень прочности связи постройки с землей, степень капитальности (прочности) той ее части, которая образует предназначенное для нахождения лиц и размещения имущества пространство, а также иные обстоятельства, свидетельствующие о характере постройки

Законность возникновения права ответчика на спорный объект не является предметом спора, исковые требования основаны на позиции истца о фактическом отсутствии спорного объекта как полностью уничтоженного (погибшего).

По смыслу положений пунктов 1 и 2 статьи 209, пункта 1 статьи 235 ГК РФ прекращение права собственности на объект недвижимости возможно исключительно по волеизъявлению собственника или по основаниям, указанным в законе. Иное толкование данных норм означает нарушение принципа неприкосновенности собственности, абсолютного характера правомочий собственника, создает возможность прекращения права собственности по основаниям, не предусмотренным законом.

Основанием прекращения права собственности на вещь (включая недвижимость) являются, в том числе гибель или уничтожение имущества, влекущие полную и безвозвратную его утрату. В этом случае основанием для прекращения (исключения) из публичного реестра записи о праве собственности по причине ее недостоверности является подтвержденный факт утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением.

 Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", предъявление иска о признании зарегистрированного права отсутствующим признается допустимым способом защиты в случае, если такое право зарегистрировано в отношении объекта, не обладающего признаками недвижимого имущества.

Понятие недвижимого объекта раскрывается в части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, приведенных в абзаце пятом пункта 38 Постановления N 25, при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из изложенного следует, что в отношении объектов, критерием отнесения которых к недвижимым является наличие определенных свойств, независимо от государственной регистрации прав на них следует устанавливать, обладают ли эти объекты признаками, позволяющими считать их недвижимым имуществом. При этом, рассматривая вопрос о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), необходимо установить, полностью ли на нем завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Между тем в настоящем случае доказательств завершения работ ответчик не представил.

Из материалов дела следует, что актами обследования земельного участка от 15.03.2016 и от 07.11.2022 с приложением фото материалов установлено, что часть территории представляет собой участок сквозной грунтовой дороги, часть естественный откос с зелеными насаждениями, имеются фрагменты бетонного фундамента, вросшие в землю (ж/бетонные балки), что не подтверждает наличия на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, отвечающего признакам недвижимого имущества. 

По данным Комитета градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска фундамент объекта незавершенного строительства был фактически полностью демонтирован на основании заключенного между ООО «НТН Дизайн-Сервис+» и ООО «МОНОЛИТВЫСОТСТРОЙ» договора №01/10 от 13.10.2008, предметом которого являлась разборка существующих фундаментов, что подтверждается также письмом комитета по территориальному планированию и градостроительству от 20.05.2009 №14-02-10/833 и ответом на него ООО «НТН Дизайн-Сервис+» от 03.06.2009 (вх. № 1667/01-06). 

Таким образом, судом установлено, что спорный объект недвижимости разобран и фактически не существует. 

В случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. 

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

С учетом изложенного суд правомерно признал требование о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим подлежащим удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Наряду с указанными основаниями пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, в частности, при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора его арендатором.

При этом в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, земельный участок предоставлен в аренду на 49 лет под незавершенный строительством (фундамент) 12-14 этажный жилой дом со встроенно-пристроенным учреждением обслуживания.

В качестве оснований для расторжения договора Комитет ссылалась на неиспользование арендатором земельного участка в соответствии с его целевым назначением, работы по строительству объекта не проводятся.

Поскольку материалами дела указанные Комитетом обстоятельства подтверждены, ответчиком не опровергнуты, суд пришел к правильному выводу о доказанности истцом оснований для расторжения договора аренды №8789 от 01.08.2006.

Требование об освобождении земельного участка от фрагментарных остатков фундамента обосновано п. 5.1 договора и соответствует ст. 622 ГК РФ.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Мурманской области  от 29.03.2023 по делу №  А42-10277/2022  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

Судьи

 

С.А. Нестеров

 

Е.И. Пивцаев