РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-171213/23-64-1404

г. Москва

22 февраля 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2024года

Полный текст решения изготовлен 22 февраля 2024 года

 

Арбитражный суд г. Москвы в составе: Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ МАНУКЯН ШУШАНИК АРТАШЕСОВНА (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 02.07.2020)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

третье лицо: Управление Росреестра по Москве

о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора,

при участии:

от истца – ФИО2 по дов. от 01.08.2023, диплом

от ответчика – ФИО3 по дов. от 05.12.2023, диплом 

 

УСТАНОВИЛ:

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ МАНУКЯН ШУШАНИК АРТАШЕСОВНА обратился с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о признании незаконным одностороннего отказа от иска Департамента городского имущества г. Москвы от договора аренды от 19.08.2020 № 00-00633/20, оформленного уведомлением от 15.06.2023 № 33-6-820557/22-(0)-1.

Определением  суда привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Росреестра по Москве.

Истец исковые требования поддержал  в полном объеме по доводам искового заявления  со ссылкой на представленные доказательства.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Третье лицо, извещенное  надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе путем публичного размещения информации по делу на официальных сайтах http://www.msk.arbitr.ru/ и http://www.arbitr.ru/, представителей с надлежащим образом подтвержденными полномочиями не направил, отзыв на иск не представил,  в связи с чем, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.ст. 123 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон,  суд установил, что исковые требования  подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.08.2020 между Департаментом городского имущества г. Москвы (ответчик, арендодатель) и ИП ФИО4 (истец, арендатор) по результатам аукциона был заключён договор аренды № 00-00633/20 нежилого помещения (кадастровый номер: 77:04:0002003:2270) общей площадью 106,50 кв.м. (подвал, пом.1- комн. 1-3, 5-9), расположенного по адресу: 

<

...>.

20.07.2023 истцом  получение уведомление Департамента от 15.06.2023 № 33-6-820557/22-(0)-1 о расторжении договора аренды от 19.08.2020 № 00-00633/20.

В качестве основания расторжения Договора аренды Департаментом указаны следующие обстоятельства:

- выявление 28.04.2022 Государственной инспекцией по контролю заиспользование объектов недвижимости г. Москвы (далее по тексту - Госинспекция по недвижимости)  перепланировки  объекта  аренды,   оформленного  актом  осмотра № 9041452/4/22;

- направление Департаментом 06.05.2022 в адрес истца претензии № 33-6-180450/22-(0)-1  с требованием в течение 6 месяцев с даты отправления претензии

-предоставить информацию о проведённых мероприятиях по устранению нарушений в части выполненных перепланировок;

-выявление 13.12.2022 в результате повторного осмотра Госинспекцией по недвижимости той же самой перепланировки, оформленного актом осмотра № 9043885/12/22;

-направление Департаментом 09.01.2023 в адрес истца претензии № 33-6-820457/22-(0)-1 с требованием в кратчайшие сроки проинформировать Департамент о проведённых мероприятиях по устранению выявленных нарушений;

-направление Департаментом 24.03.2023 в адрес истца претензии № 33-6-82043 8/22-(0)-1,2 с требованием в течение месяца оплатить задолженность по штрафным санкциям.

-наличие по состоянию на 12.05.2023 на финансово-лицевом счёте Договора задолженности по штрафным санкциям в размере 505 875 руб., отсутствие на указанную дату согласия Департамента на проведение перепланировки и отсутствие информации от истца.

Истец ссылается на то, что указанные обстоятельства не соответствуют действительности, а односторонний отказ Департамента от исполнения Договора аренды от 19.08.2020 № 00-00633/20 и, как следствие, расторжение указанного договора во внесудебном порядке необоснованным и незаконным в связи со следующими обстоятельствами.

В соответствии с Актом приёма-передачи от 10.08.2020 № 38 Департаментом изначального по Договору аренды было передано истцу помещение с уже произведённой перепланировкой а именно в п.2 данного Акта приема-передачи указано: наличие перепланировки Объекта на дату составления данного Акта с учётом данных ЕГРН: имеется согласно выписке из технического паспорта БТИ № 3035/27 по состоянию на 18.04.2014, а также в к.3, 5 оборудованы межкомнатные перегородки, между к.7 и 9 демонтированы межкомнатные перегородки, между к. 3 и 5 оборудованы дверные проёмы, между к.3 и 7 заложен дверной проём, между к. 1 и 9, 2 и 7 перенесены дверные проёмы.

Факт наличия в помещении перепланировки, не отражённой в техническом паспорте БТИ, на дату заключения Договора аренды также подтверждается фото и видеоматериалами, произведёнными истцом в момент осмотра помещения в период заключения Договора аренды.

Более того 26.04.2021 истец обращалась в Департамент с заявлением о приведении в соответствие технических параметров арендуемого помещения, в связи с перепланировкой, произведённой в помещении до даты передачи истцу по договору аренды.

Кроме того,  Департаментом в адрес истца за весь период действия Договора аренды до даты направления уведомления о расторжении Договора аренды от 15.06.2023 не направлялись какие-либо претензии в том числе, указанные в тексте данного уведомления.

Указанное обстоятельство подтверждается Справкой, полученной от начальника 109202 ОПС ФИО5 от 27.07.2023.

В личном кабинете истца как индивидуального предпринимателя на сайте Госуслуги также отсутствуют сведения о задолженности истца как арендатора по Договору аренды в виде штрафных санкций.

Со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился с настоящим иском в суд.

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

Более того, Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Поскольку оспариваемое уведомление  направлено с целью прекращения прав и обязанностей по контракту, суд считает оспариваемое уведомление односторонней сделкой, применительно к ст. 153 ГК РФ.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна.

В соответствии с ч.3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В соответствии с разъяснениями пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая нрава и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 10 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность,            по        отношению   к        лицу,    осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 54 если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доводы ответчика о направлении истцу претензий судом отклоняются, поскольку  доказательств направления/ вручения истцу претензий Департаментов в материалы дела не представлено.

В соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывают гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором п. 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25), с учетом положения п. 2 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзаце втором данного пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя (абзац третий п. 63 постановления Пленума № 25). Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения (абзац второй п. 67 постановления Пленума № 25).

Вместе с тем по смыслу положений ст. 165 ГК РФ во взаимосвязи с разъяснениями постановления Пленума № 25 юридически значимое сообщение не может считаться доставленным, если по обстоятельствам, не зависящим от адресата, оно не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Адресом истца, указанным в реквизитах Договора является адрес: 109202, 

<

...>.

Однако, доказательств направления корреспонденции по данному адресу ответчиком в материалы дела не представлено.

Истец указанную корреспонденцию не получал ввиду того, что по его адресу нахождения сотрудниками АО «Почта России» не были доставлены почтовые уведомления, что подтверждается перепиской истца с АО «Почта России».

Так, в ответе на претензию истца от 20.10.2023 № 109202230044 АО «Почта России» сообщает, что РПО № 14577771006430 (претензия 06.05.2022 № 33-6-180450/22-(0)-1) поступило в ОПС № 109202 по адресу: пр-кт Рязанский, д. 33, 

<

...>. Так как адрес получателя указан не полностью, а именно не указан номер квартиры, помещения, офиса. Доставка РПО почтальоном не осуществлялась, извещение не доставлялось, результат доставки: неудачная попытка вручения. За истечением срока хранения РПО было передано на временное хранение.

РПО № 14577778947613 (претензия от 09.01.2023 № 33-6-820457/22-(0)-1) поступило в ОПС № 109202 по адресу: пр-кт Рязанский, д. 33, 

<

...>. Так как адрес получателя указан не полностью, а именно не указан номер квартиры, помещения, офиса. Доставка РПО почтальоном не осуществлялась, извещение не доставлялось, результат доставки: неудачная попытка вручения. За истечением срока хранения РПО было передано на временное хранение.

Также в ответе на претензию истца от 20.10.2023 № 109202230045 АО «Почта России» сообщает, что РПО № 14577784048809 (уведомление о расторжении Договора от 15.06.2023 № 33-6-820557/22-(0)-1) поступило в ОПС 22.06.2023, по адресу: пр-кт Рязанский, 

<

...> 

<

...>, так как адрес получателя был указан некорректно, точнее не понятно, после номера дома стоит цифра, которая может определять корпус дома, строение, этаж, помещение, офис... доставка РПО почтальоном не осуществлялась, извещение не доставлялось. Результат доставки: Неудачная попытка вручения.

На основании должностной инструкции, почтальон осуществляет доставку корреспонденции только с конкретным, чётким, полным адресом. Если адрес указан не полный, РПО остаются на хранении в ОПС. Извещения в таких случаях не доставляются.

Таким образом, ввиду  нарушения ответчиком правил заполнения адреса почтового отправления, истец был лишен возможности своевременно произвести действия, препятствующие расторжению Договора.

Более того, в адрес истца поступило Уведомление от 01.12.2023 № 33-6-1246272/23-(0)-2 о ставке арендной платы в 2024 году с учётом повышения уровня инфляции на 4,5 процентов.

Установление   сантехнического   оборудования   не   свидетельствуют   о нарушении истцом п. 5.3.3 Договора аренды.

Как указывает ответчик, в ходе осмотра нежилого помещения, проведенного 28.04.2022 Госинспекцией по недвижимости в Акте осмотра № 9041452/4/22 установлено, что в арендуемом помещении произведены перепланировки помещений - без согласования с Департаментом, в частности в подвале в помещении № 1 в комнате № 5, 6 установлено дополнительное сантехническое оборудование.

Между тем, в соответствии с Актом приема-передачи от 10.08.2020 № 38 технические характеристики и иные сведения об объекте аренды указаны в выписке из технического паспорта БТИ № дела 3035/27 по состоянию на 18.04.2014.

Согласно поэтажному плану и экспликации указано, что экспликация составлена по состоянию на 18.04.2014, из которого следует, что помещение передавалось с множественными перепланировками и переустройствами без разрешения.

Из поэтажного плана, следует, что уже в к.3, 5 оборудованы межкомнатные перегородки, между к. 7 и 9 демонтированы межкомнатные перегородки, между к.3 и к.5 оборудованы дверные проемы, между к. 3 и 7 заложен дверной проем, между к.1 и к.9, 2 и 7 перенесены дверные проемы.

В связи с этим, помещение в момент его передачи в аренду уже имело множественную несогласованную перепланировку, что подтверждается отметкой БТИ на техническом плане, учитывая, что последнее обследование проводилось на 18.04.2014.

Доказательств того, что в период действия договора аренды именно истцом в комн. 3,5,7,9 был произведен монтаж некапитальных перегородок ответчиком не представлено.

Под перепланировкой помещения в многоквартирном доме понимается изменение его конфигурации, которое требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ) - то есть из толкования указанной нормы, перепланировка это физическое, намеренное воздействие лица, направленное на изменение конфигурации нежилого помещения, двойственный характер технической документации на объект недвижимости, ошибки при составлении технической документации, либо ошибки, возникшие при выгрузке данных из единых информационных баз и реестров не могут служить свидетельством совершенной физической перепланировки.

Таким образом, ответчик в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказал, что истец нарушил условия договора и произвел перепланировку нежилого помещения с нарушением несущей способностью конструктивных элементов здания, с нарушением требований технических регламентов, и что в помещении создана угроза жизни, безопасности и здоровью граждан либо нарушены права третьих лиц.

Доказательства того, что в ходе установки сантехнического оборудования была произведена замена либо перенос водопроводных коммуникаций, ответчиком не представлено и в материалах дела таких доказательств не имеется.

Соответственно указанные в акте осмотра переустройства помещения об установлении сантехнического оборудования по смыслу статьи 25 ЖК РФ указанные работы не являются перепланировкой или переустройством помещения.

Также ответчик не представил в материалы дела, какие-либо технические заключения, подтверждающие нарушения несущей способности конструктивных элементов здания, несоблюдения требований технических регламентов, создания угрозы жизни, безопасности и здоровью граждан, а также изменения площади арендуемого нежилого помещения, требующего внесения изменений в данные Единого государственного реестра недвижимости.

26.04.2021 истец направил в адрес Департамента заявление о согласовании внесения изменений в технические параметры объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, предоставленного по Договору аренды и предоставить разрешительную документацию для узаконивания проведенной перепланировки (переустройства).

Однако, ответ на указанное заявление истец получил на электронную почту лишь 18.09.2023, т.е. спустя 2 года, что подтверждается скриншотом электронной почты.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании вышеизложенного, односторонний внесудебный отказ (расторжение) от договора аренды нежилого помещения от 19.08.2020 № 00-00633/20, оформленный уведомлением от 15.06.2023 № 33-6-820557/22-(0)-1 является незаконным.

При таких обстоятельствах, исковые требования истца являются доказанными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Расходы по госпошлине возлагаются на истца   в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 12, 153, 166, 167, 168, 307, 309, 310, 314, 421, 606  ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 2, 4, 7,  65, 71, 110, 123, 156,  161, 167-171, 180-182 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным односторонний отказ Департамента городского имущества г. Москвы от договора аренды от 19.08.2020 № 00-00633/20, оформленный уведомлением от 15.06.2023 № 33-6-820557/22-(0)-1.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>) в пользу ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ МАНУКЯН ШУШАНИК АРТАШЕСОВНА (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 02.07.2020) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                                                                                     Н.А. Чекмарева