АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

 http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-10789/2017

г. Киров

11 января 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 декабря 2017 года

В полном объеме решение изготовлено 11 января 2018 года

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Киселевой В.А.

при ведении протокола судебного заседания без использования средств аудиозаписи, помощником судьи Донских А.В., 

рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...>,  дело по иску 

администрации Лебяжского городского поселения Лебяжского района Кировской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, юридический адрес: 613500, Россия, Кировская область, пгт. Лебяжье, р-н. Лебяжский, ул. Комсомольская, 5)

к обществу с ограниченной ответственностью «Универсалстрой-Люкс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, юридический адрес: 610017, Россия, 

<

...>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии (ИНН 4345093420, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 610000, 

<

...>)

о признании права собственности

без участия в судебном заседании представителей, 

установил:

администрация Лебяжского городского поселения Лебяжского района Кировской области (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением от 29.08.2017  к обществу с ограниченной ответственностью «Универсалстрой-Люкс» (далее – ответчик, ООО «Универсалстрой-Люкс») о признании права собственности на жилое помещение, по адресу: Кировская область, пгт. Лебяжье, ул. Советская, 23, кв. 2.

Иск мотивирован тем, что истцу отказано в государственной регистрации права собственности на указанный выше объект в связи с нарушением пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункта 2 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действовавшей на момент вынесения отказа (далее – Закон № 122-ФЗ). Истец ссылается на приобретение прав на объект недвижимости на основании муниципального контракта купли-продажи жилого помещения от 08.11.2013, подписанного с ООО «Универсалстрой-Люкс», которое в свою очередь в установленном законом порядке не зарегистрировало право собственности на жилое помещение.

Определением от 05.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее – третье лицо, Управление Росреестра по Кировской области).

Третье лицо в представленном отзыве пояснило, что в отношении объекта недвижимого имущества – квартиры № 2 по адресу: Кировская область, пгт. Лебяжье, ул. Советская, 23, площадью 19,2 кв.м. сведения о правах, их ограничении отсутствуют. Также Управление Росреестра по Кировской области подтвердило, что МО «Лебяжское городское поселение» обращалось за государственной регистрацией права собственности на названный выше объект. Поскольку право собственности ООО «Универсалстрой-Люкс» на квартиру зарегистрировано не было, с заявлением о государственной регистрации общество не обращалось, в государственной регистрации права муниципальной собственности было отказано. Кроме того, как указал регистрирующий орган, права на земельный участок, на котором расположен дом, также не зарегистрированы.

Определением от 27.10.2017 суд отказал  в утверждении мирового соглашения, подписанного администрацией и ООО «Универсалстрой-Люкс». 

Суд указал, что буквальное содержание условий представленного суду муниципального контракта не позволяет однозначно определить его правовую природу, а, следовательно, установить права и обязанности участников возникшего правоотношения. Кроме того, материалы дела не содержат сведений о правах на земельный участок, на котором возведен многоквартирный дом по адресу: Кировская область, пгт. Лебяжье, ул. Советская, 23, а также о правах на первоначальный объект, расположенный по указанному адресу. Поэтому мировое соглашение по спору, вытекающему из муниципального контракта от 08.11.2013, может быть утверждено только при условии установления определенной правовой природы контракта по правилам статьи 431 ГК РФ, а также при условии соблюдения прав собственника земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: Кировская область, пгт. Лебяжье, ул. Советская, 23, и первоначального объекта недвижимости, расположенного по указанному адресу.

Ответчик против удовлетворения исковых требований не возражал.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв с 27.11.2017 по 04.12.2017.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. 

В соответствии со статьями 123, 156 AПК РФ дело рассмотрено по существу в отсутствие лиц, участвующих в деле, по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

На основании постановления администрации Лебяжского района Кировской области от 24.09.2013 № 375 в аренду ООО «Универсалстрой-Люкс» на период с 24.09.2013 по 21.09.2014 предоставлены земельные участки для жилой застройки, в том числе земельный участок, расположенный по адресу: пгт. Лебяжье, Советская, площадью 1 211 кв.м.

24.09.2013 между Администрацией (арендодатель) и ООО «Универсалстрой-Люкс» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка № 113, по условиям пунктов 1.1 - 1.6 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на оговоренных условиях: земельный участок, расположенный в кадастровом квартале: 43:15:010102:169; адрес участка: Кировская область, Лебяжский район, пгт. Лебяжье, ул. Советская; площадь участка 1 211 кв.м. Участок предоставлен для блокированной жилой застройки, не имеет обременений и прав третьих лиц, не имеет ограничений пользования. Договор одновременно является актом приема-передачи земельного участка.

26.09.2013 администрация выдала ответчику разрешение на строительство блокированного жилого дома на указанном выше земельном участке.

17.10.2013 администрация выдала разрешение № RU43515000-13 на ввод в эксплуатацию после завершения строительства блокированного жилого дома по адресу: Кировская область, пгт. Лебяжье, ул. Советская, 23.

08.11.2013 администрацией (заказчик) и ООО «Универсалстрой-Люкс» (застройщик) подписали муниципальный контракт купли-продажи жилого помещения № 0140300054513000011-0213172-01, согласно пунктам 1.1, 1.2 и 1.6 которого заказчик приобретает в собственность Лебяжского городского поселения жилое помещение в многоквартирном доме для муниципальных нужд в целях обеспечения жилыми помещениями граждан, переселяемых из аварийного жилищного фонда; застройщик обязуется в предусмотренные контрактом сроки своими силами и (или) с привлечением других лиц завершить строительство многоквартирного дома, в котором расположено жилое помещение, являющееся предметом контракта, в соответствии с техническим заданием, указанным в приложении № 1 к контракту, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома осуществить передачу жилого помещения заказчику по акту приема-передачи жилого помещения; место нахождения жилого помещения: Кировская область, пгт. Лебяжье, ул. Советская, 23, кв. 2.

Пунктом 1.8 контракта установлено, что застройщик гарантирует, что на момент заключения контракта жилое помещение находится в многоквартирном доме, строительство которого завершено и строительная готовность которого составляет 90 %.

На основании пункта 2.1 контракта его цена составляет 444 000 рублей 00 копеек.

В силу пункта 2.4 контракта оплата производится в безналичной форме путем перечисления денежных средств на расчетный счет поставщика в следующем порядке: 30% от цены контракта после подписания муниципального контракта; остаток от цены контракта после поступления денежных средств в местный бюджет из областного бюджета, но не позднее 25.12.2013.

В соответствии с пунктом 3.1 контракта застройщик обязан обеспечить сдачу дома в эксплуатацию не позднее 15.11.2013.

Приложением № 1 к контракту является передаточный акт, согласно которому заказчик принял от застройщика указанное выше жилое помещение, технические документы, ключи. Акт подписан обеими сторонами.

Из материалов дела следует, что истец обращался в Управление Росреестра по Кировской области за регистрацией права собственности на спорный объект. 

Сообщением от 03.03.2015 Управление Росреестра по Кировской области отказало в государственной регистрации истцу по причине того, что продавец квартиры не зарегистрировал в установленном порядке право собственности на нее, кроме того, не представлены правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества.

Указанные обстоятельства явились основанием обращения администрации в арбитражный суд с исковым заявлением, являющимся предметом спора по настоящему иску.

Установленные фактические обстоятельства позволили суду прийти к следующим выводам. 

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи по договору, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. 

В пункте 1 статьи 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Из материалов дела следует, что ответчик – продавец спорного объекта – не зарегистрировал в установленном законом порядке право собственности на квартиру по адресу: Кировская область, пгт. Лебяжье, ул. Советская, 23, кв. 2, в связи с чем, Управление Росреестра по Кировской области отказало истцу в государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона № 122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 данного закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Муниципальный контракт от 08.11.2013, на который истец ссылается как на основание возникновения у него права собственности, был заключен по результатам аукциона, несостоявшегося по причине поступления единственной заявки (от ответчика). Извещение об аукционе на приобретение жилья в муниципальную собственность было опубликовано 15.10.2013, то есть до ввода жилого дома в эксплуатацию.

Учитывая данное обстоятельство, а также содержание пунктов 1.8, 3.1 муниципального контракта, суд считает обоснованным вывод Управления Росреестра по Кировской области о квалификации данного контракта как договора купли-продажи будущей вещи (отзыв на иск от 23.10.2017).

При этом согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54) для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю по договору купли-продажи будущей вещи (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона № 122-ФЗ (действовавшему до 01.01.2017), права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом.

Статьей 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017, также установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Между тем, разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: Кировская область, пгт. Лебяжье, ул. Советская, 23, выдано ООО «Универсалстрой-Люкс» 17.10.2013. Соответственно, на спорный объект не распространяются нормы о признании ранее возникших прав, ООО «Универсалстрой-Люкс» должно было произвести государственную регистрацию своего права собственности на построенный объект недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что ни на момент заключения муниципального контракта, ни на момент рассмотрения настоящего дела ответчик право собственности на квартиру не зарегистрировал. 

С учетом изложенного основания для переквалификации исковых требований о признании права собственности на о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (абзац 5 пункта 5 Постановления № 54, пункт 3 статьи 551 ГК РФ) отсутствуют. Иск удовлетворению не подлежит.

В пункте 5 Постановления № 54 разъяснено, что если право собственности продавца на недвижимое имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

На основании положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

В пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья                                                                   В.А. Киселева