АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А35-12841/2016

г.Калуга

12 декабря 2017г.

Резолютивная часть постановления объявлена 7 декабря 2017 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 декабря 2017 г.

 

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

 

председательствующего судьи

 

ФИО1

судей

ФИО2

 

ФИО3

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи 

 

 

ФИО4

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул.50 лет Октября, д.4/6, 

<

...>) – ФИО5 доверенность от 17.02.2017 №34;

от общества с ограниченной ответственностью «Электромонтаж» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул.50 лет Октября, д.128а, 

<

...>) – ФИО6 доверенность от 11.01.2017;

от ФГБУ "ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Курской области (проезд Сергеева, д.10, 

<

...>) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

от комитета по управлению имуществом по Курской области (ул.Марата, 9, 

<

...>) – не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом;

от комитета архитектуры и градостроительства 

<

...>, 

<

...>) – не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 24.05.2017 (судья Григоржевич Е.М.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 (судьи Семенюта Е.А., Миронцева Н.Д., Донцов П.В.) по делу №А35-12841/2016,  

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Электромонтаж" (далее - Общество, ООО "Электромонтаж") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области) об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:101024:670, площадью 206,3 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> оформленного сообщением об отказе в государственной регистрации от 14.12.2016 N 46/001/002/2016-25464; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области произвести государственную регистрацию права собственности Общества с ограниченной ответственностью "Электромонтаж" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:101024:670, площадью 206,3 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  комитет архитектуры и градостроительства г. Курска, комитет по управлению имуществом Курской области.

Решением Арбитражного суда Курской области от 24.05.2017, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В судебном заседании представитель Управления поддержала доводы кассационной жалобы.

Представитель Общества возражал против доводов кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле представителей в судебное заседание не направили, о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав мнение представителей сторон, суд кассационной инстанции полагает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит в связи со следующим.

Как установили суды, решением комитета по управлению имуществом Курской области от 09.06.2012 N 01-19/1383 согласовано предварительное место размещения объекта на земельном участке площадью 1071 кв. м, по ул. Куйбышева и утвержден акт выбора участка для строительства объекта бытового обслуживания по ул. Куйбышева в г. Курске.

Филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Курской области земельный участок площадью 1071 кв. м, по ул. Куйбышева 07.07.2012 внесен в государственный кадастр недвижимости с присвоением кадастрового номера 46:29:101024:473 и разрешенного использования для строительства объекта: "Объект бытового обслуживания по ул. Куйбышева в г. Курске".

Комитетом по управлению имуществом Курской области 01.08.2012 принято решение N 01-19/1976 о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> ООО "Лора".

Между комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "Лора" 13.08.2012 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска N 4176-12ю, на срок с 01.08.2012 по 31.07.2015, который 13.09.2012 был зарегистрирован Управлением Росреестра по Курской области.

Между ООО "Лора" и ООО "Электромонтаж" 07.03.2013 заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от 13.08.2012 N 4176-12ю земельного участка с кадастровым номером 46:29:101024:473, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска, по условиям которого права и обязанности в отношении участка перешли от ООО "Лора" к ООО "Электромонтаж". Указанный договор был согласован комитетом по управлению имуществом Курской области и 26.03.2013 зарегистрирован Управлением Росреестра по Курской области, номер регистрации 46-46-01/055/2013-256.

Комитетом архитектуры и градостроительства г. Курска 28.05.2015 выдано разрешение на строительство N 46-Ru46302000-2902-2015, в соответствии с которым ООО "Электромонтаж" разрешается осуществить строительство здания "Объект бытового обслуживания по ул. Куйбышева в г. Курске" общей площадью 367,4 кв. м, срок действия разрешения определен с 28.05.2015 до 28.05.2016.

После получения разрешения на строительство ООО "Электромонтаж" приступило к осуществлению строительства объекта.

17.05.2016  филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Курской области 17.05.2016 сведения об объекте незавершенного строительства внесены в государственный кадастр недвижимости с присвоением кадастрового номера 46:29:101024:670.

27.10.2016 Общество обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации права собственности ООО "Электромонтаж" на указанный объект, представив в качестве правоустанавливающего документа  разрешение на строительство от 28.05.2015.

Уведомлением от 10.11.2016 N 46/001/002/2016-25465 Управление Росреестра по Курской области приостановило государственную регистрацию сроком на один месяц, начиная с 10.11.2016, в связи с возникшими у государственного регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации права.

01.12.2016 ООО "Электромонтаж" были представлены на регистрацию дополнительные документы:

- договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.03.2013;

- договор аренды земельного участка от 13.08.2012;

- дополнительное соглашение к договору аренды от 03.07.2013;

- разрешение на строительство от 28.05.2015;

- уведомление от 23.08.2016 N 02.2-01-20/9701.

Сообщением от 14.12.2016 N 46/001/002/2016-25465 Управление Росреестра по Курской области со ссылкой на абзацы 4,10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказало ООО "Электромонтаж" в государственной регистрации права собственности на спорный объект, в связи с отсутствием в ЕГРП сведений о праве ООО "Электромонтаж" на земельный участок с кадастровым номером 46:29:101024:473, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Несогласие с отказом послужило основанием обращения Общества в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства(абзац 4 статьи 20 Закона N 122-ФЗ); не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 статьи 20 Закона N 122-ФЗ). 

Основанием для государственной регистрации являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (пункт 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

В силу статьи 13 Федерального закона N 122-ФЗ одним из этапов государственной регистрации является проведение правовой экспертизы.

Документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).

Орган Росреестра сослался на пункт 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в редакции, применимой к спорным правоотношениям), в силу право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Однако вопрос регистрации права собственности применительно к обстоятельствам дела регулировался нормой части 4 статьи 25 Закона №122-ФЗ: в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 настоящей статьи, т.е. разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе.

В период действия договора (до 31.07.2015) аренды право пользования заявителя подтверждалось этим договором. По истечении срока действия договора, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса договор возобновил свое действие на неопределенный срок, ввиду того, что арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Следовательно, и после 31.07.2015 договор (в отсутствие сведений в Росреестре о его расторжении в одностороннем порядке (отказа от договора) в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ) продолжал оставаться документом, подтверждающим право пользования заявителя земельным участком на законных основаниях. Указанное подтверждается и фактом выдачи заявителю разрешения на строительство после 28.05.2015 со сроком действия до 28.05.2016, свидетельствующим о волеизъявлении публичного собственника на продление арендных отношений в целях завершения строительства.  

Судом дана оценка правоотношениям, связанным с необходимостью оформления прав на землю на последующий период, исходя из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 24 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" применительно к пункту 4 статьи 25 Закона N 122-ФЗ, указавшему на следующее: судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

В этом смысле не имеет правового значения тот факт, что 10.10.2016, т.е. до обращения в орган Росреестра (декабрь 2016) по заявлению комитета по управлению имуществом Курской области от 30.09.2016 в ЕГРП внесена запись о погашении регистрационной записи о государственной регистрации права аренды земельного участка за ООО "Электромонтаж" на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска N 4173-12ю от 13.08.2012, договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от 07.03.2013 на земельный участок с кадастровым номером 46:29:101024:473, основанием которой, как установили суды, являлось направление комитетом уведомления от 23.08.2016 N 02.2-01-20/9701 о расторжении договора аренды земельного участка, по истечении трех месяцев со дня получения указанного уведомления.

Данная регистрационная запись не оспорена, незаконными действия Росреестра не признаны, хотя, как установлено судом, согласно отметке на уведомлении, оно было получено представителем ООО "Электромонтаж" 27.10.2016, следовательно, договор истекал сроком действия не ранее трех месяцев с указанной даты, не ранее 27.01.2017.

Однако, как указано выше, отсутствие договора в этот период не препятствует государственной регистрации объекта незавершенного строительства, поскольку право пользования земельным участком, о котором указано  в  части 4 статьи 20 Закона №122-ФЗ, сохраняется. 

Правовые подходы по разрешению спорных вопросов, связанных с названной ситуацией, изложены в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 №305-ЭС17-2608, где, в числе прочего, указано на сохранение правовых позиций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», с учетом пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах», так и  в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в новом правовом регулировании, которое имело место на дату отказа органа Росреестра, с учетом положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

На основании изложенного оспариваемое сообщение Управления Росреестра по Курской области об отказе в государственной регистрации правомерно признано судами незаконным.

Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Курской области от 24.05.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 по делу №А35-12841/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 

Судьи

ФИО1

 

ФИО2

 

ФИО3