ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А17-8895/2020

г. Киров

17 января 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 января 2022 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кононова П.И.,

судейВолковой С.С., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

без участия представителей участвующих в деле лиц,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Городской универсальный магазин»

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 06.08.2021

по делу №А17-8895/2020,

по иску закрытого акционерного общества «Городской универсальный магазин» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ресторанный дворик» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о расторжении договора,

установил:

закрытое акционерное общество «Городской универсальный магазин» (далее – истец, ЗАО «ГУМ») обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ресторанный дворик» (далее – ответчик, ООО «Ресторанный дворик») о расторжении договора аренды нежилых помещений от 08.11.2011 №171-09/11-Ш.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 06.08.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО «ГУМ» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе истец указывает на принятие ЗАО «ГУМ» надлежащих мер по направлению арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства, а также предложения расторгнуть договор аренды. Как поясняет истец, ООО «Ресторанный дворик» не могло не знать о порядке получения в отделении почты корреспонденции, поступающей в его адрес. По утверждению ЗАО «ГУМ», с учетом допущенной арендатором просрочки внесения арендной платы за период с мая по июль 2020 года, а также представления истцом доказательств исполнения обязанности по направлению ООО «Ресторанный дворик» предупреждения о необходимости погашения задолженности и предложения расторгнуть договор, оснований для сохранения договорных отношений между сторонами не имелось, данные обстоятельства позволяли суду первой инстанции расторгнуть договор аренды. Подробно позиция ЗАО «ГУМ» изложена в апелляционной жалобе.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу и дополнение к отзыву на апелляционную жалобу, в которых отразил, что не усматривает правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, просит в удовлетворении жалобы отказать.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 20.09.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 21.09.2021 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

В связи с установлением с 30 октября по 7 ноября 2021 года нерабочих дней на основании указа Президента Российской Федерации от 20.10.2021 №595 «Об установлении на территории Российской Федерации нерабочих дней в октябре – ноябре 2021 г.», учитывая, что дело уже было назначено к рассмотрению в судебном заседании, суд апелляционной инстанции перенес дату судебного заседания на 08.12.2021 в 14 часов 15 минут. 08.12.2021 в порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании суда апелляционной инстанции объявлялся перерыв до 12 часов 50 минут 15.12.2021.

Протокольным определением от 15.12.2021 судебное разбирательство на основании статьи 158 АПК РФ было отложено до 13 часов 20 минут 10.01.2022.

В соответствии со статьей 18 АПК РФ и в связи с невозможностью по причине нахождения в отпуске дальнейшего участия судьи Ившиной Г.Г. в рассмотрении настоящего дела 10.01.2022 была произведена ее замена на судью Волкову С.С., рассмотрение дела начато сначала.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание, состоявшееся 10.01.2022, не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08.11.2011 между ЗАО «ГУМ» (арендодатель) и ООО «Ресторанный дворик» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений №171-09/11-Ш (далее – договор от 08.11.2011, договор аренды), по условиям пункта 2.1 которого арендодатель обязуется на установленный сторонами в пункте 3.1 договора срок аренды предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения №№97-122 общей площадью 387,7 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, а арендатор обязуется принять указанное имущество на срок аренды и выплачивать арендодателю платежи, предусмотренные договором.

Срок аренды помещений по договору составляет семь лет с даты государственной регистрации договора (пункт 3.1 договора аренды). Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением от 03.07.2018 к договору аренды срок действия договора от 08.11.2011 продлен до 31.12.2025 включительно; дополнительным соглашением от 23.09.2019 к договору аренды – до 31.12.2030 включительно (том 2 л.д. 107-108).

Разделом 4 договора аренды установлен размер, сроки и порядок внесения арендной платы. 

Согласно пункту 4.1 договора от 08.11.2011 платежи, уплачиваемые арендатором, состоят из арендной платы (постоянной и переменной частей) и эксплуатационного сбора, размер и порядок исчисления которых регулируются настоящим разделом договора.

В силу пункта 4.3 договора от 08.11.2011 ежемесячная арендная плата, подлежащая уплате арендатором по договору, складывается из:

– постоянной части арендной платы в размере базового процента (10%) от величины товарооборота предприятия общественного питания, расположенного в арендованных помещениях, за расчетный месяц, но не менее минимального размера постоянной части арендной платы; 

– переменной части арендной платы, соответствующей стоимости потребленной арендатором в помещениях электроэнергии, а также горячей и холодной воды, услуг канализации и водоотведения, рассчитываемой арендодателем исходя из фактических показаний приборов учета и стоимости 1 кВч электроэнергии, 1м3 поданной воды, 1м3 принятых сточных вод, на день выставления счета; при этом тарифы не могут превышать тарифы, по которым ресурсы поставляются арендодателю специализированной организацией. 

В соответствии с пунктами 4.8-4.9 договора аренды уплачиваемый арендатором эксплуатационный сбор является платой за услуги арендодателя по содержанию, эксплуатации, обслуживанию и администрированию здания торгового центра. Ежемесячная сумма эксплуатационного сбора составляет 27 139 рублей, в том числе НДС.

В пунктах 4.11.1 и 4.11.3 договора аренды предусмотрен порядок внесения арендной платы путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя: в срок с 15 по 20 число каждого месяца арендатор без выставления счета авансовым платежом вносит на расчетный счет арендодателя постоянную часть арендной платы за следующий месяц в сумме, равной минимальному размеру постоянной части арендной платы, с последующим перерасчетом по фактической выручке за отчетный месяц; переменная часть арендной платы уплачивается арендатором на основании выставляемых арендодателем счетов на оплату не позднее 3 банковских дней с момента выставления счета

Пунктом 4.11.4 договора аренды установлено, что ежемесячный эксплуатационный сбор вносится арендатором авансовыми платежами в срок с 15 по 20 число каждого месяца, предшествующего расчетному, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя без выставления счета.

К обязанностям арендатора отнесено, среди прочего, использование помещений в целях, в порядке и на условиях, предусмотренных разделом 6 настоящего договора (пункт 5.4.1 договора аренды). Разрешенным использованием помещений является использование названных помещений для организации предприятия общественного питания (ресторан, кафе, бар и иные формы предприятий общественного питания) (пункт 6.1 договора аренды).

В силу пункта 9.2 договора аренды досрочное расторжение указанного договора допускается только по взаимному соглашению сторон, а также по решению суда в случаях, когда одна из сторон существенно нарушает условия договора.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух месяцев подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и эксплуатационный сбор. При этом, если арендатор погашает задолженность в течение срока, установленного письменным требованием арендодателя, направленным по истечении указанного двухмесячного срока, арендодатель не вправе предъявить требование о расторжении договора по указанному основанию (пункт 9.3.3 договора аренды).

Арендуемые нежилые помещения без возражений и разногласий переданы арендатору по акту приема-передачи от 08.11.2011 (том 1 л.д. 80).

В период срока аренды Указом Губернатора Ивановской области от 17.03.2020 №23-уг «О введении на территории Ивановской области режима повышенной готовности» с 28.03.2020 до издания соответствующего указа Губернатора Ивановской области была приостановлена работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких предприятий, а также доставки заказов.

Указом Губернатора Ивановской области от 28.07.2020 №106-уг положение Указа Губернатора Ивановской области от 17.03.2020 №23-уг о приостановлении работы предприятий общественного питания (подпункт 11.1 пункта 11 названного Указа) утратило силу (согласно пункту 2 Указа Губернатора Ивановской области от 28.07.2020 №106-уг соответствующие изменения распространяются на правоотношения с 30.07.2020).

Указом Президента Российской Федерации от 28.04.2020 №294 рабочие дни с 06 по 08 мая 2020 года были объявлены нерабочими днями в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

Приказом генерального директора от 30.04.2020 №3-уг ООО «Ресторанный дворик», основным видом деятельности которого согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц является деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания (вид деятельности Общества с кодом ОКВЭД 56.10 входит в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №434, – класс 56 включает в себя группу 56.10 «Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания»), в связи с ограничительными мерами, связанными с противодействием распространению коронавирусной инфекции, на период с 01 мая 2020 года до издания соответствующего указа Губернатора Ивановской области все работники организации были освобождены от обязанности присутствовать на рабочем месте (том 2 л.д. 72); в соответствии с приказом от 30.07.2020 №4-уг деятельность ООО «Ресторанный дворик» возобновлена с 03.08.2020 (том 2 л.д. 73).

Как указало при рассмотрении дела ЗАО «ГУМ», в период действия ограничительных мер (май-июль 2020 года) арендатору продолжали оказываться услуги по содержанию и эксплуатации торгового центра, в котором расположены помещения, арендуемые ООО «Ресторанный дворик», а также обеспечение помещений коммунальными ресурсами (том 1 л.д. 103, том 2 л.д. 90 обр.сторона). Постоянная часть арендной платы арендатору в спорный период не начислялась, на что указано истцом при рассмотрении дела в суде первой инстанции (том 1 л.д. 103, том 2 л.д. 90 обр.сторона) и в рамках судебного заседания суда апелляционной инстанции (аудиозапись судебного заседания 08.12.2021), а также следует из состава задолженности, образовавшейся со стороны ООО «Ресторанный дворик» за май-июль 2020 года.

Ответчик обязательства по договору в части внесения переменной части арендной платы и эксплуатационного сбора в период с мая по июль 2020 года надлежащим образом не исполнял, в связи с чем, по расчету истца, за ним в обозначенный период образовалась задолженность по переменной части арендной платы и эксплуатационным платежам в общей сумме 147 455 рублей 70 копеек (том 1 л.д. 10, 14-15, 85-87, том 2 л.д. 126-128).

В связи с наличием непогашенной задолженности за период с мая по июль 2020 года, ЗАО «ГУМ» направило ООО «Ресторанный дворик» по юридическому адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц (том 1 л.д.71), претензию от 30.06.2020, в которой указало на необходимость оплаты задолженности, а также уведомило о том, что в случае неисполнения данного требования арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора (том 1 л.д. 38); доказательства направления соответствующей претензии в адрес ответчика представлены истцом в материалы настоящего дела (том 1 л.д. 39, 102).

Письмом от 27.08.2020 ЗАО «ГУМ» сообщило ООО «Ресторанный дворик» о принятии арендодателем решения о расторжении договора от 08.11.2011 на основании пункта 9.3.3 названного договора в связи с наличием со стороны арендатора непогашенной задолженности, образовавшейся за период с мая по июль 2020 года, предложило расторгнуть договор аренды путем подписания соглашения до обращения арендодателя в суд с соответствующим требованием (том 1 л.д. 42-43); доказательства направления письма от 27.08.2020 по юридическому адресу ООО «Ресторанный дворик», указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, представлены истцом в материалы настоящего дела (том 1 л.д. 102).

Таким образом, истец со своей стороны принял надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор (направление претензии от 30.06.2020 и письма от 27.08.2020 по юридическому адресу ООО «Ресторанный дворик» посредством почтовой связи).

Оставление претензий ЗАО «ГУМ» без должного удовлетворения послужило основанием для обращения ЗАО «ГУМ» в Арбитражный суд Ивановской области с иском о расторжении договора аренды нежилых помещений от 08.11.2011 №171-09/11-Ш.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыв на апелляционную жалобу и дополнение к отзыву на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции исходя из нижеследующего.

На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 450, статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть расторгнут. 

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

Так, в статье 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. 

В пункте 9.3.3 спорного договора аренды стороны согласовали, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух месяцев подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и эксплуатационный сбор. При этом, если арендатор погашает задолженность в течение срока, установленного письменным требованием арендодателя, направленным по истечении указанного двухмесячного срока, арендодатель не вправе предъявить требование о расторжении договора по указанному основанию.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).

В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» также разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснил, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Из смысла приведенных положений законодательства и разъяснений высшей судебной инстанции усматривается, что расторжение договора аренды, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

Повторно исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд считает правильным итоговый вывод суда первой инстанции, не усмотревшего применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды.

Из материалов дела следует, что в обоснование заявленных требований о расторжении договора аренды ЗАО «ГУМ» ссылалось на наличие у ООО «Ресторанный дворик» задолженности по переменной части арендной платы и эксплуатационного сбора в период с мая по июль 2020 года (том 1 л.д. 8, 10, 38, 42).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается имеющимися материалами дела, спорная задолженность по переменной части арендной платы и эксплуатационного сбора, возникшая за период с мая по июль 2020 года, была погашена ООО «Ресторанный дворик» платежами, произведенными в декабре 2020 года и феврале 2021 года, что истцом не отрицается (том 2 л.д. 81, 145): платежным поручением от 22.12.2020 №276 на сумму 300 000 рублей (том 2 л.д. 102) арендатор оплатил переменную часть арендной платы за спорные месяцы; денежные средства в размере 456 154 рубля 87 копеек, уплаченные платежным поручением от 12.02.2021 №34, покрыли оставшуюся задолженность арендатора за спорный период (том 1 л.д. 170).

Поскольку в рассматриваемом случае арендатор в разумный срок устранил допущенные им нарушения условий договора аренды, погасив в полном объеме спорную задолженность, образовавшуюся в период действия на территории субъекта Российской Федерации ограничительных мер, связанных с противодействием распространению коронавирусной инфекции (май-июль 2020 года), и наличие которой послужило основанием для заявления арендодателем требования о расторжении договора аренды, на момент рассмотрения судом спора и принятия им решения по делу таких нарушений не имелось, правовые основания для удовлетворения иска о расторжении договора отсутствовали. При таких обстоятельствах наличие у ответчика задолженности, погашенной им в разумный срок, не может служить безусловным основанием для расторжения спорного договора аренды в судебном порядке.

Вопрос о расторжении договора решается судом при оценке всех доказательств. Таким образом, в данном конкретном случае избранная ЗАО «ГУМ» мера ответственности (расторжение договора) несоразмерна степени существенности допущенных Обществом нарушений и не обеспечивает баланс интересов сторон. В этой связи суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

При этом ссылка заявителя жалобы в суде апелляционной инстанции на возникновение задолженности со стороны арендатора за иные последующие периоды (2021 год), просрочка уплаты по которым не послужила основанием для обращения к арендатору в рамках досудебного порядка урегулирования спора и в арбитражный суд с требованием о расторжении договора в рамках настоящего дела, не имеет правового значения для рассмотрения данного спора. Ссылаясь на обозначенные обстоятельства, ЗАО «ГУМ» не лишено возможности в настоящее время реализовывать права по договору аренды, в том числе право на его расторжение.

Оснований для иных выводов из имеющихся материалов дела не усматривается. Доводы апелляционной жалобы отклоняются как не влияющие на правильность итогового вывода суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ивановской области от 06.08.2021 по делу №А17-8895/2020 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЗАО «ГУМ» – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 06.08.2021 по делу №А17-8895/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Городской универсальный магазин» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

 

П.И. Кононов

                              С.С. Волкова

                               ФИО1