АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-13034/2017

г. Краснодар

31 мая 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2018 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей  Садовникова А.В. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании истца – индивидуального предпринимателя Бугаева Александра Владимировича (ОГРНИП 316265100089762) и его представителя Зотова А.В. (доверенность от 23.06.2017), от истца  – закрытого акционерного общества «Контур-сервис ТВ» (ОГРН 1022601612769, ИНН 2632002743) – Зотова А.В. (доверенность от 11.09.2017), от ответчика – индивидуального предпринимателя Мелихова Вячеслава Ильича (ОГРНИП 304263222400108) – Забуга И.И. (доверенность от 23.01.2018) и Кумбатова Г.Д. (доверенность от 27.05.2018), в отсутствие третьего лица – открытого акционерного общества «Контур» (ОГРН 1022601632900, ИНН 2632016023), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мелихова Вячеслава Ильича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.01.2018 (судья Безлепко В.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2018 (судьи Бейтуганов З.А., Годило Н.Н., Макарова Н.В.) по делу № А63-13034/2017, установил следующее.

ЗАО «Контур-сервис ТВ» и индивидуальный предприниматель Бугаев А.В. обратились в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю Мелихову В.И. о признании права общей долевой собственности на общее имущество – нежилые помещения № 5 (вестибюль площадью 40,5 кв. м)  и № 6 (коридор площадью 8,4 кв. м), расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Московская, 68 А, в размере доли в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади принадлежащих им нежилых помещений в указанном здании (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.01.2018, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2018, исковые требования удовлетворены частично. Суд признал право общей долевой собственности ЗАО «Контур-сервис ТВ» и Бугаева А.В. на нежилые помещения общей площадью 48,9 кв. м, в том числе помещение № 5 (вестибюль площадью 40,5 кв. м) и помещение № 6 (коридор площадью 8,4 кв. м), расположенные в административном здании под литерой Б, кадастровый номер 26:33:130202:216, по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Московская, 68 А.

В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель Мелихов В.И. просит отменить состоявшиеся судебные акты и отказать в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, суды не учли, что ОАО «Контур», отчуждая разным лицам нежилые помещения, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Московская, 68 А., произвело раздел принадлежащего ему имущества. Кроме того, здания под литерами А и Б являются самостоятельными объектами недвижимости. Согласно экспертному заключению Федерального Центра Судебных экспертиз и оценки «Эксперт Центр» от 01.11.2017 № 11/ЭЗ указанные здания примыкают друг к другу, однако они имеют отдельные непересекающиеся фундаменты, наружные стены и несущие каркасы. Суды неправомерно отказали в проведении по делу судебной экспертизы в целях исследования данного вопроса.

В отзыве на жалобу ЗАО «Контур-сервис ТВ» и Бугаев А.В. указали на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. 

В судебном заседании стороны и их представители повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене ввиду следующего.

Как видно из материалов дела, в соответствии с планом приватизации от 18.06.1993 ОАО «Контур» стало собственником административного здания под литерами А и Б, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Московская, 68А. 

17 июля 2006 года ОАО «Контур» (продавец) и ЗАО «Контур-сервис ТВ» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, состоящего из  нежилых помещений в административном строении (этаж 1 в литере А площадью 268 кв. м, инв. № 7431), а затем 30.01.2008 заключили договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка под этим строением площадью 1115 кв. м (кадастровый номер 26:33:130202:0174), расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Московская, 68 А, о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее –   ЕГРН) сделаны записи о регистрации № 26-26-33/012/2006-386 и  26-26-33/012/2008-135.

9 марта 2016 года ОАО «Контур» (продавец) и индивидуальный предприниматель Бугаев А.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, состоящего из административного строения (этаж 2 в литере А площадью 273 кв. м, инв. № 7431) и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на  земельный участок площадью 1115 кв. м под этим строением (кадастровый номер 26:33:130202:0174), расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, улица Московская, 68 А, о чем в ЕГРН сделаны записи о регистрации № 26-26/028-26/028/305/2016-904/2 и 26-26/028-26/028/305/2016-905/2.

25 января 2017 года ОАО «Контур» (продавец) и индивидуальный предприниматель Мелихов В.И. (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, состоящего из административного строения (литера Б площадью 323 кв. м, инв. № 7431) и земельного участка площадью 870 кв. м под этим строением (кадастровый номер  26:33:130202:0175), расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Московская, 68 А.

В соответствии с постановлением администрации г. Пятигорска от 28.08.2017 № 3611 Мелихову В.И. разрешен снос административного здания под литерой Б, кадастровый номер 26:33:130202:216, в связи с решением о реконструкции (капитальном ремонте). 

Истцы, полагая что сносом здания под литерой Б нарушаются их права как сособственников помещений на общее имущество здания, обратились с иском в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление № 64) регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс).

В абзаце 3 пункта 1 постановления № 64 разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса и пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно положениям статьи 209 Гражданского кодекса и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения – возможности его использования как самостоятельного.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

В соответствии с приведенными нормами и разъяснениями право общей долевой собственности возникает не на любое помещение, а лишь на помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания более одного помещения в здании.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 постановления № 64, к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (пункты 4 и 5 постановления № 64).

Суды установили, что строения под литерами А и Б, расположенные по адресу: ул. Московская, 68 А, имеют один вход через помещения № 6 (коридор) и 5 (вестибюль). Иной оборудованный вход в здание под литерой А с фасадной части здания как фактически, так и на поэтажном плане отсутствует. В помещении вестибюля находится круглосуточная охрана обоих зданий. ЗАО «Контур-Сервис ТВ» ежемесячно в соответствии со своей долей в здании, начиная с 2006 года (с момента приобретения в собственность), оплачивало услуги по электроснабжению, теплоснабжению, водоснабжению и канализации, телефонной связи, вывозу мусора и уборке мест общего пользования, охране. Вход в здание осуществляется собственниками через помещения № 5 (вестибюль) и 6 (коридор). Указанные помещения со времени постройки (с 1971 года) обслуживали обе части здания и служили непосредственно по прямому назначению, являясь коридором и вестибюлем (главным входом). Иного входа (кроме пожарного выхода) здание под литерой А не имеет. Доказательств использования иных оборудованных входов в здание в материалы дела не представлено. 

Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды сделали обоснованный вывод о том, что спорные помещения (№ 5 и 6) не имеют самостоятельного назначения, носят вспомогательный характер, обладают признаками, установленными статьей 290 Гражданского кодекса, на них распространяется режим общей долевой собственности. 

Решением от 11.01.2018 суд признал право общей долевой собственности только за ЗАО «Контур-сервис ТВ» и индивидуальным предпринимателем Бугаевым А.В. на нежилые помещения общей площадью 48,9 кв. м, в том числе помещение № 5 (вестибюль площадью 40,5 кв. м) и помещение № 6 (коридор площадью 8,4 кв. м), расположенные в административном здании под литерой Б, кадастровый номер 26:33:130202:216, по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Московская, 68 А. 

Вместе с тем индивидуальный предприниматель Мелихов В.И. также является сособственником спорных нежилых помещений. Однако в решении, в том числе в резолютивной части, отсутствует вывод о признании за ним доли в праве на общую долевую собственность, что не соответствует пункту 1 статьи 244 Гражданского кодекса. 

Кроме того, делая вывод о том, что спорное имущество находится в общей долевой собственности, суд не определил размер долей. При этом суд исходил из того, что такое требование заявлено истцами преждевременно, поскольку доли должны определяться пропорционально и с учетом площади помещений, принадлежащих ответчику.  Ответчик приступил к реконструкции литера Б, в связи с чем сведения о площади данных помещений у суда отсутствуют. 

Между тем данное обстоятельство не является препятствием для определения долей, поскольку право общей долевой собственности возникло у сторон до реконструкции здания ответчиком, в силу приобретения спорного имущества  у ОАО «Контур» (в 2006, 2016 и  2017 годах соответственно). Поэтому размер долей, который  определяется пропорционально площади приобретенных и принадлежащих истцам и ответчику помещений, может быть установлен судом на основании сведений, содержащихся в техническом паспорте здания под литерами А и Б до его реконструкции.  

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемом постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.

Поскольку требование истцов об определении размера доли в праве общей долевой собственности судами фактически не рассмотрено, решение суда и апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.01.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2018 по делу № А63-13034/2017 в части отказа в удовлетворении ходатайства индивидуального предпринимателя Мелихова Вячеслава Ильича о прекращении производства по делу оставить без изменения.

           В остальной части решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.01.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2018 по делу № А63-13034/2017 отменить.

            Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий 							      Е.И. Афонина

Судьи 										      А.В. Садовников   

										      Е.В. Улько