ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-11434/2022

15 апреля 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 апреля 2024 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В.,

судей Воронова Т.А., Рожкова Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1435/2024) Министерства имущественных отношений Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 26.12.2023 по делу № А46-11434/2022 (судья Ширяй И.Ю.), принятое по исковое заявление Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) о взыскании 133 020 руб. 41 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от Министерства имущественных отношений Омской области – ФИО2, по доверенности от 09.01.2024 № ИСХ-24/МИО/02-01/2 сроком действия по 31.12.2024;

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3, по доверенности от 22.07.2023 сроком действия 1 год, 

 

установил:

Министерство имущественных отношений Омской области (далее- истец, Министерство) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1, предприниматель) задолженности: 

- по договору аренды имущества, находящегося в собственности Омской области, № АН2059 в сумме 190 282,83 руб., неустойку в размере 89 604,23 руб.; 

- по договору аренды имущества, находящегося в собственности Омской области, № АН2060 – задолженность в сумме 86 182,46 руб., неустойку в размере 44 164,42 руб.

Решением Арбитражного суда Омской области от 26.12.2023 по делу № А46-11434/2022 исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя в пользу Министерства взыскано:

- по договору аренды имущества, находящегося в собственности Омской области, № АН2059 – задолженность в сумме 40 456,21 руб., неустойка в размере 20 112,10 руб.; 

- по договору аренды имущества, находящегося в собственности Омской области, № АН2060 – задолженность в сумме 25 822,87 руб., неустойка в размере 12 821,66 руб. 

В удовлетворении остальной части требований отказано. Кроме того, с предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 2 701 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы ее податель указывает, что истец производит начисление арендных платежей до момента перехода права собственности помещений к ФИО1, переход права собственности зарегистрирован в отношении двух помещений 30.03.2023, 06.12.2022 соответственно, однако суд произвел расчет арендной платы по 21.03.2022 и суммы пени по 13.12.2023, тем самым необоснованно освободив ответчика от арендной платы с 22.03.2022. 

Указанная апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании Восьмого арбитражного апелляционного суда на 19.03.2024.

До начала судебного заседания в материалы дела поступил письменный отзыв ответчика, в котором предприниматель просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Представленный отзыв приобщен апелляционным судом к материалам дела на основании статьи 262 АПК РФ.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Министерства поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить, ответил на вопросы суда. 

Представитель ИП ФИО1 просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, ответил на вопросы суда 

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2024 судебное заседание в порядке статьи 158 АПК РФ отложено на 02.04.2024. Указанным определением Министерству предложено представить выписки из ЕГРН на помещения о переходе права собственности; предпринимателю - налоговые уведомления за 2023 год, контррасчет.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2023 в составе суда произведена замена судьи Халявина Е.С. на судью Рожкова Д.Г.

От Министерства поступило ходатайство о приобщении к материалам дела выписок ЕГРН в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 55:36:170110:7774; 55:36:170110:7775, а также дополнения к апелляционной жалобе.

От предпринимателя поступили дополнения к отзыву на апелляционную жалобу с приложением налогового уведомления от 15.08.2023. 

Представленные документы приобщены апелляционным судом к материалам дела на основании статей 81, 268 АПК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, открытом 02.04.2024, стороны поддержали ранее изложенные процессуальные позиции, ответили на вопросы суда.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Министерством (арендодатель), Казенным учреждение Омской области «Центр учета и содержания Омской области» (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) заключены договоры аренды имущества, находящегося в собственности Омской области № АН2060, № АН2059.

Согласно пункту 1.1 договора № АН2060 балансодержатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение 2П площадью 20,8 кв.м на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> для осуществления административно-хозяйственной деятельности.

Стоимость объекта аренды составляет 568 000 руб. с учетом НДС.

Срок аренды установлен сторонами с 18.07.2019 по 17.06.2024 (пункт 1.2 договора)

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора арендная плата на момент заключения договора составляет 9 443 руб. в месяц без учета НДС, арендатор обязан ежемесячно вносить арендную плату на счет Управления Федерального казначейства по Омской области до первого числа месяца, за который производится оплата.

В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, им уплачивается пеня в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2.1 договора).

Помещение 2П передано во временное владение и пользование предпринимателя по акту приема-передачи от 18.06.2019.

Согласно условиям договора № АН2059 предпринимателю на праве аренды предоставлено помещение 1П  площадью 21,6 кв.м, расположенное по тому же адресу, что и помещение 2П.

Стоимость объекта аренды составляет 590 000 руб. с учетом НДС, ежемесячная арендная плата установлена в размере 15 110,15 руб. без учета НДС.

Иные положения договора аналогичны условиям, содержащимся в договоре № АН2060.

Как указывает истец, предпринимателем, принятые на себя обязательства в части своевременного внесения арендной платы, надлежащим образом не исполнены.

Поскольку досудебное урегулирование спора не привело к положительному результату, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции усмотрел основания для частичного удовлетворения исковых требований, с чем выразил несогласие истец.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции усматривается основания для его изменения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Материалами дела подтверждается, что 08.11.2021 предприниматель обратился в адрес Министерства с заявлениями о предоставлении преимущественного права на приватизацию спорных помещений.

Министерство направило в адрес предпринимателя проекты договоров купли-продажи. 

Между тем, между сторонами возникли разногласия относительно определения выкупной стоимости помещений 1П, 2П. Разногласия переданы на рассмотрение арбитражного суда и рассмотрены в рамках дел №№ А46-6437/2022 (в отношении помещения 1П), А46-4721/2022 (в отношении помещения 2П).

Решением Арбитражного суда Омской области от 06.12.2022 по делу № А46-6437/2022 разногласия сторон урегулированы посредством изложения абзаца первого пункта 3.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи помещения по настоящему Договору составляет 850 833 руб. 33 коп., без учета НДС, в соответствии с заключением эксперта № 5/АГ-22 от 08.08.2022, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочное агентство «Ледон».

Решением Арбитражного суда Омской области от 24.08.2022 по делу № А46-4721/2022 разногласия сторон урегулированы посредством изложения абзаца первого пункта 3.1 договора в следующей редакции: «цена продажи помещения по настоящему Договору составляет 820 833 руб. 33 коп., в соответствии с заключением эксперта № 4/АГ-22 от 08.08.2022, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Экспертнооценочное агентство «Ледон».

Из содержания апелляционной жалобы усматривается несогласие истца с отказом в удовлетворении исковых требований за оставшийся период, поскольку объекты фактически переданы ответчику, арендная плата подлежит начислению до государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. 

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). 

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. 

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). 

В соответствии с разъяснениями, изложенными к пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления № 73, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю. 

Таким образом, до момента заключения сторонами договора купли-продажи арендные отношения сохраняются и арендатор обязан вносить предусмотренную договором аренды плату за пользование имуществом.

Вместе с тем имеет место следующее.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», при принятии решения об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключённым на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). 

Вместе с тем в настоящем случае имеет место ситуация при которой договоры не заключены ранее с учетом административных процедур в результате недоработки министерства при определении выкупной стоимости имущества.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) при получении заявления о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, уполномоченные органы обязаны: 

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключён в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Как верно отмечено судом первой инстанции, направив заявление о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в уполномоченный орган, субъект предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным статьёй 3 Закона № 159-ФЗ, вправе рассчитывать, что соответствующие органы публичного образования исполняет возложенные на них законом обязанности, связанные с обеспечением приватизации арендуемого имущества, и не должен предполагать, что публичные полномочия будут реализованы органами публичного образования ненадлежащим образом.

По общему правилу урегулирование по другому арбитражному делу разногласий, возникших при заключении сторонами договора купли-продажи спорных помещений, не свидетельствует о незаконности действий муниципального органа и не освобождает ответчика от внесения арендных платежей за указанный период (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.10.2019 № 310-ЭС18-21010 по делу № А35- 11706/2015).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в силу части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления о выкупе уполномоченные органы обязаны обеспечить оценку рыночной стоимости, что исключает установление произвольной цены.

В настоящем случае ходе рассмотрения дел №№ А46-4721/2022 и А46-6437/2022 установлено, что в целях выкупа спорных объектов Министерством обеспечено проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений, однако указанная оценка была произведена не на дату обращения предпринимателя с заявлением о приватизации как того требует закон, а на иную дату. Таким образом, риск получения недостоверных результатов оценки вследствие недоработки Министерства в отсутствие вины предпринимателя лежит на самом истце и иное Министерством не доказано.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что именно действия истца послужили причиной обращения предпринимателя с соответствующими исками, поскольку представленные Министерством отчеты об оценке не могли быть использованы в целях заключения договоров купли-продажи.

Таким образом, после 21.03.2022 спорные объекты не были переданы в собственность предпринимателя по причине неверного определения Министерством рыночной стоимости объектов, что было установлено при рассмотрении дел                           №№ А46-4721/2022 и А46-6437/2022.

Суд апелляционной инстанции соглашается с определением судом первой инстанции даты заключения договора с учетом нормативных сроков. Аналогичным образом период определен в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2020 по делу № А46-4918/2022, что признано правильным постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.04.2023 по делу № А46-4918/2022.

С учетом правовой позиции, изложенной в постановлении от 06.09.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А46-13391/2021, в случае неправомерного бездействия уполномоченного органа на стороне предпринимателя могли возникнуть убытки.

Убытки могут быть взысканы с учетом математической разницы между суммой арендной платы, внесенной предпринимателем в период необоснованной пролонгации арендных отношений, и величиной налога на имущество, который бы уплатил предприниматель с момента регистрации за ним права собственности на объекты недвижимости.

Довод предпринимателя о том, что убытки не возникли, поскольку арендная плата в спорый период не вносилась, отклоняются, поскольку противоречат принципу платности пользования имуществом.

Так, судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 45 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах. Обязанность по уплате налога должна быть выполнена в срок, установленный в соответствии с НК РФ. 

На основании статьи 400 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 НК РФ

Согласно пункту 1 статьи 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. 

Согласно статье 405 НК РФ налоговым периодом признается календарный год. 

Согласно пункту 2 статьи 406 НК РФ налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. 

На территории Омской области ставки налога на имущество определены на основании статьи 2 решения Омского городского совета № 283 от 26.11.2014, , где ставка налога на имущество по прочим объектам налогообложения, к которым относятся иные строения, помещения и сооружения определена 0,5%.

На основании пункта 1 статьи 409 НК РФ налог подлежит уплате налогоплательщиками в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. 

Согласно налоговому уведомлению от 15.08.2023 № 83198138 сумма налога, подлежащего уплате не позднее 01.12.2023 за помещение 2П, составит 128 руб. В отношении помещения 1П налоговое уведомление не выставлено в связи с переходом права собственности на объект недвижимости 30.03.2023, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 30.03.2023.

Поскольку у предпринимателя с марта 2022 года могла бы возникнуть обязанность по уплате налога на имущество, арендная плата в размере, установленном договором, взысканию с ответчика не подлежит.

При этом, если бы плата была внесена, с Министерства в пользу предпринимателя подлежали бы взысканию убытки в размере платы за вычетом налога на имущество. Данный подход изложен в постановлении от 06.09.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А46-13391/2021 и вопреки доводам предпринимателя не противоречит позиции, изложенной в определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 № 304-ЭС23-9605 по делу № А46-1071/2022.

В настоящем случае предприниматель является плательщиком налога на имущество, что подтверждается в том числе представленным в дело налоговым уведомлением.

Однако, ввиду того, что основания для освобождения предпринимателя от платы за пользование имуществом за период с 22.03.2022 по 30.03.2023 (помещение 1П) и с 22.03.2022 по 06.12.2022 (помещение 2П) отсутствуют, задолженность должна исчисляться исходя из суммы налога на имущество с учетом зачета налога в счет убытков в виде излишне уплаченной арендной платы, которые в данном случае понесены не были (статьи 15, 410 ГК РФ). 

При этом имущественный налог за спорные периоды предпринимателем не уплачивался, двойное взыскные из представленных в дело документов не усматривается.

Согласно не оспоренному предпринимателем расчету Министерства, налог на имущество за помещение 1П составит: 648 817,56 руб. (кадастровая стоимость) х 0,5 % = 3 244,08 руб. в год, 3315,19 руб. за спорный период.

За помещение 2П за период с 22.03.2022 по 06.12.2022: 307 710 (кадастровая стоимость) х 0,5 % = 1 538,55 руб. в год, 1091,73 руб. за спорный период.

Вопреки доводам подателя жалобы, основания для начисления пени на суммы из расчета налога при указанных обстоятельствах отсутствуют, поскольку имеет место взыскание не арендной платы по договору, а производной от убытков задолженности.

Соответственно в части неустойки решение суда первой инстанции изменению не подлежит.

Таким образом, с предпринимателя в пользу Министерства подлежит взысканию по договору аренды имущества, находящегося в собственности Омской области, № АН2059 – задолженность в сумме 43771,40 руб., неустойка в размере 20 112,10 руб.; по договору аренды имущества, находящегося в собственности Омской области, № АН2060 – задолженность в сумме 26 914,60 руб., неустойка в размере 12 821,66 руб.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании статьи 269, пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ в части размера задолженности и подлежащей взысканию в федеральный бюджет государственной пошлины за подачу иска.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Министерство освобождено от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Омской области удовлетворить в части.

Решение Арбитражного суда Омской области от 26.12.2023 по делу                         № А46-11434/2022 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Темерсо-инжиниринг» удовлетворить в части.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в пользу Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>):

- по договору аренды имущества, находящегося в собственности Омской области, № АН2059 – задолженность в сумме 43771,40 руб., неустойку в размере 20 112,10 руб.;

- по договору аренды имущества, находящегося в собственности Омской области, № АН2060 – задолженность в сумме 26 914,60 руб., неустойку в размере 12 821,66 руб.

В удовлетворении остальной части требования отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в доход федерального бюджета 2 821 руб. государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Н.В. Бацман

Судьи

 

Т.А. Воронов

Д.Г. Рожков