Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-13973/2016

город Брянск

18 июля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 июля 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 18 июля 2017 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Макеевой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания              ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Государственного автономного учреждения культуры «Брянская областная филармония»,  г. Брянск

к  Обществу с ограниченной ответственностью «Ультрамаринъ», г. Брянск

о взыскании 222 960 руб. 73 коп.

третье лицо: ООО «Октябрь», г.Брянск

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 (доверенность №280 от 04.07.2017);

от ответчика: ФИО3 (доверенность б/н от 17.01.2016)4

от третьего лица: не явились, извещены

установил:

Государственное автономное учреждение культуры «Брянская областная филармония»,  г. Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Ультрамаринъ», г. Брянск, о взыскании 237 857 руб. 14 коп., в том числе 228 152 руб. 78 коп. задолженности по арендной плате за период с 12.02.2016 по 12.08.2016 по договору аренды нежилых помещений №2 от 05.01.2002 и 9 704 руб. 36 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.02.2016 по 12.08.2016.

         Определением суда от 24.10.2016 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

         14.11.2016 в суд поступило ходатайство истца об увеличении исковых требований в части суммы основного долга до 349 927 руб. 58 коп. Определением от 21.11.2016 указанное ходатайство судом удовлетворено. 

В связи с имеющимися основаниями для рассмотрения дела по общим правилам искового производства, предусмотренными ч.5 ст. 227 АПК РФ, суд определением от 26.12.2016 перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства

В процессе рассмотрения дела от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просил взыскать с ответчика 162 632 руб. 51 коп. задолженности по арендной плате за период с сентября по декабрь 2016г. и 184 140 руб. 49 коп. задолженности за коммунальные услуги с мая по декабрь 2016г.

Ходатайство истца удовлетворено судом в части требования о взыскании с ответчика 162 632 руб. 51 коп. задолженности по арендной плате за период с сентября по декабрь 2016г. Взыскание задолженности за коммунальные услуги является дополнительным требованием, которое не было заявлено первоначально при предъявлении искового заявления, в связи с чем не может расцениваться как увеличение  размера исковых требований по настоящему иску, вследствие чего ходатайство об увеличении размера исковых требований в указанной части отклонено судом, как противоречащее ст.49 АПК РФ. Данное требование может быть заявлено в рамках отдельного иска.

До принятия решения по делу истец неоднократно заявлял ходатайства об уточнении исковых требований. Ходатайства удовлетворены судом, в связи с чем цена иска составила 234 658 руб. 23 коп., в том числе 213 815 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате за период с февраля 2016г. по февраль 2017г. и  20 842 руб. 52 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.02.2016 по 28.02.2017.

Определением суда от 07.06.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст.51 АПК РФ привлечен субарендатор спорного помещения - Общество с ограниченной ответственностью «Октябрь».

Третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено судом надлежащим образом, представило отзыв на исковое заявление.

Судебное заседание проведено в отсутствие представителя третьего лица в порядке, установленном ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании 04.07.2017 от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит взыскать с ответчика 222 960 руб. 73 коп., в том числе 213 815 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате за период с февраля 2016г. по февраль 2017г. и 9 145 руб. 02 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.09.2016 по 28.02.2017. Ходатайство удовлетворено судом в соответствии со ст.49 АПК РФ.

           В судебном заседании 04.07.2017 был объявлен перерыв до 11.07.2017 в соответствии со ст.163 АПК РФ. Представители сторон были уведомлены о перерыве в судебном заседании под расписку в приложении к протоколу судебного заседания. Определение о перерыве размещено в картотеке арбитражных дел в сети Интернет.         После перерыва судебное заседание продолжено.

Третье лицо своего представителя в судебное заседание после перерыва не направило.

Дело рассмотрено после перерыва в судебном заседании в отсутствие представителя третьего лица в порядке, установленном ст.ст.156, 163 АПК РФ.

Представитель истца поддержала исковые требования в уточненной сумме.

Представитель ответчика исковые требования не признал.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ГУП «Управление домами администрации Брянской области» (Арендодатель) и ООО «Дриблинг» (Арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений №2 от 05.01.02 сроком до 05.01.2049 года (т.1, л.д.11-14).

В соответствии с условиями договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные в киноконцертном зале «Дружба» по адресу: 

<

...> для использования под кафе, дискотеку и иные виды досуга посетителей. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений – 1656,8 кв.м (п.1.1. договора).

Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что сумма арендной платы вносится поквартально в соответствии с условиями конкурса. Арендная плата вносится путем предоплаты не позднее пятого числа первого месяца каждого квартала.

Согласно акту приема-передачи нежилых помещений от 05.01.2002 помещения были переданы арендатору (л.д. 15).

На основании дополнительных соглашений к договору аренды от 03.11.2005 и 26.02.2006 изменены стороны договора: арендодатель – Управление имущественных отношений Брянской области, арендатор – ООО «Ультрамаринъ».

Дополнительным соглашением от 19.05.2011 установлено, что арендодателем по договору аренды с 01.01.2011 является ГАУК «Брянская областная филармония».

Дополнительным соглашением от 12.02.2016 стороны согласовали годовой размер арендной платы 487 099 руб. 20 коп.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что  обязанность по своевременному внесению арендной платы ООО «Ультрамаринъ» надлежащим образом не исполнялась, в результате чего за период с февраля 2016 г. по февраль 2017 г.  образовалась задолженность в размере 213 815 руб. 71 коп.

Направленные истцом в адрес ответчика претензии ответчиком в полном объеме  удовлетворены не были (л.д.26, 112, 114, 129). Поскольку в добровольном порядке сумма задолженности за пользование нежилыми помещениями ответчиком погашена не была, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения исковых требований).

Отношения сторон регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации  (параграфом 1 главы 34 «Общие положения об аренде») (далее – ГК РФ).

В соответствии со ст.ст.606, 614 ГК РФ по договору  аренды  арендодатель  обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование,  а арендатор обязан  своевременно  вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании ст.307 ГК РФ кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Возражая против исковых требований, ответчик в письменном отзыве ссылался на то, что в заявленный истцом период времени ООО «Ультрамаринъ» не имело возможности пользоваться арендованным имуществом вследствие нахождения его в технически неисправном состоянии, то есть в данном случае арендодателем не исполняется условие договора аренды о предоставлении арендатору помещения в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а само сданное в аренду имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию им. Таким образом, ООО «Ультрамаринъ» считает, что в связи с неисполнением арендодателем обязанностей, предусмотренных условиями договора аренды, и отсутствием у арендатора- ООО «Ультрамаринъ» возможности пользоваться арендованным имуществом по вине арендодателя, у арендатора в силу ст.ст.612, 616 ГК РФ отсутствует обязательство по уплате арендной платы в заявленный истцом период времени. 

Возражая против указанных доводов, истец сослался на то, что согласно акту приема-передачи помещений от 12.02.2016 общей площадью 1656,8 кв.м, находящихся в к/з «Дружба» по адресу: 

<

...>, состояние переданных в аренду помещений было признано удовлетворительным. Вместе с тем, за все время пребывания на арендуемой площади от ответчика не поступало никаких заявлений, обращений и претензий в адрес арендодателя. Следовательно, ответчик пользовался арендуемыми помещениями и обязан внести арендную плату согласно договору аренды нежилых помещений.

ООО «Октябрь» является субарендатором спорных нежилых помещений по договору №1 от 16.02.2016, заключенному с ООО «Ультрамаринъ». В соответствии с условиями договора субаренды субарендатор взял на себя обязательства по оплате арендуемого нежилого помещения в размере 50 000 руб. ежемесячно. В письменном отзыве третье лицо - ООО «Октябрь» указало на то, что с 15.06.2016 фактически частично использовало помещение и производило субарендные платежи.

Ссылка ответчика на то, что ООО «Ультрамаринъ» было лишено возможности пользоваться арендованным имуществом ввиду того, что обществу были переданы помещения в технически неудовлетворительном состоянии, не может быть принята судом во внимание, поскольку данное обстоятельство не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как следует из материалов дела, первоначально спорные нежилые помещения были переданы ответчику по акту приема-передачи нежилых помещений от 05.01.2002 в технически исправном состоянии (т.1, л.д.15). 

Распоряжением Администрации Брянской области от 11.07.2012 №754-р была приостановлена эксплуатация здания концертного зала "Дружба", расположенного по адресу: 

<

...>, для проведения капитального ремонта, в связи с чем ООО "Ультрамаринъ" приостановило свою деятельность в арендуемом помещении с июля 2012 года. Впоследствии между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение №1 от 12.02.2016 к договору аренды №2 от 05.01.2002 и спорные нежилые помещения площадью 1656,8 кв.м были переданы арендатору по акту приема-передачи от 12.02.2016, в котором указаны характеристики нежилого помещения и зафиксировано техническое состояние имущества (т.1, л.д.34). В данном акте от 12.02.2016 указаны виды благоустройства: водоснабжение, центральное отопление, электроснабжение, канализация, а также отражено, что при осмотре кровли обнаружены множественные протечки на площади 432 кв.м, отсутствует внутренняя электрическая проводка от вводного рубильника, отсутствует освещение, система вентиляции арендуемых помещений не работает, частично разукомлектована.  

Судом установлено, что несмотря на данное техническое состояние помещений, ООО «Ультрамаринъ» не отказалось от заключения дополнительного соглашения №1 от 12.02.2016 к договору аренды, направленного на возобновление арендных правоотношений после приостановления эксплуатации здания, и приняло спорное имущество с оговоренными в акте приема-передачи недостатками.

Таким образом, подписав указанное дополнительное соглашение к договору аренды и приняв арендуемое помещение с недостатками, арендатор принял на себя права и обязанности, предусмотренные главой 34 ГК РФ и условиями подписанного договора.

Согласно ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. 

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. 

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

Договор аренды иных условий в отношения капитального ремонта не содержит.

В то же время в силу п.2 ст.616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором.

По условиям договора аренды (п.п.2.3.3., 2.3.4.) арендатор обязан содержать арендуемые помещения в полной исправности, соблюдать в арендуемых помещениях требования государственного санитарно-эпидемиологического надзора, Госпожнадзора, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого объекта, своевременно производить за свой счет косметический и текущий ремонт арендуемых помещений. Капитальный ремонт сдаваемых в аренду объектов производится за счет средств арендодателя.

Из изложенных правовых норм и условий договора аренды следует, что обязанность по текущему ремонту арендуемых помещений была возложена на ответчика, который также был вправе произвести капитальный ремонт в случае неотложной необходимости с отнесением расходов на истца.     

В силу ст.616 ГК РФ в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта ответчик был вправе по своему выбору либо произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы. Однако данные действия ответчиком предприняты не были. 

Также ответчик не воспользовался своим правом на обращение в суд с иском к арендодателю об устранении препятствий в пользовании арендуемым помещением в случае, если ответчик полагал, что такие препятствия создаются арендодателем.

Не обращался ответчик к истцу и с предложением о расторжении договора аренды по соглашению сторон либо с требованием о расторжении договора аренды в судебном порядке со ссылкой на неисполнение обязательств арендодателем. 

Довод ответчика о том, что истец передал имущество в ненадлежащем состоянии, что повлекло невозможность использования по назначению переданного объекта аренды, и потому обязанность по уплате арендных платежей за взыскиваемый период у него отсутствует, отклоняется судом, ввиду следующего.

В письменном отзыве ответчик ссылается на то, что по заявке ООО «Ультрамаринъ» ООО «Сумма технологий» было произведено обследование нижнего яруса кровли КЗ «Дружба», по результатам которого сделан вывод о невозможности дальнейшего использования помещения по назначению и необходимости срочного ремонта кровли с полной заменой наплавляемых рулонных материалов.

Вместе с тем, в нарушение ст.65 АПК РФ ответчиком не  доказан тот факт, что в спорный период существовали неустранимые препятствия в использовании арендованного имущества по назначению, а также не обоснована возможность применения при данных фактических обстоятельствах положений статьей 307, 328 ГК РФ, дающих право арендатору приостановить исполнение встречного обязательства (внесение арендной платы). Кроме того, как было указано выше, указанные ответчиком обстоятельства не помешали сдать ему спорные нежилые помещения в субаренду, и получать субарендную плату.

Суд также принимает во внимание то, что ответчиком в спорный период частично вносилась арендная плата, а также частично оплачивались коммунальные платежи, что подтверждает факт использования арендуемого помещения как арендатором, так и субарендатором, вносившим субарендную плату. В своем письме от 15.11.2016 (т.1, л.д.58), направленном в адрес суда, ответчик указал, что направляет копии квитанций об уплате арендной платы за период февраль-июль 2016г., не оспаривая необходимость внесения арендной платы. 

Доводы третьего лица не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в случае наличия у третьего лица спора с ответчиком, возникшего из договора субаренды, такой спор подлежит рассмотрению в рамках отдельного искового производства.  

Таким образом, факт пользования ответчиком спорными помещениями в заявленный период и сумма задолженности в размере 213 815 руб. 71 коп. за период с февраля 2016г. по февраль 2017г. подтверждается материалами дела. При таких обстоятельствах, оценив в соответствии со ст.71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в отдельности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, суд считает вышеуказанные возражения ответчика несостоятельными, а требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 213 815 руб. 71 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Помимо требования о взыскании задолженности по договору истцом заявлялось требование о применении мер имущественной ответственности за нарушение условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Факт неисполнения ответчиком обязательства по оплате арендных платежей судом установлен.

По условия договора аренды (п.3.1.) арендная плата вносится путем предоплаты до  5 числа первого месяца каждого квартала (т.1, л.д.12). 

В дополнительном соглашении №1 от 12.02.2016 к договору аренды указано, что Арендатор уплачивает ежемесячную арендную плату в полном объеме Арендодателю. При этом, изменения в части срока внесения арендной платы в договор аренды не вносились. Следовательно, просрочка по внесению арендной платы за 1 квартал 2016 с учетом подписания сторонами акта приема-передачи от 12.02.2016 наступила с 13.02.2016. Истцом согласно последнему уточнению исковых требований начислены проценты за период с 12.09.2016 по 28.02.2017, то есть за меньший период просрочки, что не нарушает прав ответчика. Расчет процентов за указанный период произведен истцом неверно. В результате перерасчета процентов судом установлено, что проценты за период с 12.09.2016 по 28.02.2017 составляют 11 039 руб. 16 коп. (с учетом согласованных в договоре аренды сроков платежа и произведенных ответчиком частичных оплат), однако подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в заявленной истцом уточненной сумме – 9 145 руб. 02 коп. 

Каких-либо доказательств наличия обстоятельств, влекущих в силу ст.401 Гражданского кодекса Российской Федерации освобождение ответчика от предусмотренной нормой ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации ответственности за неисполнение денежного обязательства, суду не представлено и в ходе рассмотрения дела не установлено. 

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика 9 145 руб. 02 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.09.2016 по 28.02.2017 подлежит удовлетворению.

Истцом при подаче иска в суд по платежному поручению №273714 от 20.09.2016 была уплачена государственная пошлина в сумме 7 563 руб.

При цене иска, равной 222 960 руб. 73 коп., государственная пошлина в соответствии с п.п.1 п.1 ст.333.21. НК РФ составляет 7 459 руб.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно п.п.1 п.1 ст.333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 7 459 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, а истцу подлежит возврату из федерального бюджета 104 руб. государственной пошлины, как излишне уплаченной.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Государственного автономного учреждения культуры «Брянская областная филармония» к Обществу с ограниченной ответственностью «Ультрамаринъ» о взыскании 222 960 руб. 73 коп. удовлетворить.

         Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ультрамаринъ», г.Брянск, в пользу Государственного автономного учреждения культуры «Брянская областная филармония»,  

<

...> 960 руб. 73 коп., в том числе 213 815 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате и 9 145 руб. 02 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 7 459 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

         Возвратить Государственному автономному учреждению культуры «Брянская областная филармония»,  г.Брянск, из федерального бюджета 104 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению №273714 от 20.09.2016 года. 

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Туле. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Брянской области.

Судья                                                                          М.В. МАКЕЕВА