﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2973/20 

Екатеринбург

25 июня 2020 г.

Дело № А07-16309/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.

судей Рябовой С.Э., Полуяктова А.С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (далее – общество «Элемент-Трейд», ответчик) на решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от  30.10.2019 по делу № А07-16309/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2020 по тому же делу.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 22.04.2020 производство по кассационной жалобе приостановлено.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 19.05.2020 производство по кассационной жалобе возобновлено.

	Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «Элемент-Трейд»– Хмылова А.Г. (доверенность от 09.09.2019 №580-19).

	Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Привилегия» действующего в качестве доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Лидер Девелопмент» (далее - общество «УК «Привилегия» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Лидер Девелопмент», истец) о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

	Общество «УК «Привилегия» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Лидер Девелопмент» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу «Элемент-Трейд» об установлении размера постоянной части арендной платы по договору аренды  нежилого помещения от 17.10.2016 № 52-НМЮ в размере 193 196 руб. 24 коп., в том числе НДС за один месяц аренды; взыскании 152 617 руб. 36 коп. задолженности по арендной плате,  31 689 руб. 91 коп. неустойки  (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

	Решением суда  от 30.10.2019 иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскано 152 617 руб. 36 коп. задолженности, 31 689 руб. 91 коп. суммы пени, 6529 руб. суммы расходов по оплате государственной пошлины. В остальной части иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда                от  28.01.2020 решение суда оставлено без изменения.

	В кассационной жалобе общество «Элемент-Трейд» просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, судом неправильно истолкованы условия п. 4.5, отмечает, при буквальном толковании условий договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации из пункта 4.5 следует, что повышение арендной платы возможно в связи с  изменением рыночных условий, а не на размер инфляции. Заявитель считает, что доказательств изменения рыночных условий истцом не представлено. Как указывает ответчик, сторонами предусмотрена обязанность оформить дополнительное соглашения об изменении размера арендной платы, право на одностороннее изменение условий договора отсутствует.

В отзыве на кассационную жалобу общество «УК «Привилегия» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Лидер Девелопмент» просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

	Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом «УК «Привилегия» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Лидер Девелопмент» (арендодатель) и обществом «Элемент-Трейд» (арендатор) заключен договор от 17.10.2016 № 52-НМЮ аренды нежилого помещения, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 405,1 кв. м (номера помещений на 1-м этаже № 5-9, в подвале № 7,8,11-15, часть пом. 4 площадью 9,1 кв. м) в здании, назначение: нежилое здание, 4-этажный (подземных этажей -1), общая площадь 1331,9 кв. м, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Белебей, ул. Пионерская, д. 67 (кадастровый номер здания 02:63:011508:83).

	По акту приема-передачи к договору от 18.10.2016 помещение передано арендатору.

	Согласно пункту 4.4. договора, арендатор обязан не позднее 20 числа месяца выплачивать арендодателю постоянную часть арендной платы за последующий месяц аренды, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

	Пунктом 4.2. договора предусмотрено, что постоянная часть арендной платы составляет: - первые 60 дней с момента подписания Акта приема-передачи нежилых помещений - 51 073, руб., в том числе НДС 18%, ежемесячно; - по истечении 60 дней с момента подписания Акта приема-передачи нежилых помещений - 182 295 руб., в том числе НДС 18% ежемесячно.

	Пунктом 4.5. договора стороны согласовали, что арендодатель может увеличивать постоянную часть арендной платы в соответствии с изменением рыночных условий, но не более одного раза в год и не более чем на 8%. О корректировке арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора за 45 календарных дней вступления в силу этих изменений с оформлением дополнительного соглашения к настоящему договору.

	Пунктом 8.6 договора предусмотрено, что в случае уклонения какой-либо из сторон от подписания акта приема-передачи помещений, виновная сторона уплачивает неустойку в размере 0,1 % от постоянной части арендной платы в месяц за каждый день просрочки. Неустойка должна быть выплачена в течение 5 дней с даты получения соответствующего счета.

	Письмом от 06.06.2018 истец уведомил ответчика о повышении постоянной части арендной платы с 01.08.2018 до суммы 196 878 руб. с приложением дополнительного соглашения № 2 к договору аренды, которое получено ответчиком 15.06.2018.

	24.08.2018 истец повторно направил письмо ответчику с приложением подписанного со стороны арендодателя дополнительного соглашения № 2, а также счета на доплату постоянной части арендной платы.

	В целях досудебного урегулирования спора истцом была направлена претензия от 23.04.2019 № 2304/02 о необходимости подписать дополнительное соглашение № 2 и погасить задолженность по договору аренды.

	Ответчик претензию получил 29.04.2019, оставил ее без удовлетворения.

	Ссылаясь на повышение размера постоянной части арендной платы, в связи с изменением рыночных условий в период с момента заключения договора и до 31.07.2018 на 5,98%, общество «УК «Привилегия» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Лидер Девелопмент» обратилось в суд с рассматриваемым иском.

	Удовлетворяя иск частично, суды исходили из следующего.

	В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

	Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

	Положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

	В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

	Согласно изложенным разъяснениям, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в силу чего изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

	В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию таким  образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.	

	Исследовав и оценив условия п. 4.5 договора с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что стороны согласовали условие об одностороннем увеличении размера арендной платы арендодателем и способ ее расчета: а именно в связи с изменением рыночных условий, не более одного раза в год и не более чем на 8%, при этом сторонами согласован уведомительный (односторонний), порядок изменения арендной платы путем оформления в последующем дополнительного соглашения.

	При указанных обстоятельствах, учитывая разъяснения Верховного суда Российской Федерации, суды пришли к правомерному выводу о том, что одностороннее изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

	Как установлено судами,  увеличение размера постоянной части арендной платы в сумме 193 196 руб. 24 коп. составило 5,98% от последней  установленной арендной платы, что не противоречит пункту 4.5 договора.

	Поскольку действия арендодателя соответствуют условиям договора, согласованным сторонами при подписании договора аренды, возможность индексирования ставки арендной платы на уровень инфляции путем применения коэффициента-дефлятора предусмотрена действующим законодательством и не противоречит условиям договора аренды, учитывая направление истцом уведомления об увеличении арендной платы, суды верно установили, что с 01.08.2018 подлежит применению новый размер арендной платы, определенный по правилам пункта 4.5 договора аренды.

	Условие пункта 4.5 договора аренды недействительным по каким-либо основаниям в установленном законом порядке не признано.	В отсутствие доказательств погашения задолженности, суды правомерно взыскали 152 617 руб. 36 коп. задолженности, 31 689 руб. 91 коп. неустойки (ст. 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).		

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются как основанные на неправильном толковании норм материального права, кроме того доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебных актов,                            не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от  30.10.2019 по делу № А07-16309/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2020 по тому же делу ставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           В.А. Купреенков 

Судьи					           С.Э. Рябова 

                                                                                             А.С. Полуяктов