Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-6215/2024

г. Хабаровск

01 августа 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 июля 2024 года

Мотивированное решение изготовлено 01 августа 2024 года

Арбитражный суд Хабаровского края в составе: судьи Руденко Р.А., с участием секретаря судебного заседания Шептуна Д.И., ведущего протокол судебного заседания,

рассмотрел в заседании суда дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дом Арт»

о признании незаконным и отмене  предостережения Управления Роспотребнадзора по Хабаровскому краю от 22.03.2024г. № 886.

с участием третьих лиц: прокуратуры Хабаровского края; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю

В судебном заседании принимали участие:

от ООО «СЗ «Дом Арт» - не явились;

от Управления Роспотребнадзора по Хабаровскому краю - ФИО1, представитель по доверенности № 01.0-5518 от 23.05.2024г.; ФИО2, представитель по доверенности № 01.1-12863 от 12.12.2023г.;

от прокуратуры Хабаровского края - ФИО3, личность установлена по представленному удостоверению ТО № 375724;

от Управления Росреестра по Хабаровскому краю и ЕАО - не явились.

 

Суд установил: Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дом Арт» обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене  предостережения Управления Роспотребнадзора по Хабаровскому краю от 22.03.2024г. № 886 в части п. 2.7.2 и п. 4.2.8 типового договора.

В соответствии со ст. 163, 184 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 22.07.2024г. по 30.07.2024г.

ООО «СЗ «Дом Арт», Управление Росреестра по Хабаровскому краю явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебное заседание проводится в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Представитель Управления Роспотребнадзора по Хабаровскому краю в судебном заседании, с доводами заявителя не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на заявление и дополнениях к нему, ответил на вопросы суда.

 

Представитель прокуратуры Хабаровского края в судебном заседании, с доводами заявителя не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на заявление, ответил на вопросы суда.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

На основании пунктов 4.1, 4.2. решения межведомственного совещания при заместителе Генерального прокурора РФ, задания от 22.03.2021г. на проведение контрольного (надзорного) мероприятий без взаимодействия с контролируемым лицом, Управлением Роспотребнадзора по Хабаровскому краю (далее - Управление) в соответствии с требованиями ст. 57, 74 Федерального закона от 31.07.2020г. № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (далее - Федерального закона № 248 - ФЗ) проведено контрольное (надзорное) мероприятие без взаимодействия с контролируемым лицом в форме наблюдения за соблюдением ООО «СЗ «Дом Арт» обязательных требований на сайте единой информационной системы жилищного строительства (далее - ЕИСЖС): https://наш.дом.рф на предмет исполнения законодательства строительными организациями, привлекающими средства граждан для возведения объектов долевого строительства.

В ходе контрольно-надзорного мероприятия Управлением установлено, что 02.06.2023г. на сайте ООО «СЗ «Дом Арт» https://наш.дом.рф размещен проект договора участия в долевом строительстве объекта: Жилого комплекса «Березки», расположенного по адресу: 

<

...> («Жилые дома по ул. Совхозной в Железнодорожном районе г. Хабаровска» на земельном участке с кадастровым номером: 27:23:0000000:32079) (далее - Договор), который содержит недопустимые условия, противоречащие требованиям действующего законодательства.

По результатам контрольного мероприятия, Управлением в адрес ООО «СЗ «Дом Арт» выдано предостережение от 22.03.2024г. № 886 о недопустимости нарушения обязательных требований, Обществу предложено принять меры по соблюдению требований п.п. 15 п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Не согласившись с указанным предостережением ООО «СЗ «Дом Арт» обратилось в Арбитражный суд с рассматриваемым заявлением о признании незаконным и отмене  предостережения Управления Роспотребнадзора по Хабаровскому краю от 22.03.2024г. № 886 в части п. 2.7.2 и п. 4.2.8 типового договора.

В обоснование заявленных требований ООО «СЗ «Дом Арт» указывает, что проект договора размещенный  на сайте Общества https://наш.дом.рф соответствует требованиям действующего законодательства

Выслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив их в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии ст. 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

 

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Управление Роспотребнадзора по Хабаровскому краю осуществляет функции по надзору в соответствии с нормами Федерального закона от 31.07.2020г. № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 248-ФЗ) с учетом особенностей организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля, постановлением Правительства Российской Федерации от 10.03.2022г. № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля».

Частью 3 ст. 56 Федерального закона № 248-ФЗ предусмотрены виды контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемым лицом в форме наблюдения за соблюдением обязательных требований и выездного обследование.

На основании ч. 4 ст. 56 Федерального закона № 248-ФЗ оценка соблюдения контролируемыми лицами обязательных требований контрольными (надзорными) органами не может проводиться иными способами, кроме как посредством контрольных (надзорных) мероприятий, контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия, указанных в ст. 56 Федерального закона № 248-ФЗ.

Под наблюдением за соблюдением обязательных требований (мониторингом безопасности) в силу п. 1 ст. 74 Федерального закона № 248-ФЗ понимается сбор, анализ данных об объектах контроля, имеющихся у контрольного (надзорного) органа, в том числе данных, которые поступают в ходе межведомственного информационного взаимодействия, предоставляются контролируемыми лицами в рамках исполнения обязательных требований, а также данных, содержащихся в государственных и муниципальных информационных системах, данных из сети «Интернет», иных общедоступных данных, а также данных полученных с использованием работающих в автоматическом режиме технических средств фиксации правонарушений, имеющих функции фото- и киносъемки, видеозаписи.

Пунктом 22 Положения о федеральном государственном контроле (надзоре) в области защиты прав потребителей, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 25.06.2021г. № 1005 (далее - Положение № 1005) также предусмотрено, что при осуществлении государственного контроля (надзора) в сфере зашиты прав потребителей проводятся такие виды внеплановых контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемым лицом как наблюдение за соблюдением обязательных требований и выездное обследование.

Согласно ч. 2 ст. 57 Федерального закона № 248-ФЗ, п. 23 Положения № 1005 контрольно-надзорное мероприятие без взаимодействия проводятся должностными лицами контрольных (надзорных) органов на основании заданий уполномоченных должностных лиц контрольного (надзорного) органа, включая задания, содержащиеся в планах работы контрольного (надзорного) органа.

 

Учитывая положения п. 5 Постановления Правительства РФ от 30.06.2004г. № 322 «Об утверждении Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека» Управление Роспотребнадзора по Хабаровскому краю осуществляет надзор и контроль за исполнением требований законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, в сфере защиты прав потребителей и в области потребительского рынка.

Пунктами 4.1, 4.2 решения межведомственного совещания при заместителе Генерального прокурора Российской Федерации «О состоянии законности и повышения эффективности работы органов прокуратуры, государственной власти и органов местного самоуправления, контролирующих органов в сфере соблюдения прав граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 10.03.2021г. (далее - Решение межведомственного совещания при заместителе Генерального прокурора Российской Федерации) Управлению поручено организовать с использованием средств массовой информации, сети «Интернет», Единой информационной системы жилищного строительства мониторинг соблюдения застройщиками прав потребителей, а также на системной основе анализировать договоры, заключаемые строительными компаниями с гражданами, на предмет наличия в них условий, ущемляющих права дольщиков.

Как указано ранее, на основании пунктов 4.1, 4.2. решения межведомственного совещания при заместителе Генерального прокурора РФ, задания от 22.03.2021г. на проведение контрольного (надзорного) мероприятий без взаимодействия с контролируемым лицом, Управлением Роспотребнадзора по Хабаровскому краю (далее - Управление) в соответствии с требованиями ст. 57, 74 Федерального закона от 31.07.2020г. № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (далее - Федерального закона № 248 - ФЗ) проведено контрольное (надзорное) мероприятие без взаимодействия с контролируемым лицом в форме наблюдения за соблюдением ООО «СЗ «Дом Арт» обязательных требований на сайте единой информационной системы жилищного строительства (далее - ЕИСЖС): https://наш.дом.рф на предмет исполнения законодательства строительными организациями, привлекающими средства граждан для возведения объектов долевого строительства.

Так в ходе контрольно-надзорного мероприятия Управлением установлено, что требованиями п.п. 5 п. 2 ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), установлена обязанность застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства, по обеспечению свободного доступа к информации (раскрытие информации), путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства (далее - ЕИСЖС), в том числе, проекта договора участия в долевом строительстве или проектов таких договоров, используемых застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

 

 

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из совокупности положений п. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 2, 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» следует, что к отношениям, с участием потребителей регулирующимся специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права - вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные Законом РФ, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. При наличии в договоре недопустимых условий, ущемляющих права потребителя, указанные условия признаются ничтожными.

Следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой -организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель,  продавец,  импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом РФ, Законом РФ от 07.02.1992г. № 2300-1,  другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В ходе контрольно-надзорного мероприятия Управлением установлено, что 02.06.2023г. на сайте ООО «СЗ «Дом Арт» https://наш.дом.рф размещен проект договора участия в долевом строительстве объекта: Жилого комплекса «Березки», расположенного по адресу: 

<

...> («Жилые дома по ул. Совхозной в Железнодорожном районе г. Хабаровска» на земельном участке с кадастровым номером: 27:23:0000000:32079) (далее - Договор), который содержит недопустимые условия, противоречащие требованиям действующего законодательства.

По п. 2.7.2 Договора суд приходит к следующим выводам.

Так, п. 2.7.2 Договора предусматривает, что участник долевого строительства вправе заявить требование о возврате денежных средств, уплаченных за разницу в площади объекта долевого строительства указанной в договоре и площади по результатам обмеров БТИ исключительно в случае, если такая разница составляет более 3 % от общей приведенной площади объекта долевого строительства, передаваемого в собственность участника, что нарушает права потребителя, предусмотренные законодательством.

 

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в том числе, план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) с указанием сведений в соответствии с проектной документацией, в том числе, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Покупателю в силу ст. 10 16 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

В силу абз. 1 ст. 37 16 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 потребитель обязан оплатить оказанные ему услуги в порядке и в сроки, которые установлены договором с исполнителем.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Однако, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, из буквального толкования указанных норм следует, что потребитель обязан оплатить фактически оказанные ему услуги. Как установлено, предметом договора долевого строительства является строительство квартиры определенной площадью исходя из расчетной стоимости одного квадратного метра площади квартиры.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

 

 

Из буквального толкования указанной нормы, следует, что отступление застройщика от условий договора (выражающееся, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) свидетельствует о нарушении условий договора и является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Доводы ООО «СЗ «Дом Арт» о том, что уменьшение размера передаваемого объекта не превышает 5% от общей площади жилого помещения, являются необоснованными, поскольку этот процент установлен Федеральным законом № 214-ФЗ не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.

По п. 4.2.8 Договора суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 4.2.8 Договора, в случае уступки права требования по договору третьему лицу письменно участник долевого строительства обязан уведомить Застройщика с приложением копии договора цессии с отметкой регистрирующего органа. Уступка права требования Участником по договору допускается после уплаты им цены договора, до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства».

Данное условие противоречит ч. 1 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку нормой прямо предусмотрено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ, а именно положениями Гражданского кодекса РФ, предусматривающими перевод долга.

Таким образом, формулировка п. 4.2.8 Договора ограничивает права потребителя при реализации им права на уступку прав требований по договору.

Доводы ООО «СЗ «Дом Арт», относительно применения положений ст. 385 Гражданского кодекса РФ к правоотношениям между застройщиком и потребителем - участником долевого строительства не состоятельны, поскольку содержат в себе трактовку основания и порядка перехода прав кредитора к другому лицу, а также последствий совершения уступки прав кредитором при отсутствии письменного уведомления должника, между тем, как речь ведется в п. 4.2.8 Договора об уступке прав должником иному лицу.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что п. 2.7.2 и п. 4.2.8 типового договора содержат недопустимые условия, противоречащие требованиям действующего законодательства.

 

Так, в соответствии с п. 3 ст. 74 Федерального закона № 248-ФЗ, если в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности) выявлены сведения о нарушениях обязательных требований, о готовящихся нарушениях обязательных требований или признаках нарушений обязательных требований, контрольным (надзорным) органом в силу п. 3 ст. 74 Федерального закона № 248 может быть принято решение о проведении внепланового контрольного (надзорного) мероприятия, а также решение об объявлении предостережения.

Предостережение в силу ст. 44, ст. 45 Федерального закона № 248-ФЗ является одним из видов профилактических мероприятий, направленных на устранение условий, причин и факторов, способных привести к нарушениям обязательных требований и (или) причинению вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, в частности, на стимулирование контролируемого лица к принятию мер по недопущению в будущем нарушений обязательных требований, а не на привлечение его к административной ответственности с применением установленных законом санкций.

Согласно п.п. 1, 2 ч. 1 ст. 44 Федерального закона № 248-ФЗ профилактика рисков причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям направлена на стимулирование добросовестного соблюдения обязательных требований всеми контролируемыми лицами, а также устранения условий, причин и факторов, способных привести к нарушениям обязательных требований и (или) причинению вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям.

В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 248-ФЗ при осуществлении государственного контроля (надзора), муниципального контроля проведение профилактических мероприятий, направленных на снижение риска причинения вреда (ущерба), является приоритетным по отношению к проведению контрольных (надзорных) мероприятий.

По результатам контрольного мероприятия Управлением в адрес ООО «СЗ «Дом Арт» выдано предостережение от 22.03.2024г. № 886 о недопустимости нарушения обязательных требований, Обществу предложено принять меры по соблюдению требований п.п. 15 п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Принимая  во  внимание  установленные  в  судебном  заседании  обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое предостережение принято  уполномоченным  органом,  является  законным  и  не нарушает  права  и  законные  интересы ООО «СЗ «Дом Арт» в  сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В  соответствии  с частью  3  статьи  201 Арбитражного процессуального кодекса РФ в  случае,  если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения  и  действия  (бездействие)  органов,  осуществляющих  публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права  и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного требования заявителя удовлетворению не подлежат.

 

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат отнесению на заявителя, с него не взыскиваются, поскольку государственная пошлина была уплачена при обращении с заявлением в суд.

Руководствуясь статьями 110-112, 167-170, 176, 200-201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований - отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления Арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба подается в Арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд, принявший решение - Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                                                              Р.А. Руденко