АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-2060/2022

г. Петропавловск-Камчатский

26 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Ищук Ю.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к 

публичному акционерному обществу «Ростелеком»(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерное общество «Почта России»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

о соразмерном уменьшении покупной цены объекта и взыскании621 226,00 рублей, уплаченных по договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2018

при участии:

от истца:

ФИО3 – представитель по доверенности от 01.12.2021 (сроком на 2 года), диплом, 

от ответчика:

ФИО4 – представитель по доверенности от 11.02.2022 № 0806/29/4/22 (сроком до 15.07.2023), диплом, 

от АО «Почта России»:

ФИО5 – представитель по доверенности от 31.08.2021 серия 41АА № 0755916 (сроком по 18.07.2024), диплом, 

от Росреестра:

не явились,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском к публичному акционерному обществу «Ростелеком» (далее – ПАО «Ростелеком», ответчик, адрес которого: 191002, 

<

...>; адрес филиала: 683024, 

<

...>) о соразмерном уменьшении покупной цены объекта и взыскании 621 226,00 рублей, уплаченных по договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2018.

Требования заявлены со ссылками на статьи 450, 452, 475, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и мотивированы тем, что в приобретенном истцом здании часть нежилых помещений принадлежит акционерному обществу «Почта России» (далее – АО «Почта России»), что не было и не могло быть известно покупателю на момент заключения договора купли-продажи. 

Определением суда от 02.06.2022 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены АО  «Почта России», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю.

Определением от 01.08.2022 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Судебное заедание в порядке статьи 156 АПК РФ проводилось в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю с объявлением перерыва, сведения о котором размещены на информационном стенде в здании Арбитражного суда Камчатского края, на официальном сайте суда в сети Интернет и в системе «Картотека арбитражных дел» по адресу https://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал, полагал, что при должной степени осмотрительности ИП ФИО2 не знал и не мог знать о том, что часть помещений в здании не принадлежит ответчику, поскольку указанное обстоятельство не было известно даже самому ответчику. Указал на соблюдение двухлетнего срока для обнаружения недостатков товара, предусмотренного статьей 477 ГК РФ, поскольку о недостатках товара ИП ФИО2 узнал 16.07.2019 – с даты отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок. Пояснил, что соразмерное уменьшение цены товара определено пропорционально площади помещений, не принадлежащих ответчику, и данный способ расчета является справедливой мерой, направленной на восстановление прав истца. На вопрос суда пояснил, что до заключения договора купли-продажи ИП ФИО2 знал о наличии краткосрочного договора аренды спорных нежилых помещений с ФГУП «Поста России», который ежегодно продлял свое действие, и сведения о котором отсутствовали в  Едином государственном реестре недвижимости. Указал, что поскольку истец располагал сведениями о наличии договора аренды от 18.09.2006 и знал о наличии письма от 10.12.2018 ПАО «Ростелеком» в адрес ФГУП «Почта России» о необходимости возврата нежилых помещений после 31.12.2018 в связи с расторжением договора аренды, то оснований полагать, что имущество не принадлежит ответчику у ИП ФИО2  не имелось. 

Ответчик иск не признал по доводам отзыва. Указал, что сведения о наличии договора аренды от 18.09.2006 в договоре купли-продажи отсутствовали, поскольку указанный договора аренды заключен на срок менее года и не подлежат государственной регистрации. Вместе с тем, истец знал о существовании данного договора, что самим истцом не отрицается. Подтвердил, что на день заключения договора купли-продажи от 21.12.2018 ПАО «Ростелеком» не располагало  сведениями о принадлежности части помещений Российской Федерации и ФГУП «Почта России» в силу закона. Полагал, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения статьи 460 ГК РФ, которые исключают требования истца об уменьшении цены товара в том случае, если покупатель знал или должен был знать о наличии прав третьих лиц. Поскольку сведения о праве собственности Российской Федерации внесены в публичный реестр до даты подписания договора купли-продажи, то ИП ФИО2 должен был знать о наличии обременений.

Третье лицо присоединилось к правовой позиции истца.

Заслушав пояснения истца, ответчика, третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. 

Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Камчатского края от 20.08.2021 по делу № А24-245/2021, 21.12.2018 между ПАО «Ростелеком» (продавец) и истцом (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, на основании которого истец приобрел в собственность объект недвижимости – здание дома узла электросвязи общей площадью 946,00 кв.м., назначение производственно-административное, 2-этажный, инвентарный № 80/030403, лит. A, A1, А2, A3, Б, б, кадастровый (или условный) номер 82:03:04:03:00:00:13, расположенное по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 1.2 договора объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 21.01.2013 внесена запись регистрации № 41-41-03/120/2012-186, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права 41АВ 164495 от 21.01.2013.

Согласно пунктам 1.3-1.5 договора объект расположен на земельном участке общей площадью 1290,00 кв.м., кадастровый номер: 82:03:000009:0041, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности. Земельный участок используется продавцом на основании договора аренды земельного участка  от 28.06.2005 № 2. Право владения и пользования земельным участком продавец передает покупателю на тех же условиях и в том же объеме, что у продавца (пункт 1.5).

Объект передан продавцом покупателю по акту приема-передачи от 26.12.2018. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН 14.01.2019. При этом кадастровый номер на здание дома узла электросвязи общей площадью 946,00 кв.м., согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 14.01.2019, указан 82:03:000009:974 со ссылкой на ранее присвоенный кадастровый (учетный) номер 82:03:04:03:00:00:13 и инвентарный номер 80/030403.

В исковом заявлении истец указывает, что согласно этой же выписке из ЕГРН в приобретенном предпринимателем здании расположены помещения, которым присвоен самостоятельный кадастровый номер 82:03:00009:2331, однако истец не обратил на это внимания.

Письмом от 11.03.2019 № 25-10/16947 истец обратился в Управление Росреестра по Камчатскому краю за государственной регистрацией права на земельный участок, на котором расположен приобретенный им объект недвижимости.

Уведомлением от 16.07.2019 № КУВД-001/2019-3896199/3 истцу отказано в государственной регистрации прав, в том числе, на том основании, что на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 82:03:000009:41 расположен объект недвижимого имущества «здание» с кадастровым номером 82:03:000009:974, в котором расположен объект недвижимости «помещение» с кадастровым номером 82:03:00009:2331, правообладателем которого является Российская Федерация, а на основании Распоряжения Заместителя Министра имущественных отношений РФ от 22.09.2003 № 4144-р внесена запись о праве хозяйственного ведения ФГУП «Почта России» на указанное помещение.

07.08.2020 истцом от АО «Почта России» получено письмо, в котором сообщается, что АО «Почта России» на праве собственности принадлежат помещения поз. № 12-17 (лит. А), № 1-6 (лит. А3) 1 этажа, поз. № 3 (лит. А3) 2 этажа, площадью 153,2 кв.м., которым присвоен кадастровый номер 82:03:000009:2331 и которые расположены в принадлежащем истцу здании по адресу: 

<

...> (далее – спорные помещения). 

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 20.08.2021 по делу № А24-245/2021 ИП ФИО2 отказано в удовлетворении исковых требований к АО «Почта России» о признании отсутствующим права собственности на нежилые помещения поз. № 12-17 (лит. А), № 1-6 (лит. А3) 1 этажа, поз. № 3 (лит. А3) 2 этажа кадастровый номер 82:03:000009:2331, площадью 153,2 кв.м., расположенные в здании по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 82:03:000009:974 (ранее присвоенный номер: 82:03:040300:0013), исключении из ЕГРН записи о регистрации.

Истец обратился к ПАО «Ростелеком» с требованием о соразмерном уменьшении цены товара. Поскольку претензия 24.12.2021 о соразмерном уменьшении покупной цены осталась без удовлетворения, ИП ФИО2 обратился с настоящим иском арбитражный суд. 

Как установлено судом при рассмотрении  дела № А24-245/2021, поскольку на момент создания ФГУП «Почта России» спорный объект недвижимого имущества – помещения, занимаемые отделением Управления Федеральной почтовой связи Камчатской области для оказания услуг почтовой связи в с. Тиличики, – находился в фактическом владении данного предприятия, у последнего возникло право хозяйственного ведения. При рассмотрении дела № А24-245/2021 судом установлено, что Российская Федерация в лице уполномоченного на то органа не совершала действий, направленных на прекращение права собственности на вышеуказанные спорные помещения, изменения статуса имущества за период с момента ввода его в эксплуатацию также не происходило. Часть объекта недвижимого имущества, расположенного в с. Тиличики Олюторского района по ул. Советская, д. 13, использовалась как имущество предприятия почтовой связи, а впоследствии – как имущество Управления федеральной почтовой связи по Камчатской области ФГУП «Почта России», и в настоящее время используется АО «Почта России» в качестве складских помещений организации почтовой связи. Таким образом, спорное имущество из состава федеральной собственности и из владения и пользования организации почтовой связи не выбывало.

Суд установил, что факт нахождения спорных помещений во владении и пользовании организации федеральной почтовой связи на момент издания Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» и до настоящего времени, материалами дела подтвержден и в порядке статьи 65 АПК РФ не оспорен.

Как установлено в решении Арбитражного суда Камчатского края от 20.08.2021 № А24-245/2021, спорный объект недвижимого имущества необходим АО «Почта России» для осуществления своей уставной деятельности, а после переезда основных помещений почтовой связи по другому адресу, используется в качестве складских помещений предприятия почтовой связи.

Согласно пункту 6 раздела IV приложения 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 предприятия связи включены в перечень объектов, относящихся исключительно к федеральной собственности. Правовой режим собственности может быть изменен только при изменении закона.

Как указал суд в решении от 20.08.2021 № А24-245/2021, спорные помещения, которые на сегодняшний день зарегистрированы как самостоятельный объект недвижимости, используемый организацией почтовой связи, не могли быть переданы в иную форму собственности, кроме той, которая была предусмотрена в силу прямого указания закона – федеральную собственность. Право государственной собственности и право хозяйственного ведения у государственных предприятий на используемое ими государственное имущество и занимаемые помещения возникало в силу закона.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества 

Частью 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Учитывая, что права на спорные помещения возникли до введения в действие Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», право собственности Российской Федерации и хозяйственного ведения организации почтовой связи на спорное имущество признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН в силу статьи 69 данного Федерального закона.

Вместе с тем, лицами, участвующими в деле, не оспаривалось (статьи 9, 65, часть 3.1 статьи 70 АПК РФ), и при рассмотрении дела № А24-245/2021 установлено (часть 2 статьи 69 АПК РФ), что за два месяца до заключения истцом договора купли-продажи с ПАО «Ростелеком» 18.10.2018 в ЕГРН была внесена запись о наличии в приобретаемом истцом здании с кадастровым номером 82:03:000009:974 (прежний номер 82:03:04:03:00:00:13) объекта недвижимого имущества – нежилые помещения с кадастровым номером 82:03:000009:2331 (спорные помещения), принадлежащих на праве собственности Российской Федерации и переданных в хозяйственное ведение ФГУП «Почта России».

29.06.2018 принят Федеральный закон № 171-ФЗ «Об особенностях реорганизации федерального государственного унитарного предприятия «Почта России», основах деятельности акционерного общества «Почта России» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно нормам которого недвижимое имущество, принадлежащее ФГУП «Почта России», переходит в собственность АО «Почта России».

Таким образом, судом установлено и лицами, участвующими в деле,  не оспаривалось, что с 18.10.2018, то есть до заключения договора купли-продажи от 21.12.2018, в ЕГРН была внесена запись о праве собственности Российской Федерации и хозяйственном ведении ФГУП «Почта России» на нежилые помещения в здании дома узла электросвязи.

Отношения сторон регулируются нормами о договоре купли-продажи (параграф 1 главы 30 ГК РФ) и общими положениями ГК РФ об обязательствах.

В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1 статьи 456 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Недвижимое имущество является товаром особого вида, обладающим  высокой стоимостью и социальной значимостью. Учитывая значимость недвижимого имущества, законодатель ввел особые правила создания и введения таких объектов в гражданский оборот, которые предусматривают обязательность государственной регистрации права и сделок с объектами недвижимого имущества в публичном реестре (ЕГРН), придав таким записям о правах, по общему правилу, значение устанавливающих момент возникновения вещного права либо обременения права.

Поскольку ЕГРН представляет собой публичный реестр записей о правах на недвижимое имущество и ограничений этих прав, и сведения ЕГРН о правах являются открытыми, то ИП ФИО2, действуя осмотрительно, не мог не знать о существовании вещных прав иного лица (не продавца) на нежилые помещения в приобретаемом им здании. 

Общедоступность и известность сведений публичного реестра предполагается, пока не доказано иное. При рассмотрении настоящего дела истцом, с учетом положений статей 9, 65 АПК РФ, не доказано, что ИП ФИО2 не имел объективной возможности получить сведения из ЕГРН о правах на приобретаемое имущество.

При рассмотрении настоящего спора истец не отрицал, что располагал сведения о том, что в спорных помещениях находилось отделение почтовой связи, а на момент заключения договора купли-продажи помещения используются  как складские для хранения имущества предприятия. Вместе с тем, ИП ФИО2 указал, что известным ему основанием для использования АО «Почта России» спорных помещений был договор аренды.

Изложенные доводы истца не могут служить основанием для вывода о его неосведомленности об отсутствии прав третьих лиц на предмет договора купли-продажи, поскольку право ФГУП «Почта России» на спорное имущество на день заключения договора купли-продажи существовало в силу императивных нормативных предписаний, а неверное понимание ИП ФИО2 объема вещных прав лиц, участвующих в деле, не является обстоятельством, опровергающим презумпцию известности содержания публичного реестра. 

Таким образом, поскольку ИП ФИО2 должен был знать о правах третьих лиц на приобретаемой товар, то положения пункта 1 статьи 460 ГК РФ в части наличия у истца права требовать уменьшения цены товара, не применяются, что является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Положения статей 475, 476, 477 ГК РФ, указанные в исковом заявлении,  не подлежат применению при рассмотрении настоящего спора, как не соответствующие содержанию спорного правоотношения сторон. 

Учитывая изложенное выше, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Судебных расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

 

Судья                         Ю.В. Ищук