АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Южно-Сахалинск                                                         дело А59-2744/2018

24 августа 2018 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 17 августа 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 24 августа 2018 года.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Аникиной Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Сахалин-Монтаж» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 2 124 138 рублей 06 копеек неустойки по муниципальному контракту от 22.10.2014 № 0161300006314000152-0180480-03,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 09.01.2018;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 05.02.2018, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации (далее – истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сахалин-Монтаж» (далее – ответчик, ООО «Сахалин-Монтаж») о взыскании неустойки по муниципальному контракту от 22.10.2014 № 0161300006314000152-0180480-03 в размере 2 124 138 рублей 06 копеек.

В обоснование исковых требований указано, что ответчиком не исполнены гарантийные обязательства по муниципальному контракту        от 22.10.2014 № 0161300006314000152-0180480-03, а именно – не устранены недостатки переданных на основании контракта в собственность истца квартир.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, в котором указано, что на момент передачи квартир истец претензий к качеству передаваемых жилых помещений не имел. В ходе составления рекламационного акта № 06 от 30.11.2017 комиссией не было установлено, кто является собственником квартир, и что явилось следствием образования выявленных дефектов. Гарантийный срок на дефекты, выявленные в ходе осмотра квартир, на момент составления рекламационного акта истек. Администрация не является собственником квартир, в которых выявлены дефекты, в связи с чем полагает, что истец не может заявлять свои требования в рамках контракта.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и пояснениях.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. В случае удовлетворения исковых требований заявил ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ и снижении размера неустойки.

Заслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом из материалов дела установлено, что 22.10.2014 между Администрацией муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации (покупатель, истец) и обществом с ограниченной ответственностью «Сахалин-Монтаж» (далее – продавец, ответчик) заключен муниципальный контракт                № 0161300006314000152-0180480-03 (далее – контракт), предметом которого является приобретение на первичном рынке 120 квартир в 3-ем микрорайоне 

<

...> (далее – квартиры) в соответствии с Техническим заданием (Приложение №1) (пункт 1.1 контракта).

Общая площадь приобретаемых квартир составляет 6 276 кв.м с учетом площади лоджий с учетом коэффициента 0,5. Требования к квартирам установлены приложением № 1 к контракту (пункт 1.2 контракта в редакции дополнительного соглашения № 1 от 17.12.2014).

В соответствии с пунктом 1.1 контракта предусмотрено, что продавец гарантирует, что квартиры соответствует установленным санитарным и техническим правилам и нормам, предъявляемым к жилым помещениям и, что до подписания настоящего Контракта, указанные Квартиры никому другому не проданы, не подарены, не заложены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоят. Качественные характеристики работ должны соответствовать всем нормативным документам, действующим на территории РФ.

Гарантийный срок на переданные по акту приема-передачи квартиры составляет 3 года со дня приемки объекта в эксплуатацию.

На инженерное оборудование (сети тепло -, электро водоснабжения, водоотведения) устанавливается гарантийный срок - 3 года.

I

На сантехническое оборудование и электроприборы - гарантийный срок, установленный изготовителем, но не менее 2 лет.

На окна (оконные блоки) и двери (дверные блоки) - гарантийный срок устанавливается изготовителем, но не менее 2 лет.

Гарантийный срок начинает течь со дня, следующего за днем подписания Покупателем aкта приема-передачи квартир.

В случае возникновения претензий к качеству переданных квартир. Покупатель обязан письменно известить об этом Продавца. Стороны в течение 10 рабочих дней с момента сообщения о выявленных недостатках осуществляют осмотр квартиры (оборудования) на предмет причины возникновения недостатков. Осмотр проводится комиссионно с привлечением нанимателя квартиры.

При наличии разногласий о причинах возникновения недостатков, назначается независимая экспертиза. Расходы по проведению экспертизы несет сторона, которая потребовала ее назначения.

Обязанность по гарантийному ремонту не распространяется на случаи возникновения недостатков по вине Покупателя, либо нанимателей, которым он предоставил квартиры.

В случае передачи Продавцом Покупателю квартир, не соответствующих условиям Договора, Покупатель вправе по своему выбору потребовать от Продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы за приобретаемые квартиры.

Согласно пункту 4.1 контракта продавец должен передать Квартиры Покупателю по акту приема-передачи, в течение 7 месяцев с даты заключения настоящего Контракта.

В соответствии с пунктом 4.2 контракта покупатель в присутствии Продавца обязан произвести осмотр квартир на соответствие требованиям, предъявляемым Контрактом, не позднее 3 (трех) рабочих дней со дня получения от Продавца извещения о состоявшейся регистрации за Продавцом права собственности на квартиры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

Квартиры принимаются покупателем на основании визуального осмотра. В случае выявления при осмотре квартир недостатков (дефектов), Покупатель вправе не принимать такие квартиры до устранения Продавцом таких недостатков (дефектов).

Квартиры считаются принятыми по акту приема-передачи, с момента его подписания уполномоченными представителями сторон без замечаний и разногласий.

В соответствии с пунктом 4.5 контракта право собственности на квартиры и доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном дому возникает у администрации муниципального образования городской округ «Долинский» после осуществления государственной регистрации перехода права собственности на квартиры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

Согласно пункту 5.4.1 контракта покупатель вправе предъявить продавцу требования об устранении выявленных недостатков, обнаруженных в ходе осмотра, приемки предлагаемых квартир, в том числе выявленных в период указанного в настоящем контракте гарантийного срока эксплуатации квартир, назначив разумный срок для их устранения, а также предъявить продавцу требования о возмещении ущерба, причиненного покупателю вследствие ненадлежащего выполнения продавцом принятых на себя обязательств.

Пунктом 6.1 контракта предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему контракту стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 6.3 контракта в случае просрочки исполнения продавцом обязательств (в том числе гарантийного обязательства), предусмотренных контрактом, а также в иных случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения продавцом обязательств, предусмотренных контрактом, продавец уплачивает покупателю неустойку (штраф, пени).

Пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения продавцом обязательства, предусмотренного контрактом (в том числе гарантийного), начиная со дня, следующего после дня истечения установленного контрактом срока исполнения обязательства, и устанавливается в размере одна трехсотая действующей на дату уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены контракта, уменьшенной на сумму, пропорциональную объему обязательств, предусмотренных контрактом и фактически исполненных продавцом и определяется по формуле, указанной в пункте 6.3.1 контракта.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54) разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (пункт 5 статьи 454 ГК РФ).

В соответствии со статьей 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока). Гарантия качества товара распространяется и на все составляющие его части (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 471 ГК РФ гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю (статья 457), если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

16.12.2014 между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи приобретенных на первичном рынке квартир.

Согласно пункту 3 данного акта передаваемые квартиры соответствуют условиям договора, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Стороны претензий по передаваемым квартирам не имеют.

30.11.2017 в присутствии представителя ответчика составлен рекламационный акт № 06 о выявленных недостатках:

- 

<

...> - течет балкон, из-под окон в квартиру дует; окна не закрываются до конца, не отрегулированы; не качественно установлена балконная дверь, щели; отделочный слой в проемах окон осыпается; окна не утеплены; стеклопакеты внутри запотевают.

- 

<

...> - стеклопакеты внутри запотевают; отделочный слой на стенах в подъезде потрескался; трещина па балконе на балконной балке; регулировка окна на балконе.

- 

<

...> - с окон дует, окна требуют регулировку; балконная дверь закрывается с трудом, требует регулировку; отделочный слой на стенах в подъезде потрескался; течет балкон.

- 

<

...> - течет балкон на кухне.

Согласно данному акту истцом установлен срок устранения недостатков – до 30.12.2017.

Письмом от 26.01.2018 № 5.17.34-45/18 истец обратился к ответчику с просьбой в срок до 05.02.2017 предоставить акты осмотра помещений с подписями жильцов.

Письмом от 27.02.2018 № 5.17-643/18-05 истец обратился к ответчику с требованием исполнить гарантийные обязательства по контракту и перечислить сумму неустойки.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

В обоснование исковых требований истец указывает на неисполнение гарантийных обязательств по устранению установленных в рекламационном акте № 6 от 30.11.2017 недостатков.

Между тем, согласно представленному в материалы дела реестру объектов муниципального жилищного фонда муниципального образования городской округ «Долинский» по состоянию на 01.01.2018 квартиры, расположенные по адресам: 

<

...>, кв. 36; ул. Комсомольская, д. 36В кв. 5, не находятся в муниципальной собственности. Кроме того, как следует из пояснений истца и ответчика в судебных заседаниях, все спорные квартиры в настоящее время находятся в собственности граждан. Также в материалы дела представлены обращения граждан к мэру муниципального образования городской округ «Долинский», согласно которым все спорные квартиры находятся в собственности граждан.

В соответствии со статьями 2, 4 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах являются  защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц в указанной сфере; правом на обращение в арбитражный суд обладает заинтересованное лицо, которое обращается в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 209 Кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Таким образом, неустойка является одним из способов обеспечения обязательства и представляет собой имущественную санкцию за ненадлежащее исполнение должником определенного обязательства перед кредитором, позволяющему последнему компенсировать понесенные расходы или возместить иные неблагоприятные последствия.

С учетом данных норм, истцом в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено правового обоснования, исполнение каких обязательств ответчика перед истцом обеспечивается заявленной в исковом требовании неустойкой, а также какое право истца нарушено, каким образом восстановится нарушенное право истца путем взыскания неустойки, какие неблагоприятные последствия для истца компенсируются неустойкой, с учетом того, что квартиры, перечисленные в рекламационном акте № 6 от 30.11.2017 находятся в собственности физических лиц, и истцу на праве собственности не принадлежат.

Также согласно пояснениям ответчика, собственники вышеуказанных квартир напрямую обращались к ответчику с требованиями об устранении недостатков, согласно представленным в материалы дела актам об устранении замечаний от 20.12.2017, 22.12.2017, все замечания, дефекты и недостатки всех спорных квартир, указанные в рекламационном акте, устранены ответчиком, и собственники квартир не имеют к ответчику претензий по их качеству. Данные акты датированы от 20.12.2017, 22.12.2017, то есть недостатки устранены ответчиком в установленный рекламационным актом № 6 от 30.11.2017 срок (до 30.12.2017).

Довод истца о том, что данные акты являются недопустимыми доказательствами по делу, судом отклоняются, ввиду того, что акты составлены ответчиком и собственниками квартир, ходатайств о фальсификации данных актов истцом в порядке статьи 161 АПК РФ не заявлялось. Кроме того, согласно письму от 26.01.2018 № 5.17.34-45/18 истец обратился к ответчику с просьбой в срок до 05.02.2017 предоставить акты осмотра помещений с подписями жильцов. Из данного письма видно, что истец не требовал от ответчика своего личного присутствия при составлении данных актов. Администрация в порядке статьи 65 АПК РФ не представила правового обоснования претензий истца к качеству квартир, которые выбыли из его собственности при наличии доказательств отсутствия претензий со стороны собственников.

В соответствии с пунктом 2.1 контракта, в случае возникновения претензий к качеству переданных квартир, покупатель обязан письменно известить об этом продавца. Стороны в течение 10 рабочих дней с момента сообщения о выявленных недостатках осуществляют осмотр квартиры (оборудования) на предмет причины возникновения недостатков. Осмотр проводится комиссионно с привлечением нанимателя квартиры.

Вместе с тем, рекламационный акт № 6 от 30.11.2017 фиксирует лишь выявленные недостатки без указания причин их возникновения. Из данного акта не ясно, вследствие чего возникли недостатки – вследствие некачественно выполненных работ либо вследствие ненадлежащей эксплуатации квартир.

Также истцом не представлено правового обоснования включения в данный рекламационный акт такого недостатка как трещины отделочного слоя подъезда, с учетом предмета контракта – приобретение квартир и требований контракта по качеству квартир.

Кроме того, указывая недостатки квартир в рекламационном акте № 6 от 30.11.2017, комиссией, составившей данный акт, не указано какие пункты Технического задания к контракту, предъявляющего требования к квартирам, нарушены ответчиком.

Таким образом, истцом не доказано, что зафиксированные в рекламационном акте недостатки свидетельствуют о том, что квартиры не соответствовали требованиям, установленным Техническим заданием к контракту; а также что они не были устранены в установленный рекламационным актом срок; не представлено правового обоснования обращения в суд за защитой своего нарушенного права путем взыскания неустойки с учетом выбытия квартир из собственности истца и отсутствия претензий по качеству квартир со стороны их собственников.

Кроме того, в обоснование исковых требований истец ссылается на недостатки квартир и неисполнение ответчиком требований истца об их устранении, а не на просрочку исполнения обязательства. Вместе с тем, согласно акту приема-передачи от 16.12.2014 истец при приемке квартир не имел претензий по их качеству и пунктом 6.3 контракта не предусмотрено взыскание пени за нарушение требований к качеству квартир.

Остальные доводы лиц, участвующих в деле, правого значения для разрешения настоящего спора не имеют.

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Поскольку истец освобожден, на основании статьи 333.37 АПК РФ, освобожден от уплаты государственной пошлины, вопрос о госпошлине судом не разрешается (пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

 

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 АПК РФ, суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отказать.

 

        Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья                                                                          Н.А. Аникина