Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-5108/2022

10 ноября 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  02 ноября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  10 ноября 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ "ВЫБОРГСКИЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ КОЛЛЕДЖ "АЛЕКСАНДРОВСКИЙ"; Представитель ГАПОУ ЛО "ВПК "Александровский" ФИО2 (адрес:  Россия 188800, г. Выборг, Ленинградская область, Выборгский р-н, Крепостная ул., д.25/27; Россия 188808, г.  Выборг, 

<

...>

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПОРТИВНО-ОЗДОРОВИТЕЛЬНЫЙ КЛУБ "МАНХЭТТЕН" (адрес:  Россия 188800, город Выборг, Ленинградская область, Выборгский район, Большая Каменная улица, 6

о взыскании задолженности по договору, встречному иску

при участии

- при участии: 

- от истца: представитель ФИО2, на основании доверенности от 10.10.2022,

- от ответчика: представители ФИО3, на основании доверенности от 01.06.2022, ФИО4, по выписке от 02.11.2022, 

установил:

Государственное автономное профессиональное образовательное учреждение Ленинградской области «Выборгский политехнический колледж «Александровский» (далее – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Спортивно-оздоровительный клуб «Манхэттен» (далее – Общество) о взыскании 2 820 524 руб. задолженности за период с 01.01.2020 по 30.09.2021 по договорам аренды от 01.10.2020 № 27 и № 28.

Определением от 14.06.2022 принято встречное исковое заявление Общества о взыскании с Учреждения неотделимых улучшений в размере 689 851 руб. 56 коп.

В судебном заседании представители Учреждения и Общества поддержали свои исковые требования.

Представитель Учреждения заявил о пропуске срока исковой давности по встречному иску.

Представитель Общества ходатайствовал о назначении экспертизы по следующим вопросам:

1) Какое оборудование и неотделимые улучшения произведены ответчиком в арендуемых помещениях за весь период аренды?

2) Стоимость установленного оборудования и произведенных неотделимых улучшений в арендуемых помещениях?

3) Произведенные работы привели к улучшению качественных характеристик объекта? Произведенные улучшения, на сколько увеличили рыночную стоимость объекта аренды? Способствовали ли увеличению его ликвидности, востребованности на рынке в качестве арендуемого имущества и какая разница между рыночной ежемесячной стоимостью аренды до и после внесенных улучшений в объект аренды ответчиком?

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Согласно части 2 статьи 64 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

При этом, в соответствии с положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Исходя из толкования статьи 82 АПК РФ, вопрос о необходимости проведения экспертизы относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Требование одной из сторон спора о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

В данном случае, с учетом совокупности представленных в дело доказательств, исходя из предмета спора, суд не усматривает оснований для назначения по делу судебной экспертизы, и рассматривает спор на основании имеющихся в материалах дела доказательств, признанных достаточными для правильного разрешения спора.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела, между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) 01.10.2020 заключен договор № 27 (далее – договор № 27) аренды нежилых помещений первого этажа №№ 1-8 общей площадью 230,2 кв.м, помещения подвала №№ 1-14 общей площадью 222, 4 кв.м в здании общежития с кадастровым номером 47:01:0108003:2381, расположенных по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО «Выборгское городское поселение» 

<

...>, сроком до 1 года, для использования под спортивно-оздоровительные цели.

В соответствии с пунктом 2.2.2 договора № 27 арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом.

Согласно абзацу 2 пункта 3.1 договора № 27 размер арендной платы за пользование объектом на момент заключения договора составляет без учета НДС 93 472 руб. 22 коп. в месяц. НДС в месяц составляет 18 694 руб. 45 коп.

В силу пункта 3.3 договора № 27 арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно, не позднее 15 числа месяца, подлежащего оплате.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.10.2020 № 1 к договору № 27, арендодатель предоставляет арендатору коммунальные услуги: центральное отопление, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, горячее водоснабжение, вывоз мусора     

Разделом 2. договора предусмотрено, что арендодатель оплачивает коммунальные услуги, согласно выставленных на расчетный счет счетов об оплате за каждый месяц.

Между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) также 01.10.2020 заключен договор № 28 (далее – договор № 28) аренды части пристройки площадью 16 кв.м к зданию общежития с кадастровым номером 47:01:0108003:2381, расположенных по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО «Выборгское городское поселение» 

<

...>, сроком до 1 года, для использования под спортивно-оздоровительные цели.

В соответствии с пунктом 2.2.2 договора № 28 арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом.

Согласно абзацу 2 пункта 3.1 договора № 28 размер арендной платы за пользование объектом на момент заключения договора составляет без учета НДС 2 340 руб. 49 коп. в месяц. НДС в месяц составляет 468 руб. 10 коп.

В силу пункта 3.3 договора № 28 арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно, не позднее 15 числа месяца, подлежащего оплате.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.10.2020 № 1 к договору № 28, арендодатель предоставляет арендатору коммунальные услуги: центральное отопление, электроснабжение.     

Разделом 2. договора предусмотрено, что арендодатель оплачивает коммунальные услуги, согласно выставленных на расчетный счет счетов об оплате за каждый месяц.

В нарушение условий договоров № 27 и № 28, ответчиком допущено нарушение принятых на себя обязательств за период с 01.01.2020 по 30.09.2021 по оплате арендных платежей в размере 1 959 999 руб. 12 коп.; по оплате коммунальных платежей в размере 797 524 руб. 91 коп.; по оплате за техническое обслуживание в размере 63 000 руб.

В связи с возникшей задолженностью по договорам, Учреждение направило в адрес Общества претензию с требованием погасить образовавшуюся задолженность, однако указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

В связи с этим Учреждение обратилось в суд с настоящим иском.

В обоснование встречного искового заявления, Общество сослалось на, что за весь период все улучшения и ремонты как текущие, так и капитальные Общество производило за свой счет, более того часть пристройки площадью 16,0 кв.м к зданию общежития с кадастровым номером 47:01:0108003:2381, построено на средства и силами Общества, но поставлено на баланс Учреждения и зарегистрировано в его собственность, а потом сдано последним Обществу в аренду.

Кроме того, в обоснование встречного заявления Общество указало на то, что согласно уведомлению от 30.09.2021, Учреждение установило, что погашение задолженности между сторонами будет осуществляться путем передачи арендатором имущества арендодателю по отдельному договору. В доказательства намерения и наличия существующей договоренности между сторонами о том, что все улучшения, как отделимые, так и неотделимые произведенные арендатором будут ему либо возмещены, либо зачтены в счет оплаты аренды, ссылался на переписку сторон и приглашенным самим же Учреждением оценщиком на осмотр арендуемых помещений с целью установления стоимости имущества, находящегося в помещениях и произведенных неотделимых улучшений. 

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт заключения договора и передачи имущества в пользование Обществу подтверждается материалами дела, Учреждением документально не оспорен.

Доказательств, подтверждающих внесение арендной платы, оплаты за коммунальные услуги и техническое обслуживание за спорный период в указанном размере, Обществом не представлено.

В части технического обслуживания, на арендатора возложена обязанность самостоятельно осуществлять техническое обслуживание арендуемого объекта. Однако, поскольку у арендатора нет специалистов в штате для осуществления работ по техническому обслуживанию и договоры со сторонними организациями он не заключал, то было  заключено дополнительное соглашение на техническое обслуживание. Все условия дополнительного соглашения были согласованы сторонами и подписаны, следовательно, начисления и работы по техническому обслуживанию производились ответчиком правомерно.

При таких обстоятельствах, требование о взыскании задолженности за период за период с 01.01.2020 по 30.09.2021 по оплате арендных платежей в размере 1 959 999 руб. 12 коп.; по оплате коммунальных платежей в размере 797 524 руб. 91 коп.; по оплате за техническое обслуживание в размере 63 000 руб. подлежит удовлетворению.

Следует отметить, что между Учреждением и Обществом были заключены договоры № 27, № 28, а также дополнительные соглашения к ним, которые подписаны сторонами, вступили в действие и никаких возражений у Общества при подписании не возникало.

 Общество указывает, что в период с 30 марта по 01.09.2020 арендуемый объект был закрыт для посещений. Однако такой довод является ошибочным, так как за указанный период показания счётчиков электроэнергии 3442 квт (показания снимались представителем Общества в присутствии представителя истца), водопотребление/водоотведение составило за этот же период – 11 куб.м. В сентябре 2020 года расход электроэнергии – 4627 квт, водопотребление/водоотведение в сентябре 2020 - 31 куб.м, что подтверждается показаниями счетчиков.

Увеличение арендной платы на 2020 год произошло в соответствии с Приказом - КУГИ (Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом) № 44 (от 28.12.2019, соответственно расчёт арендной платы производился с учётом базовой стоимости на 2020 год, который является приложением к договорам аренды. Общество согласилось  с этим расчётом, подписав договоры. 

Что касается встречного искового требования, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

К предмету доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

При этом, под улучшением следует подразумевать такие затраты арендатора в объект аренды, которые не только отвечают признакам неотделимости, но и приводят к улучшению стоимостных характеристик объекта аренды.

Представитель арендатора указывает, что он произвёл неотделимые улучшения арендуемого помещения и производил работы по текущему и капитальному ремонту. 

В соответствии с пунктом 2.2.6 договора арендатор обязуется поддерживать объект договора в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию объекта договора. 

В соответствии с пунктом 7.1 договора неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, производятся арендатором только с разрешения арендодателя.

Общество утверждает, что стороны договорились между собой о возмещении арендатору стоимости произведённых им неотделимых улучшений. 

Однако истец не обращался за разрешениями к арендодателю по проведению капитального ремонта. При этом Общество не подтверждает свои доводы соответствующими доказательствами.

Более того в соответствии с пунктом 7.2 договора произведённые арендатором улучшения объекта являются собственностью арендодателя. По окончании срока действия договора стоимость неотделимых улучшений не возмещается.

С учётом вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требования по встречному иску в размере 689 851 руб. 56 коп.             Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спортивно-оздоровительный клуб «Манхэттен» в пользу Государственного автономного профессионального образовательного учреждения Ленинградской области «Выборгский политехнический колледж «Александровский» 2 820 524 руб. задолженности за период с 01.01.2020 по 30.09.2021 по договорам аренды от 01.10.2020 № 27 и № 28, 37 103 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья Балакир М.В.