ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

672000, Чита, ул. Ленина 100б

http://4aas.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А58-5449/2020

г. Чита

14 апреля 2021 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2021 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко В.А.,

судей Никифорюк Е.О., Ломако Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 января 2021 года по делу № А58-5449/2020 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью муниципального специализированного застройщика «Агентство по развитию территорий» Городского округа «город Якутск» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 472 494 рублей 13 копеек неосновательного обогащения

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью муниципального специализированного застройщика «Агентство по развитию территорий» Городского округа «город Якутск» (далее – истец, ООО МСЗ «АРТ» или общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений (далее – Департамент) 472 494 рублей 13 копеек неосновательного обогащения.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 января 2021 года заявленное требование удовлетворено в части.

С Департамента в пользу ООО МСЗ «АРТ» взыскано неосновательное сбережение в размере 457 503 рублей 16 копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 054 рублей. В остальной части требования отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, выражая своё несогласие с ним, по доводам, изложенным в жалобе.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что ООО МСЗ «Агентство по развитию территорий» как юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, должно было проявить осмотрительность и юридическую грамотность при оплате арендных платежей. Истец, являясь застройщиком, должен был знать об отсутствии обязательства по договору аренды в связи с регистрацией первого собственника квартиры в многоквартирном доме, так как практика перехода земельного участка под многоквартирным домом в долевую собственность владельцев помещений является устоявшейся.

Отзыва на апелляционную жалобу от ООО МСЗ «АРТ»  не поступило.

О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), что подтверждается отчётом о публикации на официальном сайте Арбитражных судов Российской Федерации в сети «Интернет» (https://kad.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 27.11.2013 между обществом и Департаментом был заключен договор аренды земельного участка № 09-1/2013-1589 (далее – Договор № 1).

Согласно пункту 1.1. договора ответчик (арендодатель) предоставляет, а истец (арендатор) принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:36:105004:2713, находящийся по адресу: 

<

...> площадью 12341 кв.м.

Указанный земельный участок предоставлен для использования под объекты, предусмотренные территориальной зоной Ж-5 Зона среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (пункт 1.2. договора).

Срок действия указанного договора установлен с 27.11.2013 по 27.11.2016 (пункт 2.1. договора).

Дополнительным соглашением от 05.05.2016 №09-1/2013-1589 срок действия договора аренды земельного участка был продлен до 30.09.2019.

Согласно пункту 2.2. договора начисление арендной платы за земельные участки осуществляется с момента подписания акта приема-передачи участка, и вносится арендатором 4 раза в год не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря.

Также с аналогичными условиями между сторонами вышеуказанного договора был заключен договор аренды № 09-1/2018-0208 от 15.05.2018 (договор № 2) в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:36:103007:348, расположенного по адресу: 

<

...>, со сроком действия до 15.05.2021.

16.09.2019 обществу было выдано разрешение №14-RU 14301000-40-2019 на ввод в эксплуатацию объекта «Многоквартирный жилой дом в квартале 47 г. Якутска» (3 этап), расположенного по адресу: 

<

...>.

При этом, первая регистрация права собственности в вышеуказанном доме произведена 30.10.2019 (квартира № 42).

Также 13.12.2019 обществу было выдано разрешение № 14-RU 14301000-62-2019 на ввод в эксплуатацию объекта «Многоквартирный жилой дом по ул. Халтурина. 22/2, в квартале 9а г. Якутска. ФИО2 4 этап. Корректировка дополнительных групп детского сада под ясельные группы».

При этом первая регистрация права собственности в вышеуказанном доме произведена 17.02.2020 (квартира № 19).

17.06.2020 ответчик направил в адрес истца счет на оплату арендной платы за 2020 год, из содержания которого следует, что к оплате по договору № 1 общество обязано заплатить размер арендной платы в размере 366 413 рублей 08 копеек, в том числе пени в размере 17 972 рубля 05 копеек, а по договору № 2 – 156 302 рубля 59 копеек.

Истец произвел оплату выставленного ему счета в полном размере, что подтверждается содержанием платежных поручений № 628 и № 629 от 30.06.2020 и не оспаривается Департаментом.

Истец, полагая, что поскольку с момента регистрации первого собственника жилого помещения в многоквартирном жилом доме на земельном участке, расположенном под таким домом возникает право общей долевой собственности и обязательственные отношения по договору аренды с данного момента прекращаются, 10.07.2020 обратился в адрес ответчика с претензией о возврате излишне оплаченной арендной плате по платежным поручениям № 628 и № 629 от 30.06.2020 в размере 472 494 рублей 13 копеек.

В связи с тем, что направленная претензия общество осталось без ответа истец обратился в арбитражный с уд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую квалификацию, в связи с чем, у суда нет оснований к удовлетворению апелляционной жалобы. 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, вступившей в законную силу с 01.03.2015, предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Положениями части 1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и части 5 статьи 16 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах (права собственности на объект долевого строительства) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, право общей долевой собственности на земельный участок возникает одновременно с государственной регистрацией прав на помещение в многоквартирном доме.

В соответствии с частями 1. 2. 3. 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления № 10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 Постановления № 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с тем, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципалитет утрачивает право на распоряжение им.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, первая регистрация права собственности по договору № 1 произведена 30.10.2019 (квартира №42), а по договору № 2 – 17.02.2020 (квартира №19).

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу, что начисление арендной платы за пользование указанными земельным участками, после указанных дат со стороны Департамента является необоснованным.

С учетом того, что представленные в дело доказательства свидетельствуют о том, что общество произвело оплату арендной платы за период с 01.01.2020 по 30.06.2020, излишне начисленная и оплаченная сумма арендной платы является неосновательным сбережением Департамента.

В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Статья 1103 ГК РФ предусматривает возможность применения правил главы 60 ГК РФ к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, если иное не установлено законом и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Проверив расчет неосновательного обогащения с позиции приведенных норм права, суд первой инстанции пришёл к верному выводу о том, что размер переплаты обществом арендных платежей по договору № 2 должен составлять 116 159 рублей 30 копеек, поскольку,  истцом при составлении расчета не было учтено изменения размера арендной платы на 2020 год.

Расчет требований неосновательного сбережения по договору № 1 суд апелляционной инстанции, равно как и суд первой инстанции признает обоснованным в заявленном размере и отклоняет доводы ответчика о необходимости его уменьшения на сумму начисленных пеней в размере 8 892 рубля 55 копеек в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ ).

Пунктом 5.2 договора № 1 установлена ответственность истца за нарушение сроков оплаты арендной платы в виде неустойки. Вместе с тем, указанным договором не предусмотрено право ответчика взыскивать неустойку в бесспорном порядке.

Как пояснил в суде представитель ответчика, размер неустойки в размере 8 892 рублей 55 копеек не включен в неустойку, указанную и оплаченную истцом на основании счета от 17.06.2020.

Таким образом, поскольку при осуществлении оплаты истцом оплаты в назначении платежа не была указана оплата неустойки по договору № 1, сумму неустойки в размере 8 892,55 рублей не может быть исключена из исковых требований.

Встречных исковых требований по взысканию договорной неустойки с истца в размере 8 892 рубля 55 копеек ответчиком не заявлены.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал требования истца о взыскании неосновательного сбережения по договору № 1 в размере 341 343 рублей 86 копеек законными и обоснованными.

При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы, свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 января 2021 года по делу № А58-5449/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

Председательствующий судья Сидоренко В.А.

СудьиНикифорюк Е.О.

Ломако Н.В.