ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-35863/2017

город Ростов-на-Дону

18 марта 2019 года

15АП-20860/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 марта 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Гуденица Т.Г.,

судей О.Ю. Ефимовой, С.С. Филимоновой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 

и апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 06.11.2018 по делу № А32-35863/2017,

принятое судьей Данько М.М.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Рассвет»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Межмуниципальному отделу Управления Росреестра по Краснодарскому краю по Лабинскому и Курганинскому районам 

о признании незаконными действий, об обязании устранить нарушения,

при участии третьих лиц: ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма Упорная»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Рассвет» (далее – ООО «АФ «Рассвет») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Межмуниципальному отделу по Лабинскому и Курганинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконными действий Управления Росреестра в лице Межмуниципального отдела по Лабинскому и Курганинском районам, выразившихся в погашении записи об обременении арендой земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130; об обязании Управления Росреестра устранить допущенные нарушения путем внесения записи об обременении арендой в пользу ООО «Агрофирма «Рассвет» земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма Упорная».

Решением от 06.11.2018, с учетом определения от 06.11.2018, суд признал незаконными действия Управления Росреестра по Краснодарскому краю, выразившиеся в погашении записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130 арендой. Суд обязал Управление Росреестра по Краснодарскому краю в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу внести в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении земельного участка 23:18:1101002:130 арендой в пользу ООО «Агрофирма «Рассвет».

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Краснодарскому краю обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе управление просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что ФИО1 выразив несогласие с заключением договора аренды, находящегося в долевой собственности, выделила в счет принадлежащей ей земельной доли земельный участок, соответственно, договор аренды земельного участка № 3/Л от 15.01.2007, заключенный на исходный земельный участок с кадастровым номером 23:18.1101002:15, в отношении выделенного земельного участка с кадастровым номером: 23:18.1101002:130 в силу пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ считается прекращенным. В жалобе также указано, что сохранение в ЕГРН записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился; спор по настоящему делу не может быть разрешен по правилам судопроизводства, установленным главой 24 АПК РФ.

С апелляционной жалобой на решение суда также обратилась ФИО1. В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что выдел земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130 произошел до того, как ООО «Агрофирма «Рассвет» получило права арендатора на земельный участок с кадастровым номером 23:18:1101002:15; таким образом, передав права арендатора на земельный участок с кадастровым номером 23:18:1101002:15, Агрофирма «Упорная» не передала прав арендатора на земельный участок ФИО1 с кадастровым номером 23:18:1101002:130. В жалобе также указано, что участники общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:18:1101002:15 на общем собрании участников 12.02.2013 единогласно проголосовали за расторжение договора аренды, ФИО1 реализовала право снятия обременения с земельного участка.

В судебное заседание не явились представители участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 час. 05 мин. 11.03.2019. После перерыва судебное заседание продолжено.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, собственниками земельных долей в земельном участке с кадастровым номером 23:18:1101002:0015 и ООО «Агрофирма «Южный путь» 15.01.2007 подписан договор аренды участка сроком действия 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.04.2007.

ООО «Агрофирма «Южный путь» и ООО «Амбрус» 10.05.2007 подписали договор №9 , которым в договор аренды № 3/Л от 15.01.2007 вступило ООО «Амбрус». Договор уступки зарегистрирован 26.06.2007 за номером 23-2311/023/2007-474.

ООО «Амбрус» и ООО «Агрофирма Упорная» подписали договор купли-продажи прав и обязанностей арендатора по договору от 07.12.2009. Аренда в пользу ООО «Агрофирма Упорная» зарегистрирована 25.01.2010, запись о регистрации № 23-23-11/066/2009-610.

30.11.2011 ООО «Агрофирма Упорная» и ООО «Санга» подписан договор от 30.11.2011 № 40, согласно которому права арендатора перешли к ООО «Санга». Договор зарегистрирован 02.03.2012, запись номер 23-23-11/010/2012-046.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2015 по делу № А32-6910/2012 договор уступки прав и обязанностей от 30.11.2011 №40 признан недействительным, ООО «Агрофирма «Упорная» восстановлена в правах арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:18.1101002:15.

10.11.2016 ООО «Агрофирма «Упорная» подписало с ООО «Агрофирма «Рассвет» договор уступки прав и обязанностей №9, согласно которому права арендатора перешли к ООО «Рассвет». Договор уступки зарегистрирован     06.12.2016 за номером 23/011/802/2016-2178/2.

Земельный участок с кадастровым номером 23:18:1101002:15 был преобразован в результате выдела из него земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130 площадью 85469 кв.м.

На земельный участок с кадастровым номером 23:18:1101002:130 зарегистрировано право собственности ФИО1 01.04.2016.

Одновременно с регистрацией права собственности на земельный участок, было зарегистрировано обременение участка арендой в пользу ООО «Агрофирма «Упорная». Основанием регистрации указан договор аренды от 15.01.2007.

ООО «Агрофирма «Рассвет» обратилось в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о регистрации обременения в пользу ООО «АФ «Рассвет» на основании договора уступки от 10.11.2016.

Решением от 02.08.2018 Управление Росреестра отказало в регистрации обременения, указав, что согласно пункту 3.2 договора аренды от 15.01.2007 арендодатели вправе досрочно без обращения в суд расторгнуть договор и прекратить арендные отношения по окончанию каждых семи лет с даты государственной регистрации договора путем подачи заявления о расторжении. Заявление подается не позднее 1 августа того года, в котором заканчивается семилетний строк аренды. ФИО2 от имени ФИО1 обратился с соответствующим заявлением, предоставив документы, подтверждающие выполнение мероприятий по пункту 3.2 договора. В связи с этим запись об аренде была погашена.

Считая незаконными действия регистратора по погашению записей об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130, ООО «АФ «Рассвет» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим заявлением.

Согласно ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из положений ст. 198-201 АПК РФ для признания незаконными действий (акта) должностных лиц органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых действий (акта) закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ).

Реализацией названного права, по смыслу статей 12 - 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не прекращается действие ранее заключенного по решению общего собрания собственников земельных долей договора аренды находящегося в общей собственности земельного участка в отношении выделенного земельного участка.

Выделение в счет земельных долей свободного от обременения земельного участка возможно только до государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что в материалы дела не представлены доказательства расторжения договора аренды ФИО1, как в общем порядке, так и в порядке, специально регламентированном договором аренды от 15.01.2007.

Договор аренды от 15.01.2007 заключен сроком на 49 лет (пункт 3.1).

Пунктом 3.2 договора установлено, что арендодатели вправе досрочно без обращения в суд расторгнуть договор и прекратить арендные отношения по окончанию каждых семи лет с даты государственной регистрации договора путем подачи заявления о расторжении. Заявление подается не позднее 1 августа того года, в котором заканчивается семилетний строк аренды. В иные сроки договор может быть расторгнут на общих основаниях.

На собрании участников общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:0015 было принято решение 27.04.2013 о расторжении договора аренды от 15.01.2007, решение оформлено протоколом от 27.04.2013. 

Договор   от   15.01.2007   был   зарегистрирован 16.04.2007.

Решение собрания о расторжении договора принято до 1 августа 2014. 

Как правильно установлено судом первой инстанции, при заключении договора от 15.01.2007 в пункте 3.2 сделки стороны связали правовые последствия в виде ее прекращения не с датой принятия арендодателем решения о расторжении, а с уведомлением арендатора о таком расторжении.

Таким образом, арендатор - общество должно было получить от ФИО1 уведомление о расторжении договора не позднее 1 августа 2014 года.

Следующий срок для уведомления об отказе от договора наступал в 2021 году, но не позднее 1 августа этого года.

При изложенных обстоятельствах, договор аренды не был расторгнут в установленном порядке, в том числе решением от 27.04.2013 (решение принималось без учета пункта 3.2 договора).

Письмо о прекращении договора аренды в части выделенного земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130 Агрофирме «Упорная» (промежуточный арендатор) было вручено под расписку 04.03.2017.

Вместе с тем, по состоянию на март 2017 года ООО АФ «Упорная» не являлось арендатором в силу договора уступки от 10.11.2016.

Доказательства направления уведомления о расторжении договора в адрес ООО АФ «Рассвет» и получения заявителем указанного уведомления, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, регистратору не были представлены надлежащие доказательства расторжения договора аренды, в связи с чем отсутствовали основания для погашения записи об аренде в отношении выделенного земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130.

Дополнительным соглашением от 08.07.2016 представителем собственников земельных долей в земельном участке 23:18:1101002:0015, заключенным с ООО «Упорная», пункт 3.2 договора аренды был из него исключен. Соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

Таким образом, регистратор также не мог принимать решение о погашении аренды на основании пункта 3.2 договора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Кодекса, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Кодекса с учетом подведомственности дела.

Из указанных разъяснений следует, что в споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество, однако это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены. Напротив, заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке.

Суд апелляционной инстанции установил, что в данном случае, обратившись к регистратору, ФИО3 фактически оспорила зарегистрированное  обременение выделенного ей земельного участка, при отсутствии доказательств расторжения договора аренды в установленном как договором, так и законом порядке.

Регистрирующий орган указал, что ООО «Агрофирма «Рассвет» не принимала на себя права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130, так как в договоре уступки прав арендатора от 10.11.2016, заключенном с ООО «Агрофирма «Упорная», этот участок указан не был. Права и обязанности передавались исключительно по земельному участку с кадастровым номером 23:18:1101002:0015. Агрофирма «Рассвет» не является стороной договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130 и, поэтому не вправе обращаться в суд с рассматриваемым в настоящем деле заявлением.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия арендаторов земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Исключение установлено для находящихся в долевой собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения, когда в соответствии с пунктом 5 статьи 14 Закона №101-ФЗ участник долевой собственности выразил на общем собрании участников несогласие с передачей участка в аренду.

ФИО1 в 2007 году против заключения договора аренды не возражала, письменное согласие арендатора на выдел земельного участка в счет своих долей не получала.

Заключая 10.11.2016 с ООО «АФ «Рассвет» договор уступки прав на земельный участок с кадастровым номером 23:18:1101002:0015, агрофирма «Упорная» не имела информации о выделе ФИО3 земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130. При этом также отсутствовали доказательства расторжения ФИО3 (в том числе при выделении) договора аренды в отношении принадлежащего ей участка в установленном порядке (с соблюдением положений пункта 3.2 договора, действовавшего по состоянию на 10.11.2016).

Таким образом, предыдущий арендатор (Агрофирма «Упорная») передал новому арендатору – Агрофирма «Рассвет» - все права и обязанности по договору, в том числе в части аренды выделенного земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130, являвшегося частью участка с кадастровым номером 23:18:1101002:0015.

В силу пункта 4.1.2. договора уступки первоначальный арендатор передает принимающей стороне подлинный договор аренды от 15.01.2007 со всеми неотъемлемыми приложениями к нему и иные документы, связанные с передаваемыми правами и обязанностями. В пункте 4.2.1 стороны согласовали, что правоприобретатель (заявитель по делу) принимает все права и обязанности правообладателя (ООО «АФ «Упорная») по договору №3/Л от 15.01.2007.

С учетом изложенного, суд отклоняет доводы ФИО3 о том, что выдел земельного участка площадью 85469 кв.м. с кадастровым номером 23:18:1101002:130 произошел до того, как ООО «Агрофирма «Рассвет» получило права арендатора на земельный участок с кадастровым номером 23:18:1101002:15; таким образом, передав права арендатора на земельный участок с кадастровым номером 23:18:1101002:15, Агрофирма «Упорная» не передала прав арендатора на земельный участок ФИО1 с кадастровым номером 23:18:1101002:130.

В силу пункта 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Указанное относится и к договору уступки прав и обязанностей арендатора.

Отсутствие государственной регистрации аренды в пользу передавшей права стороны делает невозможным регистрацию договора аренду в пользу нового арендатора - заявителя по делу.

Соответственно, ООО «Агрофирма «Рассвет» является лицом, заинтересованным в признании незаконными действий Управления Росреестра по погашению записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130 в пользу агрофирмы «Упорная», поскольку указанные действия прямо затрагивают права ООО «АФ «Рассвет» - нового арендатора.

Таким образом, действия регистратора по погашению записи об аренде земельного участка не соответствуют закону и нарушают права заявителя по делу.

В качестве меры восстановления нарушенного права суд также обоснованно обязал Управление Росреестра внести в реестр прав запись об обременении земельного участка 23:18:1101002:130 арендой в пользу ООО «Агрофирма «Упорная» (с учетом определения от 06.11.2018).

Как правильно указал суд первой инстанции, требование о внесении в реестр прав записи об ООО «АФ «Рассвет» как об арендаторе может быть реализовано при рассмотрении судом его обращения по поводу незаконности отказа в регистрации аренды в свою пользу.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционных жалобах, как несоответствующие нормам гражданского законодательства, законодательства о государственной регистрации прав и установленным по делу обстоятельствам.

Решение суда от 06.11.2018, с учетом определения от 06.11.2018, является законным. Основания для отмены решения и удовлетворения апелляционных жалоб судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 ноября 2018 года по делу №А32-35863/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня его принятия в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края.

Председательствующий Т.Г. Гуденица

СудьиО.Ю. Ефимова

ФИО4