ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-11756/2022

18 ноября 2022 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     15 ноября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 ноября 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Кротова С.М.

судей  Герасимовой Е.А., Тарасовой М.В.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:  

от истца (заявителя): ФИО2, представитель по доверенности от 07.04.2022;

от ответчика (должника): ФИО3, представитель по доверенности от 21.01.2022,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-28437/2022)  (заявление)  Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.07.2022 по делу № А56-11756/2022(судья Целищева Н.Е.), принятое 

по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью «М.А.К.С.» 

к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» 

о признании сделки недействительной,  

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «М.А.К.С.» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение, ответчик) о признании недействительным уведомления от 28.12.2021 об отказе от исполнения договора аренды №07/ЗК-04729 от 20.05.2009 (далее – Договор), о применении последствий недействительности в виде признания Договора заключенным.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, уточнив заявленные требования, истец просил признать недействительным уведомление от 28.12.2021 № 04-28-23825/21-0-0 об одностороннем отказе от исполнения Договора, Договор признать действующим. В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд принял уточнение исковых требований.

Решением от 19.07.2022 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Учреждение обратилось в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указал, что Уведомлением от 28.12.2021 Учреждением осуществлен отказ от исполнения Договора на основании п. 6.4.12 Договора и ст. 450.1 ГК РФ в связи с нарушениями условий п. 4.3.6. Договора. Анализируя положения Договора и Дополнительных соглашений к нему, ответчик полагает, что срок Договора и каждого соглашения к нему составляют по отдельности менее 5 лет, и не могут, поскольку Договор между заключением соглашений к нему действовал в режиме неопределенного срока.

Следовательно, по мнению подателя жалобы, судом первой инстанции в данной части сделан ошибочной вывод о совокупности сложений сроков Договора и соглашений к нему составляющих в общей сумме более 5 лет.

В судебном заседании 15.11.2022 представитель Учреждения поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представитель истца против удовлетворения жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и Общество (арендатор) 20.05.2009 заключили Договор, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 78:11:0000000:1003, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Маршала Блюхера, уч. 23 (нежилая зона «Ржевка», на участке продолжения проспекта Маршала Блюхера и Бокситогорской улицы), площадью 5818 кв.м (пункт 1.1 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 14.07.2014).

Согласно пункту 3.1 Договор действует по 29.04.2011. Дополнительным соглашением № 1 от 14.07.2014 срок действия Договора установлен по 29.05.2015. Впоследствии на основании дополнительного соглашения № 2 от 15.01.2021 срок действия Договора установлен до 15.01.2024.

В силу пункта 4.3.6 Договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом Договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

В пункте 6.3.3 указано, что Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Пунктом 6.4.12 Договора предусмотрено право арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы за два платежных периода независимо от ее последующего внесения отказаться от исполнения Договора в бесспорном и одностороннем порядке. 

Уведомлением от 28.12.2021 № 04-28-23825/21-0-0 Учреждение, обеспечивающее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 N 281 «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Постановление N 281) реализацию полномочий Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, являющегося правопреемником Комитета по управлению городским имуществом, по защите имущественных прав Санкт-Петербурга, сообщило Обществу об отказе от исполнения Договора в соответствии с пунктом 6.4.12 Договора, потребовало освободить занимаемый земельный участок и передать его по акту приема-передачи. 

Согласно данному уведомлению основанием для отказа арендодателя от Договора послужило нарушение Обществом условий пункта 4.3.6 Договора, выразившееся в наличии у арендатора задолженности по арендной плате за период с 01.03.2020 по 30.11.2021.

Общество, указав на отсутствие у Учреждения правовых оснований для расторжения Договора в одностороннем порядке, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции счел исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. 

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Как предусмотрено в подпункте 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Исходя из изложенного основаниями для прекращения договорных отношений является соглашение сторон, односторонний отказ от договора, если он предусмотрен законом или условиями договора, кроме того, договор может быть расторгнут по решению суда. 

Исходя из положений пункта 3 статьи 3 ЗК РФ, пункта 2 статьи 607 ГК РФ правоотношения сторон в рамках договора аренды земельного участка регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, если специальными нормами Земельного кодекса Российской Федерации и иных законов, регулирующих земельные отношения, не установлены особенности. 

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. 

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. 

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. 

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" у участников гражданского оборота должны быть сформированы правила разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе в случае реализации предусмотренного договором права на его досрочное расторжение в одностороннем порядке. Установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть ими соблюден и при прекращении договора в случае одностороннего отказа стороны от договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 ГК РФ). В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В данном случае следует принять во внимание, что, поскольку Общество как арендатор допустило незначительное нарушение срока внесения арендной платы, данное нарушение не является грубым, умышленным, направленным на сознательное ущемление интересов ответчика и нежелание вносить арендную плату, в разумный срок устранило допущенное нарушение условий договора, оснований для признания такого нарушения существенным, влекущим такую меру ответственности как расторжение договора и прекращение договорных отношений, не имеется.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). 

Как следует из материалов дела, спорный договор аренды заключен на срок, превышающий 5 лет. 

Доводы, изложенные ответчиком в апелляционной жалобе о том, что срок Договора и каждого дополнительного соглашения к нему составляет по отдельности менее 5 лет и указанные сроки не могут суммироваться, так как Договор между заключением дополнительных соглашений к нему действовал в режиме неопределенного срока, уже являлись предметом исследования суда первой инстанции и были обоснованно отклонены.

Как верно указа суд первой инстанции, положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, на которые ссылается ответчик, устанавливают ограничения по расторжению срочных договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более чем пять лет, и не распространяются на правоотношения по договору аренды, заключенному на неопределенный срок.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, по состоянию на дату направления уведомления от 28.12.2021 № 04-28-23825/21-0-0 срок действия Договора был установлен дополнительным соглашением № 2 от 15.01.2021 - до 15.01.2024.

Учитывая, что Договор, заключенный 20.05.2009, впоследствии неоднократно пролонгировался сторонами в установленном законом порядке, новый договор аренды не заключался, оснований для признания доводов Учреждения обоснованными у суда не имелось.

Пунктами 6.3.3 и 6.4.12 Договора одновременно предусмотрены различные, исключающие друг друга последствия одного и того же нарушения (пункта 4.3.6). 

С учетом статей 421, 431 ГК РФ наличие в договоре таких условий в отсутствие сложившегося между сторонами делового оборота фактически вносит неопределенность для арендатора относительно того, за какое именно существенное нарушение, допущенное им, наступает такая суровая мера ответственности, как расторжение договора.

Вместе с тем с учетом срока, на который заключен Договор, в силу прямого указания закона в данном случае договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения арендатором его условий. 

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований полагать, что в рассматриваемом случае у арендодателя имеется право в одностороннем и бесспорном порядке отказаться от Договора в случае наличия у арендатора задолженности по арендной плате за два платежных периода независимо от ее последующего внесения.

С учетом изложенного суд пришел к верному выводу о невозможности расторжения Договора во внесудебном порядке, в связи с чем положения пункта 6.4.12 Договора не подлежат применению как противоречащие закону. 

Поскольку односторонний отказ от исполнения Договора, выраженный в уведомлении от 28.12.2021 № 04-28-23825/21-0-0, совершен ответчиком в отсутствие предусмотренных законом оснований, он обоснованно признан судом недействительным в порядке статьи 168 ГК РФ. 

Выводы суда являются верными. Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка. Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Материалы дела не содержат документально подтвержденных данных, позволяющих переоценить выводы арбитражного суда первой инстанции.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи, с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными. 

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка ими фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона, не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права, в связи с чем нет оснований для отмены судебного акта. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 19.07.2022 по делу №  А56-11756/2022  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С.М. Кротов

Судьи

 

Е.А. Герасимова

 М.В. Тарасова