ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-5275/2023

06 сентября 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     21 августа 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 сентября 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Целищевой Н.Е.

судей  Балакир М.В., Изотовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Петуховым И.Я.,

при участии:  

от истца: не явился, извещен,

от ответчиков: 1) ФИО1 (доверенность от 23.05.2024), 2) ФИО2 (доверенность от 05.04.2024),

от 3-го лица: не явился, извещен,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Цирцея» и общества с ограниченной ответственностью «СтройКом» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 13.03.2024 по делу № А21-5275/2023 (судья С.Ю. Любимова), принятое 

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области 

к 1) обществу с ограниченной ответственностью «СтройКом», 2) обществу с ограниченной ответственностью «Цирцея» 

третье лицо: федеральное государственное бюджетное учреждение «Национальный парк «Куршская коса» 

о признании недействительным соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора и прекращении договора аренды, 

 

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «СтройКом» и ООО «Цирцея», в котором просило признать:

- недействительным соглашение от 10.04.2023, заключенное ООО «СтройКом» и ООО «Цирцея», о переуступке прав и обязанностей по договору № ФС-2008/03-09 от 04.03.2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:146 (далее – Договор); 

- прекращенным Договор.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение «Национальный парк «Куршская коса» (далее – Учреждение).

Решением суда первой инстанции от 13.03.2024 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением суда, ООО «СтройКом» и ООО «Цирцея» обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

По мнению ООО «СтройКом», суд первой инстанции не принял во внимание и не отразил в решении довод ответчика о пропуске срока исковой давности, не учел имеющие преюдициальное значение для настоящего дела обстоятельства, установленные в деле № А21-10442/2021; вывод суда о том, что ООО «СтройКом» не использовало земельный участок по назначению, опровергается представленными в дело доказательствами; ответчик является добросовестным пользователем земельного участка, исправно платит арендные платежи, по  состоянию на 10.04.2023 имеет переплату в сумме 126 265,49 руб., каких-либо нарушений в пользовании земельным участком не допускает, в связи с чем оснований для прекращения права аренды не имеется; истец совершает конклюдентные действия, которыми подтверждает, что ООО «СтройКом» является законным арендатором участка, при этом подача настоящего иска свидетельствует о наличии в действиях Управления признаков злоупотребления правом.

По мнению ООО «Цирцея», в действиях Управления имеются признаки злоупотребления правом, суд первой инстанции не дал оценки обстоятельствам, установленным в рамках дела № А21-10442/2021.

В судебном заседании представители ответчиков поддержали доводы апелляционных жалоб своих представляемых.

Управление и Учреждение, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционных жалоб, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «СтройКом» с 09.07.2021 является собственником объекта незавершенного строительства общей площадью 801,7 кв.м, с кадастровым номером 39:05:020301:691, по адресу: Калининградская обл., 

<

...>, степень строительной готовности 15%, приобретенного по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 21.04.2021, заключенному с ООО «Эдельвейс». Объект поставлен на кадастровый учет 03.07.2014 на основании разрешения на строительство, выданного Администрацией МО «Зеленоградский район» 30.12.2004, сроком действия на 10 лет.

Указанный объект расположен на земельном участке из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - для строительства спортивно-оздоровительного комплекса, площадью 2000 кв.м, находящемся по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский район, Куршское с/п, 

<

...>, примерно в 25 метрах по направлению на северо-запад от ориентира (жилое здание, расположенное за пределами участка, с кадастровым номером 39:05:020301:0146).

Земельный участок принадлежал ООО «Эдельвейс» на праве аренды, возникшем из Договора, сроком действия по 03.03.2057.

21.04.2020 между ООО «Эдельвейс» и ООО «СтройКом» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации (перенайма земельного участка).

В связи с ликвидацией ООО «Эдельвейс» ООО «СтройКом» обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением о переводе на себя прав арендатора по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский район, п. Лесной.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 27.12.2021 по делу № А21-10442/2021 требования ООО «СтройКом» удовлетворены в полном объеме.

Калининградский межрайонный природоохранный прокурор в интересах Российской Федерации в лице Управления обратился в Зеленоградский районный суд Калининградской области с иском о признании отсутствующим права собственности ООО «СтройКом» на указанный объект незавершенного строительства и снятии его с кадастрового учета. 

Основанием для предъявления прокурором указанного иска послужили результаты проверки, в ходе которой было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 39:05:020301:0146 отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, в том числе объекты незавершенного строительства, отвечающие требованиям, предъявляемым к объектам капитального строительства, а сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), являются недостоверными. Более того, в ходе проверочных мероприятий установлено, что в нарушение подпункта «д» пункта 2 статьи 15 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», пункта 18 Положения о Национальном парке «Куршская коса», утвержденного приказом Министерства природных ресурсов и экологии РФ № 380 от 09.11.2012, разрешение на строительство указанного объекта Министерством природных ресурсов и экологии РФ не выдавалось.

Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 19.05.2022 по делу № 2-398/2022 требования прокурора удовлетворены в полном объеме. 

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:05:020301:691 снят с кадастрового учета 06.04.2023.

10.04.2023 между ООО «СтройКом» и ООО «Цирцея» заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:146, которое зарегистрировано 20.04.2023.

Управление, ссылаясь на нецелевое использование спорного земельного участка, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции признал исковые требования Управления подлежащими удовлетворению.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46 ЗК РФ).

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ установлено такое основание принудительного прекращения права на земельный участок, как использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с пунктом 3 Договора арендатор обязан использовать земельный участок исключительно для целей, обозначенных в пункте 1.3 Договора.

Согласно пункту 1.3 Договора земельный участок относится к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства спортивно-оздоровительного комплекса.

Основанием для предоставления земельного участка в аренду послужило решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.05.2006 по делу № А2-1256/2006С2 об обязании Управления поставить спорный земельный участок на кадастровый учет и о понуждении Управления к заключению договора аренды этого участка с ООО «Эдельвейс». 

В период действия договора аренды был возведен объект незавершенного строительства и поставлен на кадастровый учет 03.07.2014 со степенью готовности 15%. 

Между тем в настоящее время незавершенный строительством объект не существует (физически), что установлено в рамках дела № 2-398/2022.

При таком положении, как полагал истец, с которым согласился суд первой инстанции, правовых оснований для сохранения права собственности на несуществующий объект и права аренды земельного участка, предоставленного для размещения и обслуживания этого объекта, не имеется.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В рассматриваемом случае заявленное Управлением требование, по сути, направлено на прекращение формальных арендных отношений в связи с отсутствием целевого землепользования; прекращение Договора является следствием прекращения права собственности на объект недвижимого имущества, ранее находившийся на арендованном земельном участке, в связи с чем соблюдение истцом административных процедур в данном случае не направлено на обеспечение гарантий прав землепользователя по причине фактического отсутствия объекта, являвшегося основанием для оформления арендных правоотношений. 

Как верно отмечено судом первой инстанции, при указанных обстоятельствах предъявление Управлением иска о признании Договора прекращенным является надлежащим способом защиты права (статья 12 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

Статьей 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. 

Как разъяснено в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 и 2 статьи 168 ГК РФ). 

Исходя из содержания пункта 1 статьи 10 ГК РФ, под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда третьим лицам.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации», для квалификации спорной сделки в качестве недействительной, совершенной с намерением причинить вред другому лицу, суду необходимо установить обстоятельства, неопровержимо свидетельствующие о наличии факта злоупотребления правом со стороны контрагента, выразившегося в заключении спорной сделки. Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц. О злоупотреблении сторонами правом при заключении договора может свидетельствовать совершение спорной сделки не в соответствии с ее обычным предназначением, а с целью избежания возможного обращения взыскания на отчужденное имущество должника.

В силу статьи 22 ЗК РФ арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет.

В данном случае в ходе рассмотрения Зеленоградским районным судом Калининградской области гражданского дела № 2-398/2022 ООО «СтройКом» не доказало, что в 2014 году было возведено нежилое здание, с процентом готовности 15% в 

<

...>; равным образом, не было представлено и доказательств того, что данное здание имелось при его покупке в 2020 году.

При этом как ООО «Эдельвейс», так и ООО «СтройКом» в течение длительного времени не предпринимали никаких действий по достройке спорного объекта, в частности, не получали разрешение на строительство объекта капитального объекта, градостроительного плана.

В силу части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

При таком положении, приняв во внимание совокупность обстоятельств, установленных в рамках дела № 2-398/2022 и настоящего дела, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение ответчиками соглашения от 10.04.2023 о переуступке прав и обязанностей по Договору при наличии вступившего в законную силу решения Зеленоградского районного суда от 19.05.2022, содержит в себе признаки злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ).

На основании изложенного суд первой инстанции заключил, что сохранение за арендатором права на земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации, в случае уничтожения объекта, для размещения которого он предоставлен, не отвечает требованиям действующего гражданского и земельного законодательства.

В силу статей 42, 46 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Установленное статьей 46 ЗК РФ основание принудительного прекращения договора аренды в виде неосвоения земельного участка направлено на защиту публичных интересов при использовании находящихся в публичной собственности земель.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 27.01.2022 N 90-О, стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из принципа добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. При этом предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (Определение Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 N 2485-О).

Таким образом, по своей правовой природе прекращение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

Стороны же договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота, при выполнении взятых на себя по договору обязательств несут связанные с не достижением ожидаемого экономического эффекта риски.

Апелляционный суд отмечает, что ответчиками в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение необходимых действий для строительства и исполнения существенного условия договора аренды земельного участка. Также в материалы дела не представлено доказательств, указывающих на наличие объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Доводы ответчиков о том, что они осваивали земельный участок и использовали его по целевому назначению, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела (статья 65 АПК РФ). Доказательств строительства в установленный срок на арендованном земельном участке заявленного объекта недвижимости в дело не представлено, равно как и доказательств принятия ответчиками иных разумных и адекватных мер для освоения земельного участка.

Довод ООО «СтройКом» о пропуске истцом срока исковой давности на обращение с настоящим иском в суд отклонен апелляционным судом исходя из следующего.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что в соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (статья 196 ГК РФ).

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Вместе с тем договор аренды земельного участка носит длящийся характер, в силу чего срок исковой давности к требованиям о признании договора аренды прекращенным не применим.

Действующее законодательство не ограничивает право арендодателя на заявление притязаний по вопросу расторжения договора аренды земельного участка (признания его расторгнутым) по причине существенного нарушения арендатором условий договора аренды сроками выявления таких нарушений.

Для целей исследования оснований для расторжения договора аренды является само наличие подобных нарушений, независимо от даты их совершения.

Таким образом, доводы, приведенные в апелляционных жалобах ответчиков, не нашли правового и документального обоснования в ходе рассмотрения дела, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

По результатам рассмотрения апелляционных жалоб установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им надлежащую правовую оценку, не допустил нарушений норм материального и процессуального права.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено. 

В связи с изложенным у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены или изменения принятого по делу решения. 

В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалоб и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на подателей жалоб.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 13.03.2024 по делу №  А21-5275/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.Е. Целищева

 

Судьи

 

М.В. Балакир

 

С.В. Изотова