ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

11.06.2019

 

Дело № А40-264146/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04.06.2019 

Полный текст постановления изготовлен  11.06.2019

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Бочаровой Н.Н.,   

судей Калининой Н.С., Беловой А.Р.,  

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 дов-ть от 01.04.2019,

от ответчика: ФИО2 генеральный директор (выписка из протокола от 30.06.2014 № 38/36), ФИО3 дов-ть от 19.12.2017 № 04,

рассмотрев 04 июня 2019 года в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Культурно-исторический комплекс «Славянский» 

на решение от 21 декабря 2018 года

Арбитражного суда города Москвы, 

принятое судьей Рыбиным Д.С., 

и постановление от 22 марта 2019 года

Девятого арбитражного апелляционного суда, 

принятое судьями Алексеевой Е.Б., Валюшкиной В.В., Проценко А.И., 

по иску общества с ограниченной ответственностью «СБФ ИнвестГрупп» 

к открытому акционерному обществу «Культурно-исторический комплекс «Славянский» 

о взыскании задолженности, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «СБФ ИнвестГрупп» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОАО «Культурно-исторический комплекс «Славянский» (далее – ответчик) о взыскании 63 752 317 рублей 65 копеек задолженности, 20 218 038 рублей 51 копеек неустойки и 4 001 636 рублей 97 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2019, исковые требования удовлетворены в части задолженности и неустойки в заявленных размерах; в остальной части исковых требований отказано.

Законность решения и постановления проверяется в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с кассационной жалобой ответчика, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы ответчик ссылается на нарушение норм материального права (неприменение закона, подлежащего применению, применение закона, не подлежащего применению) и процессуального права (статей 49, 125, части 4 статьи 137, части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательства, неверное толкование условий договора аренды. Выводы суда об автоматическом изменении размера арендных платежей на основании ежегодных постановлений Правительства Москвы противоречит условиям договора обстоятельствам дела и, и сделаны в связи с неправильным толкованием норм материального права. Расчет, из которого суд исходил при удовлетворении требований, является необоснованным.  Кроме того, заявитель жалобы приводит доводы о  том, что приобретя объект недвижимого имущества с обременением в виде долгосрочной аренды сроком на 49 лет, направив через 4 месяца уведомление ответчику об изменении арендной платы почти в 10 раз с целью расторжения договора аренды, истец злоупотребляет правом.

Истцом представлен отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика доводы кассационной жалобы поддержал.

Представитель истца в судебном заседании суда кассационной инстанции против доводов кассационной жалобы возражал.

Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права, доводы кассационной жалобы и возражения относительно них, заслушав представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в рамках исполнения обязательств по договору на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 22.12.1999 № 0-604/99 с учетом дополнительных соглашений к нему Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы (арендодатель) предоставил ответчику (арендатору) во временное пользование нежилое здание площадью 3 153,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>. Договор заключен сроком до 10.08.2048. 

На основании договора купли-продажи от 17.05.2017 № 19-П вышеуказанное нежилое здание площадью 3 153,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, перешло в собственность истцу, что также подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.07.2018 № 77/100/347/2018-974.

Ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательства по договору в части внесения арендных платежей в полном объеме послужило основанием для предъявления настоящего иска о взыскании задолженности, начисленной на нее неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды пришли к выводу о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам, непредставлении доказательств как ее погашения, так и своевременного внесения арендной платы, в связи с чем взыскали с ответчика задолженность и неустойку в заявленных размерах, не усмотрев оснований для снижения неустойки и взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

Отклоняя доводы ответчика о том, что в случае изменения условий договора аренды между сторонами должно быть подписано дополнительное соглашение и им была уплачена арендная плата в соответствии с дополнительным соглашением от 19.05.2011, апелляционный суд исходил из того, что этим соглашением размер арендной платы был установлен с 01.06.2011 по 31.12.2011,.  однако в соответствии с пунктом 5.4 договора арендная плата по постановлению Правительства Москвы подлежит ежегодному пересмотру и пересчету при изменении базовой стоимости 1 кв.м строительства, изменения размера минимальной ставки арендной платы или методики расчета; после 2011 года минимальная ставка арендной платы и методика расчета регулярно последовательно увеличивалась постановлениями Правительства Москвы; нормативные акты, на основании которых был установлен текущий размер арендной платы, утратили свою силу, и в настоящее время для объектов, находящихся в собственности г. Москвы, арендная плата должна быть равна рыночной арендной плате, устанавливаемой независимым оценщиком, с последующим ежегодным применением коэффициента 1,10.

 Согласно пункту 5.1 договора в случае изменения условий оплаты помещения к договору аренды оформляется дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью договора. 

В силу пункта 4.2.10 договора аренды арендатор в течение месяца с момента получения письменного уведомления о новой редакции договора обязан обратиться к арендодателю за перерасчетом арендной платы. Уведомление об увеличении арендной платы от 29.12.2017  с приложением отчета независимого оценщика и двух экземпляров дополнительного соглашения к договору аренды было направлено ответчика, почтовое отправление было выслано обратно отправителю за истечением срока хранения, что в соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации считается доставленным, в связи с чем размер арендной платы следует считать установленным с 01.01.2018. 

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов  о наличии у арендатора права в одностороннем порядке изменить арендную плату сделаны без учета и анализа иных условий договора в совокупности, при неполном исследовании всех имеющих значении для дела обстоятельств, с нарушением норм материального и процессуального права. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Порядок внесения изменений в договор - в одностороннем порядке или путем подписания двустороннего дополнительного соглашения к договору по пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, зависит от условий действующего между сторонами договора аренды.

При наличии разногласий сторон по  толкованию условий договора суду следует с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации установить действительную волю сторон, действительный смысл согласованного сторонами порядка пересмотра размера арендной платы, подлежащей внесению арендатором, оценить условия договора с учетом изменений к нему о размере арендной платы. 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43).

Между тем, суды обеих инстанций не проанализировали и не дали оценки пунктам 5.1 (в случае изменения условий оплаты помещения по договору аренды оформляется дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью договора), 8.11 (изменения годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производятся только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, подписываемых сторонами с указанием с какого времени изменена арендная плата, даты подписи и заверенных печатями сторон. Другие изменения в договор аренды вносятся только дополнительным соглашением, подписанным сторонами, заключившими договор) договора аренды, не изучили, с учетом того, что  переход права собственности не является основанием для изменения договора, каким образом на протяжении всего времени арендных отношений, начиная с момента заключения договора аренды до спорного периода, складывалась у сторон практика применения условий договора аренды в части арендных платежей и как изменялся порядок расчета арендной платы: по обоюдному согласию путем заключения дополнительных соглашений или односторонне арендодателем (посредством уведомлений), а также имеющимся в деле дополнительным соглашениям, подписанным  ответчиком с предыдущим арендодателем, об изменении арендной платы с расчетом арендной платы. 

Произведенное судом толкование условий договора только с позиции арендодателя без учета возражений ответчика о том, договором аренды предусмотрено обязательное заключение сторонами дополнительного соглашения даже при нормативном изменении арендной платы, между тем дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы сторонами подписано не было, со ссылкой на конкретные условия договора (пункты 5.1, 8.11), не отвечает требованиям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суды при рассмотрении настоящего спора не обеспечили установления всех необходимых для правильного разрешения обстоятельств, которые могли бы повлиять на выводы суда относительно обоснованности требований истца. 

При этом суд кассационной инстанции обращает внимание на допущенное противоречивое толкование апелляционным судом условий договора. Ссылаясь на пункт 5.1 договора о том, что  в случае изменения условий оплаты помещения к договору аренды оформляется дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью договора, суд, тем не менее приходит к выводу о правомерности изменения арендной платы в одностороннем порядке арендной платы путем направления уведомления арендатору. 

 Кроме того, суд кассационной инстанции полагает обоснованными  доводы ответчика о том, что принимая увеличение размера исковых требований, суду следовало убедиться в осведомленности ответчика о таком увеличении суммы исковых требований, а при отсутствии доказательств такой осведомленности отложить судебное разбирательство на иную дату, поскольку иное нарушает процессуальные права и гарантии ответчика возражать против заявленных требований (статьи 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Исходя из того, что для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также осуществление иных процессуальных действий, не относящихся к полномочиям суда кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции согласно пункту 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное,  устранить отмеченные недостатки, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, проанализировав условия договора, оценив поведение сторон, и правильно применив нормы материального и процессуального права, дать оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, оценить представленные доказательства в их совокупности, результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств. Разрешить спор в соответствии с нормами действующего законодательства. Судебные расходы в связи с рассмотрением кассационной жалобы подлежат распределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции при новом рассмотрении дела.

В части отказа в удовлетворении иска судебные акты не обжалуются. 

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 21 декабря 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2019 года по делу №А40-264146/2018 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.  

 

Председательствующий-судьяН.Н. Бочарова  

Судьи:                                                                            Н.С. Калинина  

                                                                                                  А.Р. Белова