АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-12943/2022

г.Тверь

08 ноября 2022 года

 

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Антоновой И.С., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО1, при участии представителей: заявителя - ФИО2, ответчика - ФИО3, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Геор-Г",   к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, г. Тверь, 

третье лицо: ФИО4, г.Москва, 

о признании незаконными действий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Геор-Г" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением, в котором просит  признать незаконным действия государственного регистратора прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее - Управление) по регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости - здания «Прядильной фабрики № 2» с кадастровым номером 69:40:0300086:101, расположенного по адресу: г. Тверь, двор Пролетарки, № б/н и земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300086:9 в пользу правообладателя ФИО4 (с учетом принятых уточнений).;

В качестве способа восстановления нарушенных прав и законных интересов заявитель просит аннулировать регистрационные записи прав №№ 69:40:0300086:101-69/180/2022-16 и 69:40:0300086:9-69/180/2022-15 от 26.08.2022. 

Заявитель требования поддержал, полагает, что ввиду наличия ограничений в виде обеспечительных мер и ипотеки государственная регистрация права не могла быть произведена.

Ответчик возражает против удовлетворения требований заявителя по мотивам, изложенным в отзыве. 

Третье лицо также представило письменные пояснения, возражает против удовлетворения требований заявителя.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Тверской области от 07.08.2015 по делу № А66-1797/2014 Общество с ограниченной ответственностью «ГЕОР-Г» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

Определением суда от 05.04.2021 конкурсным управляющим Общества с ограниченной ответственностью «ГЕОР-Г» утверждён ФИО5 (ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>).

В соответствии с протоколом торгов №3787-ОТПП/2 от 12.11.2020 г. по лоту №1: Прядильное производство № 2, Общей площадью: 26664,5 кв. м, кадастровый номер: 69:40:0300086:101. Земельный участок, общей площадью: 9414,3 кв. м, кадастровый номер: 69:40:0300086:0009. Адрес местонахождения имущества: г. Тверь, двор Пролетарки, определен победитель торгов - ФИО4, 20 июля 2022 года между сторонами заключен договор купли-продажи указанного имущества.

16.08.2022 в Управление поступило заявление № MFC-0061/2022-150956-1 от ФИО4 о государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 69:40:0300086:101 и земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300086:9, расположенных по адресу: г. Тверь, двор Пролетарки.

В качестве правоустанавливающего документа заявителем представлен договор купли-продажи от 20.07.2022, заключённый по результатам торгов.

18.08.2022 конкурсным управляющим ООО «Геор-Г» ФИО5  в Управление представлены в качестве дополнительных документов к заявлению № MFC-0061/2022-150956-1 заявления о переходе права собственности на здание с кадастровым номером 69:40:0300086:101 и земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300086:9, а также определение Арбитражного суда Тверской области по делу № А66-1797/2014 от 15.04.2022 о назначении конкурсным управляющим ООО «Геор-Г» ФИО5

Право собственности ФИО4 на указанные объекты недвижимости зарегистрировано 26.08.2022.

Полагая, что действия регистратора  по регистрации права собственности являются незаконными и нарушают права и законные интересы заявителя, Общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания арбитражным судом незаконными ненормативных актов и действий государственных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

С государственной регистрацией положения Федерального закона № 218-ФЗ связывают юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Законом порядке.

Пунктом 2 части 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ установлено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

 В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Федеральным законом № 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Перечень оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведен в статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ.

Согласно статье 27 указанного Закона в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

По смыслу пунктов 4, 5 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ по результатам проведенной правовой экспертизы документов государственный регистратор осуществляет внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также выдает документы после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из материалов дела усматривается, что заявлением от 16.08.2022 № MFC-0061/2022-150956-1 ФИО4, а в последующим и само Общество (заявление от 18.08.2022)  обратились в регистрирующий орган с просьбой осуществить государственную регистрацию права собственности на спорные объекты.

В подтверждение данного обращения указанные лица представили договор купли-продажи от 20.07.2022, заключённый по результатам торгов.

При этом на дату указанного обращения в Едином государственном реестре недвижимости отсутствовали ограничения, аресты, запреты относительно проведения регистрационных действий в отношении испрашиваемых объектов.

В этой связи, учитывая, что правовая экспертиза документов не установила наличие оснований для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, а представленные документы по форме и содержанию соответствовали требованиям Федерального закона № 218-ФЗ, суд приходит к выводу о соответствии оспариваемых действий закону.

Довод заявителя о наличии безусловных препятствий для совершения оспариваемых действий в виде следующих ограничений и обременений: запрещение регистрации на основании определения Арбитражного суда Тверской области о принятии обеспечительных мер от 26.07.2021 (дата и номер государственной записи обременения и ограничения: 30.07.2021, 69:40:0300086:10) -69/083/2021-3); запрещение регистрации на основании определения Арбитражного суда Тверской области от 19.12.2014 по делу № А66-1797/2014 (дата и номер государственной записи обременения и ограничения: 26.12.2014, 69-69-02/085/2014-210); ипотека в силу закона (дата и номер государственной записи обременения и ограничения: 22.08.2011, 69-69-02/037/2011-342), судом отклоняется в силу следующего.

Действительно, в пункте 37 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Тверской области от 17.02.2014 на основании заявления публичного акционерного общества Банк ВТБ (далее - Банк) возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «ГЕОР-Г», адрес: 170001, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество). Определением от 15.08.2014 в отношении Общества введена процедура наблюдения. 

Решением от 07.08.2015 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство, определением от 05.04.2021 конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

В соответствии с абзацем девятым пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 9 и 13 постановления от 23.07.2009 № 59 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае возбуждения дела о банкротстве" (далее - постановление № 59) разъяснил, что записи в реестре об арестах и иных ограничениях распоряжения имуществом должника подлежат погашению с момента, после которого они признаются снятыми в соответствии с Законом о банкротстве. Любое заинтересованное лицо вправе обжаловать выразившееся в непогашении указанной записи бездействие органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С даты принятия судом решения о признании должника банкротом ранее наложенные аресты и иные ограничения по распоряжению имуществом должника снимаются в целях устранения препятствий конкурсному управляющему в исполнении им своих полномочий по распоряжению имуществом должника и других обязанностей, возложенных на него Законом о банкротстве.

По смыслу абзаца девятого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, согласно которому наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается, данная норма распространяет свое действие на аресты, налагаемые в исполнительном производстве, и аресты как обеспечительные меры, принимаемые в судебных процессах за рамками дела о банкротстве (пункт 14 постановления № 59).

Указанная норма закона является императивной и распространяется на все ограничения и аресты, содержащиеся в ЕГРН.

Конкурсным управляющим 18.08.2022 были направлены документы в Управление для осуществления государственной регистрации договора купли продажи недвижимого имущества, в том числе определения Арбитражного суда Тверской области по делу № А66-1797/2014 от 15.04.2022 о назначении конкурсным управляющим ООО «Геор-Г» ФИО5

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что действия Управления по  государственной регистрации права собственности (перехода права), являются законными и не нарушают права и законные интересы заявителя.

Заявителем не доказано наличие обстоятельств, препятствующих процедуре регистрации перехода права собственности.

С учетом изложенного, довод заявителя о наличии запрета  регистрации на основании определения Арбитражного суда Тверской области от 19.12.2014 по делу № А66-1797/2014, судом отклоняется.

Также отклоняется довод заявителя о наличии ограничений в виде запрещения регистрации на основании определения Арбитражного суда Тверской области о принятии обеспечительных мер от 26.07.2021, поскольку указанные обеспечительные меры в виде запрета заключать договор купли-продажи с ФИО4 на основании протокола торгов от 12.11.2020 № 3787-ОТПП/2 до момента фактической передачи конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью «ГЕОР-Г» ФИО5 следующего имущества должника (объектов недвижимости): - прядильное производство № 2, общей площадью 26 664,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0300086:101; - земельный участок общей площадью 9414,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0300086:0009, расположенных по адресу: г. Тверь, двор Пролетарки, были отменены Постановлением арбитражного суда Северо-Западного округа по делу А66-1797/2014 от 29 марта 2022 года. 

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом.

В соответствии со статьей 138 Закона о банкротстве в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога, устанавливается очередность удовлетворения требований кредиторов и особенности удовлетворения требований по обязательствам, обеспеченным залогом.

В силу пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 названного Закона.

Реализация заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

В пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" указано: при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Поскольку нормами Закона о банкротстве предусмотрен специальный порядок прекращения залога имущества, включенного в конкурсную массу, положения статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" применению в данном деле не подлежат.

Учитывая вышеприведенные нормы материального права и разъяснения об их применении, суд, установив, что в данном случае ФИО4 приобрел спорные объекты в ходе реализации залогового имущества должника на торгах в банкротстве и банк как залогодержатель и конкурсный кредитор получает удовлетворение своих требований за счет стоимости реализованного имущества, приходит к выводу о прекращении ипотеки в силу прямого указания закона.

Оценив довод Управления в части ненадлежащего способа защиты нарушенного права, суд пришел к следующим выводам.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела (ч. 56).

Как следует из доводов заявителя по делу, в рассматриваемом случае, оно полагает, что государственным регистратором при осуществлении государственной регистрации прав ФИО4 на спорные объекты, допущены нарушения прав и законных интересов ООО "Геор-Г", поскольку, в том числе по заявлению Общества в отношении указанных объектов были приняты обеспечительные меры в рамках дела № А66-1797/2014.

С учетом изложенного, требования заявителя в части признания незаконным действия государственного регистратора прав Управления по регистрации права собственности в отношении спорных объектов обосновано заявлено Обществом в рамках главы 24 АПК РФ.

Кроме того, учитывая, что оспариваемые действия регистратора были произведены по заявлению самого Общества, а правом на отзыв документов, как сторона по сделке он не воспользовался, то суд приходит к выводу, что заявитель не представил доказательств нарушения его прав и законных интересов указанными действиями.

Иные материалы дела и доводы заявителя и ответчиков судом исследованы и приняты во внимание, однако не опровергают выводов суда относительно заявленных требований.

В силу части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что заявленные Обществом требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 198-201  Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований Общества с ограниченной ответственностью "Геор-Г" (170001, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 13.11.2002, ИНН: 

<

***>) - отказать.

Настоящее решение  может быть обжаловано в  Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                                     И.С. Антонова