АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-34637/2020

г. Краснодар

14 декабря 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 8 декабря 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при ведении протокола помощником судьи Уждуху Р.З. и участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области от истца – общества с ограниченной ответственностью «Темерник» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (директор) и ФИО2 (доверенность от 10.10.2021), от ответчика – Департамента имущественно-земельных отношений Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 26.01.2021), рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2021 по делу № А53-34637/2020, установил следующее.

ООО «Темерник» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 12 098 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования «Для проектирования и строительства капитальных объектов и эксплуатации оптово-розничного рынка», изложив спорные условия проекта договора аренды в следующей редакции:

– пункт 3.1 «Размер арендной платы в год за участок составляет 1 631 022 рубля 36 копеек. Расчет размера арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора»;

– пункты 3.5 (об очередности отнесения поступивших от арендатора денежных средств на погашение долга и пеней за ранее образовавшиеся периоды просрочки; отсутствии правового значения указаний в платежных поручениях на иные периоды) и 8.6 (о размере арендной платы в год за участок, равной 12 497 234 рублям) – исключить;

– дополнить проект договора аренды приложением № 2 «"Расчет арендной платы" по установленной форме исходя из кадастровой стоимости земельного участка: А2021 = Ки2015 (1,055) х Ки2016 (1,064) х Ки2017 (1,04) х Ки2018 (1,04) х Ки2019 (1,043) х Ки2020 (1,03) х Ки2021 (1,037) х КС(48 234 619,07) х Сап(0,025) = 1 631 022 рубля 36 копеек».

Решением от 18.06.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.08.2021, разногласия, возникшие при заключения названного соглашения, урегулированы исходя из редакции истца; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Судебные акты мотивированы тем, что общество как собственник объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, обязано вносить плату за его использование исходя из ставки для земельных участков розничных рынков (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка). Данная ставка установлена пунктом 5.2 приложения № 2 к постановлению администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 № 576 «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", о расчете платы за место для стоянки для технических средств и других средств передвижения, и признании утратившими силу некоторых правовых актов администрации города Ростова-на-Дону» (далее – постановление № 576). Суды проверили произведенный истцом расчет арендной платы, отраженный в пункте 3.1 и приложении № 2 (в его редакции), и признали его арифметически (методологически) верным. Исключая пункт 3.5 спорного соглашения, суды сделали вывод о том, что он не соответствует закрепленному в части 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) принципу равенства участников регулируемых им отношений. Условия, содержащиеся в предложенном пункте 3.5, ограничивают право общества распоряжаться собственными денежными средствами и лишают возможности самостоятельно определять назначение платежа.

В кассационной жалобе департамент просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, суды, определяя подлежащую внесению арендную плату, не учли, что на спорном земельном участке помимо введенных в эксплуатацию капитальных строений расположен неоконченный строительством объект. В такой ситуации основания для применения в расчете арендной платы подпункта «г» пункта 8 приложения № 1 и пункта 5.2 приложения № 2 постановления № 576 у судов отсутствовали. Суд первой инстанции, отклонив результаты судебной экспертизы, не обосновал необходимость ее назначения. Пункт 3.5 проекта договора не противоречит действующему законодательству и соответствует распоряжению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 25.06.2019 № 916, которым утверждены примерные формы договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2020 по делу № А53-29280/2019 на департамент возложена обязанность направить обществу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 12 098 кв. м сроком до 14.06.2049.

Во исполнение указанного решения департамент направил обществу проект договора аренды названного участка.

Согласно пунктам 3.1 и 8.6 проекта размер арендной платы в год за участок установлен в соответствии с отчетом от 25.06.2020 № 046-20-Р об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком, согласованным протоколом № 18 заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от 26.06.2020, и составляет 12 497 234 рубля.

В силу пункта 3.5 проекта в случае наличия у арендатора задолженности по арендной плате и пене, образовавшейся в результате ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендных платежей за использование земельного участка, внесенные арендатором платежи погашают прежде всего образовавшуюся задолженность по арендной плате и пене за предыдущие периоды. Указание арендатором в платежном документе назначения платежа не имеет значения при определении порядка погашения образовавшейся задолженности по арендной плате и пене, кроме случаев внесения арендатором платежей за период текущего года согласно акту сверки взаимных расчетов по арендной плате и пене за землю в рамках процедуры реструктуризации задолженности по арендной плате за землю и списании пеней и штрафов, начисленных на сумму задолженности.

Общество, не согласившись с размером арендной платы, условием об отнесении платежей в счет погашения ранее образовавшихся долга и пеней в независимости от соответствующего указания в платежных документах, направило департаменту протокол разногласий.

Поскольку меры по претензионному порядку урегулирования спора не привели к его разрешению, общество обратилось в суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно статье 4 статьи 421 Гражданского кодекса, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с этим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Правительством Ростовской области принято постановление от 02.03.2015 № 135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области» (далее – постановление № 135). Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определен в приложении № 1 к постановлению № 135 (далее – Порядок).

Согласно пункту 9 Порядка, в случае если порядок определения арендной платы не установлен пунктами 1 – 8 Порядка, то размер арендной платы может быть установлен органом местного самоуправления городского округа или муниципального района в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Согласно пункту 11 Порядка, размер годовой арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, определяемый в соответствии с пунктами 1, 5 – 9 Порядка, определяется путем последовательного перемножения кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и индексов уровня инфляции, предусмотренных Федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и установленных по состоянию на начало очередного финансового года.

Как закреплено в постановлении № 576, в случае предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, в аренду без проведения торгов для целей, указанных в пункте 8 приложения № 1 к постановлению № 576, размер арендной платы определяется в процентах от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, занимаемого зданиями, сооружениями, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке, а также в отношении земельных участков по заключенным договорам аренды, в соответствии со ставками арендной платы по виду использования согласно приложению № 2 к постановлению (подпункт «г»). Годовой размер арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, определяемый в соответствии с пунктами 1, 4 – 9 постановления, определяется путем последовательного перемножения кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка и индексов уровня инфляции, предусмотренных федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и установленных по состоянию на начало очередного финансового года. При этом индексация размера арендной платы производится, начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков (пункт 12 приложения № 1 к постановлению администрации № 576).

Суды, установив, что истец является собственником капитальных строений, расположенных на земельном участке, и учитывая назначение данных объектов, которое соответствует виду разрешенного использования земельного участка, – «Организация рынка», урегулировали возникшие у сторон разногласия в части пунктов 3.1, 8.6 и приложения «Размер арендной платы» согласно редакции истца. Ставка арендной платы для земельных участков розничных рынков установлена в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 5.2 приложения № 2 к постановлению № 576). Соответственно, судами при определении механизма расчета арендной платы верно применена ставка арендной платы для земельных участков розничных рынков в размере 2,5% от кадастровой стоимости.

Вывод судов об исключении из договора пункта 3.5 также следует признать верным, поскольку он не соответствует закрепленному в части 1 статьи 1 Гражданского кодекса принципу равенства участников регулируемых им отношений и ограничивает право общества распоряжаться собственными денежными средствами путем самостоятельного определения назначения платежа. Как верно отметили суды, действующим законодательством и иными условиями, содержащимися в проекте договора, предусмотрены необходимые и достаточные гарантии исполнения арендатором обязательств по плате за пользование арендованным земельным участком.

Приведенные в кассационной жалобе доводы, касающиеся фактических обстоятельств данного спора и доказательственной базы по делу, не могут являться основанием для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции, сводятся к несогласию заявителя с оценкой судами представленных доказательств и сделанными на их основании выводами об обстоятельствах дела. Переоценка доказательств и установленных судами обстоятельств дела в суде кассационной инстанции не допускается.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2021 по делу № А53-34637/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий            Е.Г. Соловьев

Судьи            В.Е. Епифанов 

            А.И. Мещерин