﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А79-1533/2019

03 августа 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30.07.2020.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Голубевой О.Н., Камановой М.Н..

 

без участия представителей сторон

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

общества с ограниченной ответственностью «Бирс недвижимость»

 

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 12.12.2019  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2020

по делу № А79-1533/2019 

 

по иску Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (ОГРН: 1032109000375, ИНН: 2129039343) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Бирс недвижимость» 

(ИНН: 2130098914, ОГРН: 1122130001421) 

 

о взыскании задолженности и неустойки

 

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью 

«Бирс недвижимость» 

к Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики 

 

о признании отсутствующим права требования задолженности по арендной плате,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, –общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (далее – Министерство) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Бирс недвижимость» (далее – Общество) о взыскании 1 209 214 рублей 36 копеек задолженности, возникшей с 01.05.2018 по 04.12.2018, и 164 724 рублей 78 копеек неустойки, начисленной с 10.05.2018 по 04.12.2018 по договору от 06.03.2014 № 1068 на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики.

Требования основаны на статьях 309, 329, 330, 424, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), пункте 1.4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Кабинета Министров ЧР от 19.06.2006 № 148 (далее – Порядок), в редакции постановления Кабинета Министров ЧР от 08.09.2017 № 349 «О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 г. № 148» (далее – Постановление № 349) и мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором земельного участка обязательств по оплате пользования объектом аренды.

Общество обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии со встречным иском к Министерству о признании отсутствующим права требования уплаты арендной платы в размере 1 209 214 рублей 36 копеек за период с 01.05.2018 по 04.12.2018 по договору аренды от 06.03.2014 № 1068. 

Встречное требование основано на статьях 4 и 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что изменения, внесенные Постановлением № 349 в пункт 1.4 Порядка вступили в законную силу 11.12.2017, поэтому не применяется к отношениям сторон, возникшим из договора аренды от 06.03.2014 № 1068.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее – ООО «Аналитик Центр»).

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии решением от 12.12.2019, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2020, частично удовлетворил исковые требования Администрации, взыскав с Общества 97 453 рублей долга по арендной плате за период с 01.05.2018 по 04.12.2018; отказал в удовлетворении остальной части исковых требований и в удовлетворении встречного иска. Суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности ненадлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы; о необходимости расчета суммы задолженности исходя из величины годовой рыночной стоимости права аренды земельного участка, определенной судебными экспертами, с момента уведомления Общества об изменении расчета арендной платы в 2018 году. В отношении встречного искового требования суд первой инстанции заключил, что оплата по договору аренды от 06.03.2014 № 1068 осуществлялась с нарушением порядка определения арендной платы в спорный период, поэтому у Общества образовалась задолженность в размере 97 453 рублей.

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя, суды неправильно определили ежегодный размер арендной платы на основании судебной экспертизы без учета всего срока аренды как это предусмотрено в пункте 1.4 Порядка в редакции Постановления № 349; в спорный период регулируемая цена договора аренды земельного участка не была определена на основании пункта 1.4 Порядка в редакции Постановления № 349, поэтому арендная плата должна была определяться в соответствии с договором аренды, то есть исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 06.03.2014 № 1068 на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, в редакции дополнительного соглашения от 23.03.2017, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, являющийся государственной собственностью Чувашской Республики общей площадью 6 279 квадратных метров с кадастровым номером 21:01:030306:97, расположенный по адресу: Чувашская Республика, город Чебоксары, проспект Тракторостроителей, дом 109, для нужд уставной деятельности (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.4 договора на участке расположен объект незавершенного строительства – конструкторско-административный корпус общей площадью 2 568,7 квадратного метра, являющийся собственностью арендатора.

Договор заключен на срок с 10.02.2014 до 06.02.2019 (пункт 1.4 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 10.02.2014.

Государственная регистрация договора произведена 29.03.2014.

Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы за участок с 01 января 2017 года составляет 602 107 рублей 56 копеек и подлежит перечислению арендатором ежемесячно, равными долями за каждый месяц вперед, до 10-го числа текущего месяца.

В пункте 4.2 договора стороны согласовали, что соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» арендная плата ежегодно, но не более одного раза в год, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, не проводится.

При этом арендодатель направляет арендатору письменное уведомление, которое является обязательным для арендатора и не подлежит дополнительному согласованию. Данное уведомление может быть доведено до арендаторов путем опубликования информационного сообщения в средствах массовой информации.

Размер арендной платы устанавливается в соответствии с расчетом к договору, произведенному с учетом указанных изменений, и считается согласованным сторонами с момента опубликования решения об изменении исходных данных для расчета арендной платы в средствах массовой информации.

Министерство в письме от 04.05.2018, сославшись на Порядок в редакции Постановления № 349, уведомило Общество об изменении с 01.01.2018 порядка определения размера арендной платы. 

Согласно отчету ООО «Аналитик Центр» об оценке рыночной стоимости годового размера (ежегодной) арендной платы земельного участка с кадастровым номером 21:01:030306:97 от 29.03.2018 № 711/18 стоимость аренды земельного участка установлена в размере 1 905 388 рублей в год.

Общество не согласилось с требованием арендодателя о необходимости расчета арендной платы по новым правилам и продолжало уплачивать арендные платежи в прежнем порядке, в связи с чем Министерство обратилось к неисправному контрагенту с претензией, а в последующем в арбитражный суд с настоящим иском.

Ссылаясь на, что у Общества отсутствует задолженность по арендной плате, оно обратилось в суд со встречным иском.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пунктах 16 и 19 Постановления № 73 разъяснено, что в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Кабинет Министров Чувашской Республики постановлением от 19.06.2006 № 148 утвердил Порядок.

Согласно пункту 1.4 Порядка в редакции, действовавшей до 11.12.2017, арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 Порядка, рассчитывалась на основании кадастровой стоимости, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, стоимости земельного участка. 

Уполномоченный орган Постановлением № 349 изменил методику расчета арендной платы. Новый размер ежегодной арендной платы, согласно пункту 1.4 Порядка в редакции Постановления № 349, с 11.12.2017 рассчитывался исходя из рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности

Ввиду разногласий сторон относительно рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок, суд по ходатайству Общества назначил экспертизу на предмет определения соответствия отчета ООО «Аналитик Центр» от 29.03.2018           № 711/18 установленным требованиям и определения величины годовой рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030306:97. Проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс».

Согласно заключению эксперта ООО «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс» от 20.09.2019 № 129-06-19Ц отчет ООО «Аналитик Центр» об оценке рыночной стоимости годового размера (ежегодной) арендной платы земельного участка с кадастровым номером 21:01:030306:97 от 29.03.2018 № 711/18 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки. Размер годовой рыночной стоимости права аренды указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2018 составляет 797 433 рубля.

Суды признали недостоверной рыночную стоимость права аренды земельного участка, определенную ООО «Аналитик Центр», в связи с чем при разрешении спора исходили из размера годовой рыночной стоимости права аренды земельного участка по состоянию на 01.01.2018, определенной ООО «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс».

Оценив представленные в дело доказательства, суды установили, что стороны в договоре согласовали обязательность изменения арендной платы с момента уведомления Министерством (арендодателем) Общества (арендатора) о соответствующем изменении арендной платы (пункт 4.2 договора). Министерство направило Обществу уведомление об изменении порядка определения размера арендной платы 04.05.2018.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о наличии у Общества обязанности вносить арендную плату, рассчитанную исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка, с момента уведомления его Министерством о соответствующем изменении арендной платы.

Довод заявителя о том, что ежегодный размер арендной платы определен без учета всего срока действия договора аренды, как предусмотрено в пункте 1.4 Порядка, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку. Суд правомерно указал на то, что буквальное применение указанной нормы возможно только в отношении вновь заключаемых договоров аренды. В рассмотренном споре фактический срок аренды больше срока аренды, установленного в договоре, поэтому деление рыночной стоимости права аренды на срок аренды, указанного в договоре, не будет отражать реальную стоимость права аренды. Таким образом, размер арендной платы правомерно определен исходя из рыночной стоимости права аренды за год.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 12.12.2019 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2020 по делу                     № А79-1533/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бирс недвижимость» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

           Председательствующий

 

Е.Г. Кислицын

 

 

Судьи

 

О.Н. Голубева

М.Н. Каманова