АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

11.01.2023Дело № А62-4454/2022

                          Резолютивная часть решения оглашена 10.01.2023

                                   Полный текст решения изготовлен 11.01.2023

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Красильниковой В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Вермар» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени и расторжении договора

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности, паспорт, диплом.

от ответчика: ФИО3, ФИО4 – представители по доверенности, диплом, паспорт;

У С Т А Н О В И Л:

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области  (далее по тексту – Комитет, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Вермар», в котором просил:

- взыскать задолженность по договору аренды земельного участка № Ю-256 от 19.04.2013 за 1 квартал 2021 – 2 квартал 2022 года в сумме 1 303 140,70 руб. и пеню, начисленную за период с 20.03.2021 по 27.06.2022, в сумме 54 963,44 руб.,

- расторгнуть договор аренды земельного участка № Ю-256 от 19.04.2013 (с учетом уточнения требований – протокол судебного заседания 12.12.2022).

Как следует из материалов дела, 19.04.2013 между Комитетом (арендодатель) и ООО «РусРегионРесурс» (арендатор) по итогам аукциона был заключен договор аренды № Ю-256 земельного участка общей площадью 110 654 кв.м. с кадастровым номером 67:26:0010109:47, расположенного по адресу: 

<

...> под комплексную застройку 2-й очереди строительства 5 микрорайона.

Согласно п. 1.2 земельный участок предоставлен в аренду сроком с 19.04.2013 по 19.04.2023.

Передача указанного земельного участка в аренду подтверждается актом приема-передачи от 19.04.2013.

По договору № 1-У от 01.07.2017  ООО «РусРегионРесурс» уступил права и обязанности по договору аренды ООО «Вермар».

Поскольку ООО «Вермар» договорные обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, у него образовалась задолженность, также Комитетом произведено начисление неустойки.

21.04.2022 в адрес Общества направлена претензия об уплате в добровольном порядке задолженности и пени, также указано на расторжение договора в связи с неоплатой задолженности.

Поскольку требования не были добровольно удовлетворены, Комитет  обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями.

Ответчик не возражал против расторжения договора аренды, в отношении взыскании задолженности возражал, указав, что задолженность по арендной плате погашена, также полагает, что Комитетом необоснованно произведено увеличение размера арендной платы. 

Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд пришел к следующим выводам.

В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).

В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен (определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС14-6558, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденный 23.12.2015; определение Верховного Суда Российской Федерации N 301-ЭС15-11204). При этом ставки арендной платы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", не применимы к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, на территории Смоленской области, утвержденному постановлением администрации Смоленской области от 27.01.2014 N 18, размер арендной платы, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3.1 настоящего Положения, определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по следующей формуле: Ап = Скадастр x Сап x d / 365 (366) x К, где: Ап - размер арендной платы (рублей); Скадастр - кадастровая стоимость земельного участка по соответствующему виду его функционального использования по состоянию на 1 января календарного года, за который производится расчет арендной платы; Сап - ставка арендной платы, установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального образования Смоленской области (муниципального района, городского округа, городского (сельского) поселения (далее - орган местного самоуправления) (процентов от кадастровой стоимости земельного участка); d - количество дней аренды; К - понижающий коэффициент.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 67:26:0010109:47 в 2021, 2022 годах составляет 386 851 916,7 руб.

Решением Десногорского городского Совета от 31.10.2013 № 824 (ред. от 25.04.2017, с изм. от 21.12.2020) утверждены базовые размеры арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, по видам разрешенного использования земель и категориям арендаторов, применяемых на территории муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области.

При расчете размера арендной платы Комитет применял к земельному участку Общества базовый размер – 0,09 (в процентах от кадастровой стоимости земельного участка) – для земельных участков, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство – для юридических лиц.

Годовой размер арендной платы в 2021 году составил:

386 851 916,7 руб. х 0,09 / 100 = 348 166,72 руб. 

Решением Десногорского городского Совета от 27.01.2022 № 231 утверждены базовые размеры арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, по видам разрешенного использования земель и категориям арендаторов, применяемых на территории муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области (текст документа опубликован в издании "Десна", № 5, 02.02.2022), в связи с чем базовый размер арендной платы для земельных участков, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство для юридических лиц составил 0,75% от кадастровой стоимости земельного участка.

В пункте 3 решения указано, что настоящее решение вступает в силу со дня его официального опубликования, распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2022.

Годовой размер арендной платы в 2022 году составил: 

386 851 916,7 руб. х 0,75 / 100 = 2 901 389,37 руб.

Общество, оспаривая расчет арендной платы, полагает, что исходя из формулировки пункта 3 указанного решения данное решение не применимо к правоотношениям сторон, поскольку договор аренды был заключен до 01.01.2022. 

Данный довод подлежит отклонению ввиду следующего.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 Постановления N 73).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в определениях от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558, Обзоре судебной практики N 2 (2015), утвержденном Президиумом 26.06.2015, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения, который в установленном порядке не признан противоречащим действующему законодательству.

На основании указанных положений законов Постановлением администрации Смоленской области от 27.01.2014 № 18 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, на территории Смоленской области, согласно пунктам 2.2, 2.3, 2.5 которого размеры ставок арендной платы определяются нормативным правовым актом органа местного самоуправления. 

В нормативных правовых актах, указанных в пункте 2.2 настоящего Положения, размеры ставок арендной платы должны быть установлены по видам разрешенного использования земель и категориям арендаторов. 

При изменении размера ставок арендной платы и понижающего коэффициента арендаторы уведомляются об этом органом местного самоуправления путем опубликования в средствах массовой информации соответствующего сообщения.

 Кроме того, условиями договора аренды (п.2.4) предусмотрено, что размер арендной платы рассчитывается от кадастровой стоимости земельного участка в процентном отношении в соответствии с нормативными правовыми актами Смоленской области и органов местного самоуправления. Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором без согласия арендатора и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор и доводится до арендатора путем направления письменного уведомления и расчета в случае изменения показателей: площади земельного участка, вида разрешенного использования, кадастровой стоимости. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня вступления в законную силу нормативно-правовых актов Смоленской области или органов местного самоуправления об установлении новых базовых размеров арендной платы и коэффициентов к ним.

С учетом изложенного произведенный Комитетом расчет размера арендной платы за 2021 и 2022 годы является арифметически верным и соответствующим действующему законодательству.

Согласно п. 2.4 договора арендная плата вносится ежеквартально до 20-го числа последнего месяца текущего квартала.

Истцом начислена ответчику арендная плата

- за 1 квартал 2021 года – 85 849,33 руб.,

- за 2 квартал 2021 года – 86 803,21 руб.,

- за 3 квартал 2021 года – 87 757,09 руб.,

- за 4 квартал 2021 года – 87 757,09 руб.,

- за 1 квартал 2022 года – 715 411,08 руб.,

- за 2 квартал 2022 года – 723 360,09 руб.

Данный расчет проверен судом и признан верным.

Обществом за указанные периоды произведена оплата

- за 1 квартал 2021 года – начислено 85 849,33 руб., оплачено 82 440,59 руб. (п/п № 19 от 16.03.2021), 3408,74 руб. (п/п №2 от 28.04.2022),

- за 2 квартал 2021 года – 86 803,21 руб., оплачено 83 356,6 руб. (п/п № 20 от 10.06.2021,3446,61 руб. (п/п № 2 от 28.04.2022),

- за 3 квартал 2021 года – 87 757,09 руб., оплачено 87 757,09 руб. (п/п № 2 от 28.04.2022),

- за 4 квартал 2021 года – 87 757,09 руб., оплачено 25 387,56 руб. (п/п № 2 от 28.04.2022, 62 369,53 руб. (п/п № 14 от 02.06.2022),

- за 1 квартал 2022 года – 715 411,08 руб., оплачено 47 630,47 руб. (п/п № 14 от 02.06.2022), 88 000 руб. (п/п № 50 от 26.08.2022).

- за 2 квартал 2022 года – 723 360,09 руб., оплата не производилась.

Таким образом, за Обществом числится задолженность за 1 квартал 2022 года в размере 579 780,61 руб. и за 2 квартал 2022 года в размере 723 360,09 руб., итого 1 303 140,7 руб.

С учетом изложенного заявленное Комитетом требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 303 140,7 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Довод Общества о несоблюдении Комитетом обязательного досудебного порядка урегулирования спора в части требования о взыскании задолженности за 2 квартал 2022 года (заявлено непосредственно в судебном заседании) и злоупотреблении правом отклоняется судом, поскольку соблюдение досудебного порядка урегулирования спора по требованиям, которые были изменены после подачи иска в порядке ст. 49 АПК РФ, например, в случае частичного погашения ответчиком образовавшейся задолженности, увеличения размера требований путем добавления нового расчетного периода либо в связи с увеличением количества дней просрочки, не требуется, если такой порядок был соблюден в отношении первоначально заявленных требований (п. 15 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020). 

Увеличение суммы иска путем добавления нового расчетного периода является правом истца, предусмотренным статьей 49 АПК РФ и не может рассматриваться применительно к положениям статьи 10 ГК РФ.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Согласно пункту 4.2 договора при нарушении арендатором срока перечисления арендной платы последний уплачивает неустойку в размере 0,05% от размера не внесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Учитывая, что в платежном поручении № 19 от 15.03.2021 на сумму 82 440,59 руб. указано назначение платежа «за 1 квартал 2021г.», данная сумма подлежит зачислению за указанный период. Задолженность за данный период составляет 3408,5 руб., оплачена п/п № 2 от 28.04.2022 (назначение платежа «за 2021г.».

В платежном поручении № 20 от 10.06.2021 на сумму 83 356,6 руб. указано назначение платежа «за 2 квартал 2021 г.» - данная сумма подлежит зачету за указанный период, оставшаяся сумма долга 68855,11 руб. погашена  п/п № 2 от 28.04.2022.

Задолженность за 3 квартал 2021 года оплачена 28.04.2022, за 4 квартал 2021 – на сумму 25 387,56 (п/п № 2 от 28.04.2022), на оставшуюся сумму 62 369,53 руб.  – п/п № 14 от 02.06.2022.

Задолженность за 1 квартал 2022 года частично оплачена на сумму 47 630,47 руб. (п/п № 14 от 02.06.2022), на сумму 88 000 руб. (п/п №50 от 26.08.2022).

Задолженность за 2 квартал 2022 года не оплачена.

Судом самостоятельно произведен расчет пени за период с 20.03.2021 по 27.06.2022, размер пени составил 55 775,78 руб.

Поскольку суд рассматривает иск в пределах заявленных требований и с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пеня в заявленном размере 54 963,44 руб.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка № Ю-256 от 19.04.2013.

В силу положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно абзацу 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Комитет указал, что расторжение договора аренды связано с ненадлежащим исполнением Обществом обязанности по внесению арендной платы.

Пунктом 5.2 определено, что договор может быть расторгнут при неисполнении требований п. 3.1.1 договора, в котором, кроме прочего, указано на право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при не внесении арендной платы более двух сроков подряд либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей образование задолженности, превышающей размер арендной платы за два срока оплаты.

Из материалов дела следует, что Обществом своевременно не была произведена оплата за 3,4 кварталы 2021 года, не полностью внесена арендная плата за 1 квартал 2022 года и отсутствует оплата за 2 квартал 2022 года. 

Указанные основания являются достаточными для расторжения договора.

При этом суд также учитывает, что Общество высказало согласие на расторжение договора, в том числе в связи с увеличением размера арендной платы, при этом полагает, что расторжение договора не должно быть связано с позицией истца об основаниях расторжения (наличие задолженности).

При таких обстоятельствах, требование истца о расторжении договора аренды является обоснованным и подлежит удовлетворению.

С учетом положения статьи 110 АПК РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 32 581 руб.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ВЕРМАР" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) задолженность по договору аренды земельного участка № Ю-256 от 19.04.2013 за 1 квартал 2021 – 2 квартал 2022 года в сумме 1 303 140,70 руб. и пеню, начисленную за период с 20.03.2021 по 27.06.2022, в сумме 54 963,44 руб.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № Ю-256 от 19.04.2013, заключенный между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Вермар».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ВЕРМАР" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 32581 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

В соответствии с частью 3 статьи  319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по письменному ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья        В.В. Красильникова